2012 წელს უორენ ბაფეტი გამოჩნდა CNBC– ის Squawk Box– ში მასპინძელ ბექი ქვიკთან ერთად.
უორენ ბაფეტმა Quick– ს განუცხადა, რომ თუ ეს პრაქტიკული იქნებოდა, ის შეიძენდა რამდენიმე ასეულ ათას ოჯახს. ეს არის ძალიან მიმზიდველი აქტივების კლასი.
უძრავი ქონება თავისთავად არის მიმზიდველი აქტივების კლასი, ნაწილობრივ, რადგან მას არ განუცდია იგივე მასიური ზრდა, რაც სხვა აქტივებს აქვთ. აქციებმა განიცადა უზარმაზარი ზრდა CAPE თანაფარდობა (ციკლურად მორგებული PE თანაფარდობა) 30 -ზე მეტი. ობლიგაციები ნაკლებად მიმზიდველად გამოიყურება საპროცენტო განაკვეთის ზრდის პირობებში და შემოსავლების მრუდს.
უძრავი ქონება მიმზიდველია. მაინც მიმზიდველია.
რაც მე ნაკლებად მიმზიდველად მიმაჩნია უძრავი ქონების ინვესტიციის მექანიკა. თუ უორენ ბაფეტმა არაპრაქტიკულად მიიჩნია რამდენიმე ასეული ათასი სახლის ყიდვა, მე მიმაჩნია, რომ ძალიან სატკივარია ერთი საინვესტიციო ქონების ყიდვა. მე არ მინდა ვიყო მემამულე. ასევე არ მინდა უზარმაზარი თანხის ჩადება ერთი ქონება.
დივერსიფიკაცია მინდა. უძრავი ქონება მინდა. არ მინდა მასიური REIT- ში ჩამაგრება და არ მინდა ვიყო მემამულე.
საბედნიეროდ, არსებობენ ხალხის დაფინანსებით უძრავი ქონების საინვესტიციო პლატფორმები და ისინი ცვლის ხალხის ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში. ხალხური ვარიანტებიც კი არსებობს
აქ არის 8 მიზეზი (და ერთი გაფრთხილება!), რის გამოც ისინი აპირებენ შეცვალონ ადამიანების ინვესტიცია უძრავ ქონებაში:
Სარჩევი
- REIT არის ძალიან დიდი, ძალიან ზოგადი
- მცირედი ინვესტიციის დივერსიფიკაცია პროექტებში
- ბევრი ვარიანტი არა აკრედიტებული ინვესტორებისთვის
- არანაირი პრაქტიკული სამუშაო, ტელეფონის ზარები, თავის ტკივილი
- პლატფორმები კურირებენ უძრავი ქონების გარიგებებს
- გამოიყენეთ გეოგრაფიული არბიტრაჟი
- მოკლევადიანი ინვესტიციის პერიოდი, პარამეტრები
- დაბალი / გონივრული საფასურის სტრუქტურა
- გაფრთხილება: ისინი არ არიან სრულყოფილები
REIT არის ძალიან დიდი, ძალიან ზოგადი
REIT, რომელიც შემოკლებულია უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობით, არის კომპანია, რომელიც ფლობს და ზოგჯერ მოქმედებს, შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონებით. ეს შეიძლება იყოს ყველაფერი საოფისე პარკებიდან საავადმყოფოებამდე, სავაჭრო ცენტრებამდე, შესანახ ობიექტებამდე და ყველაფერს შორის. ისინი პოპულარულია, რადგან თქვენ განიცდით უძრავ ქონებას, როდესაც შეძლებთ ამ კომპანიების წილის ყიდვას და გაყიდვას საზოგადოებრივ ბაზარზე. REIT– ს, ისევე როგორც ნებისმიერ სხვა კომპანიას, შეუძლია გადაიხადოს დივიდენდები, რაც მას შესანიშნავად აქცევს შემოსავლის მომტანი აქტივი.
ნებისმიერს შეუძლია ინვესტიცია განახორციელოს უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობაში და ავანგარდის REIT ETF (VNQ) არ აქვს მინიმუმი ხარჯების კოეფიციენტით მხოლოდ 0.12%.
თუ ეს პარამეტრები არსებობს, რატომ განიხილავს ვინმე უძრავი ქონების პროექტების დაფინანსებას?
როდესაც თქვენ ინვესტირებას ახდენთ REIT– ში, თქვენ მიიღებთ ყველაფერს, რასაც ისინი ჩადებენ. თქვენ არ შეგიძლიათ აირჩიოთ და აირჩიოთ. REIT ფონდი ინვესტირებას ახდენს სხვა REIT- ში. VNQ– ის მთავარი ჰოლდინგი არის კომპანიებში, რომლებსაც თქვენ ალბათ აღიარებთ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გადახედავთ კომერციული უძრავი ქონების ჩამონათვალს ან იცით სავაჭრო ცენტრების ჰოლდინგის კომპანიების სახელები. ათეულში შედის Vanguard Real Estate II ინდექსის ფონდი, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. და Welltower Inc.
ბრწყინვალე დაფინანსებით უძრავი ქონების საიტებზე, თქვენ გაქვთ პარამეტრები. თქვენ შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ ინდივიდუალურ საკუთრებაში, მაგალითად RealtyMogul, ან შეგიძლიათ აირჩიოთ ძალიან მჭიდროდ ორიენტირებული eREIT, მაგალითად დაფინანსება. საჯაროდ მოვაჭრე REIT არის მასიური და აქვს უზარმაზარი გეოგრაფიული კვალი, ასე რომ თქვენ ვერ პოულობთ არაეფექტურობას და ისარგებლებთ ამით.
REIT არის მყარი ნაკრები და დაივიწყეთ სტრატეგია უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის, მაგრამ თქვენ კარგავთ მოქნილობისა და სიჩქარის უპირატესობას. Crowdfunding უძრავი ქონების ინვესტიცია გაძლევთ შესაძლებლობას ჩადოთ ინვესტიცია იმ ქონებაში, რომელთანაც უფრო დიდი REIT– ები უბრალოდ არ არიან საქმე, რადგან ისინი ძალიან მცირეა. ეს მცირე პროექტები შეიძლება იყოს ცუდი, თუ თქვენ გაქვთ მილიონების განსახორციელებლად, მაგრამ მათ შეუძლიათ შესთავაზონ უფრო მაღალი ანაზღაურება მათთვის, ვისაც მხოლოდ რამდენიმე ათასი აქვს.
მცირედი ინვესტიციის დივერსიფიკაცია პროექტებში
ვსაუბრობ მათზე, ვისაც მხოლოდ რამდენიმე ათასი აქვს, ეს ყველაფერი გჭირდებათ.
თუ გსურთ სახლის გადაბრუნება, თქვენ უნდა მოიძიოთ ფული, რომ იყიდოთ სახლი და გადაიხადოთ რემონტი. თუნდაც ასე იყო იყიდე სახლი იმისათვის, რომ იცხოვროთ, ასე რომ თქვენ მიიღებთ რეგულარულ იპოთეკურ სახსრებს, თქვენ ჯერ კიდევ უნდა გქონდეთ თანხები წინასწარ გადახდის პლუს რემონტისთვის. თითოეული ინვესტიცია იქნება შედარებით დიდი. რამდენიმე ათასი დოლარი არ აპირებს მის შემცირებას უმეტეს რაიონებში.
ხალხმრავალი დაფინანსებული უძრავი ქონება საშუალებას მოგცემთ ინვესტიცია განახორციელოთ ათასი დოლარი სხვადასხვა პროექტებში. თქვენ შეგიძლიათ გაამრავალფეროვნოთ თქვენი რისკი მსესხებლის, აქტივის ტიპების, გეოგრაფიული მდებარეობისა და პროექტის ტიპების მიხედვით. გინდათ NNN (სამმაგი ქსელი) საცალო იჯარა თუ ერთი ოჯახის ინვესტიცია, თქვენ ნახავთ მას ხალხმრავალი დაფინანსებული უძრავი ქონების პლატფორმებზე.
ბევრი ვარიანტი არა აკრედიტებული ინვესტორებისთვის
თუ თქვენ ხართ აკრედიტებული ინვესტორი, რომლის ქონებაც 1 მილიარდი დოლარია ან მიღებული გაქვთ ექვსი ციფრი ბოლო წლებში, მთელი სამყარო თქვენთვის ხელმისაწვდომია. თქვენ შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია უძრავი ქონების ნებისმიერ დაფინანსებაში და აირჩიოთ თქვენი ქონება.
თუ თქვენ არ ხართ აკრედიტებული ინვესტორი, პარამეტრები შემოიფარგლება "eREIT" - ით. ეს მსგავსია დიდი REIT– ების, რომლებიც ჩვენ ზემოთ აღვნიშნეთ, გარდა იმისა, რომ ისინი ჩვეულებრივ უფრო ორიენტირებულნი არიან.
დაფინანსება არის ერთ -ერთი ლიდერი უძრავი ქონების საინვესტიციო სივრცე აკრედიტირებული და 1000 დოლარად შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია მათ eREIT– ში. მათ აქვთ ხუთი eREIT უფრო მკაცრი მიდგომით-არის ზრდა და შემოსავალი eREITs პლუს სამი რეგიონულად ორიენტირებული eREIT.
მათ ასევე აქვთ "ePlans" მინიმუმ 500 აშშ დოლარით. თქვენ ირჩევთ გსურთ შემოსავალი თუ დაფასება, თქვენი რისკის დონე და ისინი დაგაყენებენ ფონდში, რომელიც აღმოაჩენს თვისებებს, რომლებიც დააკმაყოფილებს თქვენს მოთხოვნებს. ეს არის, როგორც წესი, საცხოვრებელი ქონება და ნასესხები დავალიანება და კაპიტალი.
არანაირი პრაქტიკული სამუშაო, ტელეფონის ზარები, თავის ტკივილი
თუ სახლს გადაატრიალებთ, თქვენ უნდა შეასრულოთ სამუშაოები ან გააკონტროლოთ რემონტი.
თუ თქვენ ხართ მეპატრონე, თქვენ უნდა დაიქირაოთ ქონების მენეჯერი ან მოიძიოთ დამქირავებლების მოძიება, ბილინგი, შეგროვება და პოტენციურად გამოსახლება.
როდესაც თქვენ ინვესტიციას დებთ ქროდფინანსირებაში უძრავ ქონებაში, თქვენ არ მუშაობთ ინვესტიციის დასრულების შემდეგ. თქვენ ჯერ კიდევ გაქვთ მთელი სამუშაო, რომ გაანალიზოთ ინვესტიცია და ნახოთ რამდენად კარგია ეს თქვენი საერთო გეგმისთვის. სახსრების გადარიცხვის შემდეგ, იგი მართულია ისევე როგორც REIT.
თქვენ უბრალოდ აგროვებთ ჩეკებს და კითხულობთ მიმოწერას; დილის 2 საათიანი ზარი წყლის გამათბობლის გაჟონვის შესახებ.
პლატფორმები კურირებენ უძრავი ქონების გარიგებებს
რაც შეეხება წინასწარ კვლევას, მასიური დაფინანსების პლატფორმები აკეთებენ უზარმაზარ რაოდენობას სათანადო გულმოდგინებით და გარიგებას. ბევრი პროექტი, რომელსაც ისინი ახორციელებენ, არასოდეს გადაეცემა ინვესტორებს. ეს იმიტომ ხდება, რომ არსებობს უზარმაზარი მოთხოვნა კაპიტალზე, მაგრამ ძალიან ცოტაა ღირსეული პარტნიორი. ბევრი პლატფორმა წინასწარ აფინანსებს გარიგებებს, რათა ხელი შეუწყოს დახურვას და როდესაც ეს გარიგებები მილიონებია, ისინი მხოლოდ დააფინანსებენ გარიგებებს, რომლებმაც იციან, რომ მიიღებენ ინვესტიციებს.
ძალიან ჰგავს სინდიკაციის გარიგებები გარდა იმისა, რომ გყავთ პროფესიონალები, რომლებიც აკეთებენ შემოწმებას. თუკი შენ შეგიძლია, ამის გაკეთება შეგიძლია შენ თვითონ, მაგრამ ადამიანების უმეტესობა (მეც მათ შორის) არა.
პლატფორმები არ არის სრულყოფილი, მაგრამ როდესაც პლატფორმა აფორმებს გარიგებებს, ეს უზრუნველყოფს თქვენ რომ გამოგრჩეთ ნამდვილად ცუდი პირობა. თქვენ ალბათ ვერც კი ხედავთ სასაზღვრო გარიგებებს. თქვენ არ დაკარგავთ დროს და ეს ღირს ფული.
მათ ასევე შეუძლიათ ჩაატარონ ბევრი შრომატევადი კვლევა ქონების, ადგილობრივი ტერიტორიის, პარტნიორის და ყველა სხვა დეტალის შესახებ, რომელთაც გსურთ იცოდეთ გარიგების შესახებ. ამან შეიძლება დაზოგოს უზარმაზარი დრო, მაშინაც კი, თუ თქვენ იცოდით სად უნდა ეძებოთ პირველ რიგში!
მაგალითად, RealtyShares– ში მოხდა უფროსი ვალის ხელშეკრულება ფრანჩაიზის ადგილას შუადასავლეთის შტატში. ინფორმაცია, რომელიც მათ შეაგროვეს მილიონი დოლარის 12 თვიანი კუპიურაზე, იყო ვრცელი. მასში შედიოდა ყველა დეტალი ქონების შესახებ (სურვილის შემთხვევაში შეგიძლიათ ეწვიოთ ვაკანტურ ადგილს), ადგილობრივ ბაზარს (მოსახლეობის სიმჭიდროვე, ოჯახი შემოსავალი, ყოველდღიური ტრაფიკის DOT შეფასებები, მეზობელი საცალო ვაჭრობა), მენეჯმენტი (მსესხებლის დეტალები და ისტორია), პლუს ფრენჩაიზის გაყიდვების მონაცემები თვითონ მე არ ვიცოდი ეს, მაგრამ მხოლოდ 125 დღეა საჭირო ამ ფრენჩაიზის მაღაზიის ასაშენებლად!
(მე ვიყენებ RealtyShares- ს, როგორც ჩემს მაგალითს, რადგან მე ჩავდე ინვესტიცია მათზე და ამიტომაც ვიცნობ მათ პლატფორმას, მაგრამ ისინი მას შემდეგ დაიხურა)
გამოიყენეთ გეოგრაფიული არბიტრაჟი
როდესაც მე ვიყავი ახალგაზრდა, მე ჩავდე ინვესტიცია ქანზას სიტიში, MO როდესაც მერილენდში ვცხოვრობდი, რადგან ქონება მისურის უფრო იაფი იყო. ქონება ჰოვარდის ოლქში, MD ძალიან ძვირი იყო. ქონება კანზას სიტიში გაცილებით იაფი იყო, ნაწილობრივ ცხოვრების გაცილებით დაბალი ხარჯების გამო.
Crowdfunding უძრავი ქონების პლატფორმებით, შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ ყველგან. უფრო დიდი აქცენტი კეთდება ორ სანაპიროზე მდებარე ქონებაზე, მაგრამ მაინც შეგიძლიათ იპოვოთ უამრავი შესაძლებლობა ქვეყნის შუაგულში.
თქვენ შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია მანჰეტენის პროექტებში, სადაც ცხოვრების ღირებულება ასტრონომიულია, ან შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია ალაბამაში, რომელსაც ხშირად მოიხსენიებენ, როგორც საცხოვრებლად ერთ -ერთ ყველაზე ხელმისაწვდომ სახელმწიფოს. თქვენ იღებთ შემოსავალს საცხოვრებელი ფართის ერთი ღირებულებით, ხოლო ინვესტირებას ახდენთ სხვა, დაბალ საცხოვრებელ ფართზე, რითაც თქვენი დოლარი კიდევ უფრო შორს წავა.
მოკლევადიანი ინვესტიციის პერიოდი, პარამეტრები
დაბოლოს, ეს ინვესტიციები, როგორც წესი, ძალიან მოკლეა. კაპიტალის გარიგებები ჩვეულებრივ 5-7 წელია, ხოლო ვალის გარიგებები 12-36 თვეა.
ამ სტატიის მიხედვით, არსებობს ექვსი ინვესტიცია RealtyShares– ში - 3 კაპიტალი, 3 ვალი. სააქციო კაპიტალის გარიგებების მიზნობრივი მფლობელობაა 7 წელი, 5 წელი და 5 წელი. ვალის გარიგებების ვადაა 24-თვიანი, 12-თვიანი და 12-თვიანი.
თუ თქვენ მიდიხართ კომპანიასთან, რომელიც გთავაზობთ eREIT– ებს, თქვენი ჰოლდინგის პერიოდი შეიძლება იყოს იმდენად ხანმოკლე, რამდენიც გსურთ. ხანდახან არსებობს წესები აქციების გამოსყიდვის / განაღდების შესახებ, რადგან უძრავი ქონება იგულისხმება უფრო დიდი ვადით. Მაგალითად, დაფინანსება საშუალებას გაძლევთ გამოისყიდოთ აქციები, მაგრამ დაელოდებით 60 დღეს. RealtyMogul ასევე იძლევა კვარტალურ გამოსყიდვას.
დაბალი / გონივრული საფასურის სტრუქტურა
მრავალი პლატფორმის გამოყენების საფასური, როგორც წესი, ირიცხება მსესხებლის წინააღმდეგ და არა ინვესტორისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ ეს შეიძლება გადაეცეს რეალტორთა გარიგების საფასურის ანალოგიურად, თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ გააანალიზოთ ROI ინვესტიციაზე დამოუკიდებლად.
მაგალითად, RealtyShares– ის ქონებას შეუძლია შემოგვთავაზოს ანაზღაურება 9,50% –ით 12 თვის განმავლობაში. RealtyShares აგროვებს მსესხებლისგან 10,50% -ს, იღებს 1% -ს საკუთარი თავისთვის და გადადის თქვენზე 9,50% -ით. მსესხებლის ფინანსური მაჩვენებელი შეიძლება მიუთითებდეს, რომ ქონებას შეუძლია 10,50% –იანი გადახდა და „RealtyShares“ - ის შეგროვებული საფასური, როგორც ჩანს, 9.5% თითოეულ გადახდაზე, მაგრამ თუ თქვენთვის აზრი აქვს ამ ჩანაწერში ინვესტიციის ჩადებას 9.50% -ით, მაშინ არ აქვს მნიშვნელობა სხვა რიცხვები არიან (RealtyShares ასევე აგროვებს სესხის წარმოშობის საფასურს)
გარდა ამისა, eREIT– ის ზოგიერთი პლატფორმა ხარჯების თანაფარდობის ანაზღაურებას მიიღებს. მე არ ვიცი რაიმე პლატფორმის შესახებ, რომელიც იღებს საფასურს გაწევრიანებისთვის (და თუ ისინი ამას აკეთებდნენ, მე არასოდეს შევუერთდებოდი მას). დაფინანსება წარედგინება წლიური გადასახადი 0.85% და RealtyMogul 1.00% წლიური გადასახადი, მაგრამ ეს არის REIT– ებში მართვის ქვეშ მყოფი აქტივები.
გაფრთხილება: ისინი არ არიან სრულყოფილები
ეს პლატფორმები გადაჭრის ბევრ პრობლემას, რაც მე მაქვს უძრავი ქონების პირდაპირი ინვესტიციით... მაგრამ ისინი არ არიან სრულყოფილები. ინვესტიცია რისკავს, უძრავი ქონება კი ბევრ რისკს. პლატფორმები აწარმოებენ გარიგებებს, მაგრამ თქვენ კვლავ უნდა გადახედოთ მსესხებელს და ქონებას. ძნელი იქნება უძრავი ქონების მონახულება, თუკი თქვენ ახლოს არ ხართ (მაშინ თქვენ უარს იტყვით გეოგრაფიულ არბიტრაჟზე), ასე რომ თქვენ დაეყრდნობით მათ კვლევებს დიდ ციფრებში.
პრაქტიკული სამუშაო არ ნიშნავს იმას, რომ ნებისმიერი გამოცდილება, რომელიც გაქვთ ამ სფეროში, დაიკარგება. არ არსებობს გზა ოფლის კაპიტალი რეალურ კაპიტალში გადააქციოს. თქვენ სრულიად პასიური ხართ.
ეს არალიკვიდური ინვესტიციებია. თქვენ არ შეგიძლიათ გაყიდოთ ეს კუპიურები ან თქვენი კაპიტალი. თუ აირჩევთ ფონდს, შეგიძლიათ გამოისყიდოთ ისინი მათი გრაფიკით. ლიკვიდურობის ნაკლებობა ნიშნავს იმას, რომ თქვენ არ უნდა მოექცეთ მათ ისე, როგორც მოკლევადიანი ინვესტიცია. ჯანდაბა, ფულის მოსაპოვებლად ჯარიმას ვერც მიიღებ.
საბოლოოდ, ისინი ახალია. როდესაც პირველად დაიწყო პროსპერისა და დაკრედიტების კლუბის მსგავსად თანატოლთა დაკრედიტება, ყველას უყვარდა ისინი. შემდეგ იყო ნაგულისხმევი. სხვა და სხვა ხაფანგები. უძრავი ქონება თავისთავად არ არის ახალი, ასე რომ, დიდი ალბათობით, ნებისმიერი პრობლემა, რომელსაც ჩვენ შევხვდებით, იქნება შედარებით ახალი, მაგრამ ეს არის პლატფორმები. ზოგს ასობით მილიონი გარიგება აქვს გაკეთებული. სხვებს არა აქვთ - ასე გააკეთეთ თქვენი გულმოდგინეობა პლატფორმაზე ისევე, როგორც ნებისმიერ ინვესტიციაზე.
თავად პლატფორმები რისკავს, რადგან ისინი სტარტაპები არიან და სტარტაპები შეიძლება ჩავარდნენ. Realtyshares ცოტა ხნის წინ დაიხურა რადგან მათ ვერ უზრუნველყვეს საწარმოს დაფინანსება ზრდის დასაჩქარებლად. ჩემი ყველა ინვესტიცია ჯერჯერობით გადახდილია, ისინი უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით, მაგრამ ახლა მე ველოდები, თუ ვინ მართავს ამ აქტივებს გადასვლის შემდეგ.
თქვენ შეგიძლიათ შეამციროთ ეს რისკი იმ პლატფორმაზე მუშაობით, რომელსაც არ გააჩნია საწარმოს დაფინანსება. EquityMultiple არის პლატფორმის მაგალითი, რომელსაც მხარს უჭერს Mission Capital, უძრავი ქონების კაპიტალის ბაზრების ეროვნული ფირმა. წარმატების მისაღწევად, მათ არ სჭირდებათ პლატფორმის გაზრდა რაც შეიძლება სწრაფად და გასვლა. ისინი უბრალოდ ხედავენ მას, როგორც სხვა არხს საინვესტიციო კაპიტალის გამომუშავებისათვის და სანამ ისინი ისურვებდნენ ზრდას, ისინი ამას არ აკეთებენ საჭიროება ის სწრაფად იზრდება.
მაგრამ მე ვერ მოვიფიქრებ უკეთეს გზას უძრავი ქონების ინვესტიციის ჩასატარებლად. Შეგიძლია?