RealtyMogul მიმოხილვა: უძრავი ქონების ინვესტიცია ყველა ინვესტორისთვის

უძრავი ქონების ინვესტიცია ხშირად განიხილება, როგორც სიმდიდრის ზრდისა და დაგროვების ერთ -ერთი ყველაზე საიმედო გზა, მაგრამ ინვესტიცია ინდივიდუალურ საკუთრებაში არასოდეს ყოფილა მიმზიდველი.

დიდი დრო სჭირდება ინდივიდუალური თვისებების შესწავლას და შემოწმებას. ის მოითხოვს დომენის ბევრ გამოცდილებას, რაც მე არ მაქვს, მაგალითად, როგორ შევაფასო სახლის სხვადასხვა ნაწილი და არ მაქვს გამტარუნარიანობა, რომ ვისწავლო და განვსაზღვრო. ასევე, კომერციული უძრავი ქონება არის ის, რაც მე ყველაზე მეტად მაინტერესებს და ბევრი საუკეთესო პროექტი უბრალოდ არ არის ხელმისაწვდომი პირებისთვის, თუ თქვენ არ გაქვთ დიდი კაპიტალი განსახორციელებლად…

… სანამ ბრწყინვალედ დაფინანსდა უძრავი ქონების ინვესტიცია. 🙂

მე ვფიქრობ უძრავი ქონების ინვესტიციის მომავალი არის ხალხის დაფინანსების მარშრუტი და ერთ -ერთი ყველაზე ცნობილი კომპანია სივრცეში არის RealtyMogul.

Სარჩევი

1. ვინ არის RealtyMogul?
2. საინვესტიციო შესაძლებლობების სახეები
3. რა არის MogulREIT?
4. სწრაფი რეგისტრაციის პროცესი
5. განიხილეთ ღია, დაფინანსებული და დახურული შესაძლებლობები
6. RealtyMogul საფასურის სტრუქტურა
7. RealtyMogul– ის სარგებელი და უარყოფითი მხარეები

ვინ არის RealtyMogul?

RealtyMogul დაარსდა 2012 წელს აღმასრულებელი დირექტორი ჟილიენ ჰელმანის მიერ, როდესაც ის იყო ვიცე -პრეზიდენტი ლოს ანჯელესში, Union Bank– ში, CA, და დაიწყო 2013 წელს მას შემდეგ, რაც მან დაიქირავა ჯასტინ ჰიუზი, RealtyMogul– ის CTO და გაზარდა პატარა თესლი მრგვალი. მას შემდეგ მათ კიდევ ხუთჯერ შეაგროვეს თანხა სულ 46,6 მილიონ დოლარად, მათ შორის წამყვანი ინვესტორები, როგორიცაა Canaan Partners და Sorenson Capital.

მათ ხელი მოაწერეს 150,000 -ზე მეტ წევრს და ჩადეს ინვესტიცია 2 მილიარდ დოლარზე მეტი უძრავი ქონების ღირებულებაში, რაც 82 მილიონ დოლარზე მეტს ანაზღაურებს ინვესტორებს. ისინი ამას კარგა ხანს აკეთებდნენ და კარგი წარმატება ჰქონდათ დახურულ გარიგებებთან დაკავშირებით. ისინი ამაყობენ, რომ ხედავენ ათასგვარ გარიგებას, სანამ დაამტკიცებენ მათ სტანდარტებს.

თუ სახელი ნაცნობია, ალბათ გსმენიათ მათი ყველაზე ცნობილი გარიგების შესახებ - $ 1.5 მილიონი ჰარდ როკის სასტუმროსთვის პალმ სპრინგსში, კალიფორნია. გაზრდა მოხდა 2014 წელს და ეს იყო პირველი ხალხმრავალი დაფინანსებული სასტუმროს გარიგება ქვეყანაში. Hard Rock Hotel– მა მილიონობით დოლარი დახარჯა ყოფილი Hotel Zoso– ს განახლებისთვის და ადგილი გახსნა 2013 წლის ოქტომბერში. თუ თქვენ იყავით ერთ -ერთი სააქციო კაპიტალის ინვესტორი, თქვენ მიიღეთ სპეციალური შეღავათები, როგორიცაა 25% –იანი ფასდაკლება ოთახის განაკვეთზე, 50 აშშ დოლარი საკვებსა და სასმელზე, მდიდრული მფლობელის კაბანას გამოყენება, დამატებული განახლებები და სხვა VIP პრივილეგიები. (თუ თქვენ პლატფორმაზე ხართ, აქ არის დაარქივებული შეთავაზების გვერდი)

საინვესტიციო შესაძლებლობების სახეები

RealtyMogul გთავაზობთ როგორც კაპიტალის, ასევე ვალის/სესხის გარიგებებს აკრედიტებული ინვესტორებისთვის, ასევე REIT- ის სტილის ინვესტიციას, სახელწოდებით MogulREIT.

მათ დაიწყეს სააქციო კაპიტალის შეთავაზება, ისევე როგორც მრავალი სხვა უძრავი ქონების საინვესტიციო საიტი, მაგრამ სწრაფად დაამატეს ვალი და სესხის პროდუქტები. ისინი მხოლოდ კომერციულ გარიგებებს გვთავაზობენ - კომერციულ, სამრეწველო, საოფისე, სასტუმროებს, საცალო ვაჭრობას, ასევე მრავალშვილიან ქონებას, როგორიცაა ბინები. ისინი გვთავაზობდნენ საცხოვრებელ გარიგებებს, მაგრამ აღარ.

გარიგების სტრუქტურა ნაცნობი იქნება, თუ თქვენ ადრე გქონდათ ინვესტიცია უძრავი ქონების ბრბო დაფინანსებით.

რა არის MogulREIT?

MogulREIT არის RealtyMogul– ის REIT პროდუქტი. MogulREIT I ამოქმედდა 2016 წლის აგვისტოში და ფლობს ვალის და კაპიტალის აქტივების (55% დავალიანება, 45% კაპიტალი) ნაზავს შეერთებული შტატების კომერციულ უძრავი ქონების სივრცეში. ის მიზნად ისახავს ყოველწლიურად 8,00% -ის განაწილებას, თუმცა განაწილება ხდება ყოველთვიურად.

თქვენ არ გჭირდებათ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი ინვესტიცია MogulREIT– ში, სანამ ფონდში თქვენი ინვესტიცია არ წარმოადგენს თქვენი წლიური შემოსავლის ან წმინდა ღირებულების 10% –ზე მეტს (რომელი უფრო დიდია).

მინიმალური ინვესტიცია არის მხოლოდ $ 1000 და მისი მართვა შესაძლებელია ოპუსის ფონდის მომსახურება, ფონდის ადმინისტრატორი ილინოისში. თქვენ შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია MogulREIT I– ში თვითმართვადი IRA– ს საშუალებით, მაგრამ მინიმალური საწყისი ინვესტიცია იზრდება $ 5,000 – მდე.

MogulREIT II არის მათი მეორე MogulREIT ფონდი და განსხვავება იმაში მდგომარეობს, რომ ის მიზნად ისახავს მრავალშვილიანი მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსები და არა კომერციული უძრავი ქონება და ანაწილებს კვარტალურად.

სწრაფი რეგისტრაციის პროცესი

რეგისტრაციის პროცესი სწრაფი იყო. თქვენ უნდა შეავსოთ ინვესტორის მოკლე პროფილი, რომელიც იწყება თქვენი წლიური შემოსავლისა და ამ ორი წინა წლის შემოსავლის მოთხოვნით. ეს არის იმის დასადგენად, ხართ თუ არა აკრედიტებული ინვესტორი (1 მილიონ დოლარზე მეტი წმინდა ღირებულება, პირველადი საცხოვრებლის ან ამ წლის შემოსავლის გარეშე, მინიმუმ 200 ათასი აშშ დოლარი და ორი წინა, 300 ათასი აშშ დოლარი, თუ დაქორწინებული ხართ).

შემდეგ ის გადადის ექვს კითხვაზე რისკის შესახებ, როგორიცაა თქვენი რისკის შემწყნარებლობა, პერიოდების ჩატარება და ინვესტიციის გამოცდილება. ყველა საკმაოდ სტანდარტულია. რეგისტრაციის პროცესის დასრულების შემდეგ, ისინი დაგირეკავთ (ან შეგიძლიათ დაურეკოთ მათ, ისინი აგზავნიან ელ.წერილს ნომერზე დარეკვით) თქვენი ინფორმაციის დასადასტურებლად.

სანამ ამას არ გააკეთებთ, ერთადერთი შესაძლებლობა, რასაც ნახავთ, არის MogulREITs.

განიხილეთ ღია, დაფინანსებული და დახურული შესაძლებლობები

ჩემი აკრედიტებული სტატუსის დამადასტურებელი სწრაფი სატელეფონო ზარის შემდეგ, ჩემს ანგარიშს შეეძლო მათი ყველა შეთავაზების ნახვა.

მე პირველად შევეხე მათ წარსულ შემოთავაზებებს. რა სასიამოვნოა მათი "წარსული ინვესტიციების" გვერდზე არის ის, რომ მათ დაასრულეს და დაფინანსეს. დასრულებული ნიშნავს 100% შესრულებულს, ხოლო დაფინანსებული ნიშნავს, რომ ისინი დაფინანსებულია და იხდიან. ეს კარგი განსხვავებაა.

წარსული შეთავაზებები მოიცავდა ყველა სახის ქონებას (ოფისი, მრავალშვილიანი ოჯახი, თვითმმართველობის შესანახი, სამრეწველო, და ა.შ.) მოფენილი ქვეყნის მასშტაბით (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) საინვესტიციო ტიპებით როგორც კაპიტალი, ასევე ვალი. ისინი ასევე საკმარისად გაბედულები არიან აჩვენონ რეალური IRR (შიდა დაბრუნების მაჩვენებელი), რაც თქვენ იცით, რადგან ის დასრულებულია. უფრო ხშირად ვიდრე არა, ისინი უფრო მაღალი იყო ვიდრე IRR მიზანი, სასიამოვნო ბონუსი.

ამ წერის დროს, იყო ხუთი ღია საინვესტიციო შესაძლებლობა, რომელთაგან სამი იყო 1031 დასაშვები.

რას ნიშნავს 1031 უფლებამოსილი? 1031 ნაწილი არის საგადასახადო კოდექსის ნაწილი, რომელიც ამბობს, რომ თქვენ შეგიძლიათ გადადოთ კაპიტალის მოგება, თუ გაცვლით მსგავს თვისებებს. RealtyMogul– ით, ეს ქონება (პასიურად) ინახება დელავერის კანონიერ ტრესტებში და თუ თქვენ ყიდით არსებულ ქონებას, რომლის უფლებამოსილებაა 1031, ეს DST ხელმისაწვდომია მთლიანად 1031 ბირჟაზე. არსებულ 1031 ინვესტორს შეიძლება ჰქონდეს უფრო მაღალი მინიმუმი ვიდრე ნაღდი ინვესტორები.

RealtyMogul საფასურის სტრუქტურა

საფასურის სტრუქტურა დამოკიდებულია გარიგების ტიპზე და ისინი ნათლად არის აღწერილი საფასურის სახით თითოეული გარიგების ფინანსების ჩანართში.

პირდაპირი კაპიტალის ინვესტიციებისთვის, ისინი ჩამოთვლიან ყველა გადასახადს, რომელიც გადახდილია ყველა ჩართული ერთეულისათვის.

როდესაც გადავხედე გარიგებას, რომელიც შეიძენდა ბინის შენობას, იყო ერთჯერადი გადასახადი 2% უძრავი ქონების კომპანიისთვის და 4% ბროკერ-დილერისთვის. შემდეგ არის განმეორებითი გადასახადი ქონების მართვის კომპანიისთვის მთლიანი შემოსავლის 4% -ისა და RealtyMogul- ისთვის 1% მენეჯმენტისა და ადმინისტრაციული გადასახადის სახით. თქვენ უნდა შეამოწმოთ საფასურის სია, რადგან გარიგების ყველა ტიპი არ არის სტრუქტურირებული ერთნაირად, ზოგს აქვს მეტი საფასური და ზოგს ნაკლები.

REIT– ებისთვის, საფასური ჩამოთვლილია შეთავაზების ცირკულარში და ცოტათი იჭრება. არსებობს აქტივების მართვის საფასური 1%, რომელიც გადახდილია მენეჯერზე.

RealtyMogul– ის სარგებელი და უარყოფითი მხარეები

RealtyMogul– ის ყველაზე დიდი პროფესიონალი არის ის, თუ როგორ აქვთ მათ არჩევანი როგორც აკრედიტებული, ისე არა აკრედიტებული ინვესტორებისთვის. MogulREIT არის მყარი შეთავაზება მკაფიო დიფერენციაციით (კომერციული უძრავი ქონება ან მრავალშვილიანი ოჯახი) და ღირსეული განაწილების მაჩვენებელი და სიხშირე. თქვენ უნდა გაეცნოთ საფასურს, რადგან ისინი უფრო ძვირია, ვიდრე სხვა REIT, მაგრამ ეს სხვა პროდუქტია (ავანგარდის REIT მხოლოდ ინვესტირებას ახდენს საჯაროდ გაყიდული უძრავი ქონების კომპანიებში, ის არ იღებს წყაროებს, არ აკონტროლებს და არ კოორდინაციას უწევს ცალკეული პროექტების დაფინანსებას).

არსებობს უზარმაზარი მრავალფეროვანი პირდაპირი ინვესტიციები და 1031 პუნქტით სარგებლობის შესაძლებლობა ნიშნავს, რომ თქვენ შეგიძლიათ იყოთ საგადასახადო უფრო ეფექტური თქვენს ინვესტიციებში. ამ პირდაპირი გარიგების მინიმუმი უფრო მაღალია ვიდრე სხვა პლატფორმებზე (ხუთი არსებული გარიგებიდან, მინიმალური იყო $ 25,000), მაგრამ გარიგების ყველა სხვა ასპექტი მსგავსი იყო (დაყოვნების დრო, დაგეგმილი IRR და ნაღდი ანგარიშსწორება, და ა.შ.)

ეს არ არის ნაკლი პლატფორმაზე, არამედ საინვესტიციო ტიპისთვის - ის არალიკვიდურია. როდესაც თქვენ ინვესტირებას ახდენთ ქონებაზე, თქვენ არ შეგიძლიათ გაყიდოთ თქვენი ნაწილი მეორად ბაზარზე. MogulREIT– ით შეგიძლიათ თქვენი აქციების გამოსყიდვა, მაგრამ ეს შეზღუდულია. ასეა უძრავი ქონების ინვესტიციისას, ასე რომ გასაკვირი არ უნდა იყოს და REIT– ის უმეტესობა აქვს შეზღუდვები ვაჭრობაში (ისინი არ არის განკუთვნილი სავაჭროდ, ამიტომ ისინი ზღუდავენ თქვენ შესყიდვებს და გამოსყიდვები).

მე მომწონს, თუ როგორ იზიარებდნენ მათ რეალურ IRR წინა გარიგებებს, მაგრამ ისინი არ აჩვენებენ შეთავაზების არცერთ დოკუმენტს. თქვენ შეგიძლიათ გადახედოთ დაფინანსებული გარიგების დოკუმენტებს, რაც შეიძლება სახალისო იყოს, თუ მათ შესახებ წაიკითხავთ სიახლეებში და გაინტერესებთ როგორ გამოჩნდა ისინი, მაგრამ დახურვისთანავე ისინი დახურულია. ისეთი შეგრძნება მქონდა, რომ ვიტყუებდი, როდესაც წავიკითხე ჰარდ როკის სასტუმროს შეთავაზება და დავინახე ყველა ის შეღავათი, რასაც ისინი გვთავაზობდნენ, მიუხედავად იმისა, რომ ცოტა ხნის წინ დაიხურა.

ამის თქმით, ჩვენ ყველამ ვიცით, რომ უძრავი ქონების ინვესტიცია არ არის რისკის გარეშე. 2018 წლის აპრილის შუა რიცხვებში, Hard Rock Hotel– მა გამოაცხადა, რომ ეს იყო გამორთვა ჰარდ როკის სასტუმრო პალმ სპრინგსში. ასე რომ... ბონუსები კარგია, მაგრამ არა, თუ სასტუმრო დაიხურება. 🙂

ყოველ შემთხვევაში, დაათვალიერე, თუ გაინტერესებს და რეგისტრაცია უფასოა.

დარეგისტრირდით უფასოდ RealtyMogul– ში