როდესაც საფონდო ბაზარი კარგად მუშაობს, არც ისე ბევრი ადამიანი საუბრობს უძრავი ქონების ინვესტიციაზე.
თუმცა აზრი აქვს - საფონდო ბირჟა უფრო ადვილია.
თქვენ ყიდულობთ აქციებს, ყიდით აქციებს და აღრიცხავთ მოგებას და ზარალს თქვენს დაბრუნებაზე. ეს კიდევ უფრო ადვილია, თუ დაიცავთ ა სამი ფონდის პორტფელი ან განახორციელეთ ინვესტიცია საპენსიო ანგარიშზე - გაცილებით ნაკლები საბუთები!
უძრავი ქონება ცოტა უფრო რთულია. ქონების ყიდვა -გაყიდვა მოითხოვს შუამავლებს და იღებს რამდენიმე წამზე მეტ ხანს რაც სჭირდება საფონდო ვაჭრობას.
რა მოხდება, თუ თქვენ გაქვთ ბევრი ინვესტიცია საფონდო ბირჟაზე ან უბრალოდ გსურთ სხვა აქტივების კლასი? რა მოხდება, თუ ფიქრობთ, რომ ბაზარი გადაფასებულია და გსურთ ჰეჯირება? და თუ არა ჰეჯირება, სხვა ვარიანტი?
უძრავი ქონება არის ა დიდი ალტერნატიული ინვესტიცია, რომელიც არ არის უცნაური (სამარხის ნაკვეთების მსგავსად, რომლებიც ტექნიკურად უძრავი ქონებაა!).
მაგრამ ფიზიკურ საკუთრებაში მოხვედრა შეიძლება იყოს გამოწვევა და ძალიან საშიში. მაშინაც კი, თუ წახვალ FHA მარშრუტი და მხოლოდ 3%, ჯერ კიდევ შედარებით დიდი კაპიტალის ხარჯებია დასაწყებად. და საკმაოდ ბევრი შრომაა ჩართული, კაპიტალის ჩადენის გარდა.
მაგრამ არსებობს გზები, რომ ფეხი გააღოთ კარს უზარმაზარი ფულადი ინვესტიციების გარეშე.
მოდით შევხედოთ.
Სარჩევი
- უძრავი ქონების საბითუმო ვაჭრობა
- საგადასახადო გირავნობა
- Crowdfunded უძრავი ქონება
- უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (REITs)
- მძიმე ფულის სესხები
უძრავი ქონების საბითუმო ვაჭრობა
მე პირველად ვისწავლე უძრავი ქონების საბითუმო ვაჭრობის შესახებ ალექს მარტინესი Opt Out Life პოდკასტში. პოდკასტი არის მომხიბლავი მოსმენა მისი მოკლე კარიერის რკალზე, მაგრამ ალექს მარტინესმა დაიწყო თავისი საბითუმო ქონება. ეს მაშინ, როდესაც კონტრაქტით იღებ ქონებას და შემდეგ უფლებას ყიდი სხვა ინვესტორზე, რომელიც იღებს იქიდან. ინვესტორი აკეთებს რემონტს, შემდეგ ყიდის მას ან ქირაობს მას ფულადი სახსრებისთვის. თქვენ იღებთ ანაზღაურებას კონტრაქტისთვის. მისმა პირველმა საბითუმო გარიგებამ მას $ 22,000 დააგროვა დაახლოებით 8 საათის მუშაობისთვის.
8 საათი ცოტათი მატყუარაა, რადგან მასში კიდევ ბევრი სამუშაოა. ბევრი დროა დახარჯული უძრავი ქონების ძებნაზე, ინვესტორებთან ქსელში ჩართვაზე, უძრავი ქონების პოვნაზე, კონტრაქტებზე მოლაპარაკებაზე, რომელიც არ გამოდგება და ა. ასე რომ, აქ არის ცოტა ზედმეტი თანხა, რომელიც აუცილებლად არ ხდება ფაქტორირებული, მაგრამ არ არის ბევრი ფინანსური ხარჯები.
ფინანსური ხარჯები იქნება ნებისმიერი სერიოზული თანხა, რომელიც საჭიროა კონტრაქტში. როდესაც ხელს აწერთ, თქვენ თანახმა ხართ შეიძინოთ ქონება მომავალში. ხანდახან ამის თავიდან აცილება შეგიძლიათ, თუ ინვესტორს უზრუნველყოფთ რამდენიმე დღეში, მაგრამ ეს არის სახელმწიფოს სპეციფიკური. თქვენ ალბათ გისურვებთ ინვესტორების რიგში დგომას და იცოდეთ რა სჭირდებათ მათ გარიგებაში.
(ამას ასევე უწოდებენ უძრავი ქონების ფრინველებს, ან რომ თქვენ ხართ უძრავი ქონების ფრინველების ძაღლები - ეს პოსტი BiggerPockets უფრო დეტალურად გადის)
ამის ჭეშმარიტი მიმზიდველობა არის როგორც საფეხური. თქვენ შეგიძლიათ ბევრი რამ შეიტყოთ უძრავი ქონების ბიზნესის შესახებ, თუ გახდებით საბითუმო ვაჭარი ან ფრინველის ძაღლი. თქვენ აშორებთ სამუშაოს დიდ ნაწილს, რომელიც დაკავშირებულია წყაროების გარიგებებთან, ასე რომ ინვესტორები სავარაუდოდ ცდილობენ დაგეხმარონ ბიზნესის შესახებ მეტი ინფორმაციის მისაღებად. რაც უფრო კარგად აფასებთ რემონტის ხარჯებს, მით უკეთესი ხართ ინვესტორისთვის. თუ გსურთ ამის გაკეთება, მე ნამდვილად გირჩევთ დახარჯოთ დაახლოებით ერთი საათი იმ პოდკასტის მოსასმენად, რადგან ნეიტი და დანა (მასპინძლები) ასევე უძრავი ქონების ინვესტორები არიან (გარკვეულწილად) და ისინი კარგს ითხოვენ კითხვები.
საგადასახადო გირავნობა
როგორც ბენ ფრანკლინმა ერთხელ თქვა, "... მაგრამ ამ სამყაროში არაფერია დარწმუნებული, გარდა სიკვდილისა და გადასახადებისა".
უძრავი ქონებისთვის, არსებობს ერთი დარწმუნება - ქონების გადასახადი. ზოგიერთ შტატს არ აქვს საშემოსავლო გადასახადი, ზოგიერთ შტატს არ აქვს გაყიდვების გადასახადი, მაგრამ მე არ ვიცი ერთი სახელმწიფო ქონების გადასახადის გარეშე.
და როდესაც ადამიანები არ იხდიან თავიანთ ქონების გადასახადს, სახელმწიფო ან ქვეყნის მთავრობა ადგენს საგადასახადო გირავნობას ქონებაზე. შემდეგ, როგორც ამას მთავრობები აკეთებენ, აუქციონებს ამ გირავნობას, რადგან მას სჭირდება საგადასახადო შემოსავალი. პირს, რომელიც ყიდულობს გირავნობას გარანტირებული აქვს საპროცენტო განაკვეთი, ადგილობრივი და სახელმწიფო კანონების საფუძველზე, ამ ინვესტიციისთვის.
თუ ქონების მფლობელი არ გადაიხდის გამოყოფილ ვადაში, საგადასახადო გირავნობის მფლობელს შეუძლია ქონებაზე უარი თქვას და ყველას უსწრებს რიგში, იპოთეკის ჩათვლით. ხშირ შემთხვევაში, ბანკები გადაიხდიან გირავნობას, რადგან მათ არ სურთ სახლის დაკარგვა.
წავედი ა საგადასახადო გირავნობა ერთხელ აუქციონზე და ეს იყო საკმაოდ შემთხვევითი საქმე. მხოლოდ რამოდენიმე ადამიანი ირევა ქვეყნის სასამართლოს წინა საფეხურზე. უმეტესობა ტელეფონზე იყო ინვესტორებთან, მაგრამ ეს იყო საკმაოდ ჩვეულებრივი სატენდერო პროცესი, არანაკლებ ამაღელვებელი, ვიდრე ერთ – ერთი დადგმული შენახვის ობიექტის აუქციონი, რომელსაც ტელევიზორში ხედავთ.
მე დაფარული ვარ ინვესტიცია საგადასახადო ვალდებულებებში ადრე, როდესაც საუბრობთ დაბალი რისკის მოკლევადიან ინვესტიციებზეც, თუ გსურთ მეტი წაიკითხოთ.
Crowdfunded უძრავი ქონება
Crowdfunded უძრავი ქონება არის შედარებით ახალი ვარიანტი, რომელიც ხელმისაწვდომია JOBS აქტით. JOBS Act, რომელიც ნიშნავს Jumpstart Our Business Startups Act, საშუალებას აძლევს კომპანიებს შეაგროვონ თანხები ქროუდფინანსირების გზით. უძრავი ქონების შემთხვევაში, ეს ნიშნავს, რომ კომპანიას შეუძლია შეაგროვოს თანხები გარიგებისათვის ხალხმრავალი დაფინანსებული პლატფორმებით და ინდივიდუალური ინვესტორებით, როგორც მე და შენ. ჯერ კიდევ არსებობს გარკვეული წესები, როგორიცაა აქციონერთა რაოდენობა, მაგრამ ეს გაზრდის რამდენი ადამიანი შეიძლება ჩაერთოს და როგორ შეიძლება მათი მოთხოვნა.
თუ თქვენ ხართ აკრედიტებული ინვესტორი, შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ ინდივიდუალურ საკუთრებაში. მათ ხშირად აქვთ მინიმუმ $ 1000 -ზე მეტი, მაგრამ ბევრი მათგანი ხელმისაწვდომია, თუ თქვენ შეძლებთ მინიმუმ 5,000 აშშ დოლარის გადახდას ერთ გარიგებაზე. ვიზიარებ ა უძრავი ქონების საუკეთესო ბრბო დაფინანსებული პლატფორმების სია.
თუ არ ხართ აკრედიტებული ინვესტორი, შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია „eREIT“ - ში, რომელიც ირჩევს ინდივიდუალურ საკუთრებას ინვესტიციისათვის. აქ არის ა არაკრედიტებული ინვესტორებისთვის საუკეთესო CRE პლატფორმების სია, რომელთაგან ჩემი ფავორიტებია Fundrise და stREITwise (სრული მიმოხილვა აქ). იმ ორზე მეტი ქვემოთ, როდესაც მე განვიხილავ REIT– ებს.
უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (REITs)
ეს ალბათ უძრავი ქონების ინვესტიციის ყველაზე მოსაწყენი გზაა. 🙂
ეს არის ინვესტიცია REIT ან REIT ფონდში, როგორიცაა Vanguard REIT (VGSLX). თქვენ ინვესტიციას უწევთ კომპანიებს, რომლებიც ინვესტიციას ასრულებენ უძრავ ქონებაში. ბევრი REIT ინვესტირებას ახდენს საზოგადოებრივ საწყობებში ან კომერციულ უძრავ ქონებაში, კორპორატიული პარკების მსგავსად, ასე რომ თქვენი ინვესტიცია ძალიან კონცენტრირებულია უძრავი ქონების აქტივების კონკრეტულ კლასში.
თქვენ ასევე შეგიძლიათ მიმართოთ ზოგიერთ კერძო REIT– ს, რომელიც ხელმისაწვდომია ისეთ პლატფორმებზე, როგორიცაა დაფინანსება და პირდაპირ. ისინი გვთავაზობენ ცოტა მეტ მრავალფეროვნებას უძრავი ქონების აქტივების კლასში.
მაგალითად, on პირდაპირ შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ კომერციულ უძრავ ქონებაში სულ მცირე 5,000 აშშ დოლარით. მათ აქვთ გამჭვირვალე საფასურის სტრუქტურა და თავიდანვე იხდიდნენ დივიდენდებს 8-9% -ით. მათი შეთავაზებები ძალიან ფოკუსირებულია და თქვენ ზუსტად იცით რაში შედიხართ. ეს ხელმისაწვდომია ყველა ინვესტორისთვის.
მძიმე ფულის სესხები
მყარი ფულის სესხი არის სესხი, რომელსაც თქვენ აძლევთ უძრავი ქონების ინვესტორს უძრავი ქონების უზრუნველყოფით. ის სტრუქტურირებულია როგორც შენიშვნა, რაც იმას ნიშნავს, რომ ინვესტორი ფაქტობრივად არის მსესხებელი და თქვენ არ ხართ "ინვესტიცირებული" საკუთრებაში თავისთავად. თქვენ და მსესხებელი ეთანხმებით სესხის პირობებს (საპროცენტო განაკვეთი, კუპიურის ხანგრძლივობა, გადახდები და სხვა).
მე ეს მხოლოდ ერთხელ გავაკეთე, ვიღაცასთან, ვისაც ვიცნობდი და ვენდობოდი და ჯერჯერობით ეს კარგად გამომდიოდა. საპროცენტო განაკვეთები, როგორც წესი, 11-12% -ია (უფრო მაღალი თუ სარისკო, დაბალი უფრო უსაფრთხო), მაგრამ მე არ ვარ საუკეთესო ადამიანი, ვინც მკითხავს, როდესაც საქმე შემოთავაზებების შემოწმებას და მათ პოვნას ეხება. მინდა ჩავრთო ეს ვარიანტი, რადგან ის ხელმისაწვდომია.
გახსოვდეთ, თქვენ არ დებთ ინვესტიციას ქონებაში, თქვენ აძლევთ სესხს ფულს ინვესტორს, რომელიც გადაგიხდის ანაზღაურების ფიქსირებულ განაკვეთს. თუმცა, ეს არის უძრავი ქონების გარკვეული ზემოქმედება.
მას შემდეგ რაც რამდენიმე ამ გარიგებას მიიღებთ თქვენს ზონაში, შეიძლება გქონდეთ საკმარისი იმისათვის, რომ დაიწყოთ ჩახუტება უძრავი ქონების სინდიკაციის გარიგებები. ეს არის იქ, სადაც ხარ ჯგუფის ნაწილი, რომელიც ახორციელებს ინვესტიციას. არსებობს უფრო მაღალი კაპიტალის მოთხოვნები, არც ისე დაბალი, როგორც crowdfunding საიტები, მაგრამ არის უფრო მიმზიდველი გარიგებები.