როდესაც პირველად გამოჩნდა თანატოლების დაკრედიტების პლატფორმები, როგორიცაა Prosper და Lending Club, ხალხი გიჟდებოდა მათზე. ეს იყო ახალი აქტივის ინვესტიცია და ხალხი აანალიზებდა მათ ზღვარის საპოვნელად.
”ინვესტიცია” არაუზრუნველყოფილ პირად სესხებში სარისკოდ ჟღერს, მაგრამ რადგან ეს ისეთი ახალია, არავინ იცოდა ზუსტად რამდენად სარისკო იყო. მხოლოდ მოგვიანებით იყო შესაძლებელი, რომ ამ ინვესტიციებიდან ბევრი მხოლოდ ხელმისაწვდომი იქნებოდა მაღალი წმინდა ღირებულების აკრედიტებული ინვესტორები.
პლატფორმებს ჰყავდათ მათი ანალიტიკოსები და აქტუარები, რომლებიც ცდილობდნენ დაპროექტებულიყო ნაგულისხმევი განაკვეთები და შესაბამისად შეეფასებინა სესხები... მაგრამ არავინ იცის.
მცირე საინვესტიციო მინიმუმი, ხშირად $ 5 ან $ 10, ნიშნავდა იმას, რომ თქვენ შეგიძლიათ გაზარდოთ თქვენი ინვესტიცია მრავალ სესხზე და გაავრცელოთ თქვენი რისკი. 100 დოლარი ერთ მსესხებელზე ერთ სესხზე უფრო არასტაბილურია ვიდრე 5 დოლარი სესხი 20 მსესხებლისთვის.
პრობლემა ის იყო, რომ ამ სესხების ნაგულისხმევი განაკვეთები მხოლოდ ვარაუდები იყო. პირადი სესხები არაჩვეულებრივად არასტაბილურია. დაფიქრდით - თუ საქმეები სამხრეთისკენ მიდის, აპირებთ თქვენი საფასურის გადახდას
კომუნალური გადასახადი, საკრედიტო ბარათის გადასახადი, არასაიმედო სესხი თქვენი ბანკიდან, თუ არაუზრუნველყოფილი სესხი თანატოლთა დაკრედიტების პლატფორმაზე? პასუხი საკმაოდ ნათელია.და როდესაც ეს ნაგულისხმევი მაჩვენებლები არ არის ზუსტი და ყველაფერი მიდის რელსებიდან, როგორც ვნახეთ 2007 და 2008 წლებში (დიდი რეცესია), ცუდი რამ ხდება. 5% ნაგულისხმევის ნაცვლად თქვენ ნახეთ 10%+ ნაგულისხმევი.
საბედნიეროდ, მე არ მივეცი ინვესტიცია ჩანაწერებში, როგორც მერილენდის მკვიდრი და ხელიდან გავუშვი ნაგულისხმევი განაკვეთების გაზრდის გართობა. დღესდღეობით, მე შემიძლია ინვესტიცია ჩავადო ბრწყინვალედ დაფინანსებულ უძრავ ქონებაში და ჩემი იმედი მაქვს, რომ ნაგულისხმევი განაკვეთების გააზრებით ავიცილებ თავიდან ამ პოტენციურ ზარალს.
სამწუხაროდ, როდესაც საქმე უძრავი ქონების ინვესტირებას ეხება, დეფოლტის რისკი (ფაქტიურად) განტოლების ნაწილია. მაგრამ ეს ყოველთვის არ არის ყველაზე სახალისო საუბრის თემა. რომ აზრი; ბოლოს და ბოლოს, ვის სურს ლაპარაკი პირქუშად და განწირულად, როდესაც ფულის გამომუშავება არის რეალური მიზანი?
ჩემი გამოცდილება Crowdfunded უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით
რომ ეს სტატია კონტექსტში მოვიყვანო და დაგეხმაროთ გაცნობოთ როგორ ვიფიქრე ნაგულისხმევ რისკზე (რაც მე მიმაჩნია ამ გარიგებების ყველაზე მნიშვნელოვან რისკად), მინდოდა მოკლედ გამეზიარებინა როგორი ვარ ჩართული.
რაც შეეხება ამ ნაწერს, მე 15,000 აშშ დოლარი ჩავდე ორ გარიგებაში RealtyShares (რომელმაც მას შემდეგ შეწყვიტა ახალი ინვესტორების მიღება და რაიმე ახალი გარიგების გაკეთება). RealtyShares– ით თქვენ ინვესტიციას აკეთებთ ინდივიდუალურ საკუთრებაში, ეს არ არის სახსრები, რომლებიც ყიდულობენ ქონებას. მე არ შემიძლია ვისაუბრო თითოეული გარიგების სპეციფიკაზე, ეს ეწინააღმდეგება მომსახურების პირობებს პლუს ის არ არის სუპერ აქტუალური, მაგრამ პირველი იყო საერთო წილობრივი გარიგება 5 წლიანი მფლობელობით. მეორე ჯერ კიდევ ღიაა, თუმცა მე გარიგების ერთგული ვარ.
პირველ გარიგებას ჰქონდა კვარტალური ფულადი შემოსავალი პროგნოზების შესაბამისად, ამიტომ მე კმაყოფილი ვარ და კვარტალური განახლებები იყო დროული და ყოვლისმომცველი. ეს არის თითქმის 160,000 კვადრატული ფუტი. საცალო სივრცე (სტრიპტიზ ცენტრი არის ის, რასაც ჩვენ მას ნიუ -იორკში ვიძახით) და ისინი უზრუნველყოფენ ყველაფერს სპეციფიკა, რომლის მოფიქრებაც მსურდა სრული ფინანსური ანგარიშგების, ბალანსისა და ფულადი ნაკადების ჩათვლით განცხადებებს. ვგრძნობ ინფორმირებულობას.
რა უნდა იცოდეთ ნაგულისხმევი რისკის შესახებ
სათანადოდ მორგებული რისკის პროფილების გარეშე, თქვენ შეიძლება უფრო მეტად გაეცნოთ ნაგულისხმევი კონცეფციას, ვიდრე გსურთ. გამოიყენეთ ეს შესაძლებლობა, რომ გაიგოთ მეტი ნაგულისხმევი მახასიათებლების შესახებ და როგორ ავიცილოთ თავიდან ეს.
პირველი, რა არის ნაგულისხმევი განაკვეთი? ზოგჯერ მას უწოდებენ "კოჰორტის ნაგულისხმევ განაკვეთს", ეს არის სესხების პროცენტი, რომელიც კრედიტორებმა ჩამოწერეს ზარალში რამდენიმე გამოტოვებული გადახდის შემდეგ. სესხების ჩამოწერის შემდეგ, ისინი ჩვეულებრივ გადადის სააგენტოში შესაგროვებლად. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ნაგულისხმევი საპროცენტო განაკვეთი და ეს არის უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც დაწესებულია იმ მსესხებელზე, რომელმაც გამოტოვა კონკრეტული გადახდები.
მიუხედავად იმისა, რომ ცალკეული ფირმები და ფონდები საერთოდ არ აქვეყნებენ ნაგულისხმევ განაკვეთებს, ფედერალური სარეზერვო სისტემა იუწყება, რომ 2017 წელს იყო ა კომერციული უძრავი ქონების სესხებზე 0.74 პროცენტიანი დანაშაულის მაჩვენებელი დაჯავშნილია აშშ ბანკებში. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ: აშშ ბანკების მიერ დამუშავებული CRE– ს ყოველი 135 სესხიდან ერთს ჰქონდა მინიმუმ ერთი გამოტოვებული გადახდა გასულ წელს.
რატომ იხდიან მსესხებლები ნაგულისხმევად? უამრავი მიზეზი არსებობს. ეს შეიძლება იყოს ისეთივე მარტივი, როგორც პირადი ფინანსური პრობლემები-როგორც თქვენ ხართ თქვენს თავზე, ან ზედმეტი ბერკეტი. კომერციული უძრავი ქონებით, მსესხებელთა უმრავლესობას შეიძლება ენდობოდეს რესურსები, რომ დაფაროს ფულადი ხარვეზები ასეთ ღონისძიებებში (რაც დასტურდება 0,74 პროცენტიანი დანაშაულის განაკვეთით).
როგორც ითქვა, თქვენ არ გინდათ გქონდეთ იმაზე მეტი ვიდრე თქვენი სამართლიანი წილი იმ 0.74% გარიგებებში. 🙂
ამის თავიდან ასაცილებლად, თქვენ უნდა ჩაატაროთ საფუძვლიანი შრომისმოყვარეობა უძრავი ქონების სპონსორში, რომელიც გააკონტროლებს სესხის მიმღებ პირს - და პროექტის ბიუჯეტს - წერტილოვან ხაზზე ხელმოწერამდე.
როგორ შევაფასო ნაგულისხმევი რისკი?
მიუხედავად იმისა, რომ არ არსებობს დარწმუნებული გზა დაიცვას თქვენი პორტფელი სესხებში ინვესტიციებისგან, რომლებიც დასრულდება ნაგულისხმევად, არის რამდენიმე ნაბიჯი, რომელსაც წინდახედული ინვესტორები იღებენ საკუთარი თავის დასაცავად. პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაბიჯი არის საფუძვლიანი გულმოდგინების გაკეთება.
როგორც საწყისი წერტილი, აქ გასათვალისწინებელია რამდენიმე მნიშვნელოვანი პუნქტი:
- სპონსორობა. მჯერა მე ამ ბიზნეს გეგმის და სპონსორის უნარის, რომ ეს ოსტატურად შეასრულოს? სპონსორმა ადრე შეასრულა ეს სტრატეგია ამ აქტივის ტიპისთვის? ან ამ ბაზარზე? რამდენი წლიანი გამოცდილება აქვს სპონსორობის ჯგუფს?
- ფიზიკური აქტივი. როდის აშენდა ქონება? ბოლოს როდის განახლდა? ბოლოს როდის შეიცვალა სახურავი, ავტოსადგომი, ლიფტი ან მექანიკური სისტემა? რა არის ალბათობა იმისა, რომ ქონებას დასჭირდება ახლო ან გრძელვადიანი კაპიტალური ხარჯები?
- ბერკეტი. ბერკეტი შეიძლება განსხვავდებოდეს 50% -იანი სესხიდან სტაბილიზირებულ ღირებულებამდე (LTV) 80% -მდე ან მეტი. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეიძლება აზრი ჰქონდეს 80%-ზე მეტს. ზოგადად რომ ვთქვათ, მრავალსართულიანი პროექტები უნდა იყოს 80% ან ნაკლები უფროსი სესხისთვის, ხოლო სხვა სტაბილიზირებული კომერციული აქტივები უნდა იყოს 70% ან ნაკლები. გადაჭარბებულმა ბერკეტმა შეიძლება გამოიწვიოს დანაშაული, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს ნაგულისხმევი, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს ყადაღა.
- ვალის პირობები. არის თუ არა სპონსორი ამ პროექტზე საფულეს? ასახავს თუ არა ვალის პირობები პროექტისა და მსესხებლის ძირითად ძლიერ და სუსტ მხარეებს? და არის თუ არა სესხის ვადა შესაბამისი? რეფინანსირების რისკი მნიშვნელოვნად იზრდება იმ შემთხვევაში, თუ ვალის მომწიფება ხდება შერბილების ბაზარზე და ქონების ღირებულება შემცირდება.
- მოიჯარეები. აპირებთ თუ არა ჩანთის დაჭერას, თუ თქვენი მოიჯარეები გადადიან საცხოვრებელზე ან უგულებელყოფენ ქირას გადახდას კონკურენტული ძალების ან სხვა გაუთვალისწინებელი ტენდენციების გამო?
- კაპიტალური კურსი. რამდენად კონკურენტუნარიანია ამჟამინდელი ბაზარი? კაპიტალური განაკვეთები (ქონების ღირებულება საოპერაციო შემოსავლებთან შედარებით) განიცდის აღმავალ წნევას, ანუ ქონება მცირდება? იზრდება საპროცენტო განაკვეთები? რამდენად დასაბუთებულია გასვლის კაპიტალური განაკვეთის ვარაუდი, ანუ გაყიდვების ფასის მიზანი? აქვს თუ არა აზრი გასვლის ფასის ამ ვარაუდს?
- ბაზარი და ადგილმდებარეობა. არის თუ არა საბაზრო ციკლი ხელსაყრელი თქვენი აქტივისთვის? უფრო მეტიც, არის ის სუბმარკეტში პოზიტიური გაქირავების, მოსახლეობის, მოსახლეობის, დემოგრაფიისა და სამუშაო ადგილების ზრდის ტენდენციით?
- მშენებლობა. აქვს თუ არა მშენებლობას, იქნება ეს ახალი განვითარება თუ ღირებულების დამატება არსებული ქონებისათვის, რომ გამოიწვიოს ხარჯების გადაჭარბება ან შეფერხება? თუ კი, როგორ ხდება ამ რისკის შემცირება?
- ლიზინგი. აქვს თუ არა სპონსორმა საკმარისად გამოყოფილი მარკეტინგის, მოიჯარეების გაუმჯობესებისა და/ან ლიზინგის საკომისიოს რეზერვები ქონების იჯარით?
სია არის შესავალი, ლექსიკონი, თუ რა უნდა მოძებნოთ, მაგრამ არა ყოვლისმომცველი. ამ თემებიდან რომელიმე იმსახურებს საკუთარ პოსტს!
რისკის პროფილები ინვესტიციის ტიპის მიხედვით
იმის გათვალისწინებით, რაც ჩვენ ვიცით ნაგულისხმევი და ნაგულისხმევი განაკვეთების შესახებ, რა სტრუქტურულ რისკებს შეიცავს თქვენი ინვესტიცია?
დღეს უძრავ ქონებაში ინვესტიციის სამი ძირითადი გზა არსებობს:
- ხალხმრავალი დაფინანსება - სადაც ყიდულობთ გარიგების მცირე ნაწილს, როგორიცაა RealtyShares და სხვა ქონების დაფინანსება უძრავი ქონების საიტებზე.
- ფონდის ინვესტიცია -სადაც თქვენ ინვესტიციას აკეთებთ REIT– ში (ETF– ებში ან ურთიერთდახმარების ფონდებში) ან მცირე REIT– ის მსგავსი კომპანიების მეშვეობით (ბევრი არა აკრედიტებული ქროუდფინანსირების საიტები ასეა სტრუქტურირებული)
- პირდაპირი საკუთრების უფლება - სადაც ყიდულობთ ქონებას პირდაპირ ან სინდიკატების საშუალებით
უძრავი ქონების პროექტებში კერძო აქციების კროუდფინანსირება საშუალებას აძლევს ცალკეულ ინვესტორებს ჩადონ ფული იურიდიულ პირში (შპს), რომელიც ახდენს ინვესტიციას უძრავი ქონების პროექტში ან სესხს აძლევს ამ პროექტს. ზოგადად რომ ვთქვათ, crowdfunding საიტები გთავაზობთ უფრო დაბალ საფასურს, ვიდრე REIT– ის უმეტესობა. ასევე, რადგან ეს კერძოა ინვესტიციები, საინვესტიციო მაჩვენებლები შედარებით ნაკლებად არის დაკავშირებული S&P 500 და სხვა ლიკვიდურ ბაზართან ინდიკატორები. როგორც ასეთი, ეს შეიძლება იყოს მიმზიდველი გზა თქვენი პორტფელის დივერსიფიკაციისთვის, როგორც გეოგრაფიული ბაზრის, აქტივებისა და ინვესტიციის ტიპის მიხედვით.
ის ფაქტი, რომ მოცემულ ინვესტიციაზე მხოლოდ ერთი ქონებაა მიმაგრებული, ნიშნავს იმას, რომ პროექტზე არასაკმარისი შესრულების შემთხვევაში უკან დაბრუნება ცოტაა. როგორც ითქვა, ნაგულისხმევი პირობები აქ უფრო დაბალ რისკებს ასახავს, რადგან ქონება უზრუნველყოფს სესხს, რითაც მოქმედებს როგორც დაზღვევა. გარდა ამისა, ყადაღის აუქციონი არის ვარიანტი, თუ სპონსორი ან ქონების მფლობელი ნაგულისხმევია.
საჯაროდ ვაჭრობა უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (REIT) არის დივერსიფიცირებული ქონების პროფესიონალურად მართული პორტფოლიო; სახსრების უმეტესობა ინვესტიციას უწევს კომერციულ, კორპორატიულ ან გაქირავების აქტივებში. მიუხედავად იმისა, რომ შედარებით ადვილია ვაჭრობა და მის გარეთ ვაჭრობა, საჯაროდ ვაჭრობის ქვეშ მყოფი REIT– ები შეიძლება მოიცავდეს მოკლევადიანი არასტაბილურობის რისკს, რადგან მათი შესრულება შედარებით უფრო მეტად არის დაკავშირებული საფონდო ბაზართან. თუ თქვენ გამოხვალთ რეცესიის დროს (რამდენის გაკეთების მცდელობა იქნება), თქვენი ანაზღაურება შეიძლება დაზიანდეს.
ფონდის ინვესტიცია განსხვავებულ რისკ პროფილს გვთავაზობს პირდაპირი ინვესტიციისგან. იმის გამო, რომ ფონდი არის თვისებებისა და პროექტების კალათა, ის ხშირად უფრო მჭიდროდ ცდილობს შეაფასოს ნაგულისხმევი განაკვეთები და ბაზრის საერთო შესრულება. მაგრამ ის ნაკლებ კონტროლს და პერსონალიზაციას გვთავაზობს, რადგან ინვესტორებს არ შეუძლიათ აირჩიონ რომელ პროექტებში სურთ ინვესტიცია. როგორც ითქვა, ეს საინვესტიციო ტიპები ასევე გვთავაზობენ ლიკვიდურობას, რაც იმას ნიშნავს, რომ შეძენის შემდეგ შეგიძლიათ გაცვალოთ თქვენი აქციები.
პირდაპირი საკუთრების უფლება ეს არის მაშინ, როდესაც თქვენ ფლობთ ინდივიდუალურ თვისებებს პირდაპირ, საკუთარ თავს. თუ თქვენ დაინტერესებული ხართ ამ საინვესტიციო ტიპით, თქვენ შეგიძლიათ დაუთმოთ მნიშვნელოვანი დრო თქვენს უძრავი ქონების ინვესტიციებს და იქნებით პრაქტიკული და ჩართული ამ ქონების ყველა დეტალში. თქვენ სრულად აკონტროლებთ და შეიძლება იყოთ კონსერვატიული ან სარისკო, როგორც მოგწონთ.
ამგვარი პასუხისმგებლობა შეიძლება მიმზიდველი იყოს, მაგრამ მნიშვნელოვანია იყოთ რეალისტური იმაში, რომ როდესაც საქმე ეხება საკუთრების ფლობას, პირველადი რისკი თქვენ ხართ. სწორად წაიკითხე ბაზარი? შექმენით მისაღწევი ბიზნეს გეგმა? შეძლებთ მის დანახვას?
ქონების ყოველდღიური მენეჯმენტის პრობლემები არის დიდი მიზეზი, რის გამოც ბევრი ინვესტორი ამჯობინებს გამოიყენოს სხვათა დრო და გამოცდილება. პროფესიონალი უძრავი ქონების ინვესტორები კურატირებულ ბაზრებზე ხშირად მთელ თავიანთ კარიერას უთმობენ მოცემული ბაზრის შინაარსის შესწავლას. უძრავი ქონების პასიური ინვესტიცია გაძლევთ შანსს ისარგებლოთ პროფესიონალური გამოცდილებით - ეს ყველაფერი ყოველდღიურ ცხოვრებაში ხელუხლებლად.
როგორ გავუმკლავდეთ დეფოლტს ინვესტიციის ტიპის მიხედვით
რა ხდება მაშინ, როდესაც არსებობს სხვადასხვა სახის აქტივების დეფოლტი?
ხალხმრავალი დაფინანსებული უძრავი ქონებით, თქვენ ინვესტიციას აკეთებთ სპონსორთან ერთად ბანკნოტში ან სააქციო კაპიტალში. თუ ყველაფერი გეგმის მიხედვით მიდის, თქვენ ეყრდნობით პლატფორმას, რომ ყველაფერი გამოსწორდეს (ან ისეთივე სწორი, როგორიც არის შესაძლებელია) და ასე რომ, თქვენი გულმოდგინების ნაწილი უნდა იყოს იმაში, თუ როგორ გეგმავს კომპანია გაუმკლავდეს ამ გარდაუვალს სიტუაციები.
REIT– ებით, ფონდი შეძლებს სხვადასხვა ნაგულისხმევი მოთხოვნების შესრულებას და მოგცემთ მოგცემთ შერეულ შემოსავალს, რომელიც დააკმაყოფილებს თქვენს მოთხოვნებს. მათ შეიძლება დაჰპირდნენ 10% -ს (როგორც მაგალითი), მაგრამ ეს შეიძლება შეიცავდეს გარიგებებს, სადაც ისინი იღებენ 15% -ს, რათა დაეხმარონ იმ გარიგებებს, რომლებიც შეიძლება ნაგულისხმევი იყოს (ან დავალიანების გადახდა და ა.შ.). თქვენთვის, ეს არის ინვესტიციის უხილავი ნაწილი და მხოლოდ აისახება თავად ფონდის შემოსავალზე.
პირდაპირი საკუთრების უფლებით, თქვენ ხართ "სპონსორი" (გამოიყენოთ დაფინანსებული ტერმინები), ასე რომ, როდესაც ნაგულისხმევი ხართ, ეს ნამდვილად თქვენზეა, ასე რომ ის ნამდვილად არ შედის ამ პოსტის ფარგლებში. 🙂
საბოლოო ჯამში, ხართ თუ არა რისკის შემწყნარებელი, რისკის მოყვარული, თუ სადმე სპექტრის გასწვრივ, თქვენი პორტფელის დივერსიფიკაცია პოტენციურად გაზრდის თქვენს შემოსავალს და უძრავი ქონება ამის მძლავრი გზაა.
ამ ახალი crowdfunding პლატფორმებით, მაინც მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ნაგულისხმევი რისკი სერიოზული შეშფოთებაა. ნუ მოხიბლავთ ორნიშნა ანაზღაურების დაპირებებით, რადგან ყველა გარიგება არ გამოდგება. იცოდეთ როგორ იქნება ნაგულისხმევი ნაგულისხმევი, რადგან ეს მოხდება და თქვენ გინდათ იცოდეთ რომელ პლატფორმაზე აპირებთ ინვესტიციის ჩადებას თქვენი ზურგი და არ დაიმალოთ ამ იშვიათი გარდაუვალობისგან.