იპოთეკური REITs: რა არის mREITs და მიეკუთვნებიან ისინი თქვენს პორტფელს?

საპროცენტო განაკვეთები არის ყველაზე დაბალი, რაც იყო ამ დროის განმავლობაში. შემნახველებისა და დივიდენდების ინვესტორებისთვის დაბალი მოკლევადიანი განაკვეთები ნიშნავს დაბალ ანაზღაურებას. ბევრი ინვესტორი, რომელიც ეძებს მაღალპროდუქტიულ დივიდენდებს, მიმართა იპოთეკურ REIT- ს. რა არის ისინი და უნდა ჩადოთ ინვესტიცია mREIT- ში?

რა არის იპოთეკური უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (mREITs)?

იპოთეკური უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (mREITs) არის ერთგვარი ფინანსური მარაგი. ეს ტრესტები ინვესტირებას ახდენენ საბინაო ბაზარზე. ისინი წარმოშობენ და ყიდულობენ იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებს და მათთან დაკავშირებულ უძრავ ქონებას. MREIT– ების უმეტესობა რეგისტრირებულია აშშ ფასიანი ქაღალდების და ბირჟის კომისია (SEC)

. SEC მოითხოვს მათ გამოაქვეყნონ ფინანსური ანგარიშგება ინვესტორებისა და ანალიტიკოსების განსახილველად.

როგორც REIT, ეს ერთეულები უნდა აკმაყოფილებდეს მკაცრ კრიტერიუმებს. მათ შორისაა უძრავი ქონების მათი აქტივების არანაკლებ 75% -ის ინვესტიცია, არაუმეტეს 50% -ის მფლობელობაშია ხუთი აქციონერი და მათი დასაბეგრი შემოსავლის 90% -ის გადახდას აქციონერებისთვის.

რაში ჩადებს mREIT ინვესტიციას?

იპოთეკური REIT– ები არ ფლობენ უძრავ ქონებას, როგორც საკუთრებაში არსებული REIT– ები. ისინი ქმნიან შემოსავალს ქირავნობის შემოსავლიდან. მაგრამ mREIT– ები ინვესტირებას ახდენენ იპოთეკაში და იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებში. ისინი სარგებლობენ განსხვავებით მოკლევადიანი სესხების საპროცენტო განაკვეთებსა და გრძელვადიან იპოთეკურ საპროცენტო განაკვეთებს შორის.

მაგალითად, ვთქვათ, mREIT– მა შეაგროვა 3 მილიარდი დოლარი ინვესტორთა კაპიტალში. და ის ისესხებს დამატებით 5 მილიარდ დოლარს 2% პროცენტით. ამ 8 მილიარდი დოლარით ის ყიდულობს იპოთეკას, რომელიც იხდის საპროცენტო განაკვეთებს 3.5%. სპრედი (სხვაობა) ნასესხებ თანხასა და შემოსავალს შორის არის 1.5%.

სააგენტო vs. არა სააგენტო და საცხოვრებელი vs. კომერციული - რა განსხვავებაა?

არსებობს რამდენიმე სახის MREIT და მათში ინვესტიციის სხვადასხვა გზა. ორი ძირითადი ტიპი არის საცხოვრებელი და კომერციული, რომლებიც კლასიფიცირებულია უძრავი ქონების ტიპების მიხედვით, რომლებიც მხარს უჭერენ REIT– ის იპოთეკას.

და ამ ტიპის ფარგლებში, mREIT– ების უმეტესობა ინვესტიციას დებს ან სააგენტოში, ან არა სააგენტოში ან ამ ორივეს ნაზავში.

1. სააგენტოს იპოთეკას მხარს უჭერს ფედერალური მთავრობა (მაგალითად, FHA და VA სესხები) და აქვთ მინიმალური რისკი დეფოლტისთვის.
2. არა სააგენტო იპოთეკა (მაგალითად, ჩვეულებრივი და ჯუმბო იპოთეკური სესხები) გამყარებულია მსესხებლების პირადი ფინანსებით (კრედიტი და შემოსავალი) და შეიძლება მეტი რისკის მატარებელი იყოს. თქვენ, როგორც წესი, გჭირდებათ უმაღლესი საკრედიტო ქულა და შემოსავალი ამ ტიპის სესხების ასაღებად, ასე რომ გადაუხდელობის რისკი ასევე შეიძლება იყოს დაბალი ამ არასამთავრობო იპოთეკურ სესხებზე.

თქვენ შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია mREIT– ში ყიდულობს აქციებს REIT– ში თავად ან ყიდულობს ბირჟაზე ვაჭრობის ფონდს (ETF), რომელიც ფლობს REIT- ებს.

შეიტყვეთ მეტი:ETF ინვესტიცია 101

mREIT საინვესტიციო რისკები

ორი ძირითადი რისკი, რომლებიც გავლენას ახდენს mREIT ინვესტორის მოგებაზე, არის საპროცენტო განაკვეთის არასტაბილურობა და იპოთეკური მსესხებლების მიერ სესხის წინასწარ გადახდა.

1. საპროცენტო განაკვეთის რისკი

REIT– ის ყველა ინვესტორისთვის მთავარი რისკია საპროცენტო განაკვეთის რყევები. როგორც წესი, როგორც საპროცენტო განაკვეთები გაიზარდოს, REIT- ის ფასები დაეცემა. ეს ეფექტი განსაკუთრებით გაზვიადებულია mREIT– ით. ისინი ფულს შოულობენ მოკლე და გრძელვადიან საპროცენტო განაკვეთებს შორის განსხვავებაზე. და როდესაც მოკლევადიანი კურსი იკლებს, mREIT გამოიმუშავებს ნაკლებ ფულს სპრედზე.

მაგალითად, თუ გრძელვადიანი ფიქსირებული განაკვეთი არის 3.5% და მოკლევადიანი სესხის განაკვეთი იზრდება 2% -დან 2.5% -მდე, სპრედი მცირდება 1.5% -დან 1% -მდე. ეს ითვალისწინებს mREIT– ის მოგების უზარმაზარ ვარდნას.

მომავალი დაფინანსება ასევე უფრო ძვირი ხდება, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება. და ეს ამცირებს REIT– ის წიგნებში უკვე არსებული სესხების ღირებულებას.

2. წინასწარი გადახდის რისკი

მაგრამ ან საპროცენტო განაკვეთი ვარდნა შეიძლება დამანგრეველი იყოს საცხოვრებელი სახლებისათვის. როდესაც განაკვეთები იკლებს, ბევრი სახლის მესაკუთრე ახორციელებს სესხის რეფინანსირებას. ხოლო საცხოვრებელი ფართები, როგორც წესი, ეყრდნობა იპოთეკის მფლობელებს, რომლებიც იხდიან სესხს ფიქსირებული განაკვეთით იპოთეკის სრული 15 ან 30 წლიანი ხანგრძლივობის განმავლობაში. როდესაც სახლის მესაკუთრე რეფინანსირებს, ისინი ადრე იხდიან სესხს და საპროცენტო გადასახადები წყდება mREIT– ში.

კომერციულ MREIT– ებზე ნაკლებად მოქმედებს წინასწარი გადახდის რისკი, როდესაც განაკვეთები იკლებს. ფაქტობრივად, განაკვეთის ვარდნა სარგებელს მოუტანს კომერციულ mREIT- ებს, რადგან ისინი, როგორც წესი, უზრუნველყოფილნი არიან მცურავი სესხებით. საპროცენტო განაკვეთი იზრდება პროცენტის გაზრდისას. კომერციული mREIT– ები ასევე ჩვეულებრივ უზრუნველყოფენ უფრო მაღალ მოსავალს, ვიდრე საცხოვრებელი mREIT– ები. ეს იმიტომ ხდება, რომ კომერციული სესხის მსესხებლები ჩვეულებრივ უფრო მაღალი საკრედიტო რისკია ვიდრე საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეები.

როგორც წესი, mREIT მენეჯერებს აქვთ დახვეწილი ჰეჯირების სტრატეგიები საპროცენტო განაკვეთის რყევებისა და წინასწარი გადახდის რისკის შესამცირებლად.

რა არის საუკეთესო mREIT ინვესტიციისთვის?

ამჟამად არის 40 -ზე მეტი mREIT. ხოლო დივიდენდების შემოსავალი 1.9% -დან 13.36% -მდეა. სამეულში ჯუჯა ყველა დანარჩენი ზომით.

უნდა ჩადოთ ინვესტიცია mREIT– ში?

ინვესტიცია არის ძალიან პირადი მცდელობა, რომელიც მორგებულია რისკის ტოლერანტობა, ინვესტიციის მიზნები, სასურველი სტრატეგიები და სხვა ფაქტორები. საინვესტიციო მრჩევლები, რომლებიც შეიძლება მოიძებნოს ისეთი სერვისების გამოყენებით, როგორიცაა პალადინი რეესტრი ან ონლაინ თამაში Facet სიმდიდრე, გირჩევთ აქტივების სათანადო განაწილებას. ეს მოიცავს თქვენს მთლიან პორტფელში უძრავი ქონების ინვესტიციების დამატებას. mREITs არის მოსახერხებელი გზა დაამატოთ უძრავი ქონების ექსპოზიცია ნებისმიერ პორტფელზე. მაგრამ არსებობს დადებითი და უარყოფითი მხარეები ინვესტიციისთვის MREIT– ში.

დასკვნითი ფიქრები

ბევრი ინვესტორი იყენებს REIT– ებს დასამატებლად უძრავი ქონების დივერსიფიკაცია მათი პორტფელისთვის, საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გარეშე. შეძენილი და გაყიდული ძირითად საფონდო ბირჟებზე, REIT გთავაზობთ ლიკვიდურობას. განსაკუთრებით იპოთეკური REIT– ები ჩვეულებრივ იხდიან საშუალოზე მაღალ დივიდენდებს. ისინი იზიდავენ ინვესტორებს იმ გრძელი პერიოდის გამო, როდესაც აშშ-ს ეკონომიკა ჩვეულებრივზე დაბალ საპროცენტო განაკვეთებს ემუქრება.

იპოთეკური REITs-უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობის უნიკალური ტიპი-განახორციელეთ ინვესტიცია იპოთეკაში და იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებში. ისინი იღებენ სარგებელს მოკლევადიანი სესხების საპროცენტო განაკვეთებსა და გრძელვადიან იპოთეკურ საპროცენტო განაკვეთებს შორის. MREIT არ ფლობს ფიზიკურ უძრავ ქონებას, ამიტომ არ ექვემდებარება REIT– ის იმავე რისკებს, რომლებიც ინვესტიციას უწევენ კომერციულ და საცხოვრებელ საკუთრებაში. მთავარი საინვესტიციო რისკი mREIT– ის წინაშე არის საპროცენტო განაკვეთის სტაბილურობის გაურკვევლობა.