რა არის უძრავი ქონების სინდიკაცია?

მე ყოველთვის მესმოდა, რომ უძრავი ქონება არის გზა სიმდიდრისკენ. თქვენც ალბათ გაქვთ.

ბევრი ამერიკელისთვის ეს ნიშნავს თქვენს ძირითად საცხოვრებელს. თქვენ ყიდულობთ მას, იხდით იპოთეკურ გადასახადს და ეს "იძულებითი დანაზოგი" პლუს ქონების დაფასება იწვევს კაპიტალს, რომელიც ხშირად ქმნის თქვენი წმინდა ღირებულების დიდი პროცენტი.

სხვებისთვის ეს ნიშნავს ინვესტირებას უძრავ ქონებაში თქვენი სახლის გარეთ. ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს ნიშნავს ჩართვას უძრავი ქონების სინდიკაციის გარიგებები.

უძრავი ქონების სინდიკაცია არის ის, თუ როგორ ახერხებენ რეგულარულ ინვესტორებს, ჩემსავით, ჩაერთონ უძრავი ქონების მრავალმილიონიანი გარიგებებში.

ფაქტობრივად, მე ასე ჩავრთე უძრავი ქონების სინდიკაციის მიერ არიზონაში $ 8,15 მილიონი $ 98 ერთეულიანი ბინის საზოგადოების შეძენაში, რომლის შიდა საპროცენტო განაკვეთი (IRR) 14-18%-ია.

მთავარი არის იმის გაგება, თუ როგორ მუშაობს უძრავი ქონების სინდიკაცია, როგორ უნდა მოძებნოთ სინდიკატის წევრობა და როგორ უნდა შეამოწმოთ ისინი ისე, რომ მიიღოთ მყარი ანაზღაურება:

Სარჩევი

1. რა არის უძრავი ქონების სინდიკაცია?
2. როგორ არის სტრუქტურირებული უძრავი ქონების სინდიკატები?
insta stories
3. რით განსხვავდება სინდიკაცია REIT– ისგან?
4. უძრავი ქონების სინდიკაცია პასიურია?
5. როგორ მოვძებნოთ უძრავი ქონების სინდიკატი?
6. როგორ ჯდება ხალხის დაფინანსება სურათში?

რა არის უძრავი ქონების სინდიკაცია?

უძრავი ქონების სინდიკატი არის, როდესაც ჯგუფი ინვესტორები ფულის ჩადება უძრავი ქონების გარიგებაში, ა სპონსორი.

უადვილესი ანალოგიაა, თუ თქვენ და რამდენიმე მეგობარს გინდათ სამრეცხაოს გაშვება. სამრეცხაოების დაწყება ძვირია, რადგან შენ უნდა აიღო შენობა, აიღო ყველა დასუფთავების მოწყობილობა და ა. თუმცა, ისინი შედარებით ადვილად მუშაობენ სხვა ბიზნესებთან შედარებით.

ასე რომ თქვენ და რამდენიმე მეგობარმა (ინვესტორმა) შეაგროვეთ ფული და სხვა მეგობრის (სპონსორის) შემოთავაზება იმუშავებს. სპონსორი იღებს ანაზღაურებას სამრეცხაოზე მუშაობისთვის, როგორც ამას ნებისმიერი ოპერატორი გააკეთებს და ყველას იღებს მოგების წილი.

უძრავი ქონების გარიგებაში, ეს თითქმის იგივეა. ინვესტორები თანხას უწევენ გარიგებას და სპონსორი აყენებს ოფლის კაპიტალს და, ხშირ შემთხვევაში, ცოტაოდენი საკუთარი ფულიც. ინვესტორები ხშირად იღებენ წვლილს მთლიანი კაპიტალის 80-95% –დან, დანარჩენი კი სპონსორმა აიღო.

როგორ არის სტრუქტურირებული უძრავი ქონების სინდიკატები?

ისინი სტრუქტურირებული არიან უძრავი ქონების სხვა გარიგებების მსგავსად - ჩვეულებრივ შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების (შპს), მაგრამ ზოგჯერ შეზღუდული პარტნიორობის (ლპ) სახით. LP– ს შემთხვევაში, სპონსორი არის გენერალური პარტნიორი/მენეჯერი, ხოლო ინვესტორები შეზღუდული პარტნიორები არიან ან პასიური ინვესტორები.

ეს ნიშნავს, რომ თქვენს ორგანიზაციას ექნება საოპერაციო ხელშეკრულებები (შპს) ან საპარტნიორო ხელშეკრულება (ლპ) - თქვენ გსურთ ყურადღებით წაიკითხოთ რადგან ისინი ასახავენ როგორ ხდება ანაწილების ანაზღაურება, როგორ ხდება ხმის მიცემის უფლება და ასევე ნებისმიერი გადასახადი, რომელსაც სპონსორი იღებს მანამდე განაწილება. ყველაფერი მნიშვნელოვანი იქნება ასახული ერთ -ერთ ამ დოკუმენტში.

უძრავი ქონების სინდიკაციის გარიგებებს ბევრი განსხვავებული სტრუქტურა აქვთ. მაგალითად, მე ჩართული ვარ სინდიკაციის გარიგებაში, სადაც "განაწილების ჩანჩქერი" არის:

• პირველი, A კლასის წევრები (ინვესტორები) იღებენ 8% -ს ჩვენს წვლილზე (სასურველი ანაზღაურება);
• შემდეგ, ჩვენ ვრიგდებით დარჩენილი გასანაწილებელი ნაღდი ფულის 70% -ს;
• შემდეგ B კლასის წევრები (სპონსორები) იღებენ განაწილებული ფულადი სახსრების 30% -ს.

განაწილებული ფულადი სახსრებიდან ინვესტორები მიიღებენ 8% -ს კაპიტალურ ინვესტიციებზე სანამ სპონსორები მიიღებენ დანარჩენ ნაწილს. ეს და მრავალი სხვა, ასახულია საოპერაციო ხელშეკრულებაში.

განაწილების კვლევის ოთხი ძირითადი ფაქტორია:

1. ინვესტორის კაპიტალის დაბრუნება - როგორ დაგიბრუნდება შენი ფული. ხშირად, ინვესტორებს ანაზღაურებას უწევენ ჯერ სპონსორები.
2. სასურველი დაბრუნება - განაწილებაზე, სასურველი ანაზღაურება არის ის, თუ რამდენს უხდიან ინვესტორებს პირველ რიგში. ზემოაღნიშნულ შემთხვევაში, სასურველი ანაზღაურებაა 8%.
3. Catch-Up პუნქტი -ასეთის არსებობის შემთხვევაში, სპონსორი იღებს განაწილების 100% -ს თანხამდე, სანამ არ მიიღება პროცენტი. ზემოაღნიშნულ შემთხვევაში, არ არსებობს დამხმარე პუნქტი.
4. "გატარებული ინტერესი" - მას შემდეგ რაც ყველაფერი ნათქვამია და გაკეთებულია, ასე ხდება შემოსავლის განაწილება ინვესტორებსა და სპონსორებს შორის. ზემოაღნიშნულ შემთხვევაში, გაყოფა არის 70/30.

ასევე არის გადასახადი, აქ არის ის, ვისაც თვალი უნდა გაუსწოროთ (არა ამომწურავი სია):

• შეძენის საფასური - ეს არის საფასური, რომელიც გადახდილია დაფინანსების დახურვისთვის და მოიცავს გარიგების პოვნას, ორგანიზაციას და ქონების შეძენას.
• დაფინანსების საფასური - თუ დაფინანსებაა ჩართული, ეს არის სესხის შესყიდვის საფასური.
• მენეჯმენტის საფასური - აი რამდენს უხდიან სპონსორს კომპანიის აქტივების მართვისთვის.
• ქონების მართვის საფასური - აი რამდენს უხდიან სპონსორს ქონების მართვისთვის.
• განკარგვის საფასური - აი რამდენს უხდის სპონსორს ქონება გაყიდვისას.

ეს უბრალოდ აღწერს თითოეული გარიგების ფართო სპექტრს - თქვენ უნდა გადახედოთ ხელმოწერის დოკუმენტებს და სხვა იურიდიულ დოკუმენტებს სრული სურათის მისაღებად. ეს მნიშვნელოვანია, რადგან ყველა ეს გადასახადი ემატება, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც თქვენ საუბრობთ იმ თანხებზე, რომლებიც საჭიროა უძრავი ქონების მრავალმილიონიანი გარიგებისათვის.

რით განსხვავდება სინდიკაცია REIT– ისგან?

უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობა (REIT) არის ფონდი, რომელიც ახდენს ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში. ზოგი REIT საჯაროდ ვაჭრობს, ზოგი კი (მაგ დაფინანსება) არ არის.

თუ გადახედავთ ავანგარდის უძრავი ქონების ინდექსის ფონდის ათეულს (VGSLX), ეს არის საჯაროდ ვაჭრობის მქონე კომპანიების სია (გარდა #1, რომელიც არის საკუთარი ფონდი):

1. Vanguard Real Estate II ინდექსის ფონდი (VRTPX) - Vanguard– ის ინსტიტუციური REIT, რომელიც ფლობს მსგავს კომპანიებს
2. American Tower Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. საჯარო საცავი
7. Dgital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. SBA Communications Corp.
10. Welltower Inc.

თუ თქვენ შეისწავლით ამ კომპანიებს, თქვენ გაქვთ უძრავი ქონების მრავალფეროვანი ტიპი. American Tower Corp ფლობს უკაბელო და სამაუწყებლო საკომუნიკაციო ინფრასტრუქტურას. Simon Property Group ფლობს კომერციულ უძრავ ქონებას და სავაჭრო ცენტრების უმსხვილეს ოპერატორს. საჯარო შესანახი არის ნარინჯისფერი საჯარო შესანახი კომპანია.

ეს არის უძრავი ქონების დივერსიფიკაცია ერთ გარიგებაში.

და თუ გადახედავთ პროცენტებს უძრავი ქონების ტიპზე დაყრდნობით, ეს თითქმის იგივეა.

ნახე? ცოტათი ყველაფერზე. როგორც უძრავი ქონების ინვესტორი, თქვენ ვერ გადალახავთ სიმარტივეს.

აქ მოცემულია რამდენიმე ძირითადი გზა, თუ როგორ განსხვავდება სინდიკაცია REIT– ისგან:

თქვენ ყიდულობთ ერთ ქონებას. REIT– ით, თქვენ შესაძლოა ინვესტიცია განახორციელოთ სხვადასხვა საკუთრებაში. უძრავი ქონების სინდიკაციით, თქვენ ჩვეულებრივ ყიდულობთ მხოლოდ ერთს. ეს შეიძლება იყოს დიდი, როგორც ბინის კომპლექსი, მაგრამ ის მაინც ერთი საკუთრებაა.

თქვენ უნდა იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი უძრავი ქონების სინდიკაციაში. უძრავი ქონების სინდიკაცია ნამდვილად არის კერძო განთავსება (აქციების კერძო გაყიდვა შპს/ლპ -ში, რომელიც ფლობს ქონებას) და ეს ნიშნავს, რომ თქვენ უნდა იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი მონაწილეობის მისაღებად. REIT საჯაროდ ვაჭრობს და არ აქვს ასეთი შეზღუდვები.

გაცილებით მაღალი მინიმალური ინვესტიციის თანხები. სპონსორებს არ სურთ ბევრი ინვესტორი. ფაქტობრივად, იმისათვის, რომ დაემორჩილონ, მათ უნდა შეინარჩუნონ რიცხვები მცირე. ეს ნიშნავს, რომ მინიმალური ინვესტიციები ხშირად იქნება $ 25,000 ან მეტი. თუ გსურთ შეაგროვოთ 2.5 მლნ აშშ დოლარი, მაშინ თუნდაც 25,000 აშშ დოლარად დაგჭირდებათ ასი ინვესტორი. ეს ძალიან ბევრია. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ Vanguard's Real Estate ETF- ის წილი (VNQ) ასი დოლარზე ნაკლები.

ეს არის კერძო არასახელმწიფო გარიგება. როდესაც ინვესტიციას აკეთებ, ხშირად მოგეთხოვება ბოლომდე შეინარჩუნო. თუ გსურთ თქვენი პოზიციის ლიკვიდაცია, თქვენ უნდა შეამოწმოთ თქვენი საოპერაციო ხელშეკრულება, რომ ნახოთ როგორ კეთდება ეს. ეს არ არის ისეთი მარტივი, როგორც დარტყმა "გაყიდვა/გამოსყიდვა" თქვენს აქციებზე REIT- ში. ამ მხრივ, თქვენი კაპიტალი ჩაკეტილია და უფრო არალიკვიდური, ვიდრე ფონდით.

თუ რამე სამხრეთისკენ მიდის, შენ თვითონ ხარ. ნებისმიერი გარიგების მსგავსად, სინდიკაცია ემყარება ნდობას. თუ თქვენი სპონსორი ეძებს თქვენ და სხვა ინვესტორების მოტყუებას, ხარჯების გაზრდით (და ჯიბეებით) მათ) ან თავი აარიდეთ თავიანთ მოვალეობებს, ბევრი რამის გაკეთება არ შეგიძლიათ, თუ იქ არ იქნებით ყოველდღიურად საფუძველი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ეს მოხდეს საჯაროდ ვაჭრობის კომპანიებთან REIT– ში.

შეგიძლიათ მიიღოთ უკეთესი ანაზღაურება, მაგრამ ნამდვილად გექნებათ უფრო მაღალი საფასური. ავანგარდის REIT ETF (VNQ) იხდის მხოლოდ 0.12%-ს, უმნიშვნელო, რადგან ისინი ასეთი დიდი ფონდია. თქვენ სავარაუდოდ გადაიხდით მეტს ნებისმიერ სინდიკაციაში მხოლოდ იმიტომ, რომ არ გაქვთ მასშტაბის ეკონომია. როგორც ითქვა, Vanguard– ის REIT ETF– ს აქვს .5 8.5% ანაზღაურება 2004 წლიდან - იმედია, თქვენ უკეთესს გააკეთებთ.

უძრავი ქონების სინდიკაცია პასიურია?

Პასიური შემოსავალი გასაოცარია.

სამწუხაროდ, უძრავი ქონების სინდიკაცია როგორც ჩანს პასიურია, მაგრამ სინამდვილეში ასე არ არის. როგორც ინვესტორი, თქვენ არ გჭირდებათ ქონების ექსპლუატაცია, მაგრამ არ შეგიძლიათ იჯდეთ ისე, როგორც REIT– ით. თქვენ უნდა გაანალიზოთ შესაძლებლობა, გააკეთოთ სათანადო გულმოდგინება და მიიღოთ გადაწყვეტილებები.

ვინაიდან ბევრი კვერცხი იქნება ერთ კალათაში, ასევე დაგჭირდებათ ფინანსური ანგარიშგების გადახედვა, შემოსავლების ანგარიშებისა და ბალანსების მსგავსად, დარწმუნდით, რომ ყველაფერი ჯერ კიდევ ფუნქციონირებს ფარგლებში პროგნოზები თქვენ უნდა გააკეთოთ ეს, რადგან არ შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ, რომ სხვა არის.

ასე რომ, ეს პასიურია იმ გაგებით, რომ თქვენ არ გჭირდებათ მოძებნოთ დამქირავებლები, შეაგროვოთ ქირა, გაასახლოთ გადაუხდელი დამქირავებლები... მაგრამ ეს არ არის მთლიანად პასიური.

როგორ მოვძებნოთ უძრავი ქონების სინდიკატი?

იმ ადამიანების პოვნა, რომელთაც სჭირდებათ დაფინანსება უძრავი ქონების გარიგებების გასაკეთებლად, არ არის რთული - ყოველთვის იქნება უძრავი ქონების გარიგებები და ოპერატორები, რომლებსაც სჭირდებათ დაფინანსება, მაგრამ ვერ იღებენ მათ თავიანთი გარიგებისათვის. შეიძლება მათ ჰქონდეთ შეზღუდული გამოცდილება, მათ არ აქვთ უზრუნველყოფა, გარიგება ძალიან მცირეა ბანკისთვის, ან სხვა რისკის ფაქტორები.

უმარტივესი გზაა crowdfunding პლატფორმაზე მუშაობა, უფრო მეტად ქვემოთ, მაგრამ თუ გსურთ თავიდან აიცილოთ ისინი... თქვენ უბრალოდ უნდა შეხვდეთ სხვა უძრავი ქონების ინვესტორებს ან ოპერატორებს. მე ვისწავლე ორი სინდიკაციის შესახებ, რომელშიც მე ვარ ჩართული. როდესაც იწყებ ინვესტიციების განხორციელებას, იწყებ საუბარს თანა ინვესტორებთან, თუ როგორ ხდება გარიგებების სტრუქტურა, რა არის ტიპიური და როგორ უნდა შეამოწმო პირობები. ისინი ასევე დაიწყებენ თქვენთან გარიგების შემოტანას მეორე აზრის მისაღებად და ასე გაიგებთ მათ შესახებ.

მე არ მქონდა პრაქტიკული უძრავი ქონების ინვესტირების გამოცდილება ამ ორ უძრავი ქონების სინდიკაში დაკავებამდე, მაგრამ მესმოდა ინვესტიცია. ვიცოდი, რომ შემოსავლის შიდა მაჩვენებელი უნდა მყოლოდა სარისკო შედარებით არალიკვიდური გარიგებით (საფონდო ბირჟასთან შედარებით).

როგორ ჯდება ხალხის დაფინანსება სურათში?

Crowdfunding პლატფორმები აადვილებს სინდიკაციის გარიგების პოვნას. თუ პლატფორმა გვთავაზობს ინვესტიციას ცალკეულ საკუთრებაში, თქვენ ნამდვილად ეძებთ სინდიკაციის გარიგებას.

როგორც ნებისმიერი კერძო ინვესტიციის შემთხვევაში, ყველაზე დიდი გამოწვევა არის გარიგების გადინება. კარგი გარიგებების მოსაძებნად, თქვენ უნდა ნახოთ ბევრი გარიგება, გაანალიზოთ ისინი და ინვესტიცია მოახდინოთ მხოლოდ იმაში, ვინც აკმაყოფილებს თქვენს კრიტერიუმებს. თუ თქვენ ვერ ხედავთ უამრავ გარიგებას, თქვენ შეიძლება ცდუნდეთ ქვე-გარიგებებით, სუსტი ოპერატორებით და სხვა ნეგატიური საკითხებით, მხოლოდ ინვესტიციისთვის.

Crowdfunded უძრავი ქონების საიტები იმოქმედოს როგორც მაგნიტი გარიგებებისათვის. თუ თქვენ ხართ სპონსორი და არ გყავთ ინვესტორების მარაგი, შეიძლება ძნელი იყოს ინვესტორების პოვნა. ამრიგად, საიტები მოქმედებენ როგორც მაგნიტი სპონსორებისა და ინვესტორებისთვის, რაც ყველას ცხოვრებას უადვილებს მცირეოდენი შემცირებისას (პროცენტი, როდესაც გარიგება დასრულდება პლუს განაწილების პროცენტი).

ხალხმრავალ დაფინანსებამდე, ძნელი იყო სინდიკაციის გარიგებების პოვნა. თქვენ უკვე უნდა იცოდეთ უძრავი ქონების ინვესტორები, გაეცნოთ ონლაინ ფორუმებს ან სხვა ჯგუფებს და თქვენ თვითონ უნდა გააკეთოთ სათანადო ყურადღება ფილტრის გარეშე.

ერთ რამეს ძალიან სწრაფად ისწავლით, თუ გადაწყვეტთ ინვესტირებას საფონდო ბირჟის გარეთ, თქვენ უნდა გაფილტროთ ბევრი ცუდი ინვესტიცია. ხალხის დაფინანსებით, სულ მცირე, თქვენ გაქვთ უხეში ფილტრი, რომელიც ათავისუფლებს მართლაც ცუდი გარიგებებისგან, სანამ მათ დაინახავთ. (და მე ვიკამათებ RealtyShares– ის მარცხი გვიჩვენებს, რომ ძნელია ამის გაკეთება მასშტაბურად)

თუ თქვენ ხართ აკრედიტებული ინვესტორი, რომელსაც სურს ინდივიდუალური ქონების პოვნა, მე გადავხედავ გარიგებებს RealtyMogul და EquityMultiple.

თუ არ ხარ, ან გირჩევნია დააფინანსეს უძრავი ქონების ფონდები, შეხედე უძრავი ქონების მაგნატი ან დაფინანსება. თანხებით, თქვენ არ გჭირდებათ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი. სახსრებით, თქვენ არც კი გჭირდებათ სათანადო ყურადღების მიქცევა ინდივიდუალურ გარიგებებზე. თქვენ შეგიძლიათ ჩადოთ ინვესტიცია მათ სახსრებში, რომლებსაც ხშირად აქვთ ძალიან კონკრეტული საინვესტიციო კრიტერიუმები და უბრალოდ შეაგროვოთ დისტრიბუცია. ფონდის სარგებელი ის არის, რომ თქვენ მიიღებთ დივერსიფიკაციას მრავალ საკუთრებაში, ვიდრე ექვემდებარება ერთის ქონებას.

განიხილეთ უძრავი ქონების სინდიკაცია?