მე ყოველთვის მოხიბლული ვიყავი ჩვენი ძირითადი საცხოვრებლის გარეთ უძრავი ქონების ფლობის იდეით. ადამიანების უმეტესობა წააწყდება მას, როდესაც ისინი ერთი სახლიდან მეორეში გადადიან, ქირაობენ თავიანთ პირველ სახლს, რათა მიიღონ გვერდითი შემოსავალი.
როდესაც ჩვენ გადავედით საცხოვრებლად, მე ჩავატარე კვლევა და სანამ შესაძლებელი იყო ჩვენი სახლიდან მცირე ფულადი სახსრების გამომუშავება, მე არ მინდოდა მემამულე ვყოფილიყავი და გავყიდეთ ჩვენი პირველი სახლი.
უძრავი ქონება ყოველთვის რჩებოდა ჩემს გონებაში და ასე იყო მაშინ, როდესაც გავრცელდა ქონების დაფინანსება უძრავი ქონების საინვესტიციო საიტებზე (ისევე როგორც თანატოლთა თანამოსაუბრეების დაკრედიტების საიტები, მაგრამ უძრავი ქონების ინვესტიციისათვის), ვიფიქრე, რომ ეს იქნებოდა სრულყოფილი მანქანა.
ის, ვინც მე პირველად ამოვიღე შემოწმება არის კომპანია სახელწოდებით RealtyShares.
რა არის RealtyShares?
RealtyShares არის crowdfunding უძრავი ქონების საინვესტიციო პლატფორმა, რომელიც დაარსდა აღმასრულებელი დირექტორის ნავ ათვალის მიერ 2013 წლის აპრილში. მან გაიარა კაპიტალის დაფინანსების ექვსი რაუნდი და შეაგროვა სულ $ 35,7 მილიონი სარისკო დაფინანსება, ბოლო ტური არის ვალის დაფინანსების გარიგება 2016 წლის სექტემბერში. Crunchbase.
ათვალი იყო უძრავი ქონების ადვოკატი სან ფრანცისკოში და წარმოადგენდა ინსტიტუციურ კლიენტებს, როგორიცაა REIT და დეველოპერები. მან გამოიყენა თავისი გამოცდილება ამ ასპარეზზე RealtyShares– ის შესაქმნელად, რადგან მას სურდა უძრავი ქონების ინვესტიციის იდეის გაცნობა ფიზიკურ პირებზე.
RealtyShares გაძლევთ საშუალებას განახორციელოთ ინვესტიცია უძრავი ქონების შესაძლებლობებში, როგორც კომერციული, ასევე საცხოვრებელი, მინიმალური ინვესტიციით მხოლოდ $ 1,000 და წლიური გადასახადი 2%. კაპიტალზე და რჩეულ კაპიტალდაბანდებულ ინვესტიციებზე, საკომისიო არის 1%-თან ახლოს. ვალის ინვესტიციისას, RealtyShares იღებს მომსახურების საფასურს საპროცენტო განაკვეთის სპრედის სახით (განსხვავება იმაში, თუ რაში მიიღებენ ინვესტორებს ანაზღაურებას vs. რასაც იხდიან მსესხებლები). არ არის გარიგების საფასური.
RealtyShares– ზე დარეგისტრირება
დარეგისტრირებას სულ რამდენიმე წუთი სჭირდება. პროცესი მოიცავს შესვლის შექმნას და სურვილისამებრ დაკავშირებას საბანკო ანგარიშზე. თქვენ შეგიძლიათ გამოტოვოთ საბანკო ანგარიშის დაკავშირება დასაწყისში (რაც მე გავაკეთე, რადგან მინდოდა მენახა რა არის შიგნით, სანამ ამოვთხრიდი ჩემს საბანკო დეტალებს).
დარეგისტრირების შემდეგ, არის 30-დღიანი „გაგრილების პერიოდი“, რაც ფასიანი ქაღალდების და ბირჟის კომისიამ (SEC) გირჩიათ. თქვენ შეგიძლიათ გაიაროთ ეს თქვენი ინვესტორის პროფილის შევსებით და ზარის დაგეგმვით მათ გუნდთან ერთად.
ინვესტორის პროფილი სვამს საკმაოდ სტანდარტულ ინვესტორთა კითხვარს, როგორიცაა წმინდა ღირებულება, შემოსავალი, მუშაობთ თუ არა ფინანსურ მომსახურებაში ინდუსტრია, პლუს რამდენიმე სხვა, მაგალითად, ხართ თუ არა თქვენ ან თქვენი ოჯახის რომელიმე წევრი ამჟამად ან ყოფილი უფროსი სამხედრო, სამთავრობო თუ პოლიტიკური ოფიციალური. დაახლოებით ათი წუთი სჭირდება.
დასრულების შემდეგ, შეგიძლიათ დაგეგმოთ ზარი (ისინი 20-წუთიანი ბლოკია) გაგრილების პერიოდიდან გასასვლელად.
უძრავი ქონების ინვესტიციის მრავალი ვარიანტი
გაგრილების ზარი ძირითადად ინფორმაცია იყო, იმ ადამიანმა, ვისთანაც ველაპარაკე, გადმოგცა ის, რასაც აკეთებენ. ეს იყო მომხიბლავი და აი რა გავიგე მათი სამი განსხვავებული, თუმცა ფართოდ კატეგორიზებული ინვესტიციის ტიპების შესახებ.
მოკლევადიანი, უფროსი ვალები: ეს არის გარიგებები მიზნობრივი 8-10% -იანი ანაზღაურებით 12 თვის ხანგრძლივობის უფროსი ვალის კუპიურაზე მინიმალური $ 1,000-დან $ 5,000-მდე.
ისინი იყოფა ორ ტიპში:
- მარტოხელა საოჯახო სახლები, ისევე როგორც უძრავი ქონება - თქვენ ხართ პირველი ადგილი გირავნობისას ამ სახლებში და ნაგულისხმევი მოთხოვნა არის ყადაღის დადება.
- კომერციული ვალი აფინანსებს ფრენჩაიზის ადგილმდებარეობის მშენებლობას-ისინი ამას აკეთებენ მხოლოდ 3-4 წლის განმავლობაში თვეები (და მათ მხოლოდ რამდენიმე გააკეთეს), მაგრამ ისინი აფინანსებენ ერთი თავისუფალი ფრენჩაიზის მშენებლობას მდებარეობა. ამ ადგილებს უკვე ჰყავთ ფრენჩაიზია, რომლებმაც ხელი მოაწერეს სამჯერადი ქსელის იჯარას.
საშუალოვადიანი, სასურველი წილობრივი გარიგებები: ეს არის 2-3 წელიწადი და თქვენ ჩვეულებრივ მე –2 პოზიციაზე ხართ (ვალის წინაშე), რომლის მიზნობრივი შემოსავალია 12-14%. ისინი, როგორც წესი, დადიან მრავალსართულიან საცხოვრებელ პროექტებში, ზოგჯერ უფრო დიდ სესხებში ($ 1-დან 3 მილიარდ დოლარამდე) უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ მასშტაბებს. ამის მინიმუმი უფრო ახლოსაა $ 10,000 - $ 15,000.
გრძელვადიანი ერთობლივი საწარმოს წილობრივი გარიგებები: ეს არის 3-5 წლიანი გარიგებები, სადაც თქვენ ფლობთ დეველოპერებს და მიზნად ისახავთ 16-20% IRR- ს. ამის საფუძველზე თქვენ მიიღებთ კვარტალურ გადასახადებს (ხანდახან საოპერაციო მოგებაზე დაყრდნობით), ასევე მონაწილეობას მიიღებთ ფასში, როდესაც ქონება გაიყიდება.
ეს არის მხოლოდ იმ ტიპის გარიგებები, რომლებიც მათ ნახეს პლატფორმაზე (2017 წლის იანვრის მდგომარეობით). სახალისო ნაწილი ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ ნახოთ მათ მიერ განხორციელებული ყველა ინვესტიცია (აქედან 500+ იყო).
რეალური ინვესტიციის შესაძლებლობების განხილვა
მას შემდეგ რაც დავრეგისტრირდი და არსებობდა გაგრილების პერიოდი, მე შემოვტრიალდი და დავინახე, რომ იყო ერთი მუჭა ღია ინვესტიციები. თქვენ არ შეგიძლიათ ინვესტიციის ჩადება გარიგებებში, რომლებიც გაიხსნა გაგრილების პერიოდის გასვლამდე (ეს არის შენიშვნა თითოეული ჩამონათვალის ქვემოთ), მაგრამ მაინც შეგიძლიათ მიმოიხედოთ გარშემო. თქვენ ასევე შეგიძლიათ ნახოთ დახურული გარიგებებიც, რაც ყოველთვის სახალისოა.
მე გადავათვალიერე პირველი ჩამოთვლილი ვალის გარიგება, $ 1.65 მმ 12 თვიანი კუპიურა, რომელიც იხდიდა 10% პროცენტს $ 10,000 მინიმალური. "წინასწარ დაფინანსებული" ეტიკეტი მიუთითებს, რომ RealtyShares- მა უკვე დააფინანსა ის, ასე რომ, ახლა ისინი ავსებენ მას ინვესტორის ფულით.
ამ ინვესტიციაში შეტანილი ინფორმაცია შედარებით მსუბუქია. მე ეჭვი მაქვს, რომ ეს იმიტომ, რომ ეს არის საკმაოდ პირდაპირი ვალის გარიგება. სხვა გარიგებებს შეიძლება ჰქონდეთ მეტი ინფორმაცია (როგორც სასურველი კაპიტალის გარიგებები) ნაწილობრივ იმიტომ, რომ მათ აქვთ მეტი რისკი. თუ თქვენ ერთობლივ საწარმოს აკეთებთ, თქვენ უნდა იცოდეთ ვისთან ერთად იძინებთ საწოლში.
ამ გარიგებას რომ დავუბრუნდეთ, ისინი მოგცემენ ძირითად ნივთებს - გამჭრიახობის მიზანს, მსესხებლის გამოცდილებას და საკრედიტო ანგარიშს, პლუს რამდენ ბერკეტს მოიცავს. ასევე არსებობს დამატებითი „დოკუმენტები“, ამ შემთხვევაში ხდება ქონების შეფასება და მსესხებლის გამოცდილება RealtyShares– ში.
ეს არ განსხვავდება იმისგან, რასაც ნანახი გექნებათ თანატოლთა დაკრედიტების საიტზე, თუმცა განსხვავებული დეტალებით (ქონების მსგავსად).
მოწოდებული ინფორმაცია უნდა ჩაითვალოს მხოლოდ დასაწყისად. თქვენ უნდა შეასრულოთ საშინაო დავალება. მიუხედავად იმისა, რომ RealtyShares ადასტურებს ამ გარიგებებს და იუწყება, რომ შემოთავაზებულთა მხოლოდ ნაწილს სჭირდება, თქვენ ვერ იქნებით ინვესტორი ინვესტიციის გარეშე, როდესაც თქვენ გამოიმუშავებთ თქვენს ფულს.
თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ უზარმაზარი ინფორმაცია ინტერნეტით, რომელიც მუშაობს მკაცრად მისამართიდან და გირჩევთ ნებისმიერ გარიგებაზე დაიწყოთ ამ ინფორმაციის თხრა.
მოსაკრებლები: ამ კონკრეტულ გარიგებაში, ინვესტორი არ იხდის რაიმე საფასურს. მსესხებელი იხდის 25 აშშ დოლარს 1000 დოლარზე (გამოვლენილია ინვესტორის პაკეტში). დამატებით, სესხის საპროცენტო განაკვეთი არის 11% მსესხებლისთვის და 10% გადახდილია ინვესტორისათვის (გამოვლენილია ჩანაწერების ჩამონათვალში).
თუ თქვენ ამას განიხილავთ როგორც კერძო განთავსებას, ეს ძალიან ჰგავს იმას, თუ როგორ არის სტრუქტურირებული ისინი საფასურის თვალსაზრისით. მე გავაკეთე რამდენიმე მათგანი და ეს რიცხვები შეესაბამება რისკს.
როგორ მუშაობს გადასახადები ინვესტიციებისთვის
თითოეული ინვესტიციისთვის, თქვენ მიიღებთ ფორმას 1065 განრიგი K-1 წლის ბოლოს. K-1 არის ფორმა, რომელიც გამოიყენება პარტნიორობის შემოსავლის, გამოქვითვების, კრედიტებისა და სხვა მნიშვნელოვანი დეტალების შესახებ, რასაც თქვენ აკეთებთ ინვესტიციისას.
ეს არ არის რთული განცხადების გაგება და ის, რაც თქვენს საგადასახადო შემქმნელს ან საგადასახადო პროგრამული უზრუნველყოფა შეძლებს გაუმკლავდეს სირთულის გარეშე.
არის ეს კარგი ინვესტიცია?
მე ჩავდინე ინვესტიცია მცირე ოჯახში, მე ჩავდე ინვესტიცია REIT– ში და მე ვასესხე ფული უძრავი ქონების გარიგებებისთვის იმ ადამიანებზე, რომლებსაც ვენდობოდი (მძიმე ფულის სესხები). ჩემი პირდაპირი საკუთრების გამოცდილება (თუმცა სინდიკატში იმ ადამიანებთან, რომლებსაც მე ვენდობოდი) შერეული იყო, არის მხოლოდ ბევრი არასტაბილურობა საკუთრების ფლობის ერთ გეოგრაფიულ რეგიონში… პლუს მიწის დაქირავება არ არის პიკნიკი.
ჩემი მძიმე ფულის სესხის გამოცდილება იყო ვარსკვლავური, მაგრამ თქვენ კვლავ სესხავთ ფულს ინდივიდზე. მე გავაკეთე მხოლოდ ერთი მათგანი, მე ვენდობი იმ ადამიანს, ვისთვისაც მე ვასესხე ფული (და მან არაფერი გააკეთა გარდა დროული ანაზღაურების!), მაგრამ მთელი „კვერცხი ერთ კალათაში“ მხოლოდ ბიზნესის კეთების საშიში საშუალებაა. (და მე გამიმართლა!)
რომ ტოვებს REITs. როცა შეძლებ შესყიდვას Vanguard REIT ინდექსის ფონდი (VGSLX) მინიმუმ $ 3,000, უნდა არსებობდეს კარგი მიზეზი სხვაგან წასასვლელად.
მაგრამ არსებობს - ბევრი REIT არ არის ინვესტირებული საკუთრებაში, რამდენადაც ისინი ინვესტიციაა ქონების კომპანიებში. VGSLX– ის წამყვანი ჰოლდინგია კომერციული ქონების ჯგუფებისა და შემნახველი კომპანიების კაპიტალის პოზიციები. ეს უძრავი ქონებაა იმ გაგებით, რომ თქვენ ყიდულობთ კომპანიებს უძრავი ქონების მასიური მფლობელობით, მაგრამ არა უშუალოდ უძრავ ქონებაში.
$ 100 RealtyShares სარეკლამო კოდი
შეზღუდული დროით დარეგისტრირდით და გამოიყენეთ სარეკლამო კოდი პარტნიორი 100 მიიღეთ 100 აშშ დოლარი ბონუსი, როდესაც განახორციელებთ თქვენს პირველ ინვესტიციას.
$ 100 გამოჩნდება თქვენს დაკავშირებულ საბანკო ანგარიშზე თქვენი ინვესტიციის დამუშავებიდან 30 დღის განმავლობაში.
დედააზრი
მე ვფიქრობ, რომ მართლაც მაგარია ფანჯრის მაღაზია და შეიძლება ცოტა დავიბენი მხოლოდ იმის სანახავად, თუ როგორ არის (ეს ოდნავ წააგავს ჩემს ნაკაწრებს დივიდენდის ინვესტიციის ქავილი).
თუ თქვენ დაინტერესებული ხართ, შეგიძლიათ დარეგისტრირდეთ და გაიგოთ მეტი მათ შესახებ.