მდიდარი ბიძების მიმოხილვა: ინვესტიცია უძრავ ქონებაში სულ რაღაც 5 დოლარით

გსმენიათ ოდესმე რჩევა, რომ სიმდიდრის ჭეშმარიტი გზა უძრავი ქონების გავლით არის?

ბევრი ამერიკელისთვის უძრავი ქონება მათი უზარმაზარი პროცენტია წმინდა ღირებულება. სახლის ყიდვა ამერიკული ოცნებაა და ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადები ქმნის კაპიტალს. ის ჯერ კიდევ სიმდიდრის შენობაა, მაგრამ როგორც გვერდითი პროდუქტი, სადაც გვჭირდება საცხოვრებელი ადგილი.

თუ გსურთ დივერსიფიკაცია და ინვესტიცია განახორციელოთ აქტივების კლასში ძლიერი გამოცდილებით, უძრავი ქონება ისტორიულად საიმედო გზაა.

მაგრამ ძნელია კარგი გარიგებების პოვნა, მით უმეტეს, თუ შემოიფარგლები შენი ადგილობრივი ბაზრით. ძნელია შეიძინოთ თქვენი ბაზრის გარეთ, დამხმარე სისტემის გარეშე. დაბოლოს, ძნელია ქონების მართვა, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ მასშტაბის იმედი გაქვს.

არის მთელი მოსავალი ხალხის დაფინანსებით უძრავი ქონების პლატფორმები რომელიც საშუალებას მოგცემთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ინდივიდუალური საკუთრების ყიდვის გარეშე.

ერთ -ერთი უახლესი აბიტურიენტია კომპანია სახელწოდებით Rich Uncles.

რა არის მდიდარი ბიძები?

Rich Uncles არის უძრავი ქონების საინვესტიციო პლატფორმა, რომელიც გთავაზობთ REIT– ებს უნიკალური საინვესტიციო სტრატეგიებით. ეს სტრატეგიები ხელმისაწვდომია უფრო დიდი საბროკერო კომპანიებიდან, როგორიცაა Vanguard და Fidelity.

ვინ არიან მდიდარი ბიძები?

"ბიძები" არიან რეი ვირტა, დამფუძნებელი ინვესტორი და ჰაროლდ ჰოფერი, აღმასრულებელი დირექტორი. რეი ვირტა არის CBRE ჯგუფის თავმჯდომარე (NYSE: CBG), საჯაროდ ვაჭრობდა Fortune 500 კომპანია, რომელიც არის მსოფლიოში უდიდესი კომერციული უძრავი ქონების მომსახურების და საინვესტიციო ფირმა. თქვენ შეიძლება აღიაროთ ლოგო ბევრი გზატკეცილის ბილბორდის ქვეშ, მაგრამ ისინი უზარმაზარია. მათ ჰყავთ 80,000 თანამშრომელი და საბაზრო კაპიტალიზაცია თითქმის 17 მილიარდი დოლარი!

ჰაროლდ ჰოფერი არის მდიდარი ბიძების აღმასრულებელი დირექტორი. ის არის უძრავი ქონების გამოცდილი ექსპერტი, რომელსაც აქვს 2 მილიარდი დოლარი გარიგების გამოცდილება. ბოლო ოცდაათი წლის განმავლობაში, მან დააფინანსა მრავალი უძრავი ქონების გარიგება სხვადასხვა სიტუაციებთან და კონფიგურაციებთან.

დაარსდა 2012 წელს, კომპანიის ოფიციალური სახელია BrixInvest, LLC (მათ აქვთ dba "მდიდარი ბიძები"). გაცხადებული მიზანია კომერციული უძრავი ქონება უფრო ხელმისაწვდომი გახდეს პირთათვის. ისინი ამას აკეთებენ REIT– ების შეთავაზებით დაბალი მინიმუმით. ერთ ფონდს აქვს $ 500 მინიმალური, ხოლო Student Housing REIT– ს აქვს მინიმალური ინვესტიცია მხოლოდ $ 5. თქვენ არ გჭირდებათ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი.

ორი უდიდესი ფონდია RW Holdings NNN REIT ~ 145 მილიონი აშშ დოლარის აქტივით და Rich Uncles Real Estate Investment Trust I ~ 147 მილიონი აშშ დოლარის აქტივებით.

უძრავი ქონების საინვესტიციო სტრატეგიები

მდიდარ ბიძებს ჰყავს ორი ფონდი - Rich Uncles NNN REIT და Rich Uncles Student Housing REIT. სახელები აჯამებს მათ მიდგომებს.

ის მდიდარი ბიძები NNN REIT სპეციალიზირებულია ინვესტიციების ჩადებაში კომერციულ უძრავ ქონებაში, რომლებიც იყენებენ NNN („სამმაგი წმინდა“) იჯარის სტრუქტურას, საშუალო დარჩენილი იჯარის ვადაა 8 წელი. ისინი ზღუდავენ შესყიდვის ვალს პორტფელის 50% -მდე და აქცენტს აკეთებენ კრედიტუნარიან მოქირავნეთა მიერ იჯარით გაცემულ ერთ-ქირავნობის ქონებაზე.

ისინი ჩამოთვლიან თითოეულ REIT– ში არსებულ საკუთრებას. ამან შეიძლება კარგი წარმოდგენა მოგცეთ მათ საინვესტიციო სტრატეგიაზე. ისინი ფლობენ თვისებებს, როგორიცაა 24 საათიანი ფიტნეს ლას ვეგასში და 3 მ დაწესებულება DeKalb, IL. ეს არის დიდი კომერციული ფართები იჯარით აღებული კომპანიებისთვის, რომლებზეც ადრე გსმენიათ. ეროვნული ფონდი აქცენტს აკეთებს Triple Net (შესაბამისად NNN) იჯარაზე და ისინი ყიდულობენ ქონებას 50%-ით+ ნაღდი ანგარიშსწორებით.

ის მდიდარი ბიძების სტუდენტური საცხოვრებელი REIT სპეციალიზირებულია სტუდენტთა საცხოვრებელში. ეს არის 150 საწოლიანი მინიმალური, 90% დაკავების მაჩვენებელი ერთი კილომეტრის მანძილზე NCAA Division I უნივერსიტეტებამდე, სულ მცირე 15,000 ჩარიცხული სტუდენტი. მათი ერთ -ერთი ბოლო ინვესტიცია იყო Stadium View Suites აიოვას შტატის მახლობლად. ეს არის 518 საწოლიანი საცხოვრებელი კორპუსი 99% –იანი დატვირთვით.

ძნელია იპოვოთ საიტზე, მაგრამ NNN REIT– მა მიიღო 7% წლიური ანაზღაურება. სტუდენტური საცხოვრებლის REIT– მა დღემდე მოიტანა 6% წლიური ანაზღაურება. ორივემ განაწილება გააკეთა გრაფიკით ყოველთვიურად და ჯერ არ გამოტოვებია გადახდა. როგორც ითქვა, წარსული შესრულება არ მიუთითებს მომავალ ანაზღაურებაზე. 🙂

ფონდის ჰოლდინგებზე მათი გამჟღავნების დონე ნორმალურია. თითოეული ჩამონათვალი წაიკითხავს მინი ბროშურას და იქნება მსუბუქი სპეციფიკისთვის, მაგრამ ის იძლევა გამჭრიახობას. ეს კარგად მოგცემთ იმას, რასაც ფონდი აკეთებს.

რეგისტრაციის პროცესი

სხვა მრავალრიცხოვანი დაფინანსებული უძრავი ქონების პლატფორმა საშუალებას გაძლევთ დაათვალიეროთ ინვესტიციები რეგისტრაციის გარეშე. მდიდარი ბიძები მოითხოვს თქვენ დარეგისტრირებას, თუმცა ეს სრულიად უფასოა.

როდესაც დარეგისტრირდებით, არის ჩამოსაშლელი სია, რომელიც ითხოვს თქვენს საინვესტიციო მიზანს. თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ საპენსიო დაგეგმვა, ფულადი სახსრები, პორტფელის დივერსიფიკაცია ან კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიცია. იქიდან, თქვენ ავსებთ ტიპიურ სარეგისტრაციო ინფორმაციას (სახელი, ელ.ფოსტა, ტელეფონის ნომერი, პაროლი, ქვეყანა და სახელმწიფო).

აქედან - თქვენ ირჩევთ ანგარიშის მფლობელობის ტიპს. ამ ნაბიჯის დასრულების შემდეგ, თქვენ გაქვთ ღია ანგარიში და შეგიძლიათ დაიწყოთ მათი საკუთრების დათვალიერება.

თუ გააგრძელებთ, თქვენ იწყებთ ინვესტიციის ხელმოწერის პროცესს-ინდივიდუალური, ერთობლივი, ნდობის, ერთეულის ან საპენსიო-და ისინი ახსნა-განმარტებებს აძლევენ თითოეულს. თუ გსურთ ინვესტიცია განახორციელოთ საპენსიო გეგმის საშუალებით, ცალკე უნდა შექმნათ თვითმართვადი საპენსიო ანგარიში. მე ავირჩიე ინდივიდუალური.

აქედან შეგიძლიათ აირჩიოთ ორი ხელმისაწვდომი ინვესტიცია:

მიუხედავად იმისა, რომ არ არსებობს აკრედიტებული ინვესტორის მოთხოვნა, არსებობს შემოსავლის და წმინდა ღირებულების მოთხოვნები. მე არ ვარ დარწმუნებული, რატომ არსებობს ესენი, მაგრამ ისინი არსებობენ.

მდიდარი ბიძების NNN REIT ფონდისთვის - თუ თქვენ გაქვთ $ 70,000 -ზე ნაკლები წლიური შემოსავალი, გჭირდებათ წმინდა ღირებულება $ 250,000 -ზე მეტი. თუ გსურთ ინვესტიცია განახორციელოთ სტუდენტური საცხოვრებლის ფონდში, თქვენ უნდა დაადასტუროთ, რომ თქვენი ინვესტიცია არ წარმოადგენს თქვენი მთლიანი წმინდა ღირებულების 10% -ზე მეტს.

მე შევარჩიე სტუდენტური ფონდი მისი $ 5 მინიმუმით.

თქვენ შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ მხოლოდ ხუთი დოლარით, რაც მოგცემთ ერთ წილს და ირჩევთ ავტომატურ ინვესტიციებს. თქვენ შეგიძლიათ შეაგროვოთ დივიდენდები ნაღდი ანგარიშსწორებით ან აირჩიოთ მათი რეინვესტიცია. ამის შემდეგ, თქვენ უნდა მოგაწოდოთ ანგარიშის ინფორმაცია, მათ შორის პირადობა და SSN, ასევე დაფინანსების წყაროები თქვენი ფულის მისაღებად. რამდენიმე წუთში, თქვენ დასრულდა!

მდიდარი ბიძების საფასური

მდიდარი ბიძები არ იხდიან გარიგების საფასურს ან საკომისიოს, როდესაც ყიდულობთ აქციებს მათ REIT– ში. ბევრი საჯაროდ რეალიზებული REIT, როგორიცაა Vanguard, არ იხდის გარიგების საფასურს ან კომისიები/დატვირთვები. მრავალრიცხოვანი დაფინანსებული უძრავი ქონების პლატფორმები ასევე არ იხდიან გარიგების საფასურს.

როდესაც ყიდით აქციებს, არის საფასური იმის საფუძველზე, თუ რამდენ ხანს ფლობთ აქციებს:

• ფლობდა ერთ წელზე ნაკლები - 3% ადმინისტრაციული საფასური
• მფლობელი 1 - 2 წელი - 2% ადმინისტრაციული საფასური
• ეკუთვნის 2 - 3 წელი - 1% ადმინისტრაციული საფასური
• ფლობს 3+ წელს - არანაირი ადმინისტრაციული გადასახადი

ეს არ არის იშვიათი და ბევრი სხვა პლატფორმა არც კი მოგცემთ გაყიდვას გარიგების დასრულებამდე (ინდივიდუალური გარიგებებისათვის).

მიუხედავად იმისა, რომ არ არსებობს გარიგების საფასური, არის გადასახადი, რომელსაც გადაიხდის REITs, რაც შეამცირებს თქვენს შემოსავალს. იმისათვის, რომ იცოდეთ რა არის ეს საფასური, თქვენ უნდა გადახედოთ ამ კონკრეტული REIT– ის შემოთავაზებულ ცირკულარს.

მაგალითად, Brix Student Housing REIT– ში, საფასური მოცემულია ცირკულარის მე –18 გვერდზე (ეს იყო $ 50,000,000 მაქსიმალური მომატება):

• ორგანიზაცია და ხარჯების შეთავაზება - მთლიანი შემოსავლის 3% -მდე ანაზღაურდება სპონსორი.
• შეძენის საფასური - 3% მრჩეველს REIT– ის თითოეული შეძენისთვის.
• აქტივების მართვის საფასური - აქტივების მთლიანი საინვესტიციო ღირებულების 0.1% ყოველთვიური გადასახადი (საბალანსო ღირებულება).
• დაფინანსების საკოორდინაციო მოსაკრებელი - ნებისმიერი დაფინანსება იპოთეკის გარეთ, საკოორდინაციო საფასური არის დაფინანსების 1%.
• Საოპერაციო ხარჯები - ისინი ფარავს REIT– ის მომსახურებასთან დაკავშირებულ საოპერაციო ხარჯებს, როგორიცაა ქირა, თანამშრომლების ხარჯები, კომუნალური მომსახურება და IT; არ უნდა აღემატებოდეს საშუალო ინვესტიციის აქტივების 2% -ს ან წმინდა შემოსავლის 25% -ს (ეს ცოტა ართულებს, ასე რომ წაიკითხეთ ცირკულარი, თუ გსურთ იცოდეთ სრული დეტალები).
• დამოუკიდებელი დირექტორის ანაზღაურება - დამოუკიდებელი დირექტორები იღებენ 1,000 აქციათა საერთო აქციას გამგეობის თითოეული სხდომისთვის ან კომიტეტის სხდომაზე, რომელსაც ისინი ესწრებიან, 200 წილს თითოეული ქონების განხილვისა და დამტკიცებისათვის.
• განკარგვის საფასური - 3% მრჩეველს თითოეული აქტივისთვის, რომელსაც REIT ყიდის.
• დაქვემდებარებული მონაწილეობის საფასური - ეს არის შესრულების საფასური, რომელიც ძალიან რთულია იმის ახსნა ერთი ტყვიით, ძირითადი იდეა ეს არის ის, რომ თუ ანაზღაურება აღემატება გარკვეულ თანხას, მაშინ მრჩეველი იღებს საფასურს, რომელიც იზიარებს მასში თავდაყირა
• ლიკვიდაციის საფასური - მრჩეველი იღებს 30% პროცენტული ღირებულების ზრდას თითო აქციაზე უმაღლესი აქცენტის წინამორბედთან შედარებით (ეს ჰგავს მონაწილეობის საფასურს, მაგრამ იწვევს გაყიდვას ან შერწყმას).

ვაი!

მაშ, როგორ შეედრება ეს სხვებს?

ერთი შეხედვით, როგორც ჩანს, ბევრი გადასახადია. მაგრამ ეს ის შემთხვევაა, როდესაც მდიდარი ბიძები გიჩვენებენ, როგორ მზადდება ძეხვი?

როდესაც ვინმე ყიდულობს ან ყიდის ქონებას, არის გადასახადი. ყველა იხდის მათ. ავანგარდი იხდის მათ. საჯარო საცავი იხდის მათ. დაფინანსება იხდის მათ. მდიდარი ბიძები ჩამოთვლიან მათ საკუთარ თავზე.

მოსაკრებლები vs. ავანგარდი

ეს არ არის ვაშლ-ვაშლთან შედარება, მაგრამ მაინც ვნახოთ.

როდესაც თქვენ განიხილავთ ავანგარდის უძრავი ქონების ინდექსის ფონდის პროსპექტი (VGSLX), არის წლიური გადასახადი 0.26%. ავანგარდის საფასური იმდენად იაფია, რომ ისინი არ ყიდულობენ ქონებას. Vanguard ყიდულობს სხვა კომპანიებს, რომლებიც ყიდულობენ კომპანიებს. ეს ანალოგიური ხარჯები ინტეგრირდება ანაზღაურებაში, ასე რომ თქვენ არასოდეს ნახავთ მათ.

Vanguard– ის წლიური გადასახადი 0.26% იაფია ~ 1.27% –თან შედარებით (0.1% ყოველთვიურად 12 თვის განმავლობაში), რადგან ავანგარდის ფონდი უზარმაზარია.

მოსაკრებლები vs. დაფინანსება

დაფინანსება უკეთესია შედარება და განხილვისას გთავაზობთ ცირკულარს $ 50,000,000 ეროვნული eFund- ისთვის, ვიპოვე მსგავსი დასახელებული ხარჯები:

• ორგანიზაცია და შეთავაზების ხარჯები - დაახლოებით 500,000 აშშ დოლარი (1%) ანაზღაურდა სპონსორზე.
• აქტივების მართვის საფასური - ყოველწლიურად გადახდილი აქტივების (NAV) მთლიანი საინვესტიციო ღირებულების 0,85% - 1,0% საფასური.
• განკარგვის საფასური - 1.5% მრჩეველს თითოეული აქტივისთვის REIT ყიდის იქ, სადაც მენეჯერი მოქმედებს როგორც დეველოპერი ან მონაწილეობს გაყიდვაში.
• კვარტალური განვითარების საფასური - 5% მენეჯერს განვითარების მთლიანი ხარჯებისათვის, ქონების გამოკლებით (შესყიდვის საფასურის მსგავსი).

როგორც ჩანს, მდიდარ ბიძებს უფრო მეტი დასახელებული მხარე ჰყავთ ჩართული - მრჩეველი vs. მენეჯერი - მაგრამ დაფინანსება აქვს ოდნავ დაბალი საფასური.

საჯარო არასავაჭრო REIT– ების შესახებ

მდიდარი ბიძები გვთავაზობენ საჯარო არასავაჭრო REIT- ებს-ისინი საჯაროდ ხელმისაწვდომია, მაგრამ ისინი არ ვაჭრობენ ნებისმიერ ბირჟაზე. თქვენ უნდა მოექცეთ მსგავს ინვესტიციებს არალეკვიდურად, რადგან არ არსებობს ბაზარი, რომლის გაყიდვაც შეგიძლიათ. თუ გსურთ გაყიდოთ (გამოისყიდოთ) თქვენი აქციები, ამის გაკეთება შეგიძლიათ მხოლოდ მდიდარ ბიძებთან.

თუ თქვენ ფლობდით აქციებს სამ წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში, მაშინ იქნება 1-3% -იანი ადმინისტრაციული გადასახადი, რომელიც დაკავშირებულია გაყიდვასთან.

ასევე, არის გარკვეული სიძნელე ფონდის NAV- ის გამოთვლისას, რომლის ძირითადი აქტივებია უძრავი ქონება. მაგალითად, თუ ყიდულობთ არასავაჭრო REIT– ის აქციებს 5 დოლარად აქციაზე და NAV ნაკლებია, მაშინ იხდით პრემიას. ეს პრემია ფაქტობრივად არის საფასური, რადგან იხდით 5 დოლარს რაღაცაზე, რომლის ღირებულებაც 5 დოლარზე ნაკლებია.

ის ნაკლებად გაუმჭვირვალეა ვიდრე სხვა ვარიანტები და ასე შემდეგ FINRA– მ შეადგინა ეს ფაქტი, არასავაჭრო REIT– ების შესახებ რომ თქვენ უნდა გადახედოთ.

რაღაც უნდა იცოდეს.

მდიდარი ბიძების ალტერნატივები

სანამ მდიდარი ბიძები არ გაიხსნება, მე ვურჩევ ამ ალტერნატივებს ყველა ინვესტორისთვის (არა მხოლოდ აკრედიტებული):

დაფინანსება

დაფინანსება არის უძრავი ქონების საინვესტიციო პლატფორმა ერთ-ერთი უძველესი არაკრედიტირებული ინვესტორებისთვის. მათ აქვთ eREIT, რომელიც აერთიანებს მათ ინვესტიციებს, მაგრამ მათ არ აქვთ ისეთი ვიწრო ყურადღება, როგორც მდიდარ ბიძებს. მათ აქვთ სტრატეგია, ასახული მათ შეთავაზების დოკუმენტებში და მხოლოდ $ 1,000 მინიმალური. Ჩვენ გვაქვს Fundrise– ის სრული მიმოხილვა.

შეიტყვეთ მეტი Fundrise– ის შესახებ

სტრესტუსულად

სტრესტუსულად არის ალტერნატივა, რომელიც ორიენტირებულია კომერციულ უძრავ ქონებაზე. ისინი შედარებით ახალია, მაგრამ მათ აქვთ ძლიერი გამოცდილება ამ მოკლე დროში, 2021 წელს 8-9% –იანი დივიდენდის გადახდას ვარაუდობენ. მათ ასევე აქვთ $ 5,000 მინიმალური და ხელმისაწვდომი ყველა დონის ინვესტორებისთვის.

თქვენ შეგიძლიათ ნახოთ Streitwise– ის ჩვენი სრული მიმოხილვა აქ.

შეიტყვეთ მეტი Streitwise– ის შესახებ

Შემაჯამებელი

მე მათი ინვესტიციის სტრატეგია მომხიბლავად მიმაჩნია. ის არის ძალიან ორიენტირებული და გთავაზობთ ანაზღაურების მაჩვენებელს, რომელიც შედარებულია სხვა პლატფორმებთან.

ვინაიდან მსგავსი პლატფორმა RealtyMogul მოგცემთ ინვესტიციას ინდივიდუალურ საკუთრებაში, ის მოითხოვს თქვენ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი. თქვენ ყიდულობთ მდიდარ ბიძათა ფონდში, ასე რომ თქვენ არ გჭირდებათ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი.

დაფინანსება შედარებადია, მაგრამ მათი შეთავაზება არ არის ისეთი ლაზერული ორიენტირებული. მდიდარი ბიძების სტუდენტური საცხოვრებელი REIT არის ლაზერული ორიენტირებული იმაზე, რაც მათ სურთ-ეს უნდა იყოს 15 კილომეტრზე მეტი სტუდენტური კამპუსიდან 150 კილომეტრიანი დაშორებით. ეს სპეციფიკურია და მე მომწონს.

მათ უნდა გადახედოთ, თუ გსურთ ამ საინვესტიციო სტრატეგიით ჩაერთოთ უძრავ ქონებაში.

მდიდარი ბიძები

9

საერთო ჯამში

9.0/10

ძლიერი მხარეები

• ჰიპერფოკუსირებული REIT
• გონივრული საფასური
• არ უნდა იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი

სისუსტეები

• მხოლოდ ორი საინვესტიციო სტრატეგია - NNN ან სტუდენტური საცხოვრებელი