להלן סיפור אמיתי שהוגש על ידי עמית בלוגר.
יצירת עושר לטווח ארוך בהשקעות נדל"ן עוסקת בהבנת הכללים ואיננו פורצים.
בבעלותי שבעה בתים כשהייתי בן 24. הייתי בסך הכל בחלום על עושר הנדל"ן ונהיגה על פורשה בוקסטר. משכתי כמעט שש ספרות בשנה משכר דירה ומשרה מלאה.
שנתיים לאחר מכן, הייתי חסר פרוטה.
לכן אני יכול להתייחס לסיפור של ג'ף על לקחים שלמד בהשקעה בנדל"ן. הוא למד מהר מאוד שעושר הנדל"ן טוב מכדי להיות אמיתי.
אני עדיין מאמין בלב שלם בכוחו של הנדל"ן כמחולל עושר לטווח ארוך.
לא ממש בניתי את אימפריית הנדל"ן שלי בחזרה לתפארתה הקודמת, אבל יצרתי מקור עקבי של תזרים מזומנים שיגדל עם הזמן.
אם אי פעם חלמת להתחיל בהשקעה בנדל"ן, חלמת להרוויח מיליונים בנכס, עליך להימנע מהונאות ומיתוסים שנמכרו על ידי מוכרי המידע.
עליך להבין את שבעת כללי הנדל"ן אשר ייצרו עושר לטווח ארוך.
איך התחלתי בנדל"ן
התחלתי כסוכן נדל"ן מסחרי במהלך השנה השלישית שלי במכללה.
תמיד נמשכתי לסיפורים על עושר הנדל"ן של מפתחים כמו סם צל ודונלד טראמפ. אהבתי את הרעיון לקחת חלקת אדמה גולמית או בניין ולהפוך אותו לקופה.
מכירת נדל"ן מסחרי הייתה רק ההתחלה. רציתי להיות מפתח, משקיע, בעלים.
שוק הנכסים המסחריים טרם התאושש בשנת 2002 אך שוק המגורים שגשג. ראיתי את ההבטחה להערכה מהירה וכסף קל מְמַמֵן והחליט לבצע את המעבר.
התחלתי לקנות בתים חד משפחתיים עם ירידה של 10% על כסף שחסכתי בזמן שירתתי בחיל הנחתים וכשקיבלתי את עבודתי הראשונה במימון תאגידי. התמקדתי ב… 'שכונות לא יקרות'שם אוכל לרכוש נכסים מוזנחים בחצי מהמחיר שאצטרך לשלם בחלקים יפים יותר של העיר.
חשבתי שאני עדיין יכול להשיג שכר דירה שוק הולם על בתים שעולים עשר או עשרים אלף פחות, כך שהתשואה תהיה גדולה יותר.
זה יהיה בסופו של דבר שלי טעות ראשונה.
אבל הייתי רעב אז פרצתי את הישבן שלי בתיקון נכסים, מימון מחדש לפדיון על הערך המשופר והכנסת הכסף לנכס אחר.
עמדתי להיות עשיר.
אימפריית הנדל"ן שלי מתחילה להתפורר
בתוך שלוש שנים בניתי עד שישה נכסים, בנוסף לבית משלי. בשלב מסוים, הערכתי את הנכסים שלי בלמעלה מחצי מיליון דולר עם כחמישית מהם בהון עצמי.
אולי לא הייתי עשיר בהגדרות מסוימות, אבל זה לא היה רע לילד בן 24 שסיים את לימודיו בקולג '.
ואז הכל התחיל להתפרק.
ששת הנכסים שלי להשכרה הניבו תזרים מזומנים עקבי, אבל רק בגלל שעשיתי את רוב העבודה בעצמי. הייתי חשמלאי, צייר ומנהל נכסים משלי. קלטת את הרעיון.
שוק Des Moines קטן למדי וקשה למצוא מנהל נכסים שיטפל בנכסים משפחתיים.
מצאתי כמה חברות, אבל כולן רצו לגבות עליהן כלפי מעלה 15% על הכנסות השכירות ברוטו. פירוש הדבר היה לשלם כמעט את כל תזרים המזומנים מהנכסים שכן תשלומי המשכנתא אכלו את רוב דמי השכירות.
ניהול הנכסים יצא אז נתקעתי כשהייתי עושה את זה בעצמי יחד עם ג'אגלינג של משרה מלאה ושיעורי לילה לתואר שני.
החיסרון בנכסים פחות יקרים בצד השני של המסלולים היה כאבי ראש קבועים של הדיירים, תלונות של פקחי דיור בעיר בעת ניצול לרכוש של הנכסים, וחוסר עבודה מפנה דייר בית משפט.
התחלתי להזניח את הנכסים שלי.
כמו משקיע מניות בשוק דובים, נמנעתי מלחשוב על הבתים שלי. כאשר דייר עבר לגור או מגורש, הנכס עלול להישאר פנוי במשך חודש לפני שביליתי את השבוע הדרוש כדי לשפץ אותו ולהחזיר אותו לשוק.
בתים ריקים פירושו שאני משלם מכיס כדי לכסות את תשלומי המשכנתא, וזה לא יכול להימשך.
התחלתי לפספס תשלומי הלוואה והרסתי את שלי דירוג אשראי. זה לא אומר יותר מימון מחדש ולא יותר כסף קל מה- בַּנק.
שרופה והתפכחתי לגמרי, התחלתי למכור נכסים על כל מה שיכולתי להשיג.
זה היה 2006 והשוק החל לנשור מבועת הנדל"ן, כך שלפעמים המשמעות הייתה מכירת בית רק כדי לשלם את המשכנתא.
מיתוסים להשקעה בנדל"ן למדתי בדרך הקשה
אני עדיין מחזיק בכמה נכסים להשכרה ומאמין בערך לטווח הארוך של השקעות נדל"ן. למרבה הצער, ישנם הרבה מיתוסים, יותר מדי מידע על 3:00 בבוקר שמוכרים אסטרטגיות לוהטות כדי להתעשר מהר.
ראשית, נדל"ן הוא לא השקעה מתעשרת-מהירה.
הסיפורים האמיתיים של עושר הנדל"ן נוצרים לאורך עשרות שנים, אפילו דורות. של דונלד טראמפ אבא כבר היה מפתח נדל"ן מצליח ו סם זל מנהלת נכסים מתחילת שנות השישים.
זה תשואה מוצקה, אבל לא משהו שיהפוך אותך למיליונר בן לילה.
האנשים היחידים שמתעשרים מהר בהשקעות נדל"ן הם אלה שמוכרים את האסטרטגיות למשקיעים תמימים.
מיתוס נוסף בהשקעות נדל"ן הוא שמדובר בקופה, פשוט צלצלו בפעמון וצפו בתזרים המזומנים.
למעשה, רוב ההחזר שלך הוא ב- יתרונות מס ו הערכה לטווח ארוך על נכסים. אם אתה ממנף את הנכסים שלך עם חובות, רוב השכירות שלך נאכלות מתשלומי משכנתא וניהול רכוש.
אולי תוכל לשכור מנהל נכסים ולהפוך את הנכסים שלך להכנסה פסיבית, אבל זה לא בא בחשבון עבור הרבה משקיעים בודדים. פשוט אין מספיק תזרים מזומנים בשנים הראשונות של גידול אימפריית הנדל"ן שלך בכדי להרשות לעצמו ניהול מקצועי.
7 כללים לביצוע השקעות נדל"ן (בדרך הנכונה)
מעט השקעות יצרו עושר משפחתי כמו נדל"ן, אך קל ליפול על המיתוסים וההונאות. לעשות כסף עם נכסים להשכרה, אני מתכוון ליצור נכסים אמיתיים שיהפכו אותך לעשיר לטווח ארוך פירושו הימנעות ממיתוסים אלה.
חוק נדל"ן מס '1 - הדבר הראשון שאתה צריך לעשות הוא ללמוד כיצד למצוא את השווי ההוגן של נכס לפני שאתה קונה אותו. כל השקעה יכולה להיות עסקה טובה במחיר הנכון, אך לא תמיד קל למצוא את המחיר הזה עבור נדל"ן.
- מצא לפחות חמישה בתים דומים שנמכרו בשנה האחרונה באותה שכונה. בדרך כלל תוכל למצוא זאת דרך משרד פקיד השומה או באמצעות אתרים כמו זילוב.
- חלק את מחיר המכירה של בתים שנמכרו לפי רגלם המרובעים ולאחר מכן ממוצע המספר.
- הכפל את המחיר הממוצע למטר מרובע בחלל המגורים של הנכס שברצונך לרכוש לצורך הערכת שווי הוגן של כמה הוא שווה.
חוק נדל"ן מס '2 - אומד כמה יעלה ניהול הנכס עד לפרטי פרטים.
המשמעות היא מינון שכר דירה בשוק באזור, ניכוי בגין מקום פנוי וניהול נכסים. עד שתבין מושג לגבי עלויות אחרות כמו שירותים ותחזוקה, היה שמרני על ההערכות שלך.
- הכינו שלוש הערכות של תזרים המזומנים שלכם לכל נכס. הערכה אחת אמורה לחשב את כל העלויות בתרחיש הגרוע ביותר, הגבוהה ביותר שלדעתכם עשויות להיות מעל שנה נתונה.
- היו מציאותיים בנוגע לזמן שאתם יכולים להשקיע בניהול הנכסים שלכם. שקול לבנות עזרה חלקית לפחות בתחזוקה או בניהול.
חוק נדל"ן מס '3 - קנה רק נכסים איכותיים שבהם יהיה לך נוח לחיות. תקבל דיירים טובים יותר ויהיה לך מקום פנוי נמוך יותר. אתה אף פעם לא יודע, אם הדברים לא יתנהלו כמתוכנן, בסופו של דבר אתה יכול לגור באחת מהשכירות שלך.
חוק נדל"ן מס '4 - פרטי המידע בשעה 3 לפנות בוקר יגידו לך שהסוד לעושר הנדל"ן הוא להטיל חובות רבים ככל האפשר ולקנות כמה שיותר בתים במהירות האפשרית.
אסטרטגיה זו יוצרת מצגות PowerPoint מרגשות אך רק מביאה לשחיקה ופשיטת רגל.
חוק נדל"ן מס '5 - קח את זה לאט, קנה כמה בתים בשנה הראשונה ותקבל תחושה של כמה נדרש לניהול נדל"ן. תוכל לבנות עסק לטווח ארוך ולהימנע מלהיכנס לראש שלך.
חוק נדל"ן מס '6 - שקול להצטרף או הקמת מועדון להשקעות נדל"ן יחד עם בעלי נכסים אחרים. זה עזר לי מאוד בעת בניית האימפריה הצעירה שלי.
- מצא משקיעים אחרים בנכסים באמצעות סוכני נדל"ן, קבלנים ובאינטרנט.
- נסה למצוא אנשים בעלי כישורים בהיבטים שונים של נדל"ן מסוכנים ועד קבלנים, עורכי דין ומנהלי נכסים. חיבור הכישורים שלך פירושו שכולם לא צריכים להיות מומחים בהכל.
- ישנן דרכים שונות להקים את הקבוצה מאגודות פורמליות בהן אתם מאגדים את כספכם להשקעות לקבוצות לא פורמליות שבהן אתם פשוט סוחרים ברעיונות ועוזרים אחד לשני בשירותים.
חוק נדל"ן מס '7 - לבסוף, גיוון ככל האפשר את השקעות הנדל"ן שלך.
העלות של נכס יחיד פירושה שמשקיעים בודדים רבים תקועים בבעלותם של סוג נכס אחד בשוק אחד. המשמעות היא כל הסיכון של ירידה בסוג הנדל"ן או בשוק המקומי.
- קנה סוגי נכסים שונים כולל מגורים, משרד, אחסון, פנאי ומחסן.
- קנה בשווקים שונים ברחבי ארצות הברית במידת האפשר.
- אחת הדרכים לגוון את תיק הנדל"ן הישיר שלך היא באמצעות בעלות REITs או מימון המונים לנדל"ן המאפשר לך לרכוש מעמד הון עם כמה אלפים ולא עשרות אלפים.
כמו כל השקעה, נדל"ן יכול להפוך אותך לעשיר אם אתה יודע איך להימנע מהמלכודות הגדולות ביותר.
להיות משקיע לטווח ארוך בנכס עוסק בהבנת הכללים שימנעו ממך לאבד את כספך כמוני. אל תתנו לסיפור למנוע ממכם לעקוב אחר חלומות הנדל"ן שלכם. אני עדיין משקיע בנכסים להשכרה ואהיה שוב עשיר, מתישהו.