יתרונות וחסרונות של רכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר

חשבתם פעם לקנות נכס נופש להשכרה לטווח קצר? אני חושב שזה רעיון די נפוץ. ובעולם מושלם הוא יכול לשלב את המיטב של פנאי והשקעה בנכס אחד.

לאחרונה קיבלתי שאלה מקורא ששוקל לעשות את הצעד:

"אשתי ואני באמצע שנות ה-50 לחיינו, נטולי חובות ובעלות על הבית שלנו. היינו רוצים שיהיה לנו מקום שהמשפחה והילדים שלנו יוכלו להשתמש בו בזמן שאנחנו חוקרים אזורי פרישה עתידיים ליד בית הנופש.

רוב המתכננים/רואי החשבון המסורתיים מייעצים נגד זה, אבל אנחנו סקרנים מהי השקפת ה-Wealth Hacker."תודה, סטיב

סטיב לא שאל ספציפית על פוטנציאל ההשכרה בנכס. אבל מכיוון שזו תוצאה נפוצה, החלטתי לכלול אותה ביתרונות ובחסרונות של רכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר. אני אתייחס לשאלות הישירות של סטיב, כמו גם להיבט ההשכרה לטווח קצר.

אתחיל בכיסוי היתרונות, ואז אעבור לחסרונות. תקוותי היא שבהצגת שניהם, אני לא רק אענה על השאלה של סטיב, אלא גם אספק מידע רב ערך לקוראים אחרים השוקלים לרכוש בית נופש.

יתרונות ברכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר

ללא ספק, ישנם יתרונות אמיתיים לרכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר. אבל לפני שניכנס לאלו, אני רוצה קודם כל להיות ברור שאנחנו מדברים על היתרונות האלה כפי שהם קשורים אליהם

נכס נופש. במילים אחרות, נכס נופש אינו נכס להשקעה, כך שהיתרונות יהיו שונים.

בעוד שנכס להשקעה הוא אך ורק מיזם כסף, נכס נופש הוא משהו היברידי. בדומה לבית בו אתה גר, נכס נופש מספק הטבות אישיות, אך יש לו פוטנציאל להפיק רווחים כספיים בו זמנית.

עם זאת, בואו נעבור ליתרונות של בעלות על נכס נופש.

1. אתה יכול לייצר הכנסה נוספת

אם אתה קונה נכס נופש אך ורק לשימוש אישי, זה יוסיף הוצאה לתקציב שלך, ועוד אחת גדולה. אבל על ידי השכרה לפחות חלק מהזמן, אתה יכול לייצר הכנסה מסוימת מהנכס.

לדוגמה, נניח שהתשלום בחופשה שלך הוא $1,500 לחודש. על ידי השכרה שבוע אחד בכל חודש, גם ב-1,500 דולר, תכסה את עלות אחזקת הבית. אבל אם תשכירו אותו יותר משבוע בכל חודש, הנכס יפיק תזרים מזומנים חיובי.

אתה יכול גם להיות יצירתי כאן. אתה יכול להשכיר את הבית בתקופות מסוימות של השנה ולשמור אותו לשימוש אישי בשאר ימות השנה.

אולי תבחרו להשכיר את הבית "בעונה" בלבד. פירוש הדבר עשוי להרוויח $2,500 לשבוע במשך 12 השבועות של עונת השיא. הסדר זה יכסה את עלויות ההובלה החודשיות במשך השנה כולה, תוך הפקת רווח של 12,000 דולר.

בינתיים, תהיה לך היתרון ליהנות מהבית 40 שבועות בכל שנה. כך הבית יהיה נכס להשקעה 12 שבועות בשנה, ובית נופש ל-40 האחרים.

2. אתה יכול להרוויח הערכת הון לטווח ארוך

רוב האנשים מוצאים שהבית שהם גרים בו היא אחת ההשקעות הטובות ביותר שהם עשו אי פעם. גם אם אתה לא רואה את המגורים העיקריים שלך כהשקעה, אלא כבית שלך, זה יכול לעבוד בשני הכיוונים. הבית שאתה קונה ב-400,000$ ומתגורר בו 20 שנה עשוי להיות שווה בסופו של דבר פי שניים. זה win-win פיננסי מהסוג הטוב ביותר!

אותו דבר יכול לקרות עם בית נופש. אתה יכול לקנות את הנכס ב-200,000$, ואז הוא מוכפל ל-400,000$ עשרים שנה מאוחר יותר. לאורך הדרך, תהנו לבלות את החופשות שלכם בבית, ובמקביל גם להשכיר אותו כדי לייצר הכנסה.

כאן חשוב להבין את יתרון המינוף שהנדל"ן מספק.

שלא כמו רוב ההשקעות האחרות, נדל"ן בדרך כלל נרכש בעיקר באמצעות כסף שאול. זה מגדיל בהרבה את תשואות ההשקעה שלך.

אם רכשת נכס נופש של 200,000$ עם מקדמה של 20% - 40,000$ - והערך הוכפל ל-400,000$, באמת תרוויחו רווח של 200,000$ בהשקעה של 40,000$. זה רווח של 500% ב-20 שנה!

במקביל, המשכנתא שלך ל-30 שנה תשולם עד לכ-98,000$. השילוב של עליית מחירים והפחתת משכנתא יגדיל את ההון העצמי שלך ל-$298,000. זו החזר מדהים על השקעה של 40,000 $.

וזכרו, תוכלו ליהנות גם מהנכס כבית נופש.

3. תיהנו מהטבות מס נדיבות

מכיוון שבית הנופש שלך יניב הכנסה, תוכל גם למחוק את כל ההוצאות ששולמו בקשר עם הכנסה זו.

נניח שאתה משכיר את הבית 25% מהשנה. מס הכנסה יאפשר לך לנכות כ-25% מעלות הנשיאה של הנכס כנגד ההכנסה שהוא מייצר.

ההוצאות שאתה יכול למחוק כוללות ריבית על משכנתא, מיסי מקרקעין, ביטוח רכוש, דמי איגוד בעלי בתים, רכוש תחזוקה, הוצאות שירות, עלויות ניקיון, אספקה ​​(לדיירים), ודמי ניהול אם אתה שוכר שירות חיצוני לניהול תהליך.

הוצאה נוספת היא פְּחָת. מס הכנסה יאפשר לך להפחית את ערך הבית (לא כולל ערך הקרקע) במשך כ-30 שנה. מכיוון שפחת הוא מה שמכונה א הוצאות נייר, זה יפחית את חבות המס שלך מבלי לעלות לך כסף.

כמובן שניתן להחיל פחת רק על השימוש העסקי בבית. אם זה 25%, תוכל להפחית רק 25% משווי הבית.

אם כבר מדברים על מס הכנסה, כאשר תחליטו למכור את הבית תקבלו את ההטבה משיעורי מס רווחי הון לטווח ארוך.

אם ההכנסה החייבת שלך היא $100,000, אתה תהיה ב- מדרגת מס של 22% למטרות מס הכנסה פדרלי. אבל מכיוון שמכירת בית הנופש תהיה רווח הון לטווח ארוך, תשלם רק 15% על הרווח הזה.

4. אתה תבנה תיק נדל"ן

אחת העצות הנפוצות ביותר - ובעלות הערך - בכל הנוגע להשקעה היא גִוּוּן. זה על פיזור הכסף שלך על מספר השקעות. זה לא רק ממזער הפסדים פוטנציאליים מכל השקעה בודדת, אלא הוא גם יעניק לך גישה ליותר הזדמנויות השקעה.

בגלל העלות הגבוהה של הנכס, יכול להיות קשה לגוון בנדל"ן. אבל אם כבר בבעלותך בית מגורים ראשוני, ואתה קונה בית נופש, תגוון את תיק הנדל"ן שלך על פני שני נכסים.

אם ערכי הנכס עולים בטווח הארוך, כפי שהם עושים בדרך כלל, תקבלו את היתרון של רווחי הון על שני נכסים, ולא על אחד.

5. יהיה לך נכס נופש לך ולמשפחתך - בתשלום על ידי הדיירים שלך!

נגעתי בדוגמה לכך קודם לכן, של השכרת הבית בחלק מהשנה כדי לכסות את כל עלות הבעלות עליו. גם אם לא תרוויח מההשכרות, ההכנסה שהיא מייצרת תיתן לך א נכס נופש ללא עלות.

חשבו על אלפי הדולרים שתחסכו בכל שנה על שהייה בבתי מלון או השכרה של נכס נופש של מישהו אחר. לאחר מכן תכפיל את החיסכון ב-20 או 30 שנה.

ההטבה יכולה בקלות להיות שווה הרבה יותר מ-$100,000. אמנם זו אולי לא השקעה ישירה, אבל זה יפנה הרבה מזומנים כדי לבצע השקעות אחרות.

6. נכס הנופש יכול להפוך לבית האבות שלך

ייתכן שהתועלת הזו לא כל כך ברורה כי היא לא כלכלית. אבל זה יכול להיות חשוב באותה מידה. למעשה, זה מגיע לשורש השאלה של סטיב.

בית הנופש שאתה קונה להשכרה לטווח קצר יכול לשמש גם שלך חזרה על פרישה. זה ייתן לך הזדמנות לבלות זמן ממושך בבית הנופש. במהלך תקופה זו, תוכלו להחליט אם הנכס יהיה בית האבות המתאים עבורכם.

ביצוע מהלך גיאוגרפי לקראת פרישה יכול להיות מלחיץ ומפריע יותר ממה שאתה צופה.

אבל אם אתה כבר גר ביעד הפרישה, לפחות חלק מהשנה, אתה כבר תכיר את הקהילה החדשה.

וגם אם תחליט שלא את בית הנופש שלך כבית האבות שלך, זה יכול לעזור לך להחליט אם האזור בו הוא ממוקם הוא המקום המתאים לך. אם כן, אתה יכול למכור את בית הנופש שלך - ולקצור את הרווח - ואז לקנות בית אחר באזור. אתה כבר יודע את רובד הקרקע, כמו גם את ערכי הנכס המקומי. זה יסיר הרבה מהסיכון הכרוך בביצוע מהלך גדול.

חסרונות של רכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר

למרות שיש הרבה יתרונות לרכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר, יש מספר שווה של חסרונות. לפני שעושים את הצעד, חשוב לדעת מהן השליליות הללו ולהיות מוכנים מראש.

1. בתי נופש דורשים מקדמה גדולה יותר ושיעורי ריבית גבוהים יותר

אתה חייב לאהוב את המשכנתאות הנמוכות והריבית הנמוכה שאתה רואה מתפרסמות כל הזמן.

מבזק חדשות:הם לא זמינים לבתי נופש.

נתחיל בדרישת מקדמה. המלווים מתירים מקדמה של עד 3% על בית מגורים ראשוני. אם אתה זכאי להלוואה VA, אתה יכול לקבל 100% מימון - או 0 מקדמה.

אבל אם אתה רוכש את נכס הנופש, ה דרישת המקדמה המינימלית היא 10%. המלווים עשויים לדרוש מקדמה גדולה יותר אם יש לך כישורים הדוקים יותר. זה יכול לכלול יחסי חוב גבוהים יותר וציוני אשראי נמוכים יותר.

גם אם אתה יכול לקבל בית נופש עם מקדמה של 10%, תידרש לשלם ביטוח משכנתא פרטית (PMI). זה יכול להגדיל משמעותית את התשלום החודשי שלך. אם אתה קונה נכס לחופשה, עליך לתכנן לבצע מקדמה של 20% כדי למזער את התשלום.

גם הריבית תהיה גבוהה יותר. אם התעריף הטוב ביותר הזמין עבור בית מגורים ראשוני הוא 4%, צפו לשלם 4.5% עבור הלוואה על בית נופש.

כדאי גם לדעת שההסמכה למשכנתא תהיה קשה יותר עם נכסי נופש. מכיוון שהיא נחשבת לרכישת יוקרה, המלווים יחפשו מקדמה גדולה, יחס חוב להכנסה נמוך ואשראי טוב או מצוין.

נקודה נוספת לגבי ההסמכה - לא תוכל להשתמש בהכנסות משכירות על בית נופש כדי לזכות במשכנתא.

אם בכלל תצביע על כוונתך להשכיר את הנכס, המלווה יסווג מחדש את הבית כנכס להשקעה. הם ידרשו מקדמה מינימלית של 20% ויגבו ריבית גבוהה עוד יותר.

2. לא כל הקהילות ברוכים הבאים השכרות לטווח קצר!

אם אתם מתכננים לקנות בית נופש שתשכירו אפילו לטווח קצר, תצטרכו להכין שיעורי בית. לא כל הקהילות מוזמנים להשכרה לטווח קצר. הם אוסרים אותם תחת הגבלות שימוש חולף. גלה אם לקהילה שבה נמצא נכס הנופש המיועד שלך יש הגבלות כאלה. אם כן, רעיון ההשכרה לטווח קצר יהיה לא התחלה.

חלק מהבתים המשותפים אוסרים גם השכרה לטווח קצר. זה לא קורה בדרך כלל בבתים משותפים הממוקמים באזורי נופש או בקרבתם. אבל ההגבלות משתנות מבית משותף אחד למשנהו. תצטרך לברר מראש אם יש הגבלות כלשהן בשכונה. למרות שהבית המשותף נמצא במיקום מושלם לחופשה, ייתכן שהשכונה הספציפית הזו נבנתה במיוחד עבור דיירי הבעלים, לא לדיירים לטווח קצר.

לא פחות חשוב, יש הגבלה על השכרות לטווח קצר עם מלווי משכנתאות.

אם נכס משמש להשכרה לטווח קצר, ניתן לסווג אותו כ קונדוטל. זה הכלאה של המילים "בית משותף" ו"מלון". הכוונה היא לבית משותף שישמש בעצם כמלון.

אמנם אלה פופולריים באזורי נופש, אבל הם לא יכולים ללכת עם מלווי משכנתאות מסורתיים. מכיוון שהם נתפסים כנכסים מסחריים, תצטרך לקבל משכנתא מסחרית כדי לרכוש אחת. המשמעות היא מקדמה גדולה עוד יותר וריבית גבוהה יותר. ההלוואה עשויה לכלול גם תנאים מגבילים יותר, כמו משכנתא בריבית משתנה לתקופה של 10 שנים בלבד.

3. השוכרים עלולים לפגוע בנכס

בכל פעם שיש לך שוכרים בנכס, תמיד קיימת אפשרות לנזק. זה אפילו יותר סביר עם השכרות לטווח קצר. כמו חדר במלון, תהיה לך דלת מסתובבת או שהדיירים ישתמשו בנכס במהלך שנה.

לא כל הדיירים אחראים לחלוטין. אתה יכול לגבות פיקדון לכיסוי נזק פוטנציאלי, אך ייתכן שתצטרך להגיש תביעה משפטית אם הנזק עולה על הפיקדון והשוכר מסרב לשלם.

גם אם אף שוכר אחד לא עושה נזק ממשי, שיש לו תריסר שוכרים או יותר בנכס בכל שנה עבור כמה שנים ידרשו יותר עבודות תחזוקה ותיקונים ממה שאתה כנראה עושה בראש שלך מקום מגורים.

זה יתורגם לכסף מהכיס ולזמן ומאמץ מצידך.

זה זמן טוב להעלות ביטוח בעל דירה. כדי לחסוך כסף, ייתכן שתתפתו לקבל פוליסת ביטוח דירה סטנדרטית על בית הנופש שלכם. זה רעיון גרוע! רע מאוד!!!

פוליסה רגילה של בעל בית תכסה רק נזק לרכוש משימוש רגיל שלך, משפחתך והאורחים שלך.

אם הנכס ניזוק על ידי שוכר, חברת הביטוח לא תשלם את התביעה. הם עשויים אפילו לסיים את הפוליסה שלך בגלל מצג שווא של השימוש המיועד שלה.

תצטרך לקבל מדיניות מיוחדת המכירה בשימוש בנכס להשכרה לטווח קצר. זה יהיה יקר יותר מפוליסת ביטוח דירה רגילה. אבל אם אין לך את זה, והרכוש שלך ניזוק או נהרס על ידי שוכר, לא יהיה לך כיסוי לפי פוליסה סטנדרטית.

4. ניהול נכס נופש אינו פעילות פסיבית!

אל תסמוך על נכס הנופש שלך ככיף טהור בשמש אם אתה משתמש בו להשכרה לטווח קצר. כבר כיסיתי את הדרישה לניקיון, תיקונים ותחזוקה שוטפים. אבל זו רק ההתחלה.

תצטרך גם לשווק את הנכס כדי להשאיר אותו מושכר. המשמעות היא פרסום הנכס, סינון שוכרים וטיפול בניירת עבור כל השכרה. כמו כן, יהיה עליך לבדוק את הנכס לאחר כל השכרה כדי לעקוב אחר השוכר שייתכן שפגע בבית.

בלשון המעטה, ניהול נכס נופש עם השכרה לטווח קצר היא משרה חלקית. המילה "חופשה" יכולה להיות המומה במהירות מהמציאות שאתה מנהל עסק מחוץ לבית השני שלך. כן, זה מה שבאמת קורה.

יש חברות ניהול שיטפלו בזה בשבילך. אבל אם תלכו בדרך זו, צפו לשלם עמלה של בין 10% ל-20% מהכנסות השכירות בנכס.

5. לא תוכל להשתמש בנכס הנופש בכל עת שתרצה

יש קונפליקט מובנה בשימוש בנכס נופש להשכרה לטווח קצר. סביר להניח שתרצו להשתמש בבית בתקופות השנה שיניבו את מירב הדיירים ואת שכר הדירה הגבוה ביותר.

אז אתה קונה בית חוף, עם הרעיון לבלות כמה שבועות ליהנות ממנו במהלך שיא הקיץ. אבל בכל שבוע שאתה משתמש בבית, אתה תפסיד את דמי השכירות הגבוהים ביותר של השנה.

הבעיה גדולה עוד יותר עם נכסי נופש. לדוגמה, מיקום חוף יהיה הפופולרי ביותר במהלך חודשי הקיץ. בית באתר סקי יהיה מבוקש מאוד במהלך החורף. רכוש מסוג זה עשוי רק יש ערך שכירות בעונת השיא.

אם אתה אוהב ללכת לים בקיץ, או לעשות סקי בחורף, ייתכן שלא תהיה לך הזדמנות כזו - לא אם אתה רוצה למקסם את ההכנסה שלך בנכס. יתכן שתשכיר אותו בעונות השיא, ותשאיר אותך ליהנות ממנו רק מחוץ לעונה. זה ימקסם את החזר ההשקעה. אבל זה ייעשה במחיר של פגיעה בערך החופשה שלו.

6. הנכס עשוי שלא לעלות בערכו

שווי הנכס אינו אחיד בכל השווקים. למרות שזה עשוי להיות נפוץ בשווקים מטרופולינים, זה פחות בטוח באזורי נופש. יתכן שנכס נופש לא יעלה בערכו כלל ואף עלול לרדת.

נכסי נופש נמצאים לעתים קרובות במקומות מרוחקים. הם אינם מתאימים לאכלוס כל השנה כי יש מעט הזדמנויות תעסוקה או שירותים אחרים שיפנו לתושבי הקבע.

באזורי נופש התלויים בסחר התיירותי, ערכי הנכסים עלולים לרדת אם התיירות תאט. הירידה יכולה להיות אפילו יותר דרמטית אם השטח יהיה גם בנוי יתר על המידה. זה נפוץ במהלך שנים של תנועת תיירים כבדה. אבל אם זה יסתיים, בונים תקועים עם מלאי שלא נמכר, ושווי הנכסים נופל ברחבי הקהילה. הדוגמה הטובה ביותר לכך היא מה קרה לערכי הנכסים במיאמי במהלך המיתון האחרון.

זה לא אומר שערכים נידונים ליפול באזור הנופש, או שהם לעולם לא יחזרו. אבל אם אתה קונה בית נופש למטרות הכנסה, זה סיכון שאתה צריך להיות מודע אליו מההתחלה.

שורה תחתונה

אני מקווה שזה עונה על השאלה שלך, סטיב. אם אתם מחפשים לקנות בית נופש בעיקר לשימוש אישי, ייתכן שהזווית הפיננסית לא כל כך חשובה. אבל אם אתה מעוניין רכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר, תצטרך לחשוב על זה כעל עסק. המידע בתגובה זו יעזור לך לעשות בדיוק את זה.

אוקיי קוראים, אם יש לכם שאלה פיננסית שתרצו שאענה, פשוט פנו אליי שאל את ג'ף שאלה @ GoodFinancialCents®.

תקציר: היתרונות והחסרונות של רכישת נכס נופש להשכרה לטווח קצר