רכישת דירה היא אחד המהלכים הפיננסיים הגדולים ביותר שרוב האנשים עושים. אבל זה אפילו יותר גדול אם אתה מחפש לקנות את הבית הראשון שלך. אחרי הכל, זו חוויה חדשה לגמרי.
אם זה מתאר אותך, אל תיבהל! לדעת איך לקנות את הבית הראשון שלך זה רק עניין של להבין את כל השלבים ולבצע אותם אחד בכל פעם.
כיצד להתכונן לרכישת בית ראשון
גם אם אתה לא ממש מוכן לקנות את הבית הראשון שלך עכשיו, אתה יכול להתחיל להתכונן. מכיוון שרכישת הבית הראשון שלך היא תהליך רב-שלבי שיכול לקחת מספר חודשים ואף שנים, אתה יכול להתחיל לתכנן את האירוע כבר עכשיו. וכשיגיע היום שאתה מוכן, תוכל לזוז במהירות.
להלן השלבים הבסיסיים שיש לנקוט כדי להתכונן לקניית הבית הראשון שלך:
הצעד הראשון לבית חדש הוא לעשות את המספרים ולגלות כמה אתה יכול להרשות לעצמך.
מומחי משכנתאות זמינים כדי להתחיל במסע רכישת הבית שלך עם עצות מוצקות ומידע יקר מפז. למידע נוסף, לחץ על המדינה שלך היום.
צפה בתעריפים1. התחל לסרוק את השוק עבור בתים ושכונות
החלק הזה של התהליך הוא הרפתקה, וזה צריך להיות כיף! אתה לא מחפש שום דבר ספציפי כאן, אלא בעיקר כדי לקבל מושג כללי על מה יש שם ומה אתה עשוי לאהוב.
אתה יכול להשתמש באתרים כמו זילו ו Realtor.com כדי להתחיל בחיפוש אחר נכסים ושכונות שאולי יעניינו אותך.
למרות שמדובר בעיקר במסע דיג, זה גם יעזור לך לקבל מושג כללי על טווח המחירים שבו תחפש. זה יעזור לך להתחיל לסדר את הכספים שלך לרכישה הסופית.
2. קבל הסמכה מוקדמת על ידי מלווה משכנתאות
ברגע שיש לך מושג גס לגבי טווח המחירים שבו תחפש, זה יהיה הזמן לעשות הערכה ראשונית של היכולת שלך להרשות לעצמך בתים בטווח זה. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא לעבוד עם מלווה משכנתאות כדי לקבל הכשרה מוקדמת.
הסמכה מוקדמת היא לא כמו אישור מראש. בשלב זה, כל מה שאתה מחפש לעשות הוא לקבוע את סכום המשכנתא שאתה עשוי להיות זכאי אליו. בדרך כלל אינך צריך לספק תיעוד, אבל זה עוזר להריץ דוח אשראי.
בנוסף לתת לך מושג גס לכמה מימון אתה יכול להיות זכאי, גם הסמכה מוקדמת תהיה לספק לך הזדמנות לעבוד כדי לשפר את ציון האשראי שלך, ולהתחיל לחסוך עבור הירידה שלך תַשְׁלוּם. כעת יהיו לך יעדים ספציפיים לעבוד לקראתם.
לדוגמה, אם אתה מוצא בתים בטווח המחירים של $300,000, והמקדמה צפויה להיות 5%, תדע שיעד החיסכון בתשלום המקדמה שלך יהיה $15,000.
באופן דומה, יהיה לך הזדמנות להגדיל את ניקוד האשראי שלך. עצם הגדלת הניקוד ב-50 נקודות לא רק תביא לך תעריף נמוך יותר על ההלוואה שלך, אלא שהיא גם עשויה להכשיר אותך למשכנתא גדולה יותר. לאחר שהוסמכת מראש, יהיה לך זמן לשפר את הציון שלך.
איך לקנות את הבית הראשון שלך עם הכנסה נמוכה.
אם הכנסתך לא תספיק כדי שתזכה להלוואה גדולה מספיק כדי לרכוש את הבית הרצוי, אתה עדיין עשוי להיות זכאי להלוואה אם תוסיף לווה שותף להלוואה. הלווה המשותף יצטרך לקבל אשראי טוב או מצוין, והכנסה יציבה המספיקה כדי לעזור לך להיענות להלוואה.
לווה שותף לא יאפשר לך לזכות בסכום הלוואה בלתי מוגבל, אבל זה ייתן לך גמישות רחבה להלוואה גדולה יותר, לפחות בצד ההכנסה.
קבלת אישור מראש למשכנתא עוזרת לך להתקרב לבית החלומות שלך.
גלה כמה בית אתה יכול ללוות לפני שתתחיל לחפש. לחץ למטה כדי לדבר עם מומחה משכנתאות.
להתחיל3. בחר את תוכנית הלוואת המשכנתא הנכונה
יתרון נוסף במעבר תהליך ההסמכה המוקדמת למשכנתא הוא שתהיה לך הזדמנות להעריך תוכניות משכנתא שונות.
ישנם ארבעה סוגי משכנתא עיקריים זמינים:
מוּסכָּם
השם מתייחס לעובדה שהלוואות אלו אינן ממומנות על ידי סוכנויות ממשלתיות, כמו FHA או VA. ההלוואות ניתנות על ידי בנקים, חברות אשראי וחברות משכנתאות. הם ידרשו ביטוח משכנתא פרטית (PMI) אם תשלם מקדמה של פחות מ-20%. אם כן, כיסוי זה יינתן על ידי חברות ביטוח מסחריות.
בדרך כלל תזדקק לציון אשראי מינימלי של 620 כדי להיות זכאי למימון קונבנציונלי. דרישת המקדמה המינימלית ברוב ההלוואות המוצעות היא 5%, אך ישנן תוכניות רוכשי דירה לראשונה המאפשרות מקדמה של עד 3%. סכום ההלוואה המקסימלי לנכסים חד-משפחתיים הוא 548,250 דולר לשנת 2021, אך מותרים סכומי הלוואה גבוהים יותר בנכסים ובתים רב משפחתיים הממוקמים באזורים המוגדרים כעלות גבוהה.
FHA
מדובר בהלוואות המבוטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי, אשר מספק גם את ביטוח המשכנתא עבור ההלוואות. מגבלות ההלוואה זהות לאלו המקובלות, והמקדמה הטיפוסית היא 3.5%. עם זאת, הלוואות FHA משמשות לעתים קרובות בשילוב עם תוכניות סיוע בתשלום מקדמה שיכולות לגרום לדרישת מקדמה אפסית.
אחד היתרונות הגדולים בהלוואות FHA הוא שיש להן הנחיות אשראי רגועות (לעומת הלוואות קונבנציונליות). בדרך כלל הם מקבלים ציוני אשראי נמוך כמו 580, אבל יורד, עם מקדמה של לפחות 10%.
הלוואות FHA עשויות להיות התשובה לשאלה: איך לקנות את הבית הראשון שלך עם אשראי גרוע? ייתכן שתוכל לבצע מקדמה של 10% על ידי קבלת מתנה מבן משפחה. אם אתה יכול, האשראי הגרוע שלך יהיה פחות בעיה.
הלוואות VA
מדובר בהלוואות המבוטחות במינהל הוותיקים, שגם קובע את הנחיות ההלוואה. כפי שהשם מרמז, הם זמינים רק לחברים הזכאים הנוכחיים בצבא ארה"ב, חיילים משוחררים זכאים ובני משפחותיהם. היתרון הגדול של הלוואת VA הוא שהם מספקים 100% מימון. זה מבטל את הצורך של הלווה להמציא מקדמה, שהיא מושלמת עבור רוכשי דירה ראשונה.
סכומי הלוואות זמינים דומים לאלה של הלוואות קונבנציונליות ו-FHA, אך אתה יכול לחרוג ממגבלות אלו. במה שמכונה הלוואת VA Jumbo, תידרש לשלם מקדמה השווה ל-25% מסכום ההלוואה העולה על סכום ההלוואה המקסימלי עבור הלוואות קונבנציונליות.
הלוואות VA הם בחירה ברורה איך לקנות את הבית הראשון שלך בלי כסף. עם זאת, הם זמינים רק עבור חברי צבא ארה"ב בהווה ובעבר מתאימים. אם אינך זכאי להלוואות VA, אתה יכול לשקול לקבל הלוואת FHA או הלוואה קונבנציונלית באמצעות סיוע במקדמה. שניהם מציעים הלוואות בתשלום נמוך, עם פוטנציאל לתוכניות סיוע בתשלומים לכיסוי דרישת המקדמה.
קבלו הצעת מחיר חינם ממלווה VA מס' 1 בארץ!
תוכניות הלוואות לבית של VA מציעות לעזור לך לקנות, לבנות או לשפר בית, כמו גם למחזר את הלוואת הבית הנוכחית שלך. לחץ למטה כדי להתחיל!
להתחילהלוואות ג'מבו
מדובר בסכומי הלוואות גדולים יותר - גדולים מאלה הזמינים עבור הלוואות רגילות ו-FHA - הניתנים על ידי בנקים ומלווים אחרים. למרות שסכומי ההלוואה גבוהים יותר ויכולים להכיל נכסים במחירים גבוהים יותר, גם דרישות הלווים גדולות יותר.
לדוגמה, בדרך כלל תידרש לשלם מקדמה של 20% או יותר ממחיר הרכישה. תידרש גם לאשראי טוב או מצוין, עם ציון אשראי מינימום של 680 ומעלה. ומכיוון שההלוואות גדולות יותר, אפשר לצפות גם לריביות מעט גבוהות יותר.
4. קבל אישור מראש למשכנתא שלך
המטרה העיקרית של הכשרה מוקדמת למשכנתא היא לתת לך הזדמנות לבצע שיפור כלשהו בהכנסה שלך, בדירוג האשראי ובחיסכון עבור המקדמה שלך. אבל אם כבר השלמת את השלבים האלה, הבא יהיה לקבל אישור רשמי מראש למימון.
כאשר הסמכה מוקדמת היא אינדיקציה לכמה מימון אתה צפוי להיות זכאי לו, אישור מראש הוא בקשה רשמית עם אישור מלא של ההלוואה שלך.
המלווה יריץ דוח אשראי רשמי, וגם יבקש תיעוד המאמת את העסקה, ההכנסה והחסכונות שלך. עם כל המידע הזה ביד, הם יוכלו להוציא מכתב אישור מראש, המציין שאתה מאושר למימון שביקשת.
זהו שלב חשוב שכדאי להשלים רגע לפני שמתחילים בחיפוש אחר בית. גם סוכני נדל"ן וגם מוכרי נכסים ירצו לדעת שאושרת מראש למימון שלך לפני שיקבל הצעות כלשהן.
בעולם מושלם, למכתב האישור מראש שלך לא יהיו תנאים גדולים, והוא ידרוש רק בחירת נכס והליכי סגירה מקובלים.
5. התחל את חיפוש הבית שלך
לאחר אישור מראש למימון, זה יהיה הזמן להתחיל את חיפוש הבית בפועל.
עבור רוכשי דירה רבים הראשונים, תהליך זה יתחיל בבחירת סוכן נדל"ן טוב. ודאו שמדובר במישהו שמכיר היטב את השוק המקומי ויש לו ניסיון בעבודה עם רוכשי דירות ראשונים.
ספק לסוכן שלך פרטים ספציפיים על הבית שאתה מחפש לרכוש, ואפילו דוגמאות מהמחקר שלך ב-Realtor.com וב-Zillow. ככל שתוכל לספק יותר מידע לסוכן הנדל"ן, כך הוא יוכל לאתר טוב יותר את הבית המתאים עבורך.
יש כמה כללים כלליים, שימו לב לקניות לבית:
- השכונה חשובה יותר מהבית. הסיבה לכך היא שניתן לשנות בית, אך לא ניתן לשנות את המיקום בשכונה. למשל, קרבה לתעסוקה, קניות ובתי ספר לא תשתנה ברגע שתעברו לשכונה.
- לעולם אל תקנה יותר בית ממה שאתה יכול להרשות לעצמך באופן סביר. ודא שהתשלום החודשי מתאים לתקציב שלך. תשלום בית גבוה בצורה לא נוחה יכול בקלות להכניס את שאר התקציב שלך למצוקה קשה.
- הקפידו לעבור בדק בית. כל בעיה בנכס שזוהתה על ידי פקח הבית ניתנת לתיקון על ידי מוכר הבית. אבל אם תוותר על בדיקה, כל תיקון ישולם על ידך. בדיקת בית יכולה לעלות בין 200 ל-500 דולר, אבל זה יהיה כסף שנוצל היטב.
6. היו מוכנים לנהל משא ומתן
כאשר אתה מציע הצעה על בית, זה רק מכרז ראשוני בלבד. הפרטים הספציפיים ישתנו בין ההצעה הראשונית שלך לבין הקבלה הסופית. ייתכנו שינויים במחיר המכירה, עלויות הסגירה ששולמו על ידי המוכר, תאריך המעבר, התיקונים הנדרשים וכל השירותים שיכללו בנכס.
לכן חשוב לכלול בהצעה שלך לבדק בית מגירה. מגירה זו צריכה לחייב שהמוכר ישלם עבור כל התיקונים הנדרשים.
תהליך המשא ומתן יכול להימשך מספר ימים ודורש עדכון של פרטים שונים. אמנם חשוב להיות גמיש, אבל גם אתה לא רוצה לוותר על יותר מדי.
לדוגמה, אם המוכר מתמודד עם בקשה למחיר מכירה גבוה יותר - כזה שיכול לדחוף את תשלום חודשי מעבר לרמת הנוחות שלך - תצטרך להתמודד עד למחיר מוסכם השיג. אבל אם המוכר אינו גמיש, ייתכן שיהיה עליך לבטל את הצעתך.
מה שלא תעשה, אל תאפשר לעצמך להתגבר על רגשות במהלך תהליך המשא ומתן. חשוב לזכור שקניית בית ראשון היא עסקה פיננסית לא פחות מאשר כל דבר אחר. אם התנאים הופכים לבלתי נוחים, היו מוכנים לעבור לנכס אחר.
7. התכונן למהלך שלך
אם תבחר את הבית, וההצעה שלך התקבלה, זה יהיה הזמן להתכונן למעבר שלך. זו יכולה להיות תקופה לחוצה כי היא כוללת הרבה פרטים.
להלן רשימת בדיקה שתעזור לך להיות מוכן:
- החלט אם תעשה הובלה עצמית, או שתשכור את העבודה למוביל מקצועי.
- אם מדובר במעבר עצמי, תצטרך להזמין משאית הובלה ולקנות ציוד אריזה. סביר להניח שגם תצטרכו לעמוד בתור כמה שיותר עזרה ממשפחה וחברים.
- אם תשתמש במוביל מקצועי, קבל הצעות מחיר משלושה או ארבעה ספקים לפני שתבחר.
- יש תקציב לכל העלות שתהיה, והיו בטוחים שיש לכם את הכספים הזמינים לכסות זאת.
- אם אתה מבצע תנועה עצמית, התחל לארוז מיד. גם אם אתה שוכר אנשי מקצוע, אולי תרצה לעשות את האריזה שלך בעצמך. מובילים מקצועיים מעלים את העמלות באופן משמעותי כאשר מתווספת אריזה למעבר.
- שנה את הכתובת שלך עם הדואר, כמו גם עם המחלקה לכלי רכב, בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים, נושים ומשפחה וחברים.
- תצטרך לשנות את כלי השירות שלך לפני שאתה עובר. המשמעות היא סיום שירותים בכתובת הנוכחית שלך והקמתם בבית החדש.
ככל שתהיו מוכנים יותר ליום המעבר, תהליך רכישת הדירה יהיה פחות מלחיץ. זה יהיה חשוב במיוחד מכיוון שהמעבר בדרך כלל מגיע מיד לאחר סגירת הבית החדש, וזה יכול להוות מקור עיקרי ללחץ בפני עצמו.
המעבר שלך צריך להיות קל וללא מתח, לא משנה המרחק או הגודל.
קבל הצעת מחיר מותאמת אישית מחברת הובלות שנועדה לענות על הצרכים והתקציב שלך על ידי לחיצה למטה.
קבל הצעת מחיר חינםהיכן להשיג מימון לרכישת בית ראשון
ישנם מאות רבות של מוסדות המציעים מימון משכנתא, כולל בנקים מקומיים וחברות אשראי. עם זאת, מעטים מאלה מתמחים במימון משכנתא, והם לא תמיד מציעים את התעריפים הטובים ביותר.
התחל את החיפוש שלך בעבודה עם מלווים גדולים ולאומיים. לא רק שהם פועלים ברחבי הארץ, אלא שהלוואות משכנתא זה בעיקר מה שהם עושים, והם גם מציעים תעריפים תחרותיים ביותר.
אחת הדוגמאות הטובות ביותר היא משכנתא רקטה. זה הפנים המקוונות של להאיץ הלוואות, מלווה המשכנתאות הקמעונאית הגדולה בארץ. לא רק שהם מספקים את כל סוגי הלוואות המשכנתא, אלא שהם פועלים באופן מקוון לחלוטין, מייעלים ומזרזים את תהליך הבקשה.
loanDepot הוא עוד מלווה משכנתאות מקוון בפריסה ארצית. הם מציעים הלוואות קונבנציונליות, ג'מבו, FHA ו-VA. אתה תמלא את בקשת ההלוואה באופן מקוון ותעלה כל תיעוד ישירות לאתר. זה ייתן לך את הגמישות לבצע יישום מהנוחות של הבית שלך או אפילו מקום העבודה שלך.
אם אתם מחפשים הלוואת VA, אל תחפשו רחוק יותר מ ווטרנס יונייטד. לא רק שהם מתמחים במשכנתאות VA, אלא שהם מלווה המשכנתאות VA הגדול ביותר במדינה. החברה מתייעצת עם בכירים שהתגייסו לשעבר מכל סניף של הצבא האמריקאי, כדי לעשות תהליך ההלוואות ידידותי למשתמש ככל האפשר עבור ותיקים וחברים בשירות פעיל בארגון צבאי.
אם אתה מעדיף לעשות קניות בין מלווים, שקול מְהֵימָן. זהו שוק הלוואות מקוון המציע הצעות הלוואות ממספר מלווים. תמלא בקשה מקוונת קצרה ותקבל הצעות מחיר מאלה שמציעים תוכניות שיעניינו אותך. זוהי בחירה מצוינת אם אתה מחפש לאתר את המלווה עם התעריף והתנאים הטובים ביותר עבור ההלוואה שלך.
שאלות נפוצות
מהי הדרך הנכונה לרכוש את הבית הראשון שלך?
הדרך הטובה ביותר היא לבצע את השלבים המתוארים במאמר למעלה. דן בתים ושכונות שונות כדי לקבוע מה אתה מחפש. לאחר מכן קבל הסמכה מוקדמת לסכום המימון שתצטרך עבור הרכישה. זה גם זמן מצוין לקנות תוכניות ואפשרויות הלוואה שונות. לאחר מכן, הסדר את כל כספי המקדמה שתזדקק להם, והשאר אותם בחשבון הבנק שלך ומוכנים לפעולה.
לפני שתתחיל בחיפוש רציני אחר בית, תחילה עליך לקבל אישור מראש למימון. ברגע שיש לך את המימון, זה יהיה הזמן להתחיל להסתכל על נכסים. מצא סוכן נדל"ן טוב שיעזור לך לאפס את הבית המדויק שאתה רוצה.
ברגע שאתה מציע הצעה על נכס, הקפד לספק לסוכן הנדל"ן ולמלווה את כל התיעוד הנדרש. זה יאיץ את התהליך. כמו כן, עליך להקפיד לבקש בדק בית מלא של הנכס שאתה קונה, כדי שתוכל לזהות את החוקים לפני הסגירה.
לבסוף, עקוב אחר כל השלבים כדי להתכונן למעבר מהבית הנוכחי שלך לבית החדש שלך.
כמה כסף אתה צריך בבנק כדי לקנות את הבית הראשון שלך?
זה משתנה בהתאם לתוכנית ההלוואה שבה אתה משתמש לרכישת הבית. לדוגמה, אם אתה זכאי להלוואה VA – המספקת 100% מימון – לא תזדקק כלל לכספים בבנק. המצב דומה אם אתה משתמש בהלוואה FHA או קונבנציונלית, בשילוב עם תוכנית סיוע בתשלום מקדמה, שתכסה את התשלום עבורך.
אחרת, תצטרך לכסות את המקדמה הנדרשת. זה בדרך כלל בין 3% ל-5% עם מימון רגיל, ו-3.5% עם הלוואת FHA. וכמובן, אתה תמיד חופשי לשלם מקדמה גדולה יותר. בכל אחד מהמצבים האלה, תצטרך להחזיק בסכום מספיק של כספים בבנק כדי לכסות את המקדמה הנדרשת, בתוספת כל עלויות הסגירה שתשלם מכיסו.
מהו גיל טוב לרכישת בית ראשון?