כיצד לקבל אישור להלוואת דירה

אם מעולם לא הגשת בקשה למשכנתא לפני כן, אתה עשוי להיות מופתע לגלות שזה תהליך מורכב יותר מאשר, למשל, הגשת בקשה לכרטיס אשראי או אפילו הלוואה לרכב. מהבקשה ועד לסגירה, התהליך יכול להימשך 30 יום או יותר.

זו הסיבה שכל כך חשוב לקבל אישור להלוואת דירה, במיוחד אם אתם מחפשים לרכוש דירה חדשה. האישור הזה - הידוע בכינויו א אישור מראש – ישפר מאוד את הסיכוי לקבל את הבית שאתה רוצה מתי שאתה רוצה אותו. למעשה, סוכני נדל"ן ומוכרי בתים רבים לא ישקלו אפילו הצעת חוזה ללא מכתב אישור מראש.

אישור מראש לעומת הסמכה מוקדמת

זהו תחום של בלבול מסוים עבור מבקשי הלוואות דירות, במיוחד אלו המעוניינים לרכוש בית. לעתים נעשה שימוש באישור מראש ובאישור מראש, מה שעלול לגרום לצרכן להאמין שהם פשוט שני שמות לאותו תהליך. זה לא.

הסמכה מוקדמת

הסמכה מוקדמת היא המקום שבו אתה יוצר קשר עם מלווה המשכנתאות, או מספק מידע באתר האינטרנט שלו, בעיקר כדרך לקבל הצעת מחיר להלוואה. תספק מידע כללי, כולל ההכנסה שלך, ציון אשראי משוער, חובות ותשלום שוטף לבית. תספק גם את סכום ההלוואה המבוקש. אם ההסמכה המוקדמת היא רכישה, תצטרך לספק גם את מחיר הרכישה של הבית ואת סכום המקדמה הצפוי שלך.

על סמך מידע זה, המלווה יקבע אם אתה כשיר לסכום ההלוואה שאתה מבקש.

למרות זאת, הסמכה מוקדמת אינה מחייבת את המלווה!

יותר מכל דבר אחר, קבלה מוקדמת היא בסך הכל אומדן סיכום של סכום ההלוואה שאתה מאי זכאים אליו, ואת התעריף המשוער שאתה יכול לצפות לשלם.

אבל מכיוון שאף אחד מהמידע שאתה מספק לא אומת על ידי המלווה, ההסמכה המוקדמת מבוססת לחלוטין על הייצוגים שלך. לעולם אין לפרש זאת כערובה לאישור סופי של המלווה. מסיבה זו, מכתבי הסמכה מוקדמת אינם מתקבלים היטב על ידי סוכני נדל"ן ומוכרי נכסים.

אישור מראש

אישור מראש עובד בדיוק כמו אישור מוקדם, אלא שהוא מייצג אישור של מלווה את סכום ההלוואה שאתה מבקש.

במהלך תהליך הבקשה לאישור מראש, תספק מידע דומה לזה שהיית מספק עבור ההסמכה המוקדמת. אבל תידרש לספק תיעוד המתייחס לעבודה, להכנסה, לנכסים שלך ואפילו לחובות מסוימים.

לאחר מכן, המלווה יבצע סקירת חיתום רשמית של הבקשה והתיעוד התומך שלך, ויוציא אישור מראש. האישור יהיה כפוף לבחירת נכס לרכישה, חוזה מכר עליו, וכל תנאי סגירה מקובלים.

בעיקרון, אישור מראש אומר שהמלווה אישר לך את ההלוואה המבוקשת על סמך מידע העסקה, ההכנסה והנכס שלך. הם גם ימשכו דוח אשראי מלא וציון אשראי. חלק מהמלווים אפילו יאפשרו לך לנעול ריבית למספר מסוים של ימים בזמן שאתה מחפש בית. אם זה מימון מחודש, אתה יכול לסגור זמן קצר לאחר הוצאת האישור מראש.

האופי הפורמלי של אישור מוקדם הוא הסיבה לכך שמכתבי אישור מראש מתקבלים בברכה על ידי סוכני נדל"ן ומוכרי נכסים כאחד.

כיצד לקבל אישור מראש להלוואת בית

קבלת אישור מראש להלוואה לבית מתחיל בבחירת מלווה. למרות שאתה רק בשלב האישור מראש, תרצה להיות בטוח להגיש בקשה לחברה שאתה צפוי לקבל ממנה את ההלוואה הסופית. הסיבה לכך היא שברגע שיש לך אישור מראש, תהליך רכישת הבית או המימון מחדש עובר מהר מאוד. באופן אידיאלי, תרצו לקבל אישור מראש, לבחור בית (או למחזר את הבית הנוכחי שלכם) מהר ככל האפשר.

היכן לקבל אישור מראש להלוואת בית

ארבעה ממקורות הלוואות הבית המובילים בתעשייה הם Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United ו-Credible - אבל כל אחד מסיבה אחרת.

להאיץ הלוואות היא מלווה המשכנתאות הקמעונאית הגדולה בארץ ומספקת את רוב סוגי ההלוואות. עם זאת, הלוואות Quicken נעשות בעיקר דרך משכנתא רקטה. זו הגרסה המקוונת של Quicken Loans, למרות שהן אותה חברה.

Rocket Mortgage ידועה בזכות אישורים מהירים ותהליך מקוון לחלוטין שבו אתה יכול להעלות כל תיעוד נדרש כדי להאיץ את התהליך. יתרה מכך, לעתים קרובות הם יכולים לקבל אימות של העסקה ונכסים ישירות מול מעסיקים ומוסדות, ולצמצם את הצורך מצידכם לספק מסמכים בכלל.

ווטרנס יונייטד מובילה את מלווי המשכנתאות של VA בארץ, ומעניקה יותר הלוואות VA מכל חברה אחרת. זה בעיקר בגלל שזו חברה ידידותית במיוחד לחיילים משוחררים. הם מעסיקים מתגייסים בכירים לשעבר מכל סניף של צבא ארה"ב ביכולות ייעוץ ודא שתוכניות ההלוואה שלהם יספקו את המוצר הטוב ביותר עבור חיילים משוחררים וצבא פעיל כוח אדם.

אם אתה קונה בית, אתה יכול לעבוד גם עם Veterans United Realty, שהיא רשת של סוכני נדל"ן המתמחים בעבודה עם ותיקים. הם מכירים היטב את הניואנסים של תהליך משכנתא VA.

אמין הוא מקור טוב להלוואת בית אם אתה בעיקר קונה עבור מלווה. הסיבה לכך היא ש-credible הוא שוק מקוון להלוואות דירות, שבו בקשה אחת תביא לך הצעות מחיר ממספר מלווים. אתה יכול לבחור את התוכנית והמלווה שנראים לך הכי טוב, ולאחר מכן להגיש בקשה ישירות לאותו מלווה. זה יחסוך לך זמן ומאמץ בקניות למלווים באתרים בודדים.

תהליך אישור הלוואת דירה / אישור מראש

במהלך תהליך אישור הלוואת הבית או תהליך האישור מראש, המלווה יבחן ארבע קטגוריות פיננסיות אישיות: תעסוקה, הכנסה, אשראי ונכסים.

תעסוקה

מה יחפש המלווה:

המלווה ינסה לאמת היסטוריה תעסוקתית של שנתיים לפחות, אם כי ייעשו חריגים עבור בוגרים טריים עבור חברי צבא משוחררים. למרות שההעסקה צריכה להיות רציפה, המלווים יסכימו להחליף עבודה כל עוד ההכנסה נשארה זהה או הולכת וגדלה. תקופות קצרות של אבטלה מקובלות גם על בסיס כל מקרה לגופו.

הדבר נכון גם אם אתה עצמאי. תצטרך להיות בעסק לפחות שנתיים, עם היסטוריה של רווחים יציבים או גדלים.

איזה תיעוד ייתכן שיהיה עליך לספק:

המלווה בדרך כלל ישלח למעסיק שלך מה שמכונה א אימות העסקה לבקש, או לבצע אימות בעל פה ישירות מהמעסיק שלך. הם יבקשו את תאריך העסקתך, התפקיד שלך, רמת ההכנסה שלך והסבירות להמשך העסקה.

אם אתה עצמאי, המלווה עשוי לבקש רישיון עסק או מכתב מהרו"ח או מכין המס שלך המאשר שאתה בעסק לפחות שנתיים. אם אתה עצמאי פחות משנתיים, ייתכן שהמלווה לא יקבל את ההכנסה שלך. חריגה עשויה להיווצר אם אתה עוסק בעסק יותר משנה אחת, ואתה באותו עסק שהיית בו בזמן שהיית בעבודה.

הַכנָסָה

מה יחפש המלווה:

המלווה יחפש את רמת ההכנסה הניתנת לאימות, את יציבות ההכנסה, ואז יקבע אם ההכנסה תספיק כדי לתמוך בהלוואה המבוקשת, כמו גם בכל חוב חוזר אחר שלך יש.

מספיק ההכנסה נקבע על ידי שלך יחס חוב להכנסה, הידוע בכינויו DTI. יחסי DTI בסיסיים מותרים הם 28/36 - סכום התשלום עבור הבית החדש לא יעלה על 28% מההכנסה החודשית היציבה שלך, בעוד שסכום התשלום עבור הבית החדש שלך ועוד חובות חוזרים אחרים לא יעלו על 36%.

עם זאת, המלווים יחרגו לעתים קרובות מהיחסים הללו אם יש לך גורמים מפצים חזקים. אלה כוללים אשראי מצוין, מקדמה של לפחות 20%, הכנסה נוספת שלא נוצלה כדי לזכות בהלוואה או כמות גדולה של נכסים לאחר הסגירה.

תשלום הבית החדש שלך יהיה מורכב מהקרן והריבית על ההלוואה החדשה, והפרשות חודשיות עבור מיסי מקרקעין, ביטוח דירה, ביטוח משכנתא פרטי (אם נדרש), ודמי עמותת בעלי בתים (אם נדרש).

חובות חוזרים אחרים יכללו תשלומים חודשיים עבור כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, הלוואות לסטודנטים ומזונות ילדים או מזונות.

איזה תיעוד ייתכן שיהיה עליך לספק:

התיעוד הנפוץ ביותר המבוקש עבור הכנסה כולל את תלוש השכר האחרון שלך, W-2 עבור אחד או שניים האחרונים שנים, והחזרי מס שהושלמו במלואם אם יש לך הכנסה שאינה משכר, כגון עמלות, בונוסים או נדל"ן להשכרה הַכנָסָה.

אם אתה עצמאי, צפה לספק דוחות מלאים למס הכנסה עבור השנתיים האחרונות. אם אתה יותר משלושה חודשים לתוך השנה החדשה, המלווה עשוי לבקש דוח רווח והפסד מהשנה עד היום, אם כי זה הפך נדיר בשנים האחרונות.

אַשׁרַאי

מה יחפש המלווה:

המלווה ירצה לדעת שיש לך אשראי מקובל. זה נקבע בדרך כלל על פי ניקוד האשראי שלך. במשכנתאות קונבנציונליות, תידרש לציון אשראי מינימלי של 620. עם זאת, משכנתאות FHA מקבלות ציוני אשראי נמוכים עד 580. אם אתה מבקש משכנתא ג'מבו (בדרך כלל א סכום הלוואה העולה על $548,250), ציון האשראי המינימלי יהיה לפחות 680 ויכול להיות הרבה יותר גבוה.

באמצעות משכנתא קונבנציונלית כדוגמה, ה מחשבון חיסכון בהלוואות myFICO.com מציג את ההבדל בתעריף שתשלם על סמך ציוני אשראי שונים.

שימו לב עם ציון אשראי של 760 ומעלה, הריבית היא 2.571%, אך מגיעה עד ל-4.16%, עם ציון אשראי מתחת ל-640. זה יכול לעשות הבדל בתשלום החודשי שלך בסך $220. זה מצביע על כך לעשות כל מה שאפשר לשפר את ציון האשראי שלך לפני הגשת בקשה להלוואת דירה.

אבל כדאי לדעת שדירוג האשראי לבדו אינו הבסיס הבלעדי לקביעת אישור ההלוואה. המלווים גם בוחנים את איכות האשראי, הכוללת רשומות דוחות אשראי פוגעניות, כמו פשיטת רגל ועיקול.

אם יש לך פשיטת רגל, בדרך כלל תצטרך לחכות לפחות שנתיים עד 4 שנים לאחר השחרור לבקש הלוואה. עיקולים דורשים לפחות שבע שנים. עם זאת, תקופות ההמתנה יצומצמו אם אחד מהאירועים נגרם מנסיבות מקלות, אם כי עשויות לחול מגבלות אשראי נוספות.

איזה תיעוד ייתכן שיהיה עליך לספק:

כאשר אתה מספק את שמך, כתובתך ומספר הביטוח הלאומי שלך בבקשה, המלווה ישתמש במידע זה כדי להריץ דוח אשראי עליך ועל כל הלווה האחר המבקש את ההלוואה. אינך צריך, ואסור לך, לספק דוח אשראי בעצמך.

המלווה עשוי לבקש מידע נוסף אם יש חששות לגבי האשראי שלך. לדוגמה, צפו לספק הסבר מלא למידע פוגעני עיקרי, כמו פשיטת רגל, עיקול, חיובים גדולים או איחור בתשלומים של 60 יום או יותר. המלווה עשוי לבקש גם תיעוד התומך בהסבר שלך.

התייחסו ברצינות גם לבקשות ההסבר וגם לתיעוד. אם המלווה מבקש את זה, הם מחפשים הצדקה לאשר את ההלוואה שלך - לא לסרב לך.

נכסים

מה יחפש המלווה:

המלווה עשוי שלא לבקש הוכחת נכסים אם אתה מבצע מימון מחדש, אלא אם כן יהיה צורך בכספים כדי לסגור את ההלוואה.

ברכישות של דירה חדשה, המלווה ירצה לדעת שיש לך מספיק כסף כדי לבצע את התשלום, כמו גם לכסות את כל עלויות הסגירה והנאמנות הנדרשות.

אם חלק מהכספים לסגירה מגיעים ממתנה מבן משפחה או חבר שאיתו יש לך סוג משפחתי מערכת יחסים, המלווה יבקש מכתב מתנה מהתורם, כמו גם אימות של הנכסים מהם מממן המתנה יבוא. המלווה יבקש גם הוכחה להעברת כספי המתנה מהתורם לחשבונך.

במקרה של עלויות סגירה והפקדות, המלווה יאפשר לשלם על ידי המוכר או על ידי פרמיה תמחור מהמלווה (תחויב בריבית מעט גבוהה יותר כדי לאפשר למלווה לכסות את הסגירה עלויות).

המוכר יהיה רשאי לשלם עלויות סגירה אם זה נהוג באזור השוק שלך, ואם זה לא יעלה על 6% מסכום ההלוואה החדש.

לאיזה תיעוד ייתכן שיהיה עליך:

הדרך הקלה ביותר לאמת את הנכסים שלך היא על ידי מתן שני הדוחות החודשיים העדכניים ביותר עבור חשבונות בנק, חשבונות השקעה, או חשבונות פרישה שבהם אתה מתכנן להשתמש כדי לכסות את המקדמה ו/או עלויות הסגירה נאמנות. אם זה יותר נוח, המלווה עשוי לשלוח למוסד הפיננסי גם א בקשה לאימות נכסים, אשר יושלם על ידי עובדי אותו מוסד, ויוחזר למלווה.

ברגע שאתה בוחר נכס

אם אתה רוכש בית, אתה יכול להתחיל להציע הצעות ברגע שיש לך מכתב אישור מראש שהונפק על ידי המלווה. ברגע שאתה מוצא נכס,

תצטרך לספק למלווה חוזה מכירה שבוצע במלואו על הבית, המפרט את כל התנאים וההתניות של המכירה.

המלווה עשוי גם לבקש ממך לספק ראיות לכל הפקדה שהפקדת על הבית, במיוחד אם היא עולה על $500 או $1,000.

שאלות נפוצות

מהי ההכנסה המינימלית כדי לזכות בהלוואת דירה?

אין דרישת הכנסה מינימלית קבועה כדי לזכות בהלוואת דירה. כפי שפורט לעיל, המלווה יהיה מודאג ביותר מהיכולת של הכנסתך לתמוך בסכום ההלוואה שאתה מבקש, כמו גם בחובות חוזרים שאינם דיור.

כיצד אוכל לקבל אישור להלוואת דירה במהירות?

האישורים המהירים ביותר יגיעו ממלווים מקוונים. אתה יכול להאיץ את התהליך על ידי מתן מידע מלא והכנת כל המסמכים התומכים הנדרשים מראש. זה יכלול עותקים של תלושי השכר העדכניים ביותר שלך, W-2 עבור השנתיים האחרונות, עותקים של דפי חשבון בנק לרכישה, והסברים ותיעוד תומך לבעיות אשראי גדולות. עם תיעוד מלא ובקשה מלאה, המלווה אמור להיות מסוגל לספק מכתב אישור מראש בתוך יומיים או שלושה.

איך מקבלים אישור להלוואה לרוכש דירה בפעם הראשונה?

מדובר בסוגי הלוואות מיוחדים המיועדים למי שמעולם לא החזיק בית בעבר, או - בדרך כלל יותר - לא היה בבעלותו בשלוש השנים האחרונות. ברוב המקרים, ההכנסה שלך תצטרך להיות מתחת להכנסה החציונית עבור המיקום הגיאוגרפי שלך, או בתוך אחוז מסוים מהנתון הזה.

בדרך כלל תצטרך לקבל אשראי ממוצע לפחות וכן הכנסה כדי לתמוך בסכום ההלוואה המבוקש. אם אתה זכאי, תהיה זכאי להלוואה השווה ל-97% ממחיר הרכישה. זה אומר שתזדקק למקדמה של 3% בלבד, במקום המינימום המסורתי של 3.5% עבור הלוואות FHA או 5% עבור משכנתאות רגילות.

אם אתה ותיק זכאי, תוכל להיות זכאי ל-100% מימון (0% מקדמה). מכיוון שזה סטנדרטי בהלוואות VA, לא תצטרך להיות זכאי להלוואה של רוכש דירה בפעם הראשונה.