משכנתאות הפוכה צומחות בפופולריות בשנים האחרונות, בשל שילוב של גורמים. בנוסף לעליית ערכי הנכסים ועלויות המחיה הגבוהות יותר, מיליוני קשישים בעלי הכנסה קבועה מעוניינים להישאר בבתיהם.
עשרות מלווים משתתפים בתוכניות המשכנתא ההפוכה, המתפרסמות לרוב בטלוויזיה, ברדיו ובאינטרנט. אבל מהי משכנתא הפוכה, איך עובדת משכנתא הפוכה והאם מתאימה לכם משכנתא הפוכה?
תוכן העניינים
- מהי משכנתא הפוכה וכיצד היא פועלת?
- דרישות הלווה
- דרישות רכוש
- דרישות גיל
- חלוקת ההכנסות
- יתרונות משכנתא הפוכה
- משכנתא הפוכה מבטלת את הקרן החודשית ואת תשלום הריבית
- משכנתא הפוכה יכולה לספק מזומן נוסף או הכנסה נוספת
- אין השלכות מס למשיכת הון משכנתא הפוכה
- זו עשויה להיות הדרך הטובה ביותר להישאר בבית שלך
- אתה לא תאבד את הבית שלך אם הערך יירד
- חסרונות משכנתא הפוכה
- הפחתה בהון העצמי הביתי שלך
- סכום ההלוואה מוגבל על ידי ההון העצמי של הבית שלך
- למשכנתאות הפוכה יש עלויות סגירה גבוהות
- אתה עדיין חייב לשלם מיסי רכוש, תיקוני ביטוח ותחזוקה
- למשכנתאות הפוכה יש דרישת גיל
- האם לקחת משכנתא הפוכה?
מהי משכנתא הפוכה וכיצד היא פועלת?
משכנתא הפוכה היא תוכנית מיוחדת המוצעת דרך מינהל הדיור הפדרלי (FHA). המונח הטכני למשכנתא הפוכה הוא
משכנתאות המרת הון בית או בקיצור HECMs. הם נועדו לעזור לבעלי בתים מבוגרים לגשת להון העצמי בבתיהם מבלי ליצור תשלום חודשי מקביל.המונח "הפוך" מתייחס לתשלום עצמו. במקום לשלם תשלומים חודשיים על ההלוואה, הלווה יכול לקבל תשלומים חודשיים מהמלווה. זה מאפשר לבעלי בתים בכירים לגשת להון העצמי בבתיהם מבלי לקחת על עצמם משכנתא מסורתית ותנאי ההחזר שלה.
דרישות הלווה
כדי לזכות במשכנתא הפוכה, עליך לעמוד בכמה דרישות תוכנית מאוד ספציפיות:
עליך להיות בן 62 לפחות.
הבית בו תובטח המשכנתא ההפוכה יהיה בבעלותכם כמקום המגורים העיקרי שלכם.
אתה חייב להיות בעל הון עצמי משמעותי בבית; ככל שיש לך יותר הון עצמי, כך תוכל לגשת ליותר מזומנים.
אתה לא יכול להיות עבריין על כל חובות לממשלה הפדרלית.
ברגע שאתה לוקח את ההלוואה, אתה חייב להיות מסוגל לנהל באופן מלא תשלומים עבור ארנונה, ביטוח, שירותים ותיקונים ותחזוקה.
תידרש להשתתף בפגישת מידע לצרכן של יועץ שאושר על ידי FHA.
דרישות רכוש
הנכס חייב להיות בית צמוד משפחה בן 1 עד 4, או בית משותף או בית מיוצר המאושר על ידי FHA. סכומי ההלוואה המקסימליים נקבעים ומתעדכנים על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA). עבור 2021, המקסימום יכול לנוע בין $548,250 ל-$822,375. הסכום המדויק יהיה תלוי במחוז בו נמצא הבית וכן במספר יחידות המגורים שהוא כולל.
אבל כמה בדיוק תוכל ללוות יהיה תלוי גם בשילוב של ההון העצמי שיש לך בבית ובין הגיל שלך בזמן הגשת הבקשה.
ההון העצמי שלך נקבע לפי שווי הבית, בניכוי כל חוב קיים נגדו.
דרישות גיל
FHA אינו מפרסם אחוזי הון ספציפיים הקשורים לגיל עבור סכומי הלוואות. אבל ככל שאתה מבוגר יותר, אחוז ההון העצמי שאתה יכול לגשת אליו מהבית גבוה יותר. לדוגמה, ייתכן שתוכל לגשת ל-50% מההון העצמי בביתך בגיל 62, ועד 80% עשויים להיות זמינים אם אתה בן 80 ומעלה.
חלוקת ההכנסות
לאחר אישור משכנתא הפוכה, תהיה לך אפשרות להקים קו אשראי שאליו תוכל לגשת לפי הצורך, או לקבל תשלומים חודשיים קבועים חודשיים.
תשלומים חודשיים יכולים להיות עבור פרק זמן מסוים או בתשלומים חודשיים שווים. לפחות לווה אחד חייב להמשיך להתגורר בבית כבית מגורים עיקרי.
יתרונות משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה מבטלת את הקרן החודשית ואת תשלום הריבית
שוב, זהו הרעיון הבסיסי של משכנתא הפוכה. במקום לבצע תשלומים חודשיים למלווה, הלווה מקבל תשלומים חודשיים (או גישה למסגרת אשראי מול הבית) לפרק זמן מסוים.
אתה עדיין תהיה אחראי לתשלום עלויות אחרות הקשורות לתחזוקה ותחזוקה של הבית שלך. אבל לא תהיה אחראי לתשלום קרן וריבית חודשית למלווה כפי שהיית עושה אם היית עושה מימון מחדש מסורתי.
אם יש לך כרגע תשלומי קרן וריבית על המשכנתא הראשונה הקיימת שלך, בצע הפוך משכנתא יכולה לגרום לתשלום זה להיעלם אם סכום המשכנתא ההפוכה עולה על היתרה הנוכחית שלך משכנתא.
משכנתא הפוכה יכולה לספק מזומן נוסף או הכנסה נוספת
אחת הסיבות העיקריות לכך שבעלי בתים בכירים בוחרים במשכנתא הפוכה היא גישה להון העצמי בנכס. למיחזור המשכנתא המסורתי יש את החיסרון ביצירת תשלום חודשי חדש וגבוה יותר. זה לא יהיה המקרה עם משכנתא הפוכה.
אתה יכול לגשת לתמורה של ההלוואה דרך קו אשראי הוני ולהחזיק כספים מוכנים וזמינים בכל עת שתזדקק להם.
לחילופין, אתה יכול לבחור לקחת את התמורה בצורה של תשלומים חודשיים. בדרך זו, תיצור זרם הכנסה נוסף מהבית שלך.
זרם הכנסה נוסף זה מאפשר לרוב לקשישים להמשיך לגור בבתיהם גם כאשר ההכנסה החודשית אינה מכסה במלואה את הוצאות המחיה.
אין השלכות מס למשיכת הון משכנתא הפוכה
המזומנים ממשכנתא הפוכה יכולים להפוך למקור להכנסה פטורה ממס. מכיוון שתמורות ההלוואה הן מקדמה של ההון העצמי בבית, הן אינן נחשבות להכנסה, ולכן הן אינן חייבות במס.
זה בניגוד לאסטרטגיות אחרות לייצור הכנסה או גישה למזומנים. לדוגמה, אם אתה מוכר מניות המוחזקות בחשבון חייב במס, תצטרך לשלם מס על כל רווחי הון.
באופן דומה, אם אתה לוקח חלוקה מתוכנית פרישה מוגנת מס, חלוקות אלה עשויות להיות חייבות במס כהכנסה רגילה. משיכת סכום גדול עלולה אפילו להכניס אותך למדרגת מס גבוהה יותר.
משכנתא הפוכה מספקת את אותו מזומן מבלי שהתמורה מופחתת במסים.
זו עשויה להיות הדרך הטובה ביותר להישאר בבית שלך
אם אתה עם הכנסה קבועה כמו קשישים רבים, ייתכן שזה לא עומד בקצב של יוקר המחיה. ההכנסה הנוספת ממשכנתא הפוכה יכולה לאפשר לך להישאר בביתך, גם בהכנסה קבועה.
אתה לא תאבד את הבית שלך אם הערך יירד
עם משכנתא הפוכה, אין איום לאבד את הבית שלך אם ערך הנכס ירד מתחת ליתרת המשכנתא. אתה יכול להמשיך לגור בבית עד סוף חייך.
גם המלווה לא יכול להכריח אותך להחזיר את ההלוואה מוקדם.
אולי אפילו יהיה לך אפשרות למחזר משכנתא הפוכה קיימת. אם ערך הנכס גדל באופן משמעותי, תהיה לך גישה לאחוז גבוה יותר של הון עצמי בבית.
תרחישים נוספים שבהם אתה עשוי להיות זכאי למחזר משכנתא הפוך: יש ירידה משמעותית בריביות; יש עלייה בסכום המשכנתא המקסימלי המותר; אתה מחפש להמיר משכנתא בריבית מתכווננת לריבית קבועה, או; אם אתה צריך להחליף לווה בהלוואה.
חסרונות משכנתא הפוכה
הפחתה בהון העצמי הביתי שלך
משכנתא הפוכה נותנת לך גישה להון העצמי בבית שלך, בדומה למיחזור משכנתא מסורתית. החיסרון הוא שיהיה לך פחות הון עצמי בעתיד אם תצטרך אותו למטרות אחרות.
לדוגמה, נניח שהחלטת לעבור לבית אחר מאוחר יותר. הסכום המופחת של ההון העצמי בבית פירושו פחות אפשרויות לעבור לבית חדש או למיקום אחר.
סכום ההלוואה מוגבל על ידי ההון העצמי של הבית שלך
ההון העצמי שיש לך בבית הוא גורם משמעותי בקביעה כמה אתה יכול ללוות. הון עצמי לא מספיק פירושו פחות הכנסות או אפילו דחיית ההלוואה.
לדוגמה, נניח שאתה בן 62, הבית שלך שווה $400,000, והמשכנתא הנוכחית שלך היא $250,000. עם סכום הלוואה מרבי של $200,000, לא תוכל להשלים את המימון מחדש. במצב זה, יתרת המשכנתא הנוכחית שלך עולה על סכום המשכנתא ההפוכה המקסימלית המותרת בגיל 62.
בדוגמה הבאה, התמורה מהמשכנתא ההפוכה עשויה להיות בלתי מספקת, למרות שאתה עשוי להיות זכאי.
נניח שאתה חייב $150,000 על הבית שלך $400,000. אתה יכול ללוות 50%, או $200,000. אבל התמורה נטו תהיה רק $50,000 ($200,000 פחות $150,000 כדי לשלם את המשכנתא הקיימת).
בהתאם למטרה של המשכנתא ההפוכה, 50,000$ לא יספיקו.
למשכנתאות הפוכה יש עלויות סגירה גבוהות
בכל פעם שתיקח משכנתא ראשונה חדשה כנגד הבית שלך, תיגרם לך עלויות סגירה. עלויות הסגירה הללו יפחיתו את התמורה שתקבל מההלוואה החדשה. אבל בגלל האופי הייחודי של משכנתאות הפוכות, עלויות הסגירה הללו גבוהות יותר ממה שהן על מיחזור מימון מסורתי.
עלויות הסגירה של מיחזור משכנתא מסורתיות נעות בין 2% ל-3% מסכום ההלוואה. עלויות סגירת משכנתא הפוכה עולות בקלות על 4%, החל מפרמיית ביטוח משכנתא FHA או MIP. ה-MIP הוא העמלה שתשלם ל-FHA עבור מתן ביטוח למלווה עבור מתן ההלוואה.
תידרש לשלם א עמלה מוקדמת של 2% מסכום המשכנתא החדשה. בנוסף, יש גם MIP שנתי השווה ל-0.50% מיתרת החוב של ההלוואה. אם סכום ההלוואה שלך הוא $200,000, הפרמיה השנתית תהיה $1,000 ($200,000 X 0.50%). בתרחיש זה, זה מוסיף כ-$83 לחודש לעלות ההלוואה, ומפחית את ההכנסה החודשית שלך מההלוואה.
יש גם עמלת מוצא. המלווים יכולים לגבות את הגדול מ-$2,500, או 2% מ-200,000$ הראשונים משווי הבית, בתוספת 1% מהערך מעל 200,000$. זה אומר שמלווה יכול לגבות עד $4,000 (2%) מסכום הלוואה של $200,000.
עמלות נוספות משולמות לצדדים המעורבים ביצירת ההלוואה. אלה כוללים חיובי כותרת, הערכה, הקלטה ודמי סקרים, אם להזכיר כמה.
אתה עדיין חייב לשלם מיסי רכוש, תיקוני ביטוח ותחזוקה
אמנם אין תשלומים חודשיים על משכנתא הפוכה, אבל אתה עדיין צריך לכסות עלויות בעלות בית אחרות. זה כולל ארנונה, ביטוח לבעלים, שירותים ועלויות התיקון והתחזוקה של הנכס.
למרות שיש לך משכנתא הפוכה, אפשר לאבד את הבית בגלל אי תשלום מיסי מקרקעין.
למשכנתאות הפוכה יש דרישת גיל
משכנתא הפוכה זמינה רק לבעלי דירות זכאים בגילאי 62 ומעלה. אם עדיין לא הגעת לגיל הזה, משכנתא הפוכה היא לא אופציה.
גם אם אתה זכאי, הסכום שאתה יכול ללוות יתבסס על הגיל שלך בזמן הגשת הבקשה. ככל שאתה צעיר יותר, אחוז ההון העצמי שאתה יכול ללוות כנגד הבית נמוך יותר.
מסיבה זו, משכנתאות הפוכה נוטות לעבוד בצורה הטובה ביותר עבור לווים בשנות ה-70 או ה-80 לחייהם. בגיל הזה, אתה יכול לגשת ליותר הון עצמי, מה שגורם לסבירות גבוהה יותר שההלוואה תענה על הצרכים הפיננסיים שלך.
האם לקחת משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה מסובכת בשל ההוראות המרובות שאתה צריך להיות מודע להן לפני הגשת הבקשה.
כדאי להתחיל בהערכת מה אתה מצפה שמשכנתא הפוכה תעשה עבורך. האם זה יהיה בעיקר כדי לגשת למזומנים בבית שלך או כדי לספק לך זרם הכנסות מתמשך? בכל מקרה, האם יש לך מספיק הון עצמי בבית כדי לענות על הצורך הזה?
אתה גם צריך לשקול את ההשלכות ארוכות הטווח. לדוגמה, אולי תרצו לעבור דירה בעתיד, אולי כדי לגור קרוב יותר לילדיכם. במקרה כזה, משכנתא הפוכה עשויה להפחית את ההון העצמי של הבית שלך מספיק כדי להפוך את המהלך לבלתי מעשי.
לפני לקיחת משכנתא הפוכה, ודאו שאתם מודעים לכל מה שכרוך בכך. וברגע שתהיה, אתה צריך לשקול ברצינות לדון בהצעה עם עורך דין, רו"ח או מתכנן פיננסי. מכיוון שהם עוסקים במשכנתאות הפוכות, ייתכן שהם יוכלו לייעץ לך על דרך הפעולה הטובה ביותר.