כיצד להעריך נכסי נדל"ן להשקעה

אני אוהב את הרעיון של להחזיק בכמה נכסי השקעה בנדל"ן ולהתפרנס מתזרים המזומנים מהכנסות השכירות.

אבל למרות שאני אוהב את המחשבה, אני לא כל כך בטוח שהייתי אוהב את הדברים הנלווים לבעלות על נכסי השקעה (למשל דיירים, תחזוקה וכו ').

בסוף השבוע עשיתי קצת קריאה על התחלת השקעה בנדל"ן, וגם ניהלתי דיון עם משקיע מצליח בנדל"ן. להלן כמה מהמחשבות שיש לי כתוצאה מהמחקר שלי.

תירה עבור 10% החזר על ההשקעה

אם אתה מתכוון לקחת על עצמך את הסיכון של בעלות על נכס, עליך לזכות בתשואה יפה מאוד. אחרי הכל, אני יודע שלרובנו אין מזל שיש לנו מיליון דולר יושבים במזומן ורק מחכים לנכס ההשקעה הנכון.

לרוב האנשים שנכנסים לנדל"ן יש בדרך כלל מספיק כסף נוסף ליחידה אחת. לכן, אם אתה הולך לקשור חבורה של הכסף שלך במקום אחד, מוטב שתקבל תשואה מוצקה. מספיק להחזיר, כך שאם משהו משתבש, אתה עדיין יכול להסתדר עם החזר פחות.

בספרו האחרון, הרזה בהשקעות נדל"ן, ג'ים ראנדל מציע להתמודד רק עם נכסי השקעה שיכולים לייצר תשואה של 10 אחוזים לפחות על ההשקעה שלך.

כדוגמה, נניח שאתה מסתכל על נכס שיספק הכנסה משכר דירה של 20,000 $ בשנה. בהתחשב בכך שיש לך הוצאות (מסים, ביטוח, תחזוקה, שונות) של $ 5,000, תהיה לך הכנסה תפעולית נטו (NOI) של $ 15,000.

בהתחשב ב- NOI זה, עליך לצפות לשלם רק 150,000 $ במזומן עבור נכס זה. יותר מזה ואתה מסתכן בבעיות בנכס זה שיפגע ביכולת שלך להרוויח תשואה הגונה (מעל 7%).

כמובן שכאשר אתה גורם למימון נכס זה הוא משנה את המספרים לטובתך (במיוחד עם שיעורי המשכנתא של היום). לפעמים המינוף שאתה מקבל מהלוואה מספיק כדי להגדיל באופן דרמטי את התשואה שלך.

אבל זה גם הופך את העסקה כולה למסובכת ומלחיצה יותר מכיוון שאתה לוקח על עצמך חובות, לדעתי.

אני אוהב את גישת 10%. זה נראה שמרני וזה עוזר להוציא את הרגש מההחלטה לקנות.

אם המספרים מסתכמים, אתה חופשי ללחוץ על ההדק. אם לא, אז קל להתרחק. אני מהמר כי אין הרבה 10% נכסים בשכונה שלי. קשה למצוא סוגים אלה של נכסים, אני יכול לדמיין.

אבל זה מה שעושה אותם להשקעה טובה, נכון?

חפש נכסי השקעה בהם תוכל להוסיף ערך

משקיע נדל"ן טוב מחפש דרכים להוסיף ערך לנכס כך שהתשואה על ההשקעה תעלה.

כשדיברתי עם משקיע הנדל"ן המצליח, הוא שיתף אותי כיצד הוא מוסיף ערך לאחד הנכסים הנוכחיים שלו. הוא רכש חלקת אדמה בפינת כמה כבישים ראשיים בעירו.

הנכס היה במישור הצפות, כך שבעצם זה היה חסר תועלת. עם זאת, הוא אמר לכל חברות הבנייה המקומיות כי הן יכולות להתחיל לזרוק את האדמה והבטון הבלתי רצויים שלהן על הקרקע. בתוך שנה, אזור ההצפות לשעבר הזה הפך לחלק נחמד של שימוש בחומר חינם זה.

כעת הוא שוקל להציב תחנת דלק על הקרקע לאור מיקומה המרכזי.

חבר המושבעים עדיין לא יודע אם הוא יכול לגרום לזה לעבוד. אבל התרשמתי מהיכולת שלו לקחת משהו שרוב האנשים ראו בו כחסר תועלת ולהפוך אותו למשהו בעל ערך באמצעות משאבים חינמיים.

הלקח שניתן ללמוד כאן הוא למצוא נכסים בהם תוכל להוסיף ערך. האם יש שטח נוסף שניתן להשכיר על הנכס? האם יש שיפורים קטנים ובעלות נמוכה שתוכל לבצע בנכס כדי להגדיל את דמי השכירות?

::

ברור שיש עוד הרבה מה לחשוב עליו כשזה מגיע השקעה בנכסי נדל"ן (למשל כיצד להעריך שכר דירה פוטנציאלי, כיצד לגבות שכר דירה, כיצד למצוא דיירים טובים, האם אתה משתמש ב- חברת ניהול נכסים, וכו.). אבל אהבתי את שני האפשרויות האלה כי הן מאלצות אותך להעריך את הנכס מנקודת מבט אסטרטגית מראש.

מה אתה חושב? האם אי פעם תרצה להחזיק בנכס להשכרה? האם אתה מחזיק כרגע בבעלותך? אם כן, מה אתה אוהב בתהליך?

איסוף שכירות	ACH חינם 2.99 דולר אקספרס	עמלת ACH בסך 2 $ עמלת 3.5% עבור כרטיס אשראי או כרטיס חיוב	$ .050 תשלומי EFT עמלת 2.75% עבור כרטיס אשראי
זמן הפקדה	4-5 ימים ACH 3 ימים אקספרס	3 ימים	1-2 ימים
הגבל תשלומים חלקית	סוף חוזה שכירות	כן	כן
חשבונות הפקדה מרובים	כן	כן	כן, תמורת תשלום נוסף
דמי איחור אוטומטיים	תוקן	תוקן או %	תוקן
בדיקת רקע	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	הקרנה בסיסית: 15 $ פרמיה: 18 $
בדיקת אשראי	$24.99-$39.99	$35	חלק מההקרנה (למעלה)
חכירה דיגיטלית	לא	חלק מתוכניות בתשלום	זמין
ביטוח השוכר	זמין	זמין	זמין
התחל עם Cosy	צור חשבון בחינם	התחל ניסיון חינם עם Buildium

על פיליפ טיילור, רו"ח

פיליפ טיילור, המכונה "PT", הוא רואה חשבון, בלוגר, פודקאסטר, בעל ואב לשלושה. PT הוא גם מייסד ומנכ"ל כנס תעשיית הכספים האישיים והתערוכה, FinCon.

הוא יצר כסף ב- Part-Time® עוד בשנת 2007 כדי לחלוק את עצתו בנוגע לכסף, לתת לעצמו דין וחשבון (בעוד לשלם חובות של יותר מ -75 אלף דולר), ולפגוש אחרים המתלהבים להתקדם לכיוון הפיננסי עצמאות.