כיצד לחשב תזרים מזומנים של נכס להשכרה

רהשקעות נדל"ן יכולות לספק לך זרם הכנסה נוסף, שיעזור לך לבנות עושר ולהגיע ליעדים הפיננסיים שלך אפילו מהר יותר.

אחת הדרכים הפופולריות ביותר להשקעה בנדל"ן היא בעלות על נכס להשכרה.

בין אם אתה משקיע חדש השוקל נדל"ן או בעל השכרה המנסה להחליט על הצעד הבא שלך, יש כמה יעדים משותפים לכל משקיע נדל"ן.

כדי לקבוע האם השקעה בנכסים להשכרה היא מקור הכנסה פסיבי כדאי, עליך לשקול מטרות אלו ולשקול את היתרונות והחסרונות האמיתיים.

מטרות ליצירת הכנסה פסיבית עם נכסים להשכרה

רוצים להפיק את המרב מהשקעות בנכס להשכרה?

למרות שהיעדים האישיים שלך להשקעה בנדל"ן עשויים להיות שונים מאלו של מישהו אחר, להלן מספר שיקולים נפוצים שיעזרו לך למצוא הצלחה.

להבין את ההגדרה של הכנסה פסיבית

בהגדרה, הכנסה פסיבית היא כסף שאתה מרוויח באמצעות מיזם שלוקח לו מעט זמן או מאמץ כדי לעמוד בקצב.

הכנסה פסיבית באמת מאפשרת לך להשקיע את כמות השעות הקטנה ביותר ולהוציא הכי הרבה כסף.

השקעה בנכסים להשכרה אמנם משתלמת ומגיעה עם מגוון יתרונות, אך היא עשויה גם לדרוש זמן, כסף ומאמץ.

במילים אחרות, זה פעיל. אבל אם אתה מבין את העלות ויש לך כמה מהמשאבים הפנויים, זה יכול להיות שווה את הזמן שלך.

וככל שתתקדם, כך תוכל להיות פחות מעשי אם תבחר.

תעשה את המחקר שלך

אתה לא צריך להיכנס בעיוורון להשקעה בנדל"ן. לפני שאתה רוכש נכס, עליך לבצע מחקר מקיף למדי.

זה יכול לכלול:

1. חקר שוק הדיור המקומי
2. קריאת זכות לפרטיות, דיור מפלה וחוקי פינוי

חוקים הנוגעים למשכירים ולדיירים יכולים להשתנות ממדינה למדינה, ולכן חיוני לחנך את עצמך למדיניות באזור שלך.

הפרת אחד מהחוקים הללו עלולה לגרום לדייר שלך לנקוט צעדים משפטיים רציניים נגדך.

ישנם הרבה משאבים וקורסים מקוונים שיכולים ללמד אותך על חוקים אלה ולעזור לך להחליט האם השקעה בנדל"ן היא עבורך.

קנה בזמן הנכון

משקיעים ותיקים עשויים להשקיע בנדל"ן תוך שהם נושאים חובות כחלק מאסטרטגיית ההשקעה שלהם, אך האם כדאי לכם?

אם אתה חדש בהשקעה ומחפש לטבול את הבוהן בכמה זרמי הכנסה פסיביים, ייתכן שתרצה לפרוע את חובך לפני שתשקיע בנכס להשכרה.

אמנם אתה לא בהכרח צריך להיות נטול חובות לחלוטין כדי לקנות נכס להשכרה, אבל סוג זה של השקעה היא לא שיחה טובה כשאתה מכביד על חובות סטודנטים, חשבונות רפואיים או אשראי נרחב חוב בכרטיס.

התמקד בפירעון החובות העיקריים שלך ובניית קרן חירום לפני שאתה צולל להשקעה להשכרה. כמו כן, עבד על חיסכון ככל שתוכל עבור המקדמה.

שקול את העלויות

ישנן כמה הוצאות שאתה יכול לצפות לשלם כאשר אתה בעל נכס להשכרה.

הקפד לשקול את אלה כאשר אתה מעריך את ההחזר על ההשקעה (החזר השקעה):

• מס רכוש: הארנונה שנתית הינה נתון, בין אם אתם גרים בנכס שלכם ובין אם לאו. אתה יכול להשתמש באתר שמאי המחוז שלך או בכלים מקוונים כדי לאמוד את שיעור המס של הנכס.
• ביטוח משכיר: ביטוח מסוג זה מגן עליך מפני הפסד כספי עם כיסוי רכוש ואחריות. למרות שזה אולי לא נדרש מבחינה חוקית, זה כמעט תמיד רעיון טוב לרכוש פוליסה.
• דמי HOA: בהתאם לסוג הנכס שאתה רוכש, אתה עשוי להיות אחראי גם לדמי אגודת בעלי בתים חודשיים או שנתיים.
• תחזוקה: זה תלוי בך כדי לוודא כי נכס ההשכרה שלך נמצא בכושר טיפ. אל תשכח להביא בחשבון את עלות התחזוקה וההתחזקות בהוצאות שלך.
• משכנתא: אם אינך קונה את נכס ההשכרה על הסף, עליך לשקול את עלות התשלומים החודשיים למשכנתא ולוודא שתוכל לנהל אותם בקלות. מחשבון משכנתא יכול לעזור.

שימו לב כי דרישות המשכנתא מחמירות יותר עבור נכסים להשכרה מאשר למגורים ראשוניים.

ככזה, תצטרך לבצע מקדמה של 20-30% לכל הפחות.

גורם בזמן

בנוסף לכסף, עליך גם לשקול את משך הזמן שתצטרך להשקיע.

מללמוד את כל הפרטים של השקעות נדל"ן ועד ניהול הנכס והתמודדות עם דיירים, החזקת נכס להשכרה לוקחת זמן.

אחת הדרכים לפנות קצת זמן ולהפוך את השקעות הנדל"ן לפסיביות יותר היא להשתמש בפלטפורמה כמו Roofstock.

אתה יכול לקנות ולנהל נכסים בעצמך או לרכוש בית מורכב שמגיע עם ניהול נכסים מוסמך, ומאפשר לך לצאת מהמטלות הניהוליות השוטפות.

למד כיצד לחשב את תזרים המזומנים 

כדי לקבוע עד כמה ההשקעה שלך תהיה רווחית בפועל, עליך לחשב את ההכנסה שלך ל- NOI, או את ההכנסה התפעולית נטו.

הכנסה שנתית תפעולית שנתית = שכר דירה שנתי שנאסף - הוצאות שנתיות

הכרת תזרים המזומנים של הנכס יכולה לעזור לך לקבל החלטות חשובות, כמו אם לקנות נכסים נוספים או לא, למחזר את המשכנתא, או לשלם אותו.

אם ה- NOI שלך לא ממש גבוה מהצפוי, תוכל גם להחליט למכור את הנכס.

בנוסף לבדיקת ההשקעות הנוכחיות שלך, אתה יכול גם לחשב NOI על נכס שאתה מעוניין בו.

אם אתה ניתוח נכס להשכרה לרכישה, תצטרך להעריך את הכנסותיך והוצאותיך.

עבור תחזית שמרנית, נניח שיעור פנוי של 10%. עליך גם לשקול את הגיל ואת מצב הנכס כדי להעריך את עלויות התיקון.

בדוק נכסים דומים באזור שלך וגורם להיצע וביקוש כדי לקבוע את דמי השכירות שלך.

ישנם מספר משאבים מקוונים שיעזרו לך להעריך את הנכס ולהעריך את הכנסותיו השכירות.

בחר את הנכס הנכון

אחד המפתחות הגדולים ביותר להצלחה בהשקעות נדל"ן הוא בחירת הנכס הנכון לרכישה.

אם אתה עומד לנהל את הנכס בעצמך, זה אידיאלי לבחור בית באזור שלך. אחרת תוכל להרחיב את החיפוש.

להלן מספר גורמים נוספים שכדאי לקחת בחשבון בעת ​​ניפוי נכסים:

1. אֵזוֹר: בחרו בית בשכונה נחשקת שערכו הנדל"ן עולה. אתה עשוי גם לקחת חלק בשיעורי הפשיעה, גישה לתחבורה, שוק העבודה, השירותים והקרבה לבתי הספר.
2. מצב הבית: תיקוני עליונים נהדרים להדפסה ולמכירה, אך סביר להניח שכדאי לך לקנות בית שכור קרוב למעבר דירה, אלא אם כן תוכל לשפץ אותו במחירים סבירים ומהירים.
3. עֲלוּת: ככל שהבית יקר יותר כך התחזוקה שלו יקרה יותר. אם אתה חדש בתחום השקעות להשכרה, קנה בית צנוע באזור טוב, בחר באמצע ולא בבית הכי נחמד או המזויף ברחוב. ואל תשכח לקחת בחשבון ארנונה.

יתרונות וחסרונות של השקעה בנכסים

השקעה בנכסים להשכרה יכולה להיות מתגמלת מאוד, אך יש לקחת בחשבון גם כמה חסרונות.

להלן כמה יתרונות וחסרונות חיים אמיתיים של השקעה בנכסים להשכרה כדי להרוויח הכנסה פסיבית.

יתרונות

• הוֹקָרָה: אם תבחר את הנכס שלך בחוכמה, הוא אמור להיות בעל ערך רב יותר עם הזמן. זהו נכס מוחשי שתוכל לשפר.
• הגנה מפני אינפלציה: ערך הנדל"ן עולה כמו האינפלציה. ככל שערך הנכס שלך עולה, שיעורי המשכנתא שלך אינם עולים, ומאפשרים לתזרים המזומנים שלך לצמוח.
• הטבות מס: מס הכנסה אינו מחייב מס עצמאי על הכנסות משכירות, ולנכסי השכרה יש הוצאות ניתנות לניכוי מס.
• תזרים מזומנים עקבי: השכרה יכולה לספק לך זרימה קבועה של הכנסה פסיבית משהו, במיוחד אם יש לך דיירים לטווח ארוך.
• הון: כל תשלום שכר דירה שאתה גובה הופך אותך לעשיר יותר. אתה מקבל הון עצמי, בעוד שהדיירים שלך בעצם משלמים עבורך את המשכנתא שלך.
• מינוף: עם נכסים להשכרה, אתה יכול להשתמש בכסף שאול כדי להחזיק נכס נכבד ולבנות את העושר שלך, רק צריך להשקיע את המקדמה.

חסרונות

• עולה כסף: השקעה בנכסים להשכרה עולה כסף מראש עבור עלויות המשכנתא והסגירה, ובמשך הדרך לתחזוקה, מיסים וביטוח.
• נְזִילוּת: השקעה להשכרה היא השקעה לטווח ארוך. תהיה לך גישה לתזרים מזומנים מדי חודש, אך אין ערובה לכך שתוכל למכור במהירות אם תצטרך לחסל.
• עקומת למידה: לפני שתצליח להתחיל להשקיע בנכסים להשכרה, עליך ללמוד על חוקי המשכיר, שוק הדיור המקומי, ניהול הנכסים וחישוב תזרים המזומנים.
• חובות בעל הבית: אלא אם כן אתה משתמש בחברת ניהול נכסים, אתה על הקרב להתמודד עם דיירים קשים, לגבות שכר דירה ולשמור על הנכס.
• לא ממש פאסיבי: השקעה בשכירות אמנם מתגמלת ואתה יכול למסור הרבה חובות לצוות ניהול נכסים, אך זו לא צורת ההכנסה הפסיבית ביותר.

כיצד לחשב תזרים מזומנים של נכס או NOI

עם הבנה טובה יותר של מה נכנס השקעה מוצלחת בנדל"ן והיתרונות והחסרונות, להלן מבט על ניתוח תזרים מזומנים בפועל.

הסיכום שלהלן הוא הבית הראשון שלנו, בית עירוני שהפכנו לבית שכור בשנת 2012.

אני מנהל הכל באמצעות חשבון בודק צ'ייס יחיד, המאפשר לי להוריד את כל הנתונים של השנה הקודמת לגיליון אלקטרוני.

אם יש לך מספר נכסים, זה עשוי להיות מועיל להשתמש בכלי מעקב אחר הוצאות מתוחכם יותר. אני ממליץ על הכלים של השותף הוותיק שלנו נוֹחַ.

להלן המספרים הספציפיים שלי מהשנה שעברה.

ניתוח תזרים מזומנים (aka NOI) ניתוח

שכר דירה נאסף

• $ 2,200.00 שכר דירה בינואר
• $ 2,200.00 שכר דירה בפברואר
• $ 2,200.00 שכר דירה במרץ
• $ 2,200.00 השכרה באפריל
• $ 2,200.00 מאי השכרה
• $ 2,200.00 שכר דירה ביוני
• $ 2,200.00 שכר דירה ביולי
• $ 2,200.00 השכרה באוגוסט
• $ 2,200.00 השכרה בספטמבר
• $ 2,200.00 השכרה באוקטובר
• $ 2,200.00 שכירות נובמבר
• $ 2,200.00 דמי שכירות

סך דמי השכירות נאספו 26,400.00 $ בצ'ק

זו הייתה שנת השכירות הטובה ביותר שלנו שנאספה עד כה. אָנוּ העלה מעט את שכר הדירה בשנה שעברה וזה נחמד לראות שנה שלמה של אוספים בקצב החדש.

אנו מתברכים בדייר מצוין שמשלם בזמן בצ'ק מדי חודש. שלא כמו בשנה הקודמת, לא היו לנו הפרעות עקב תקריות גדולות שאילצו אובדן שכר דירה.

ההוצאות שולמו

לא משנה כמה שכר דירה תאספו, נכס ההשכרה שלכם הוא בלבד טוב כמו תזרים המזומנים בפועל שלה (לאחר הוצאות).

עדיין הייתה לנו משכנתא על הנכס, כך שתוכל לראות את הקרן והריבית ששולמו למטה. דמי HOA גבוהים יחסית מכיוון שזה בית עירוני והתשלומים מכסים את התחזוקה החיצונית והגג.

כזכור, רכשנו/בנינו בית עירוני חדש בשנת 2007 (זה היה הבית הראשון שלנו), כך שהתחזוקה הייתה נמוכה מבחינה היסטורית.

אָנוּ לשלם ארנונה משלנו ישירות בסוף השנה ולחסום את החיסכון הזה ב- חשבון חיסכון בריבית גבוהה.

1. 10,108.44 $ תשלומי משכנתא למשך 12 חודשים
2. 6,891.72 מס רכוש לשנת 2019 (ירידה של 442 דולר לעומת 2018)
3. 2,520.00 דמי HOA למשך 12 חודשים (420 $ לעומת 2018)
4. 865.00 ביטוח (פוליסת דירות סטטפארם)
5. $ 14.00 מתנת חג המולד לשוכר
6. 0.00 תיקונים ותחזוקה!

סך ההוצאות שולמו 20,399.16 $

אתה יכול לראות את אחד החסרונות של בעלות על נכס להשכרת דירות למעלה, מכיוון ש- HOA שלנו העלה את העמלה ב -420 $.

מעבר לגידול HOA, ההוצאות שלנו היו נמוכות. דמי הביטוח ירדו מעט, הארנונה ירדה, ולא היה לנו תיקון אחד.

סך תזרים המזומנים או הכנסה תפעולית נטו = 6,000.84 $

כתוצאה מדמי השכירות שנאספו ואחת השנים הנמוכות ביותר שלנו להוצאות שנרשמו, הגענו לתזרים המזומנים הגבוה ביותר שנרשם בהיסטוריה של הנכס. תזרים מזומנים של 6,000 $!

להלן תזרים המזומנים/הרווח התפעולי נטו שלנו לאורך השנים:

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

מה הלאה עבור נכס ההשכרה שלנו?

עד כה לא היו לנו תופעות לוואי ממשבר COVID-19.

יש שני דברים גדולים שאני מצפה להתמודד איתם בהמשך:

1. חידוש חוזה השכירות. השכירות של הדייר הנוכחי שלנו מסתיימת בקרוב. לכן, נצטרך לערוך הסכם חידוש שכירות חדש. סביר שאוסיף 25 $ נוספים (העלייה המינימלית) לדמי השכירות.
2. פירעון המשכנתא. לאחרונה שילמנו את המשכנתא, אשר תשפיע רבות על תזרים המזומנים העתידי שלנו.

אחרת, אמשיך להשקיע קצת מזומנים נוספים פאר סטריט, פלטפורמת מימון המונים שתוכל לקרוא עליה עוד הביקורת המלאה שלי.

מחפשים את נכס ההשכרה הראשון שלכם?

בדוק את שלנו כיצד למצוא נכסי השכרה מדריך או התחל את חיפוש הנכסים שלך עם שותף המפתח שלנו להשכרה Roofstock.

יש לכם נכס להשכרה? אם כן, איך הסתדר שלך השנה? אם לא, האם שקלת את זה פעם? האם התוצאות שלי נותנות לך ביטחון או הפסקה?

צילום: אייזיק סמית 'ב- Unsplash

לצפייה בהצגת הקלקות של השנה הקודמת

[/ספוילר]

על פיליפ טיילור, רו"ח

פיליפ טיילור, המכונה "PT", הוא רואה חשבון, בלוגר, פודקאסטר, בעל ואב לשלושה. PT הוא גם מייסד ומנכ"ל כנס תעשיית הכספים האישיים והתערוכה, FinCon.

הוא יצר כסף ב- Part-Time® עוד בשנת 2007 כדי לחלוק את עצתו בנוגע לכסף, לתת לעצמו דין וחשבון (בעוד לשלם חובות של יותר מ -75 אלף דולר), ולפגוש אחרים המתלהבים להתקדם לכיוון הפיננסי עצמאות.