סקירת DiversyFund: השקעה בנדל"ן רב משפחתי

כשמדובר בנדל"ן, הפתגם הישן הוא "מיקום, מיקום, מיקום".

עם עלייתן של פלטפורמות להשקעה בנדל"ן, כעת קל יותר לגוון את תיק ההשקעות שלך מבחינה גיאוגרפית.

מה שקצת יותר קשה לעשות זה לגוון אותו על פי סוג הנכסים. עם REITs הנסחרות בבורסה, אתה מקבל לעתים קרובות הקצאת נכסים מסחריים גדולים-קניונים, מתקני אחסון, פארקים רפואיים וכו '. אמריקן טאואר (סימול: AMT), אחד מ- REITs הגדולים, מרוכז באתרים מסחריים (מגדלי טלפונים סלולריים). Prologis (סימול: PLD) מחזיקה במתקנים לוגיסטיים כדי להקל על שרשרת האספקה ​​העולמית.

מה אם אתה רוצה ללכת לקצה השני? למגורים?

שם חברה כמו DiversyFund מגיע ב. הם זיהו נישה לא מספקת - נדל"ן רב משפחתי.

תוכן העניינים

1. מיהו DiversyFund?
2. כיצד פועל DiversyFund?
1. מהי תשואה מועדפת?
2. כיצד למכור את המניות שלך
3. עמלות כספיות שונות
4. מסים שונים
5. סיכונים מגוונים
1. מחזור השקעות ערך מוסף
2. סיכון בשוק הנדל"ן המקומי
3. תקופת השקעה לא נזילה
4. חוסר גיוון
6. DiversyFund vs. גיוס כספים
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. למי כדאי להשקיע עם DiversyFund?
9. האם DiversyFund בשבילך?
1. דמי השקעה גבוהים
2. החזרה מועדפת
10. יתרונות וחסרונות של DiversyFund
1. יתרונות
2. חסרונות
11. סיכום

מיהו DiversyFund?

DiversyFund נוסדה בשנת 2016 על ידי קרייג ססיליו ואלן לואיס, שני השקעות נדל"ן מנוסות אנשי מקצוע והחלו להציע אמון להשקעות נדל"ן לאחר שהוסמך על ידי ה- SEC בנובמבר של 2018.

הם מציעים קרן אחת, Growth REIT שלהם, והיא משקיעה בנדל"ן רב משפחתי (בנייני דירות) בגודל של לפחות מאה יחידות ברחבי ארצות הברית. הם שואפים לקבל שיעור תשואה פנימי של 10% -20% עם מחזור ערך מוסף של כחמש שנים.

האסטרטגיה אינה חדשה. השקעתי באופן אישי ב- REIT פרטי שמשקיע במתחמי דירות עם אותה אסטרטגיה. עם סיום השכירות, המפעיל משפץ אותן וגובה דמי שכירות גבוהים יותר לדיירים החדשים. ככל שהמתחם מתהפך, הנכס משתפר, שכר הדירה גדל ושווי ההשקעה גדל.

הם גם משולבים אנכית, מה שאומר שהם עושים הכל בתוך הבית. זה ישפיע מאוחר יותר כשנדבר על עמלות.

כיצד פועל DiversyFund?

DiversyFund די פשוט - יש לך אפשרות אחת (Growth REIT). אין ברירה, רק קרן אחת, די פשוטה.

ל- DiversyFund יש מינימום חשבון של $ 500 ואתה לא צריך להיות משקיע מוסמך להשקיע, מכיוון שתשקיע בקרן ולא בנכס בודד.

אתה יכול להשקיע כיחיד, משותף, ישות או באמצעות נאמנות. כאדם פרטי, עליך להיות בן 18 ומעלה, להיות בעל מספר ביטוח לאומי, כתובת מגורים חוקית בארה"ב ולהיות אזרח אמריקאי, תושב קבע או בעל אשרת ארה"ב תקפה. דברים די סטנדרטיים.

ההחזרים שלך מבוססים על מתי המכירה של הנכסים, שהם צופים שיהיו לקראת סוף 2023. כאשר הם מוכרים את הנכסים, תקבל את ההשקעה העיקרית שלך בחזרה בתוספת תשואה מועדפת של 7%. החזר זה משולם לפני שהחברה מרוויחה דבר. שאר הרווחים (אם יש כאלה), משולמים בלוח זמנים. המשקיעים מקבלים 65% מהרווחים עד שהם מגיעים לשיעור תשואה שנתי של 12%, ואז הרווחים הנותרים מתחלקים 50/50 בין המשקיעים לחברה.

מהי תשואה מועדפת?

תשואה מועדפת מתייחסת לסדר שבו מחלקים כסף למשקיעים.

ה- DiversyFund Growth REIT מציע תשואה מועדפת של 7% מההון המושקע מתזרים המזומנים התפעולי. מה שאומר שהכסף הראשון שמשולם הוא למשקיעים עד שהם מקבלים תשואה של 7%.

לאחר מכן, המשקיעים יכולים לגבות 65% מכל תזרים המזומנים שנותר לאחר שנותן החסות של REIT יאסוף תרומת הצטברות. משקיעים יכולים להרוויח תשואה שנתית של עד 12%.

בעוד שתשואה מועדפת אינה מובטחת במהלך שנת השקעה גרועה, המשקיעים יכולים לחשב את הכנסתם להשקעה לטווח הארוך.

למידע נוסף על DiversyFund

כיצד למכור את המניות שלך

הבדל אחד בין רית נדל"ן במימון המונים לבין רי"ט הנסחרת בבורסה הוא סחר בנזילות. משקיעים יכולים לסחור ב- REITs ציבורי על ידי רכישה היום ומכירת מחר ללא עונשים.

עם זאת, עשויות להימשך מספר שנים למימוש מניות DiversyFund שלך. רוב המשקיעים יצטרכו לחכות עד שמנהל קרן REIT יחליט לסגור את הקרן ולחסל את המניות. מועד הפירוק המשוער הוא בסוף 2023.

משקיעים יכולים גם למכור את חלקם מוקדם אך לא מובטחת מכירה. המשקיעים חייבים להודיע ​​למנהל הקרן על רצונם למכור מניות. למנהל הקרן זכות סירוב ראשונה. משקיעים עשויים גם להיות מסוגלים להעביר מניות למשקיע אחר.

אם שוק הנדל"ן הרב משפחתי צונח או שמשקיעים רבים רוצים למכור, DiversyFund עשויה לסרב לרכוש בחזרה מניות כלשהן. בשל אופק ההשקעות הפתוח, חכם להשקיע רק מזומנים שאינך צריך עד מספר שנים בהמשך הדרך.

עמלות כספיות שונות

DiversyFund אומר שזה לא גובה ממך עמלות, וזה נכון, אבל לא התמונה המלאה. הם אינם גובים דמי ניהול על הקרן.

בכל פעם שיש לך מספר גופים מעורבים, העמלות מוערכות בשלבים שונים. עם נדל"ן, יש לך גופים שונים כמו הקרן, היזם והנותן החסות. כפי שהיית מצפה, כולם צריכים להיות משולמים כדי שהקרן תחויב בעמלות על ידי היזם, מנהל הנכסים וכו '. מכיוון ש- DiversyFund משולבת אנכית, הקרן משלמת "את עצמה", במובן מסוים.

הקרן אינה רשאית לגבות ממשקיעים דמי ניהול קרן, אך קיימות עמלות חודשיות/שנתיות, כמו גם על בסיס עסקאות. אז בעקיפין, יש עמלות (תמיד יש עמלות).

אם אתה סוקר את חוזר Growth REIT, תראה שהקטע לעמלות הוא די נרחב. הוא כולל דמי ניהול נכסים כמו גם דמי מפתח ניכרים. בכל חודש מוציאים אחוזים קטנים לניהול השכר.

סוגים אלה של עמלות נפוצים. השאלה היא אם אתה מאמין שהם גבוהים (או נמוכים מדי) - שאתה צריך להחליט בעצמך.

מסים שונים

מכיוון שאתה מושקע בקרן, אתה מקבל טופס 1099-DIV בסוף השנה. אם, ומתי, הם יחסלו את ה- REIT, עדיין תקבל 1099 אבל זה יטופל כרווחי הון.

זה מדגיש יתרון אחד של כספים לעומת בעלות פרטנית. כשקניתי נתח חלקי של נכס באמצעות RealtyShares (כיום הושבת), הפכתי לשותף מוגבל בשותפות שהייתה בבעלות הנכס. כל שנה קיבלתי טופס K-1. בפני עצמו, לא עניין גדול. אבל זה גם אומר שאני צריך להגיש מסים במדינה אחרת. כתושב מרילנד, אני בדרך כלל לא מגיש החזר מס בצפון קרוליינה... עד שקיבלתי K-1 משותפות שבסיסה בצפון קרוליינה. 🙂

טופס אחר 1099-DIV אינו דבר גדול, הוא אינו משנה את אופן הגשת המסים שלך.

סיכונים מגוונים

הערכת סיכוני השקעה לכל השקעה פוטנציאלית היא חלק מביצוע בדיקת הנאותות שלך. למרות שאתה יכול להרוויח כסף עם DiversyFund, הפלטפורמה הזו היא לא בדיוק א השקעה בסיכון נמוך.

מחזור השקעות ערך מוסף

אפשר להרוויח יותר על ידי השקעה ב- DiversyFund מאשר REITs דומים שאתה יכול לקנות דרך המתווך המקוון שלך. אבל האינטגרציה האנכית של השירותים שלהם קצת מדאיגה.

לתהליך ההשקעה מספר שלבים:

1. גיוס הון: סבב גיוס פתוח לאיסוף הון ורכישת נכסים
2. רְכִישָׁה: רכישת נכסי השקעה מתאימים
3. שיפוץ: לתקן ולשפר נכסים קיימים כדי להוסיף ערך פוטנציאלי
4. הוֹקָרָה: הקדש זמן לשווי הנכס לעלות לאחר שיפוצים
5. מֶזֶג: מכרו נכסים וחלקו רווחים למשקיעים

חוזר ההנפקה השיק במקור את Growth REIT כהצעת "מאגר עיוורים" ללא הטבות קיימות או פרויקטים מזוהים. כיום ישנם מספר פרויקטים מובילים שנותנים למשקיעים מושג במה הקרן משקיעה.

בתחילה, תשואות ההשקעה השנתיות יכולות להיות נמוכות מהצפוי בשל העלויות המקדימות של רכישה ותיקונים. אולם תשואות ההשקעה יכולות לעלות אם מנהלי הנכסים יכולים להגדיל את שכר הדירה ובסופו של דבר למכור נכס ברווח.

הסתמכות על הערכת נכס עשויה להיות לא אידיאלית אם אתה רוצה הכנסה דיבידנד קבועה. המשקיעים יכולים לקבל אותם באמצעות תשלומי השכירות החודשיים מהדיירים. זה גם יכול להיות קשה לאמוד את התשואות הכוללות של ההשקעה.

מכיוון שתקופת ההשקעה המינימלית היא חמש שנים, ערכי הנכס יכולים להיות מעט קשים לחיזוי. שוק נדל"ן מקומי יכול לקרות הרבה תוך חצי עשור. רווח אינו ערובה. לפעמים, שיפור נכס והמתנה למכירת רווח לוקח יותר זמן מהצפוי או לא קורה כלל.

למידע נוסף על DiversyFund

סיכון בשוק הנדל"ן המקומי

כקבוצת נכסים, נדל"ן רב משפחתי יכול להיות השקעה מצוינת לטווח ארוך לבניית עושר. אבל יש כישלון השקעה. DiversyFund מתגמלת את המשקיעים ברווח על ידי הנפקת דיבידנדים מהכנסות חודשיות משכירות ומכירת נכסים ברווח.

עם זאת, מספר גורמים יכולים להפחית את ערכי הנכס:

• שינויים בכלכלה המקומית ובשוק הנדל"ן
• תחרות על נכסים קיימים ובנייה חדשה
• שינויי חוק ייעוד
• שריפות, שיטפונות ונפגעים נוספים
• הפסדים לא מבוטחים

DiversyFund שואפת לצמצם את הסיכון על ידי השקעה בשווקים עם גידול תעסוקתי חזק, אוכלוסייה גוברת ושיעורי פנויים מתחת לממוצע.

חריגות עלויות, תיקונים בלתי צפויים והלוואות עתידיות יכולים גם להגדיל את בסיס עלות ההשקעה. סביר להניח שמשקיעים יפסידו כסף אם נכס יימכר בהפסד - או נכשל.

שלא כמו חשבונות חיסכון המבוטחים ב- FDIC ותעודות הפקדה, המשקיעים אינם יכולים להחזיר את יתרת ההשקעה שאבדה.

תקופת השקעה לא נזילה

ה- DiversyFund Growth REIT הוא "REIT ציבורי שאינו נסחר" ללא שוק משני. אינך יכול למכור את מניות DiversyFund שלך כמו מניות ותעודות סל כדי לגייס מזומנים במהירות.

ישנה תקופת השקעה רב שנתית ו- DiversyFund מחסל את המניות כאשר ה- REIT מתפרק. מועד הפירוק הוא פתוח והמשקיעים יכולים להשקיע מחדש את המניות בהנפקה אחרת או לפדות.

חלק מהמשקיעים הראשונים שרכשו מניות בשנת 2018 עם השקת ה- REIT ישקיעו למשך כחמש שנים. מועד הפירוק המתוכנן הנוכחי הוא בסוף שנת 2023.

משקיעים יכולים להציע למכור את מניותיהם למנהל. עם זאת, המנהל יכול לסרב לרכוש בחזרה את המניות. מניות שנמכרו שישה חודשים לאחר מועד הרכישה נמכרות תמורת 90% משווי השוק ההוגן. העברת מניות לקונה אחר אפשרית בנסיבות נבחרות.

חוסר גיוון

החוזר של DiversyFund Growth REIT מציע כי רוב נכסי ההשקעה יהיו ככל הנראה בשוק בדרום קליפורניה. נותן החסות מכיר את השוק המקומי ביותר שיכול להפחית את הסיכון להשקעה.

עם זאת, יתכן ש- Growth REIT אינו אופציה טובה כאשר אינכם רוצים חשיפה לנדל"ן בקליפורניה. ל- REITs עם תיק ארצי יש גיוון טבעי יותר.

למידע נוסף על DiversyFund

DiversyFund vs. גיוס כספים

המתחרה הקרוב ביותר ל- DiversyFund הוא גיוס כספים, המציעה שלוש רמות חשבון - Starter (מינימום 10 $), Core ($ 1,000 דקות), מתקדם ($ 10,000 $) ו- Premium ($ 100,000 דקות).

עם Starter, אתה יכול להיכנס ל- eREIT.

עם Core, אתה יכול לבחור את ההשקעות שאתה רוצה (השקעה מאוזנת, הכנסה משלימה, צמיחה לטווח ארוך) וההשקעה האוטומטית כלולה.

ככל שתעלה את התוכניות, תוכל להתחיל להוסיף נכסים בודדים כמו גם גישה לכספים נוספים.

Fundrise גובה עמלת ייעוץ השקעות שנתית של 0.15% (שניתן לוותר עליה בנסיבות מסוימות, למשל כאשר אתה מזמין משקיע אחר) והיא פחות נזילה.

אתה יכול לקרוא את שלנו סקירת Fundrise המלאה לעוד.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul היא עוד חלופה מצוינת ל- DiversyFund ויכולה להיות אופציה טובה יותר למשקיעים מוסמכים. המשקיע בעל השווי הנקי הגבוה יכול להשקיע בהנפקות בודדות של "השמה פרטית" ו -1031 בורסות. השקעה בהצעות שנבחרו ביד מספקת שליטה רבה יותר בתהליך ההשקעה ועלולה להיות לה הכנסה פוטנציאלית גבוהה יותר.

משקיעים שאינם מוסמכים יכולים להשקיע בשתי חברות ריט שונות. לכל REIT יש השקעה מינימלית של $ 5,000 אך יש אסטרטגיית השקעה שונה.

MogulREIT I יכול להיות יותר שונא סיכונים ומתמקד בהנפקות חובות כדי להרוויח דיבידנדים חודשיים מהכנסות משכירות בנדל"ן מסחרי. תשואת ההפצה השנתית לאחר עמלות היא 6.0% APY.

MogulREIT II דומה ל- DiversyFund Growth REIT על ידי השקעה בנכסים רב משפחתיים. הבדל אחד הוא כי לתיק RealtyMogul יכולה להיות טביעת רגל ארצית רחבה יותר. רוב הנכסים נמצאים בדרום ומזרח ארצות הברית. ל- REIT זה תשואה שנתית של 4.5% לשנה והוא יכול להרוויח יותר כאשר נכסים נמכרים ברווח.

דמי ניהול הנכסים יכולים להיות עד 1.25% משווי ההון. עמלה מתמשכת זו יכולה להיות גבוהה יותר ממה ש- DiversyFund גובה. אך יהיה עליך גם להשוות את שאר העמלות הנלוות כגון עלויות רכישה או מכירה של נכסים.

למי כדאי להשקיע עם DiversyFund?

משקיעים שרוצים חשיפה לנדל"ן רב משפחתי בדרום קליפורניה עם אופק השקעה של חמש שנים צריכים לשקול את DiversyFund. אפשר להרוויח תשואות שנתיות המתחרות בתשואה השנתית הממוצעת השנתית של S&P 500.

DiversyFund אינה נטולת סיכונים אך הכנסה מהשקעות יכולה להיות פחות תנודתית מהשקעה במניות נדל"ן. המינימום להשקעה של 500 $ והיכולת של משקיעים שאינם מוסמכים להשקיע מקל על כל אחד להשקיע ישירות בנדל"ן.

האם DiversyFund בשבילך?

אם רצית להשקיע בנדל"ן רב משפחתי, זו אחת האפשרויות הטובות יותר שיש לשקול. מכיוון שהם מציעים רק אפשרות השקעה אחת, השאלה היא אם אתה מרגיש בנוח עם מבנה העמלות שלהם.

דמי השקעה גבוהים

כשהשוויתי אותו עם ההשקעה הפרטית שלי, שיעורי DiversyFund נראו גבוהים. ההשקעה הפרטית שלי גובה דמי ניהול נכסים של 2%, אך היא הוערכה לפי דמי השכירות שנגבו. הדבר דומה לשכר החודשי המפורט בתיק SEC (אם כי על סמך קריאתי, עמלה זו מוערכת בחשבון ההון של המשקיע). זֶה סקירה של מוטלי שוט לא הייתה מעריצה של DiversyFund בגלל רקורד המוגבל שלהם, עמלות גבוהות מהממוצע, ועוד מספר פריטים.

החזרה מועדפת

תחום אחד, פחות מובן מאליו, שאליו נרשם מוטלי שוטה היה תחום מבנה ההחזרה. DiversyFund מציעה 7% מועדפים ולאחר מכן פיצול של 65/35 מהרווחים עד 12% בשנה. יש גם התעדכנות באמצעות ריבית מקודמת. מוטלי שוטה אמר ש- 80/20 או 75/25 (ללא התעדכנות) אופייניים יותר.

בעסקה הפרטית שלי, קיבלתי תשואה מועדפת של 8% עם פיצול 70/30 ללא התעדכנות או הורדה כלשהי בפיצול בהתבסס על תשואה.

לחלופין, אם אתה פשוט רוצה להיכנס לנדל"ן ואינך נמכר ברב -משפחה כמחלקת נכסים, יש הרבה דרכים אחרות להשקעה בנדל"ן. אתה יכול ללכת עם פלטפורמות מימון ההון של הנדל"ן או לשמור את זה פשוט ולבחור ב- REIT הנסחר בבורסה.

למידע נוסף על DiversyFund

DiversyFund חסרונות יתרונות

סיכום

DiversyFund מקל על המשקיעים להתחיל להשקיע בנדל"ן רב משפחתי. עם השקעה מינימלית של 500 $, משקיעים רבים יכולים להרשות לעצמם לפתוח עמדה קטנה ולגוון את תיק ההשקעות שלהם. אם אתה רוצה להשקיע נכסים חלופיים, DiversyFund יכול להיות רעיון מתגמל לטווח ארוך אם אתה מרגיש בנוח עם REITs במימון נדל"ן.