אז מצאת את "האחד". אני לא מדבר על השותף שלך; במקום זאת, אני מדבר על בית. לעתים קרובות אנשים אומרים שקניית בית היא אינטנסיבית ורגשית לא פחות מאשר להתחתן.
אתם מוציאים הרבה כסף ומתחייבים להתחייב שתחזיק מעמד לאורך שנים רבות. כאשר אתה מתאהב בבית, כיצד תוכל להציע הצעה על אותו בית שיביא אותך מ"הציע "ל"בעל בית"?
כאשר אתה מציע הצעה על בית סוכן הנדל"ן שלך יעזור לך להדריך אותך בתהליך. הקפד לקבל אישור מראש למשכנתא, הבין את מקרי ההצעה שלך - כגון שתצטרך לקבל בדיקה, ואל תוריד את המוכר.
בין אם אתה קונה את הבית שלך לנצח, בית המתחיל שלך או נכס להשקעה, חשוב לדעת איך להציע הצעה שתתקבל היא חשובה. להלן מספר טיפים לביצוע הצעה אטרקטיבית כאשר ברצונך לרכוש בית.
קבל סוכן נדל"ן טוב
אלא אם כן אתה מתווך מנוסה בזכות עצמך, בעל סוכן נדלן טוב הוא חובה לפני שאתה מציע הצעה על בית. כמו בכל מקצוע, יש מתווכים טובים בחוץ ויש מתווכים חסרי מצפון וללא ידע.
תרצה למצוא מתווך שבראש ובראשונה יש יושרה. שנית, תרצה לבחור מתווך שמכיר את העסק או מוכן לברר מה הוא לא יודע.
זה מוביל אותי להערה צדדית: לא בהכרח לספור מתווכים שהם חדשים יותר בעסק. מתווכים חדשים עשויים להיות בעלי ערך רב עוד יותר בגלל רעבם לבצע את העסקה ולדעת ולעשות את הדבר הנכון.
לאף מתווך אין את כל התשובה בכל הנוגע לרכישת ומכירת בתים. התפקיד שלך הוא למצוא מתווך שמוכן לברר את התשובות לשאלות שהוא לא יכול לענות בעצמן.
לרוב חברות הנדל"ן יש צוות מתווך מגובש ששמח לעזור לסוכנים חדשים בדרך. אם אתה שוקל לעבוד עם מתווך חדש יותר, רק וודא שהמתווך מודה שהוא לא יודע הכל ומחויב למצוא תשובות ולעשות כמיטב יכולתן בשמך.
הנקודה שלי: סוכנים מנוסים הם מצוינים, אבל מתווכים חדשים יכולים להיות לא פחות מעולים.
בקש המלצות
היכן אתה מוצא את המתווך הפנטסטי הזה שיעזור לך עם צרכי קניית הבית שלך? התחל בבקשת המלצות. בקש מבני משפחה וחברים מהימנים שאתה סומך על מי שהם ימליצו לך לעבוד איתם. שאל במי הם השתמשו בעבר וכיצד הם אהבו את השירות שניתן להם.
ערוך ראיונות
לאחר שקיבלת שתיים או שלוש המלצות, ערוך ראיונות פרטיים. שב עם כל סוכן ושאל אותו לגבי תהליך רכישת הדירה וכיצד הם מנהלים אותו עבור לקוחות.
שאל על פילוסופיית הנדל"ן האישית שלהם וכיצד הם עובדים עם לקוחותיהם. ודא שהם מתקשרים באופן שעובד עבורך ושאתה מסתדר עם סוג האישיות שלהם.
חלק מסוכני הנדל"ן הם כולם עסק. אחרים נראים כמו חברים ותיקים. הכירו כל סוכן במהלך תהליך הראיון וקבלו תחושה עם מי אתם מרגישים יותר בנוח.
בדוק ביקורות
לבסוף, אתה מוזמן לבדוק ביקורות מקוונות. למרות שלא הייתי בונה סוכן שאין לו ביקורות או שיש לו מעט ביקורות (חלק פשוט לא שואל לקוחות ביקורות), אשים לב אם תמצא לסוכן מספר ביקורות שליליות.
אנשים נוטים להיות יותר קולניים לגבי חוויה שלילית. בעוד שסקירה שלילית אחת או שתיים לא בהכרח אומרת כלום, מספר ביקורות שליליות עשויות להצביע על מתווך שאינו פועל לטובת הלקוחות.
בסופו של יום לאחר שניהלת את הראיונות וערכת את המחקר שלך, אמור להיות לך מושג טוב עם איזה מתווך אתה רוצה לעבוד.
הנה ההבדלים בין Redfin לסוכן בשירות מלא.
קבל את מכתב האישור מראש שלך
כאשר אתם מחפשים את הסוכן שלכם ולפני שאתם מתחילים בקניות, חשוב לקבל אישור מראש מול מלווה משכנתא בעל מוניטין. מוכרים ששוקלים הצעות למכירת הבית שלהם נמשכים יותר לקונים שכבר אושרו מראש למשכנתא.
אם אתה עובד עם מלווה בעל מוניטין, אתה אמור להיות מסוגל לקבל אישור מראש למשכנתא תוך יום בערך אם המצב הכלכלי שלך תקין. כך אתה מוכן ללכת כאשר אתה מוצא בית שעליו אתה רוצה להציע הצעה.
מציאת חברת משכנתא טובה
מציאת חברת משכנתא טובה לפני שתתחיל היא גם שלב חשוב. כפי שאתה עושה עבור סוכני נדל"ן, תוכל לבקש מחברים ובני משפחה המלצות למשרדי הלוואות משכנתא.
או שכבר בחרת סוכן, אתה שואל את הסוכן עם מי הם ממליצים לך לעבוד. לסוכני נדל"ן רבים יש רשימה של קציני הלוואות משכנתא איתם הם עובדים כי הם יודעים שקצין ההלוואות יטפל היטב בקונה.
עבודה על הפרטים
לאחר שבחרת בסוכן שלך וקיבלת אישור מראש על ידי משאיל משכנתא, תרצה לעבוד על פרטי ההצעה. להלן כמה מפרטי ההצעה שתצטרך לדון בהם עם סוכן הנדל"ן שלך.
מחיר
מה יהיה מחיר ההצעה שלך? האם תציעו את המחיר המבוקש? או שתציעו קצת יותר נמוך? סוכן נדל"ן טוב יוכל להדריך אותך בתהליך ההחלטה הזה.
למרות שהם לא יהיו ולא צריכים לקבל את ההחלטה הזו עבורך, הם יכולים להציע הצעות ולהראות לך בשביל מה מוכרים בתים דומים באזור. בנוסף, הסוכן שלך יכול לתת לך הנחיות כיצד להחליט על מחיר הצעה שאתה מרגיש בנוח איתו.
טווחי מחירי ההצעות ישתנו בהתאם לשוק, לאזור בו הבית נמכר וגורמים נוספים. עוד נדבר על זה עוד מעט.
מגירות
בכל הצעה לבית, יש לך אפשרות לכלול מצבי חירום. יחד עם המחיר, מגבלות הן קריטריונים נוספים הנוגעים להצעה שלך. כמה מקרים שאולי תרצה או תצטרך לכלול הם:
- מקרה לבדיקת הבית
- מצבי תיקון או החלפה של פריטים מסוימים
- מצבי מימון משכנתא
- מגבלות החלות על המוכר התורמות לעלויות סגירת הקונה
- מגבלות המבוססות על מכירת בית הקונה (אם יש לך בית למכור)
ומקרים אחרים. שוב, סוכן טוב יוכל לעזור לך לעבוד באמצעות אילו מצבים אתה רוצה וצריך לכלול בהצעה שלך.
תאריך סגירה
כמו כן, יהיה עליך לבחור תאריך סגירה להוספת הסכם הרכישה. רוב חברות המשכנתאות ירצו שתבחר תאריך סגירה שנמצא לפחות 30 יום מיום הסכם הרכישה שלך.
חברת הכותרת שלך (הם מבטיחים כי רישום הכותרת הקודם והנוכחי של הבית במצב טוב) תרצה לקבל שלושה עד ארבעה שבועות טובים כדי לבצע את המחקר שלהם גם כן.
שוב, הסוכן שלך יכול לעזור לך לבחור את מועד הסגירה הנכון.
להרוויח כסף
בכל פעם שאתה מציע הצעה על הבית, ההצעה תצטרך לכלול צ'ק ממך על כסף רציני. הכסף הרווחי הוא כסף שנשמר בנאמנות על ידי חברת הנדל"ן שרשמה את הבית למכירה.
בעיקרו של דבר, כסף רציני הוא הבטחה כספית שאתה נותן באשר למחויבותך לרכוש את הבית. הכסף הרציני הזה שהנחת יועבר לתשלום המקדמה שלך בעת הסגירה.
אם מסיבה כלשהי ההצעה שלך תתקבל ואז תיפול, הכסף הרציני יוחזר לך ברוב המקרים (אך לא בכולם).
חושבים על אחריות לבית? להלן המועדפים עלינו.
הוסף נגיעות נוספות
כאשר אתה שוקל את ההצעה שאתה רוצה להציע בבית, הקפד להוסיף נגיעות נוספות כדי להפוך את ההצעה שלך לאטרקטיבית יותר. שלב זה חשוב במיוחד כאשר אתה מעורב בסיטואציה של הצעות מרובות שבהן אינך היחיד שמגיש הצעה על הבית שאתה אוהב.
כתוב מכתב אהבה
בעוד מכתב אהבה שנכתב בכנות יכול להיות כיבוי, מכתב האהבה הנכון יכול לעשות או לשבור את העסקה. היו לי לקוחות מוכרים שבחרו בהצעה בגלל מכתב האהבה שהיה כלול בהצעה.
היו לי גם לקוחות קונים שקיבלו בית בגלל מכתב האהבה שהם כתבו.
מכתב האהבה שלך אומר למוכר מה אתה כל כך אוהב בבית שלו. מכתבי אהבה כוללים לעתים קרובות גם קצת על הקונה הפוטנציאלי. להלן דוגמה לקטע ממכתב אהבה שכתב קונה פוטנציאלי:
מר וגברת יקרים נַפָּח
תודה רבה ששקלת את ההצעה שלנו על הבית היפה שלך. כשנכנסנו לדלת, ידענו מיד שזה המקום בשבילנו. אנחנו אוהבים את מרחב המגורים הפתוח ואת המטבח המדהים. חלון המפרץ המשקיף על האגם עוצר נשימה.
החצר האחורית מושלמת לילדים שלנו לשחק בה. והבית נמצא רק שישה רחובות מהוריי. זה חשוב לנו מכיוון שזה מקל על לבלות יותר זמן עם המשפחה שלנו, איתה אנחנו מאוד קרובים.
אנו מקווים שתשקול למכור לנו את ביתך. אנו יכולים לראות שהשקעת בו הרבה אהבה, והיינו ממשיכים לעשות זאת גם אם תיבחר ההצעה שלנו.
בכנות,
מאט ואנה ג'ונסון
כפי שציינתי קודם לכן, קנייה ומכירה של דירות היא תהליך רגשי מאוד. אם אתה יכול למשוך את חבל הלב של המוכר שלך על ידי שיתוף מה שאתה אוהב בבית שלו, אתה עשוי לצבור כמה נקודות נוספות בעת ההצעה. רק וודא שמכתב האהבה שלך כנה.
היו מנומסים, גמישים ומתאימים לאן שאתם יכולים
מפתח נוסף להציע הצעה מוצלחת על בית הוא להיות מנומס, גמיש ומנחם היכן שאתה יכול. זה לא אומר שאתה מקריב את הצרכים שלך לטובת צרכי המוכר, במקום זאת, חפש פשרה במידת האפשר.
לדוגמה, אם יש לך תאריך סגירה גמיש, פנה לסוכן שלך להתקשר לסוכן המוכר ולשאול מתי הוא מעדיף לסגור.
לחלופין, תן למוכרים כמה שעות לאחר הסגירה לפני שתשתלט על הבית, כך שיהיה להם קצת זמן נוסף להוציא את חפציהם מהבית.
הנימוס עובר גם דרך ארוכה. אני לא יכול להגיד לך כמה עסקאות סגרתי לקונים שבהן סוכן הרישום ו/או המוכר יעיר על כמה שהכל הלך חלק לאורך כל תהליך הרכישה.
זה לא קורה כי אין תקלות בדרך. זה קורה כי אני עובד עם הלקוחות שלי כדי לגשת לתקלות בצורה חיובית. אני והקונים שלי מטפלים בבעיה ואז עולים על כובעי ה"יכולת שלנו "לפתור את התקלה בזמן ובגישה טובה.
וגישה חיובית זו יכולה להרחיק דרך להפוך את המוכרים למאושרים ולנחות יותר בכל הנוגע לעבודה איתך, הקונה.
לאחר מכן, אשתף במהירות כמה טעויות נפוצות שקורות כאשר אנשים מציעים הצעה לבית.
הימנע מ -3 הטעויות הללו בכל הנוגע להצעת הצעה לבית
כסוכן נדל"ן, היו לי הצעות שנדחות והקונים מתעצבנים כשההצעה שלהם נדחית. לעתים קרובות, קונים אלה מבצעים כמה מהטעויות הנפוצות שיכולות לקרות בעת ההצעה על בית.
1. אל תעשו כדורסל
אני לא יכול להדגיש את זה מספיק. היו לי לקוחות שאיבדו כל כוח משא ומתן מול מוכר מכיוון שההצעה הראשונה שלהם הייתה הצעה נמוכה. בכדורי Lowball, אני מתכוון להציע עשרות אלפי דולרים מתחת למחיר המבוקש.
למרות שיש כמה בתים שמחירם גבוה מדי, רובם לא. להציע הצעה נמוכה למוכר זה לא עסק טוב; זה מעליב ונוטה להכעיס את המוכרים.
2. הכירו את השוק לאזור
חלק מהסוכנים יגידו לך לנסות תמיד לנהל משא ומתן על המחיר או שהמוכר ישלם על עלויות סגירה מסוימות. זו עצה טובה, אבל זה יכול לפגוע בך אם אתה מציע בית בשוק מוכר באזור פופולרי.
ראיתי בתים במחיר של עד 40,000 $ מעל המחיר המבוקש באזור פופולרי שהוא גם שוק של מוכרים. אז לפני שאתה מגיש את ההצעה שלך, ודא שהסוכן שלך מכיר את סוג השוק והתחום איתו הם מתמודדים, ועשה עסקה שנוחה לך על בסיס השוק והתחום הזה.
3. ראה את היער לעצים
לפעמים הקונים כל כך נתקים לפרטים קטנים עד שהם לא מצליחים לראות את התמונה הגדולה ומפסידים על בית שהם אוהבים. למשל, מכרתי בית לאחרונה שבו הקונה הציע 40,000 $ נמוך מהמחיר המבוקש.
מחיר נמוך יותר היה מוצדק במקרה זה; הבית היה בשוק כמעט שנתיים ללא הצעות. כשהקונים הגישו את הצעתם, המוכר חזר עם הצעה נגדית של 25,000 $ פחות מהמחיר המבוקש.
הוא הבהיר היטב שזו השורה התחתונה שלו ושהוא לא ירד יותר. כשהקונים שאלו אותי מה דעתי עליהם שהם מציעים עוד הצעה נגדית לבקש מהמוכר לשלם עלויות סגירה נוספות של $ 2,000, שאלתי אותם שאלה אחת:
"המוכר הבהיר בהחלט שההצעה שכנגד שלו הייתה 'השורה התחתונה' שלו. האם כדאי לך לאבד את הבית הזה יותר מ -2,000 דולר אם הצעה נגדית נוספת תכעיס את המוכר? "
הקונים החליטו שזה לא שווה להם 2,000 $ כדי לאבד את הבית כי הם באמת אהבו את הבית וההצעה הנגדית של המוכר הייתה מחיר הוגן. אז הם לקחו את ההצעה שכנגד כפי שהיא הוגשה.
מוסר ההשכל של הסיפור: אל תיתפס כל כך לפרטי המשא ומתן הקטנים שאתה מפסיד על בית שאתה אוהב. תסתכל על התמונה הגדולה כשאתה מנהל משא ומתן על הפרטים הקטנים.
סיכום
להציע הצעה על בית יכול להיות מכריע. הסוכן הנכון ילך דרך ארוכה לקראת הנחייתך בתהליך. אם מצאת מישהו שאתה סומך עליו, הקשיב לעצותיו, הודע למוכרים שאתה אוהב את הבית, אל תעשה כדור נמוך ותהיה גמיש כאשר אתה יכול.