סקירת RealtyMogul: השקעות נדל"ן לכל המשקיעים

השקעה בנדל"ן נתפסת לעתים קרובות כאחת הדרכים האמינות ביותר לצמוח ולצבור עושר אך השקעה בנכסים בודדים מעולם לא הייתה מושכת.

לוקח הרבה זמן לחקור ולבדוק נכסים בודדים. זה דורש הרבה מומחיות בתחום שאין לי, כמו איך להעריך את חלקי הבית השונים, ואין לי רוחב פס ללמוד ולהפנים. כמו כן, נדל"ן מסחרי הוא הדבר שהכי מעניין אותי ורבים מהפרויקטים הטובים ביותר פשוט אינם זמינים לאנשים פרטיים אלא אם יש לך הון רב לפריסה ...

… עד השקעות נדל"ן במימון המונים. 🙂

אני חושב שה העתיד של השקעות נדל"ן נמצא במסלול מימון המונים ואחת החברות הבולטות בתחום היא RealtyMogul.

תוכן העניינים

1. מיהו RealtyMogul?
2. סוגי הזדמנויות השקעה
3. מהו MogulREIT?
4. תהליך הרשמה מהיר
5. סקור הזדמנויות פתוחות, ממומנות וסגורות
6. מבנה דמי RealtyMogul
7. היתרונות והחסרונות של RealtyMogul

מיהו RealtyMogul?

RealtyMogul נוסדה בשנת 2012 על ידי מנכ"לית ג'יליאן הלמן, כשהייתה סגנית נשיא בבנק יוניון בלוס אנג'לס, CA, והושקה בשנת 2013 לאחר שגייסה את ג'סטין יוז, CTO של RealtyMogul, וגידלה זרע קטן עָגוֹל. מאז, הם גייסו כסף עוד חמש פעמים תמורת סך של 46.6 מיליון דולר, כולל משקיעים מובילים כמו כנען פרטנרס וסורנסון קפיטל.

הם רשמו למעלה מ -150,000 חברים והשקיעו בשווי נדל"ן של יותר מ -2 מיליארד דולר, והוציאו יותר מ -82 מיליון דולר למשקיעים. הם היו בזה זמן מה והיו להם הצלחה טובה עם העסקאות שסגרו. הם מתהדרים בכך שהם רואים אלף עסקאות לפני שהם מאשרים אחת שעומדת בסטנדרטים שלהם.

אם השם נשמע מוכר, אולי שמעתם על העסקה המפורסמת ביותר שלהם - 1.5 מיליון דולר עבור מלון הארד רוק בפאלם ספרינגס, קליפורניה. הגיוס התרחש בשנת 2014 וזו הייתה עסקת המלונות הראשונה במימון המונים במדינה. מלון הרד רוק הוציא מיליוני דולרים בשיפוץ מלון זוסו לשעבר ופתח מחדש את המקום באוקטובר 2013. אם היית אחד ממשקיעי ההון, קיבלת הטבות מיוחדות כמו 25% הנחה על הנחות בתעריף החדר, זיכויים במזון ומשקאות של 50 $, שימוש בקבאנה של בעלים יוקרתיים, בתוספת שדרוגים והטבות VIP אחרות. (אם אתה על הרציף, הנה דף הצעה בארכיון)

סוגי הזדמנויות השקעה

RealtyMogul מציעה עסקאות הון וחוב/הלוואות למשקיעים מוסמכים, כמו גם השקעה בסגנון REIT, הנקראת MogulREIT.

הם התחילו בהצעת עסקאות הון, כמו הרבה אתרי השקעה אחרים בנדל"ן, אך הוסיפו במהירות מוצרי חוב והלוואות. הם מציעים עסקאות מסחריות בלבד - מסחר, תעשייה, משרדים, מלונות, קמעונאות, כמו גם נכסים רב משפחתיים כמו דירות. בעבר הם הציעו עסקאות למגורים אך לא עוד.

מבנה העסקה יהיה מוכר אם ביצעת השקעות נדל"ן במימון המונים בעבר.

מהו MogulREIT?

MogulREIT הוא מוצר ה- REIT של RealtyMogul. MogulREIT I הושק באוגוסט 2016 ומחזיק בתערובת של חובות ונכסים (55% חוב, 45% הון עצמי) בתחום הנדל"ן המסחרי בארצות הברית. היא שואפת להפיץ 8.00% בשנה, אם כי ההפצות מתבצעות על בסיס חודשי.

אינך צריך להיות משקיע מוסמך להשקיע ב- MogulREIT כל עוד ההשקעה שלך בקרן אינה מייצגת יותר מ -10% מההכנסה השנתית או מהשווי הנקי שלך (הגבוה מביניהם).

ההשקעה המינימלית היא 1,000 $ בלבד והיא מנוהלת על ידי שירותי קרן אופוס, מנהל קרן הממוקם באילינוי. אתה יכול להשקיע ב- MogulREIT I באמצעות IRA בניהול עצמי אך ההשקעה הראשונית המינימלית עולה ל -5,000 $.

MogulREIT II היא קרן MogulREIT השנייה שלהם וההבדל הוא שהיא מכוונת לבנייני דירות רב משפחתיים, ולא לנדל"ן מסחרי, ומפיצה רבעונית.

תהליך הרשמה מהיר

תהליך ההרשמה היה מהיר. עליך למלא פרופיל משקיע קצר, המתחיל בשאילת השווי הנקי וההכנסה שלך לשנה זו ולשנתיים הקודמות. זה כדי לקבוע אם אתה משקיע מוסמך (שווי נקי העולה על 1 מ"מ, לא כולל מגורים ראשוניים או הכנסה של לפחות 200 אלף דולר לשנה זו ושניים קודמים, 300 אלף דולר אם אתה נשוי).

אחר כך הוא עובר לשש שאלות על סיכון כמו סובלנות הסיכון שלך, תקופות החזקה וניסיון השקעה. הכל די סטנדרטי. לאחר תהליך ההרשמה, הם יתקשרו אליך (או שתתקשר אליהם, הם ישלחו מייל עם מספר להתקשר) כדי לאשר את פרטיך.

עד שתעשה זאת, ההזדמנויות היחידות שתראה הן ה- MogulREITs.

סקור הזדמנויות פתוחות, ממומנות וסגורות

לאחר שיחת טלפון מהירה שאישרה את הסטטוס המורשה שלי, החשבון שלי יכול לראות את כל ההצעות שלהם.

בדקתי קודם כל את הצעות העבר שלהם. מה שנחמד בדף "ההשקעות הקודמות" שלהם הוא שהשלימו ומיומנו. פירושו השלמה פירושו 100% ואילו מימון פירושו שהם ממומנים ומשלמים. זו הבחנה טובה.

הצעות העבר כללו את כל סוגי הנכסים (משרד, רב משפחתי, אחסון עצמי, תעשייתי, וכו ') זרועים ברחבי הארץ (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) עם סוגי השקעות הן של הון והן של חוֹב. הם גם אמיצים מספיק כדי להציג IRR בפועל (שיעור תשואה פנימי), משהו שאתה יודע כי הוא הושלם. לעתים קרובות יותר, הם היו גבוהים יותר ממטרת ה- IRR, בונוס נחמד.

בזמן כתיבת שורות אלה, היו חמש הזדמנויות השקעה פתוחות, מתוכן שלוש זכאיות.

מה הפירוש של 1031 כשיר? סעיף 1031 הוא החלק של קוד המס שאומר שאתה יכול לדחות רווחי הון אם אתה מחליף נכסים דומים. עם RealtyMogul, נכסים אלה מוחזקים (באופן פסיבי) בנאמנות סטטוטוריות של דלאוור ואם מכרת נכס קיים שהוא זכאי ל- 1031, DST זה זמין במלואו של הבורסה 1031. 1031 משקיעים קיימים עשויים להיות בעלי מינימום גבוה יותר ממשקיעים במזומן.

מבנה דמי RealtyMogul

מבנה העמלות תלוי בסוג העסקה והן מפורטות בבירור תחת עמלות בכרטיסייה פיננסי של כל עסקה.

עבור השקעות הון ישירות, הם מפרטים את כל העמלות ששולמו לכל הגופים המעורבים.

כאשר בדקתי עסקה שתרכוש בניין דירות, היו עמלות חד פעמיות של 2% לחברת הנדל"ן ו -4% לסוחר המתווך. לאחר מכן ישנן עמלות חוזרות של 4% מההכנסה ברוטו לחברת ניהול הנכסים ו -1% ל RealtyMogul כדמי ניהול וניהול. עליך לבדוק את רשימת העמלות מכיוון שלא כל סוגי העסקות בנויים באותו אופן, לחלקם יש יותר עמלות ולחלקם יש פחות.

לגבי ה - REITs, העמלות מופיעות בחוזר ההנפקות וצריכות קצת חפירה. יש דמי ניהול נכסים של 1% ששולמו למנהל.

היתרונות והחסרונות של RealtyMogul

הפרו הגדול ביותר עבור RealtyMogul הוא האופן שבו יש להם אפשרויות למשקיעים מוסמכים ולא מוכרים כאחד. ה- MogulREIT הינן הצעות מוצקות עם התמיינות ברורה (נדל"ן מסחרי או רב משפחתי) ותעריפי הפצה ותדירות הגונים. עליך להתעמק קצת יותר בעמלות מכיוון שהם יקרים יותר מ- REITs אחרים, אך זהו מוצר אחר (ה- REIT של ואנגארד רק משקיעה בחברות נדל"ן הנסחרות בבורסה, היא לא מקיימת, מטפלת ומתאמת את המימון של פרויקטים בודדים).

יש מגוון גדול של השקעות ישירות והיכולת לנצל את סעיף 1031 פירושה שאתה יכול להיות יעיל יותר במס בהשקעות שלך. המינימום בעסקאות ישירות אלה גבוה יותר מכמה פלטפורמות אחרות (מתוך חמש העסקאות הזמינות, המינימום היה 25,000 $) אך כל ההיבטים האחרים בעסקאות היו דומים (זמן החזקה, IRR משוער והחזרות מזומנים במזומן, וכו).

זה לא חיסרון בפלטפורמה אלא לסוג ההשקעה - זה לא נזיל. כאשר אתה משקיע בנכס, אינך יכול למכור את החלק שלך בשוק משני. בעזרת MogulREITs אתה יכול לממש את המניות שלך אך זה מוגבל. ככה זה עם השקעות נדל"ן בפועל, כך שזה לא צריך להפתיע, ורוב ה- REITs יש מגבלות על המסחר (הם לא מיועדים למסחר, ולכן הם מגבילים אותך ברכישות ו גאולות).

אני אוהב איך הם שיתפו את ה- IRR בפועל בעסקאות קודמות, אבל הם לא מציגים אף אחד ממסמכי ההנפקה. אתה יכול לעיין במסמכי העסקה במימון, וזה יכול להיות כיף אם אתה קורא עליהם בחדשות וסקרנים כיצד הם הועלו, אך ברגע שהם נסגרים הם סגורים. זה הרגיש כאילו אני מרמה כשקראתי את ההצעה של מלון הארד רוק ויכולתי לראות את כל ההטבות שהם מציעים למרות שזה נסגר לפני זמן מה.

עם זאת, כולנו יודעים שהשקעה בנדל"ן אינה נטולת סיכון. באמצע אפריל 2018 הודיע ​​מלון הארד רוק שכן כיבוי מלון הארד רוק בפאלם ספרינגס. אז... הטבות נחמדות אבל לא אם המלון נסגר. 🙂

בכל מקרה, תסתכל אם אתה מעוניין וזה בחינם להירשם.

הירשם בחינם ל- RealtyMogul