כשהבורסה מתנהלת טוב, לא יותר מדי אנשים מדברים על השקעה בנדל"ן.
זה הגיוני - הבורסה קלה יותר.
אתה קונה כמה מניות, אתה מוכר כמה מניות, ואתה רושם את הרווחים וההפסדים בחזרתך. זה אפילו קל יותר אם אתה מקפיד על א שלושה תיקי קרנות או להשקיע בחשבון פרישה - הרבה פחות ניירת!
הנדל"ן קצת יותר מסובך. קנייה ומכירה של נכס דורשת מתווכים ולוקחת יותר מהשניות הספורות שנדרשות למסחר במניות.
מה אם השקעת יותר מדי בבורסה או שאתה פשוט רוצה עוד סוג נכסים? מה אם אתה חושב שהשוק מוערך יתר על המידה ואתה רוצה גידור? ואם לא גידור, רק עוד אופציה?
נדל"ן הוא א השקעה חלופית נהדרת שאינה מוזרה (כמו חלקות קבורה, שהן גם נדל"ן מבחינה טכנית!).
אבל להיכנס לרכוש פיזי יכול להיות אתגר ומאוד מפחיד. גם אם תלך ל מסלול FHA והורד רק 3%, זו עדיין הוצאה גדולה יחסית של הון להתחיל. ויש בזה לא מעט עבודת עומס ורגליים, בנוסף לביצוע הון.
אבל יש דרכים להכניס את הרגל לדלת ללא השקעה עצומה במזומן.
בואו נסתכל.
תוכן העניינים
- נדל"ן סיטונאי
- שעבוד מס
- נדל"ן במימון המונים
- קרנות השקעה בנדל"ן (REITs)
- הלוואות כסף קשות
נדל"ן סיטונאי
למדתי לראשונה על סיטונאי נדל"ן מ אלכס מרטינז בפודקאסט Opt Out Life
. הפודקאסט הוא האזנה מרתקת לקשת הקריירה הקצרה שלו, אך אלכס מרטינז התחיל בנכס סיטונאי. זה הזמן שאתה מקבל נכס בחוזה ואז מוכר את הזכויות למשקיע אחר, שמשתלט עליו משם. המשקיע מבצע את השיפוצים ואז מוכר אותו או משכיר אותו לצורך תזרים מזומנים. אתה מקבל תשלום על החוזה. העסקה הסיטונאית הראשונה שלו הניבה לו 22 אלף דולר עבור כ -8 שעות עבודה.8 השעות קצת מטעות כי יש הרבה יותר עבודה שנכנסת לזה. יש הרבה זמן להשקיע בנכסים, ליצור קשרים עם משקיעים, למצוא נכסים שלא מסתדרים, לנהל משא ומתן על חוזים שלא מסתדרים וכו '. אז יש כאן מעט תקורות שלא בהכרח מתחשבות, אבל אין הרבה תקורות כספיות.
ההוצאה הכספית תהיה בכל כסף רציני שיידרש בחוזה. כאשר אתה חותם, אתה מסכים לרכוש את הנכס במועד עתידי. אתה יכול לפעמים להימנע מכך אם אתה מבטיח משקיע תוך מספר ימים, אבל זה ספציפי למדינה. אתה כנראה רוצה שיהיו משקיעים בתור ויודעים מה הם צריכים בעסקה.
(זה נקרא לפעמים גם ציפורי נדל"ן, או שאתה כלב ציפורי נדל"ן - פוסט זה ב- BiggerPockets מפרט יותר)
הערעור האמיתי של זה הוא אבן קפיצה. אתה יכול ללמוד הרבה על עסקי הנדל"ן על ידי הפיכת סיטונאי או כלב ציפורים. אתה מסיר חלק ניכר מעבודת הרגליים הכרוכות במימוש עסקאות, כך שסביר שהמשקיעים ינסו לעזור לך ללמוד עוד על העסק. ככל שאתה מעריך את אומדן עלויות השיפוץ, כך אתה טוב יותר למשקיע. אם אתה רוצה לעשות זאת, אני באמת מציע לך להשקיע את השעה בערך כדי להאזין לפודקאסט ההוא כי נייט ודנה (המארחים) הם גם משקיעי נדל"ן (במידה) והם שואלים קצת טוב שאלות.
שעבוד מס
כפי שאמר פעם בן פרנקלין, "אבל בעולם הזה לא ניתן לומר שום דבר בטוח, חוץ ממוות ומסים".
לגבי נדל"ן, יש וודאות אחת - ארנונה. במדינות מסוימות אין מס הכנסה, במדינות מסוימות אין מס מכירה, אבל אני לא מכיר מדינה אחת ללא ארנונה.
וכאשר אנשים לא משלמים את חשבון הארנונה שלהם, הממשלה או המחוז מחייבים שעבוד מס על הנכס. ואז, כפי שממשלות נוהגות לעשות, מכרזים על השעבוד הזה מכיוון שהוא זקוק להכנסות ממסים. למי שקונה את השעבוד מובטחת ריבית, המבוססת על חוקי המדינה והמדינה, על השקעה זו.
אם בעל הנכס לא ישלם תוך הזמן המוקצב, בעל שעבוד המס יכול לעקור את הנכס והוא עומד בתור לפני כולם, כולל משכנתאות. במקרים רבים, הבנקים ישלמו את השעבוד מכיוון שהם לא רוצים לאבד את הבית.
הלכתי ל שעבוד מס פעם במכירה פומבית וזה היה עניין די מקרי. רק חבורה של אנשים הטוחנים סביב המדרגות הקדמיות של בית המשפט המחוז. רובם היו בשיחות טלפון עם המשקיעים שלהם, אך זה היה תהליך הגשת הצעות די מזדמן, פחות מרגש מאחד מאותם מכירות פומביות של מתקני אחסון שאתה רואה בטלוויזיה.
כיסיתי השקעה בשעבוד מס לפני, כשאתה מדבר על השקעות לטווח קצר בסיכון נמוך גם אם אתה רוצה לקרוא עוד.
נדל"ן במימון המונים
נדל"ן במימון המונים היא אופציה חדשה יחסית המוצעת על ידי חוק JOBS. חוק JOBS, המייצג את Jumpstart Act Our Startups Act, מאפשר לחברות לגייס כספים באמצעות מימון המונים. במקרה של נדל"ן, זה אומר שחברה יכולה לגייס כספים לעסקה באמצעות הפלטפורמות במימון המונים ומשקיעים בודדים כמוך וכמוני. עדיין יש כמה כללים לעקוב, כמו מספר בעלי המניות, אך זה מגדיל את מספר האנשים שיכולים להיות מעורבים וכיצד ניתן לשאול אותם.
אם אתה משקיע מוסמך, אתה יכול להשקיע בנכסים בודדים. לרוב אלה יש מינימום העולה על 1,000 $ אך רבים זמינים אם אתה יכול להתחייב לפחות 5,000 $ לכל עסקה. אני חולק א רשימת פלטפורמות הנדל"ן הטובות ביותר במימון המונים.
אם אינך משקיע מוסמך, תוכל להשקיע ב- "eREIT" שבוחר נכסים בודדים להשקעה. הנה א רשימת פלטפורמות CRE הטובות ביותר למשקיעים שאינם מוסמכים, מתוכם האהובים עלי הם Fundrise ו- stREITwise (סקירה מלאה כאן). עוד על שני אלה למטה כשאני דן ב- REITs.
קרנות השקעה בנדל"ן (REITs)
זו כנראה הדרך המשעממת ביותר להשקיע בנדל"ן. 🙂
זה להשקיע בקרן REIT או REIT, כמו ה- Vanguard REIT (VGSLX). אתה משקיע בחברות שמשקיעות בנדל"ן. חברות ריט רבות משקיעות באחסון ציבורי או בנדל"ן מסחרי, כמו פארקי חברות, כך שההשקעה שלך מרוכזת מאוד ברמת נכסי נדל"ן ספציפית.
אתה יכול גם לפנות לכמה REITs פרטיים הזמינים בפלטפורמות כמו גיוס כספים ו stREITwise. הם מציעים קצת יותר מגוון במחלקת נכסי הנדל"ן.
לדוגמה, על stREITwise אתה יכול להשקיע בנדל"ן מסחרי עם מינימום של 5,000 $ בלבד. יש להם מבנה עמלות שקוף ומשלמים 8-9% דיבידנדים מאז הקמתם. ההיצע שלהם ממוקד מאוד ואתה יודע בדיוק למה אתה נכנס. זה זמין לכל המשקיעים.
הלוואות כסף קשות
הלוואה בכסף קשיח היא הלוואה שאתה נותן למשקיע נדל"ן עם חלק נכס כבטוחה. הוא בנוי כפתק, כלומר המשקיע הוא למעשה לווה ואינך "מושקע" בנכס כשלעצמו. אתה והלווה מסכימים לתנאי ההלוואה (ריבית, אורך שטר, תשלומים וכו ').
עשיתי את זה רק פעם אחת, עם מישהו שהכרתי ובטחתי בו, ועד כה זה הצליח. שיעורי הריבית הם בדרך כלל בין 11-12% (גבוה יותר אם הם מסוכנים יותר, נמוך יותר בטוח יותר) אבל אני לא האדם הטוב ביותר לשאול כשזה מגיע לבדיקת הצעות ומציאתן. אני רוצה לכלול אפשרות זו מכיוון שהיא זמינה.
זכור, אינך משקיע בנכס, אתה מלווה כסף למשקיע שישלם לך שיעור תשואה קבוע. עם זאת, מדובר בחשיפה מסוימת לנדל"ן.
ברגע שתקבל כמה מהעסקאות האלה מתחת לחגורה שלך, ייתכן שיהיה לך מספיק כדי להתחיל להתעסק עסקאות הפצת נדל"ן. זה המקום שבו אתה חלק מקבוצה שמשקיעה. יש דרישות הון גבוהות יותר, לא נמוכות כמו אתרי מימון המונים, אבל יש עסקאות אטרקטיביות יותר.