כאשר הופיעו לראשונה פלטפורמות הלוואות עמיתים לעמיתים כמו Prosper ו- Lending Club, אנשים השתגעו עליהם. זה היה נכס חדש להשקעה בו ואנשים ניתחו אותם כדי למצוא יתרון.
"השקעה" בהלוואות אישיות ללא ביטחון נשמעת מסוכנת אך מכיוון שהיא כה חדשה, אף אחד לא ידע בדיוק עד כמה היא מסוכנת. רק מאוחר יותר הרבות מההשקעות הללו יהיו זמינות רק משקיעים מוסמכים בשווי נקי גבוה.
לפלטפורמות האנליסטים והאקטוארים שלהם ניסו להקרין את שיעורי ברירת המחדל ולתמחר את ההלוואות בהתאם... אבל אף אחד לא באמת יודע.
מינימום ההשקעות הקטן, לרוב 5 $ או 10 $, פירושו שתוכלו לפזר את ההשקעה על פני הלוואות מרובות ולהפיץ את הסיכון שלכם. הלוואה של 100 דולר ללווה אחד היא תנודתית יותר מ -5 הלוואות ל -20 לווים.
הבעיה הייתה ששיעורי ברירת המחדל של הלוואות אלה היו רק ניחושים. הלוואות אישיות הן ידועות לשמצה. תחשוב על זה - אם הדברים הולכים דרומה, אתה הולך לשלם את שלך חשבון שירות, שטר בכרטיס אשראי, הלוואה לא מובטחת מהבנק שלך, או הלוואה לא מובטחת בפלטפורמת הלוואות עמיתים? התשובה די ברורה.
וכאשר הניחושים של שיעור ברירת המחדל אינם מדויקים, והדברים יוצאים מהפסים כפי שראינו בשנים 2007 ו -2008 (מיתון גדול), דברים רעים קורים. במקום 5% ברירת מחדל ראית 10%+ ברירות מחדל.
למרבה המזל, לא הורשיתי להשקיע בשטרות אלה כתושב מרילנד והתגעגעתי לכיף של עליית שיעורי ברירת המחדל. כיום, אני יכול להשקיע בהשקעות נדל"ן במימון המונים ותקוותי היא שעל ידי הבנת שיעורי ברירת מחדל אוכל להימנע מהפסדים פוטנציאליים אלה.
למרבה הצער, כשמדובר בהשקעות נדל"ן, הסיכון למחדל הוא (תרתי משמע) חלק מהמשוואה. אבל זה לא תמיד נושא השיחה הכי כיפי. זה הגיוני; אחרי הכל, מי רוצה לדבר קדרות ואבדון כשעושים כסף היא המטרה האמיתית?
הניסיון שלי עם נדל"ן במימון המונים
כדי לשים את המאמר הזה בהקשר ולעזור ליידע אותך כיצד חשבתי על סיכון ברירת מחדל (מה שאני רואה בסיכון המשמעותי ביותר בעסקאות אלה), רציתי לשתף בקצרה מה שלומי מְעוּרָב.
באשר לכתיבה זו, התחייבתי 15,000 $ לשתי עסקאות ב- RealtyShares (שמאז הפסיק לקחת משקיעים חדשים ולעשות עסקאות חדשות). עם RealtyShares אתה משקיע בנכסים בודדים, לא קרנות קונות את הנכס. אני לא יכול לדבר עם הפרטים של כל עסקה, זה בניגוד לתנאי השירות ובנוסף שזה לא רלוונטי במיוחד, אבל הראשונה הייתה עסקת הון משותפת עם החזקה של 5 שנים. השני עדיין פתוח, למרות שהתחייבתי לעסקה.
לעסקה הראשונה היו תשואות מזומנים רבעוניות בהתאם לתחזיות, כך שהייתי מרוצה מכך והעדכונים הרבעוניים היו בזמן ומקיף. זה כמעט 160,000 רגל רבוע. שטחי מסחר (קניון חשפנות הוא מה שהיינו קוראים לו לגדול בניו יורק) והם מספקים את כל פרטים שיכולתי לחשוב עליהם לרבות כולל דוחות כספיים מלאים, מאזן ותזרים מזומנים הצהרות. אני מרגיש מעודכן.
מה שאתה צריך לדעת על סיכון ברירת מחדל
ללא פרופילי סיכון מותאמים כראוי, אתה עלול בסופו של דבר להכיר את מושג ברירת המחדל מכפי שהיית רוצה. נצל את ההזדמנות כדי ללמוד עוד אודות הפניות והיתרונות של ברירת המחדל - וכיצד להימנע מכך.
ראשית, מהו שיעור ברירת המחדל? לפעמים נקרא "שיעור ברירת מחדל של קבוצה", זהו אחוז ההלוואות שהמלווים פוסלים כהפסדים לאחר מספר תשלומים שהוחמצו. לאחר שנמחקו הלוואות, הן בדרך כלל מועברות לסוכנות לצורך גבייה. במקרים מסוימים, עשויה לחול ריבית ברירת מחדל וזוהי ריבית גבוהה יותר המוטלת על לווה שהחמיץ סכום תשלומים ספציפי.
בעוד שחברות וכספים בודדים בדרך כלל לא מפרסמים את שיעורי ברירת המחדל שלהם, הפדרל ריזרב מדווח כי בשנת 2017 הייתה א שיעור עבריינות של 0.74 אחוזים להלוואות נדל"ן מסחריות מוזמנים בבנקים בארה"ב. במילים אחרות: אחת מכל 135 הלוואות CRE שעובדו על ידי בנקים בארה"ב היו בעלות תשלום אחד לפחות בשנה שעברה.
מדוע הלווים כברירת מחדל? יש המון סיבות. זה יכול להיות פשוט כמו בעיות כלכליות אישיות-כמו שאתה מעל הראש שלך או ממונף יותר מדי. עם נדל"ן מסחרי, ניתן לסמוך על רוב הלווים שיש להם את המשאבים לכסות מחסור במזומנים באירועים כאלה (כפי שמעיד שיעור העבירות של 0.74 אחוזים).
עם זאת, אתה לא רוצה להחזיק יותר מהחלק ההוגן שלך מ -0.74% העסקאות האלה. 🙂
כדי להימנע מכך, עליך לנהוג בשקידה יסודית בחסות הנדל"ן שתשלוט בגוף הלווה - ובתקציב הפרויקט - לפני שתחתום על הקו המנוקד.
כיצד אוכל להעריך את סיכון ברירת המחדל?
בזמן אין דרך בטוחה להגן על התיק שלך מפני השקעות בהלוואות שיסתיימו במחדל, ישנם מספר צעדים שמשקיעים נבונים נוקטים כדי להגן על עצמם. השלב הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקת נאותות יסודית.
כנקודת התחלה, להלן מספר נקודות חשובות שיש לקחת בחשבון:
- חָסוּת. האם אני מאמין בתוכנית עסקית זו וביכולתו של נותן החסות לבצע אותה במיומנות? האם נותן החסות ביצע בעבר אסטרטגיה זו עבור סוג נכס זה? או בשוק הזה? כמה שנות ניסיון יש לקבוצת החסות?
- נכס פיזי. מתי נבנה הנכס? מתי שופץ לאחרונה? מתי הוחלפו לאחרונה הגג, החניון, המעלית או המערכת המכנית? מה הסיכוי שהנכס יזדקק להוצאות הון לטווח קצר או ארוך?
- מינוף. המינוף יכול לנוע בין הלוואה של עד 50% לשווי מיוצב (LTV) עד 80% או יותר. במקרים מסוימים, זה עשוי אפילו להיות הגיוני לעבור מעל 80%. אבל באופן כללי, פרויקטים רב משפחתיים צריכים להיות על 80% או פחות עבור ההלוואה הבכירה, ונכסים מסחריים מיוצבים אחרים צריכים להיות על 70% או פחות. מינוף יתר יכול להוביל לעבריינות, מה שיכול להוביל לברירת מחדל, מה שעלול לגרום לעיקול.
- תנאי חוב. האם נותן החסות מוריד את הארנק על הפרויקט הזה? האם תנאי החוב משקפים את נקודות החוזק והחולשות המרכזיות של הפרויקט ולווה? והאם תקופת ההלוואה מתאימה? סיכון המיחזור עולה במידה ניכרת אם החוב מתבגר בשוק המתרכך ושווי הנכס ירד.
- דיירים. האם אתה מתכוון להחזיק את התיק אם הדיירים שלך יעברו דירה או לא ישלמו לשלם שכר דירה בגלל כוחות תחרותיים או מגמות בלתי צפויות אחרות?
- שיעור מכסה. עד כמה השוק הנוכחי תחרותי? האם שיעורי המכסה (ערכי הנכס ביחס להכנסה התפעולית) רואים לחץ כלפי מעלה, כלומר, נראה כי ערכי הנכס יורדים? האם הריבית עולה? עד כמה מבוססת הנחת שיעור מכסת היציאה, כלומר מטרת מחיר המכירה? האם הנחת מחיר יציאה זו הגיונית?
- שוק ומיקום. האם מחזור השוק נוח לנכס שלך? יתר על כן, האם הוא ממוקם בשוק משנה עם מגמות השכרה חיוביות, תפוסה, אוכלוסייה, דמוגרפיה וצמיחה תעסוקתית?
- בְּנִיָה. האם לבנייה, בין אם מדובר בפיתוח חדש או בשיפור ערך מוסף לנכס קיים, יש פוטנציאל לגרום לחריפות או עיכובים בעלויות? אם כן, כיצד ניתן להפחית את הסיכון הזה?
- הַחכָּרָה. האם נותן החסות הקצה מספיק שיווק, שיפור דיירים ו/או עמלות עמלות חכירה כדי להשכיר את הנכס?
הרשימה מיועדת כמבוא, מילון מונחים של מה לחפש, אך אינה מקיפה. כל אחד מהנושאים הללו יזכה לפרסום משלו!
פרופילי סיכון לפי סוג השקעה
בהתחשב במה שאנו יודעים על ברירות מחדל ושיעורי ברירת מחדל, איזה סוג של סיכונים מבניים נושאת ההשקעה שלך?
כיום ישנן שלוש דרכים עיקריות להשקעה בנדל"ן:
- מימון המונים - איפה אתה קונה חלק קטן של עסקה כמו דרך RealtyShares ואחרים מימון המונים לאתרי נדל"ן.
- השקעה בקרן -היכן שאתה משקיע ב- REITs (תעודות סל או קרנות נאמנות) או באמצעות חברות קטנות יותר דומות ל- REIT (רבות מהן אתרי מימון המונים שאינם מוסמכים בנויים כך)
- בעלות על נכס ישיר - היכן שאתה קונה נכס ישירות או באמצעות סינדיקציות
מימון המונים פרטיים בפרויקטים של נדל"ן מאפשר למשקיעים בודדים להכניס כסף לישות משפטית (LLC) המשקיעה בפרויקט נדל"ן או מלווה כסף לפרויקט זה. באופן כללי, אתרי מימון המונים מציעים עמלות נמוכות יותר מרוב ה- REIT. כמו כן, כי אלה הם פרטיים השקעות, ביצועי ההשקעה יחסית פחות מתואמים לשוק S&P 500 ולשוק נזיל אחר אינדיקטורים. ככזה, זו יכולה להיות דרך אטרקטיבית לגוון את תיק ההשקעות שלך, הן לפי שוק גיאוגרפי, נכס וסוג השקעה.
העובדה שיש רק נכס אחד המצורף להשקעה נתונה פירושה שאין הרבה מה להישען לו אם הפרויקט לא יבצע ביצועים טובים. עם זאת, ברירות מחדל מהוות כאן פרופיל סיכון נמוך יותר מכיוון שהנכס מבטיח את ההלוואה, ובכך משמש ביטוח. בנוסף, מכרזי עיקול הם אופציה אם בעל החסות או בעל הנכס יחדל.
נאמנויות השקעה בנדל"ן (REIT) הם תיקים מנוהלים מקצועית של נכסים מגוונים; רוב הקרנות משקיעות בנכסים מסחריים, תאגידיים או השכרתיים. למרות שקל יחסית לסחור ולצאת ממנה, REITs הנסחרים בציבורי יכולים להיות כרוכים בסיכון מוגבר לתנודתיות לטווח קצר מכיוון שהביצועים שלהם מתואמים יחסית לשוק המניות. אם אתה עוזב במהלך מיתון (כפי שרבים יתפתו לעשות), התשואה שלך עלולה להיפגע.
השקעות קרנות מציעות פרופיל סיכון שונה מהשקעה ישירה. מכיוון שקרן היא סל של נכסים ופרויקטים, היא לרוב חורקת באופן הדוק יותר לשיעורי ברירת מחדל וביצועים כלליים בשוק. אבל הוא מציע פחות שליטה והתאמה אישית, מכיוון שהמשקיעים אינם מסוגלים לבחור באילו פרויקטים בודדים הם רוצים להשקיע. עם זאת, סוגי השקעות אלה מציעים גם נזילות, כלומר אתה יכול לסחור במניות שלך לאחר שתקנה.
בעלות על נכס ישיר הוא כאשר אתה הבעלים של נכסים בודדים על הסף, אתה עצמך. אם אתה מעוניין בסוג השקעה זה, אתה יכול לצפות להקדיש זמן רב להשקעות הנדל"ן שלך ולהיות מאוד מעשי ומעורב בכל פרט בנכסים אלה. אתה בשליטה מלאה ויכול להיות שמרן או מסוכן כרצונך.
אחריות כזו יכולה להיות מושכת, אך חשוב להיות מציאותיים לגבי העובדה שכאשר מדובר בבעלות על נכסים באופן מוחלט, הסיכון העיקרי הוא אתה. קראת נכון את השוק? בנית תוכנית עסקית ניתנת להשגה? האם תצליחו לראות זאת?
הטרחה של ניהול נכסים שוטף היא סיבה גדולה לכך שמשקיעים רבים מעדיפים למנף את הזמן והמומחיות של אחרים. משקיעי נדל"ן מקצועיים בשווקים שאוצרו מקדישים לעיתים קרובות את כל הקריירה שלהם ללמידה של כל נתוני שוק נתון. השקעה פסיבית בנדל"ן נותנת לך את ההזדמנות להפיק תועלת מהמומחיות המקצועית הזו - כל זאת תוך התנהלות בלתי פוסקת בחיי היומיום שלך.
כיצד לטפל בברירות מחדל לפי סוג השקעה
מה קורה כשיש ברירות מחדל בסוגי נכסים שונים?
עם נדל"ן במימון המונים אתה משקיע בשטר או עסקת הון מול נותן החסות. אם הדברים אכן מתנהלים לפי התוכנית, אתה מסתמך על הפלטפורמה שתעשה את הדברים כמו שצריך (או כמו שצריך אפשרי) ולכן חלק משקיפותך הראויה צריכה להיות באופן שבו החברה מתכננת להתמודד עם אלה בלתי נמנעים מצבים.
באמצעות REITs הקרן תנהל את ברירות המחדל השונות ותחפש לתת לך תשואה מעורבת העונה על צרכיך. הם עשויים להבטיח 10% (כדוגמה), אך זה עשוי לכלול עסקאות שבהן הם מקבלים 15% כדי לסייע בהתמודדות עם עסקאות שעלולות להיות ברירות מחדל (או להיכנס לפיגורים בתשלומים וכו '). מבחינתך, זהו חלק בלתי נראה מההשקעה ומתבטא רק בתשואות הקרן עצמה.
עם בעלות על נכסים ישירים, אתה "נותן החסות" (כדי להשתמש במונחים של מימון המונים), כך שכאשר אתה כברירת מחדל, זה באמת תלוי בך ולכן זה ממש לא בגדר הפוסט הזה. 🙂
בסופו של דבר, בין אם אתה סובלני סיכון, שונא סיכונים או איפשהו לאורך הספקטרום, גיוון התיק שלך הוא בעל פוטנציאל להגדיל את התשואות שלך ונדל"ן היא דרך עוצמתית לעשות זאת.
עם פלטפורמות חדשות אלה למימון המונים, עדיין חשוב להבין שסיכון ברירת מחדל מהווה דאגה רצינית. אל תתפתו להבטחות להחזר דו ספרתי כי לא כל עסקה תסתדר. דע כיצד יטופלו ברירות מחדל מכיוון שהן יתרחשו ואתה רוצה לדעת בכל פלטפורמה שבה אתה משקיע תהיה גב שלך ולא תסתיר מפני הבלתי נמנע הנדיר הזה.