למעשה, בדרכים רבות יותר מכפי שאתה יכול להבין, השקעות נדל"ן משקפות השקעה במניות ובאג"ח. עבור שניהם, המטרות שלך הן הכנסה לטווח קצר ורווחי הון לטווח ארוך יותר.
נכס להשכרה המתוחזק כראוי ומנוהל כהלכה יכול לספק שלושה דברים שכל המשקיעים מחפשים:
- הַכנָסָה
- הערכת הון
- יתרונות מס.
כאשר אתה להשקיע בנכס להשכרה, ההכנסה שלך לטווח קצר מגיעה משכר דירה, במקום מדיבידנדים רבעוניים או תשלומי ריבית. ורווחי ההון שלך מגיעים ממחיר הנכס שבבעלותך עולה, ולא מצמיחת מחיר המניה.
זה לא אומר שאין הבדלים גדולים. ואנחנו לא אומרים שהתיק שלך צריך לכלול רק נכסי בורסה או רק נדל"ן. מחקרים מראים כי תיקים מגוונים טובים בהרבה עם הזמן. השקעה בבורסה היא לרוב פסיבית הרבה יותר. זה עשוי להיות גם פחות זמן ועתיר מחקר מאשר השקעות נדל"ן.
עם זאת, גיליתי כי נקיטת גישת השקעות פעילה יותר גורפת פרסים גבוהים יותר. בשבילי, זה יותר מספק להחזיק בנכסים מוחשיים מאשר במניות מניות שמופיעות כמספרים בדוח חודשי.
בחירת נכס להשכרה
אנשים רבים "נופלים" בבעלותם על נכס להשכרה. הם עשויים לרכוש נכס כשהם רווקים, ואז להתחתן, לעבור לגור יחד, במקום למכור את הבית הנוסף, להחליט להשכיר אותו. או שהם יורשים בית מהוריהם ומשכירים אותו במקום למכור אותו מיד.
לרוב אלה אינם מצבים אידיאליים של נכסי השכרה מכמה סיבות. הסיבה העיקרית היא שהמספרים לא עובדים. הסיבה לכך היא שתכנון תמיד טוב יותר מאשר ליפול כמעט בכל סיטואציה של החיים.
אם לא היית קונה את הנכס כהשקעה למטרות ספציפיות של הכנסה משכירות ו/או הערכת הון, סביר להניח שלא תתברר כהשקעה נדל"נית מצוינת.
נניח שאתה לא באחד הסיטואציות האלה. במקום זאת, תרצה לקנות ולשכור נכס כהשקעה.
התשואה טובה יותר מהמיקום
מה הופך נכס להשכרה טוב להשכרה? אולי שמעתם שהשקעה בנדל"ן עוסקת ב"מיקום, מיקום, מיקום ". וזה בהחלט נכון לגבי השקעות נדל"ן להשכרה. אתה רוצה השכרה שמתאימה למאגר גדול של דיירים אמינים שיכולים לעמוד בדמי השכירות ומחפשים דיור.
חשוב כמו המיקום, קל לאבד כסף על נכס במיקום נהדר כמו להפסיד כסף על נכס בשפלה של העיר. המיקום לבדו הוא רק חלק אחד מההצלחה.
העיקר שהמספרים עובדים. אתה רוצה לוודא שהנכס שלך חיובי תזרים מזומנים. עליך לחשב במדויק הכנסות והוצאות משכר דירה. זה נקרא "תשואת השכירות נטו" שלך.
מהי תשואה להשכרה נטו?
הפשוטה ביותר, תשואת השכירות נטו היא גרסת הנדל"ן של ה- ROI (החזר השקעה) שהיית מחפש להשיג על כל השקעה. הוא מחושב כדלקמן:
תשואה משכירות נטו = (הכנסה משכירות נטו ÷ סך עלות הנכס) x 100
עליך לחשב, או אומדן מדויק מאוד, את עלות הנכס הכוללת והכנסת השכירות נטו שלך כדי להגיע לתשואה משכירות נטו שלך. אז מה נכנס למספרים האלה?
להלן הפרטים של אחד הנכסים שלי שהושכרו במשך כמעט שנה:
| Cedar Barn Way פרטי נכס | |
|---|---|
| מחיר הרכישה | $115,000 |
| עלויות סגירה | $2,837 |
| עלויות גמילה | $21,432 |
| מחיר כולל של נכס | $139,269 |
| שכר דירה שנתי | $20,700 |
| מקום מתוקצב | $1,725 |
| הוצאות מתוקצבות | $862 |
| מסים וביטוח שנתי | $1,625 |
| הכנסה משכירות נטו | $16,488 |
| השכרת נטו | 11.8% |
עלויות הנכס הכוללות שלך צריכות לכלול את כל הוצאות הכיס כדי להכין את נכסי ההובלה לדיירים. זה יהיה מחיר הרכישה, עלויות הסגירה, עלויות המימון אם תיקח הלוואה, עלות רישוי ושכר דירה ועלויות פרסום. יש לספור את כל העלויות.
באופן דומה, עליך לדעת את הכנסות השכירות השנתיות ואת כל העלויות שלך כדי להגיע להבדל. זוהי ההכנסה שלך משכירות נטו.
עלויות אופייניות נובעות מתחזוקה, דמי ניהול נכסים, מיסים, ביטוח, הוצאות פנוי (תקצוב במשך חודשים כאשר לא ניתן לשכור את הנכס) ושירותים חודשיים (אם החוזה שלך אינו מציין כי הדיירים משלמים הָהֵן). הקפד לסך את הכנסות השכירות בניכוי כל ההוצאות של שמירה על הנכס שלך והפקת ההכנסה הזו.
הימנע מטעויות רוקי
להיות מופתע מעלויות לא מתוקצבות זו טעות מתחילה. במקרה של נכס זה, תוכלו להבחין שתקציבתי עבור מקום פנוי ואחזקה. אבל לא הוצאתי אף אחת מהעלויות הללו בשנה הראשונה כי 1) הדיירים נבדקו בזהירות ונחתמו שכירות לשנה ו 2) מכשירי חשמל חדשים עם אחריות הוצבו בנכס במסגרת השיקום תהליך.
אז תשואת השכירות נטו שלי לנכס זה הייתה 11.8%. (הכנסה שנתית משכר דירה של $ 16,488 ÷ עלות הנכס הכוללת של $ 139,269.)
מה שנחמד לדעת את תשואת השכירות נטו שלך הוא שזה מאפשר לך לשקול נכסים זה מול זה. לאחר מכן תוכל למצוא את העסקה הטובה יותר לפני הקנייה. זה אפילו מאפשר לך להשוות את תשואות הנדל"ן המשוערות שלך מול התשואה הצפויה של אפשרויות השקעה אחרות כמו מניות ואיגרות חוב.
מה לגבי הערכה?
במשך שנים, רבים חשבו שהנכסים רק עולים בערך. קריסת הדיור של 2008–2010 הביאה מנה של מציאות לחשיבה הזו. אבל אפילו בבועה זו, היו נכסי מגורים ברחבי המדינה שהחזיקו בערכם ואף העריכו.
נכסים שנבחרו בזהירות מחזיקים בערך אמיתי שאינו נעלם.
הסיכוי לשבירת הון הוא חלק גדול מתהליך בחירת הנכסים שלי, אבל אני לא סומך עליו שיגרום למספרים שלי לעבוד. השווקים הפכפכים והמחירים עולים ויורדים. ואם אתה חושב על זה, מחיר השוק של נכס למגורים משנה רק כאשר אתה רוצה למכור אותו.
כמובן, אני צופה בערכי השוק המשתנים כמו בכל השקעה אחרת, כך שאדע אם יותר הגיוני להמשיך לשכור או למכור לרווחים. הנכס Cedar Barn Way נקנה מתחת לשווי השוק כי זה היה עיקול וצריך עבודה.
עד כה זה נראה כמו השקעה טובה. כיום, נכסים דומים באזור נמכרים בסביבות 185 אלף דולר. אם הייתי מחליט למכור ויכול לקבל את מחיר המכירה הזה וניכה 8% בעלויות המכירה, הרווח שלי יהיה כ -30,000 $. העסקה לא הכי טובה שלי עד כה, אבל תשואה לא רעה על השקעה של 140 אלף דולר.
יתרונות מס השכרה
לנדל"ן להשכרה יש גם כמה יתרונות מס שחסרות אפשרויות השקעה אחרות. בדקנו שניים משלושת הדברים שכל משקיע מצפה להשיג: הכנסה והערכת הון. השלישי הוא יתרונות המס. להשקעה בנדל"ן יש יתרון מס ייחודי. אתה בעצם יכול לקבל הפרת מס על הידרדרות הבית שלך לאורך זמן. יש בזה עוד משהו שאפשר לקרוא עליו פה.
רכישת נכס להשכרה היא רק ההתחלה
אם נכס להשכרה הגיוני עבורך, זוהי רק ההתחלה! הנדל"ן לא פשוט ותצטרכו לעשות הרבה מחקר לפני שתתחייבו. בנוסף יש את מחיר האחזקה, ארנונה והטרחה להתמודד עם דיירים. בסופו של דבר, זה יכול להיות תהליך מתגמל מאוד ותוספת נהדרת לתיק ההשקעות שלך.
אם אתה מחפש דרך קלה להתחיל בהשקעה בנכס להשכרה, בדוק גג. פלטפורמת השקעה זו מאפשרת לך לרכוש נכסים פשוטים שנבדקו מראש אשר מטופלים על ידי מנהלי נכסים מוסמכים.