כמה תשלום דירה אתה באמת יכול להרשות לעצמך?

בכנס יזמות שנערך לאחרונה שהוזמנתי לשבת בו בפאנל אורחים, נשאל הפאנל שלנו שאלה ממש טובה מצד סטודנטית צעירה בנוגע לתשלומי משכנתא. אופי השאלה היה זה: הוריי תמיד ייעצו לי לגבי כמה תשלום בית אני יכול להרשות לעצמי בהתבסס על אחוז מהמשכורת שלי. אבל אני יודע שהחוקים השתנו מאז תקופת הוריי ועוד יותר מאז המשבר הכלכלי של 2008. מהו האחוז המשוער המומלץ לתשלום משכנתא מול אחד. ההכנסה הגולמית שלהם? וואו! איזו שאלה מצוינת. המחשבה הראשונית שלי כששמעתי את השאלה הזו לראשונה הייתה "כמה יותר טוב לנו כלכלית אם יותר אנשים ישאלו שאלות כאלה?" התשובה היא: הרבה, הרבה יותר טוב.

תשובה לספר לימוד

מכיוון שלא יכולתי לזכור את היחסים המדויקים, המקום הראשון שידעתי לבדוק הוא חומרי הלימוד שלי ב- CFP®. עדיין על מדף הספרים שלי למצבים כאלה, פניתי לפרק בנושא "תזרים מזומנים וניהול חובות" כדי למצוא את התשובה שלי. במדריך המחקר שלי הוא מתייחס ליחס ניהול החובות הנפוץ ביותר כ- "יחס החוב של הצרכן“. זהו היחס בין תשלומי החוב הצרכני החודשיים להכנסה החודשית נטו (או לאחר מס). במקרה זה, חוב צרכני מתייחס לכל דבר אחר מלבד תשלום הבית שלך.

כלל אצבע כללי בעולם התכנון הפיננסי הוא שיחס זה לא יעלה על 20%.

בנוסף ליחס החוב לצרכן, ניתן להשתמש ביחס נוסף לקביעת מידת יציבותו הפיננסית של משק הבית. יחס זה כולל את כל החוב שלך, כולל חוב הדיור שלך, כאחוז מהחוב הכולל שלך. להלן האחוזים שאסור לחרוג מהיחסים האלה:

• 28% מההכנסה החודשית ברוטו עבור עלויות דיור, כגון שכירות או תשלום משכנתא חודשית של אדם, כולל תשלומי קרן וריבית על המשכנתא, ארנונה ודמי ביטוח בעל הבית (PITI)
• 36% מההכנסה ברוטו לסך החוב, כולל עלויות וחוב צרכני.

כזכור, אסור לך עולה על האחוזים האלה.

דוגמא ליחס חובות צרכנים (זוהי שאלת בדיקה לדוגמא מבחינת ה- CFP®):

ג'ון מרוויח 80,000 דולר בשנה כמהנדס. כרגע הוא חוסך 10% בתוכנית 401k של החברה שלו. הוא גר בבית צנוע שבו הוא החודשי שלו תשלום משכנתא הוא 1,500 $ וזה כולל מסים וביטוח. בהתבסס על זה, מהו יחס ההכנסה של ג'ון המוקדש לעלויות הדיור? זכור, היחס כולל "הכנסה ברוטו" כך שהעובדה שהוא דוחה 8,000 דולר ל -401 אלף שקל שלו אינה רלוונטית. במקרה שלו, יחס עלות הדיור הוא 22.5% (1,500 דולר חלקי 6,666 דולר- ההכנסה החודשית שלו). אוקיי, עכשיו, כשהיה לנו מושג מכובד מה המתכננים הפיננסיים חושבים שהוא אחוז מתאים משלך משכנתא להכנסה ברוטו שלך, חשבתי שיהיה מסודר לקבל חוות דעת מאדם אחר נקודת מבט.

נקודת מבט של בנקאי

יצרתי קשר עם הבנקאי שלי, אשר עזר לנו להתכונן לשלבי המימון הדרושים לנו לבניית הבית הראשון שלנו. ג'ון שטרוטר, עם הבנק הלאומי העממי נמצא בענף המשכנתאות כבר למעלה מ -25 שנה, כך שידעתי שהוא יכול לשפוך אור על התפתחות הענף לאורך השנים. לפני שהוא מתחיל הנה כמה מהמונחים הנפוצים יותר והגדרותיהם בתעשייה:

יחס MOTI ויחס DTI זהים ולרוב מכנים אותם "יחס גב-קצה". הם ניתנים להחלפה זה תלוי רק עם מי אתה מדבר באיזה לשון הם משתמשים. מי שאתה מדבר איתו ישתמש ב- PITI וב- MOTI יחד, או ב- PTI ו- DTI יחד, או בחזית הצד האחורי יחד כשהם דנים ביחסים אלה, לעתים רחוקות מאוד לא ישתמשו בהם באחד משלושת אלה קבוצות. צלול כמו בוץ? טוב 🙂 לדיון שלנו, אשתמש ב- PTI (תשלום להכנסה) וב- DTI (Debt to Income).

אבולוציה של יחסי משכנתא

אני בטוח שהיחסים התפתחו החל במספרים נמוכים בהרבה, אך כנקודת התייחסות אני עוסק בתחום המשכנתאות מאז 1985 וכאן יתחיל הדיון שלי. כאשר חיתמנו על הלוואות משכנתא לפני 25 שנה, היחסים בהם השתמשנו היו 25% PTI (תשלום להכנסה) ו- 35% DTI (חוב להכנסה). הלוואות נחתמו באופן ידני על ידי קצין ההלוואה ובדרך כלל אושרו על ידי שילוב של שני נושאי מלוות או ועדת הלוואות. רק לעתים רחוקות הורשו יחסים לחרוג מזה, אך קיימות מערכות לביצוע חריגים. אי שם בסוף שנות ה -80/תחילת שנות ה -90 היחסים התרחבו ל -28% PTI ו -36% DTI להלוואות קונבנציונאליות והלוואות ממשלתיות (FHA, VA, USDA-RD) היו 29% PTI ו -41% DTI (הלוואות ממשלתיות משתמשות ב- PITI-MOTI lingo). באופן רשמי, לגבי הלוואות בחיתום ידני, שתי מערכות יחסים אלה (28/36 ו- 29/41) עדיין קיימות.

פיצוץ שנות התשעים

הפיצוץ החל בתחילת שנות ה -90 כאשר ציוני ה- FICO הפכו נפוצים בענף ושלוש לשכות אשראי לאומיות גדולות (לעתים קרובות נקרא מאגרים) התפתח, לפני כן, בנק יבקש דו"ח אשראי למשכנתא למגורים (RMCR) משירות אשראי מקומי אחד. סוֹכְנוּת. סוכנות שירות אשראי מקומית תהיה בדרך כלל קשורה לאחד המאגרים הלאומיים. כדוגמה, במשך שנים רבות הייתה לנו סוכנות מקומית הממוקמת בהר ורנון שקשורה לסניף סנט לואיס של TransUnion. מרבית המלווים בדרום אילינוי השתמשו בשירות זה, כך שכמעט כל באזורנו השתמשו בדוחות טרנס איגוד. ככל שגיל המחשבים התרחב ותחילת ציוני ה- FICO, כל סוכנויות שירותי האשראי האזוריות הקטנות נסגרו בגלל הבנקים יכולים לקבל מידע אשראי באמצעות הורדת מחשב מאחד המאגרים הגדולים (TransUnion, Equifax ו- ניסיון). באופן קצר מאוד, המאגרים החלו להציע דו"ח "מיזוג", מה שאומר שהם חיברו את הדוח שלהם מחשב ומיזג את פרטי הלקוח ודיווחו על כך בדוח אחד תמציתי, ולא בשלושה שונים דיווחים. אז באמצע שנות ה -90 החל החיתום בשוק המשני לדרוש דו"ח "מיזוג" כדי לקבל תמונה מלאה של היסטוריית האשראי של הלווה.

אל תשכח את פרדי ופני

כל זה מוביל לאמצע שנות ה -90 המאוחרות כאשר פרדי מק ופאני מיי פיתחו מודלים ממוחשבים לחיתום בשם "מערכות חיתום אוטומטיות" או AUS. פרדי מק כינה שם "הלוואות פרוספקטור" (LP) ופני מיי כינה שיש Desktop Underwriter (DU). מערכות אלו הצליחו להבקיע לקוחות בהתבסס על דירוג האשראי, היסטוריית האשראי, כמות האשראי מצטיינים, מגבלות כרטיס האשראי מול יתרות כרטיס האשראי, יחס הלוואה לערך, יחס PTI ויחס DTI. עד היום, מודלי הניקוד המדויקים הן לציוני האשראי והן ל- AUS הם סודות קנייניים, וכמלווים, אנחנו יכולים רק לנחש מה הם הגורמים הגדולים הנכנסים למודלים אלה. נאמר לנו שהמודלים מכילים גורמים מרובים, אך אלה שציינתי הם הברורים מאליהם. עם דגמי AUS אלה, לווה קיבל ציון כ- קבלt או a זְהִירוּת. קבל משמעות שאם כל המידע אומת הלקוח אושר למכירה לפאני ופרדי. זהירות דרשה הלוואה בחיתום ידני תוך שימוש בסטנדרטים הישנים של חיתום עם יחסי 28/36. עם הופעת AUS, פאני ופרדי אפשרו לדגמים שלהם להרחיב את היחסים ל -33% PTI ו -40% DTI. לא לקח אלא שנים אחדות עד שפאני/פרדי כוונו את המודלים שלהם על סמך גישה למידע סטטיסטי הם ולשכות האשראי השיגו את הסבירות של ברירת מחדל על ידי שילוב של נתוני דירוג אשראי עם AUS מֵידָע. אז מהר מאוד הצלחנו לחתום על לווים, באמצעות AUS, עם 33/45 יחסים, ואז 35/49 יחסים.

היזהרו: הנה בא תת פריים

בתחילת שנת 2000, המלווים הלא תואמים או מה שאנו מכנים "תת פריים" התפוצצו. באמצעות דגמי AUS היברידיים משלהם (המכונים Desktop Originator, "DO") ראינו שהתעשייה מתחילה להתעלם מיחס ה- PTI ויחס ה- DTI מתרחב ל -55%.

מלווים תת-פריים יאשרו לווים עם יחסי DTI עד 60-70%.

לא עבר הרבה זמן, אני חושב שבשנת 2003 פאני ופרדי היו כל כך בטוחים בדגמי ה- AUS שלהם שהם החלו בתהליך של "ויתור על יחס". אם מודל ה- AUS שלהם קיבל את הלקוח כ'קבל ', תוכל להתעלם מיחסי PTI ו- DTI. טענתם היא כי LP & DU לקחו בחשבון את יחסי הלקוחות יחד עם הגורמים האחרים בקביעת הסיכוי לפירעון. אז היו לך לקוחות עם אשראי גבוה והון עצמי גדול שבאופן תיאורטי אפשר היה לאשר עם 100% DTI. כך נפתחת הדלת לכל הלוואות "ללא הכנסה - ללא נכס" והלוואות "הכנסה מוצהרת".

הנה באה הבועה

בשנת 2007 בועת הדיור החלה לדלוף ולמרות שעדיין פעלנו על ויתור על יחס, אפשר היה לראות את דגמי ה- AUS מתחילים להידוק על יחס ה- DTI ולעתים רחוקות הם יקבלו הסכמה מעל 55%. בשנת 2008 כולנו יודעים כי בועת הדיור התפוצצה, השוק הלך וגדל, וככל שהשוק הלך והחמיר מדי חודש, פאני ופרדי התאימו את דגמי ה- AUS שלהם כמעט מדי חודש. בסדר קצר מאוד ראינו את יחס ה- DTI מופחת ל -49% ואז 45%.

יחסי חוב לימינו

כיום, למעשה יש לנו יחסים רבים ושונים לחיות לפיהם. הסטנדרט לחיתום ידני הוא 28% PTI ו- 36% DTI על הלוואות קונבנציונאליות ו -29% / 41% בהלוואות ממשלה.

הערת העורך: נראה לי מצחיק שהיחסים חזרו ליחסים המקוריים שנמצאו במדריכי לימוד ה- CFP® שלי.

עבור חיתום AUS, PTI עדיין מוותרת אם נקבל אישור בפרופיל AUS שלנו. עבור לווים עם ציוני אשראי גבוהים והון עצמי של 20% ומעלה, ה- DTI המותר יכול להיות עד 49%. למחזורי איחוד או למימון מחדש, ה- DTI המרבי המותר הוא 45%. עבור לווים עם פחות מ -20%הון עצמי, הדורש PMI, המקסימום המותר הוא 42%, אך במקרים בהם דירוג האשראי הוא מעל 740, חברת PMI עשויה לתת פטור ולאפשר עד 45%. זה נותן לך את ההיסטוריה שלי בת 25 שנים בענף המשכנתאות. אם אתה מבין את כל זה, אז יש כמה חברות משכנתאות שירצו להעסיק אותך. ראיתי שינויים נוספים בשנתיים האחרונות מאשר ראיתי בעשור שלפני 2008. כשהמחשבים עדיין אוספים את הנתונים הסטטיסטיים על ההסתברות של הלווים לברירת מחדל, נמשיך לראות את התעשייה מתפתחת. ++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + אני רוצה להודות לג'ון ששיתף את ניסיונו בענף המשכנתאות במשך 2 וחצי העשורים האחרונים. אני חושב שהמסלול הגדול ביותר מזה הוא פשוט: לחיות באמצעים שלך. זה שמותר לך ללוות יותר, לא אומר שצריך. כאן השכל הישר צריך להיכנס לתמונה. סמכו על הבטן שלכם לפני שאתם לוקחים על עצמכם תשלום משכנתא שעלול למחוק אתכם.