Come acquistare una seconda casa che si ripaga da sola

Dati recenti dal Ufficio del censimento degli Stati Uniti mostra che le vendite di case sono aumentate di oltre il 17% a giugno 2020 rispetto al mese precedente e di oltre il 13% rispetto all'anno precedente. Coloro che hanno i mezzi per acquistare una seconda casa sono saggi ad assumere debiti ipotecari (o riorganizzare il loro debito attuale) nell'ambiente odierno a basso interesse.

Insieme a bassi tassi ipotecari a 30 anni, possedere un immobile in affitto che si "ripaga da solo" attraverso il reddito mensile da locazione è particolarmente redditizio con una rata del mutuo significativamente più bassa. Se sei curioso di acquistare una seconda casa e affittarla, continua a leggere per scoprire i problemi principali di cui dovresti essere a conoscenza, i costi nascosti per diventare un proprietario di casa e altro ancora.

Fattori importanti quando si acquista un noleggio a breve termine

I problemi legati all'acquisto di una casa in affitto variano notevolmente a seconda di dove si prevede di acquistare. Dopotutto, l'acquisto di una baita in una zona con turismo e attrazioni stagionali potrebbe richiedere considerazioni diverse rispetto all'acquisto di una casa in una grande area metropolitana dove i turisti visitano tutti lungo l'anno.

Ma ci sono alcuni fattori che ogni potenziale proprietario dovrebbe considerare indipendentemente dalla posizione. Ecco alcune delle considerazioni più importanti:

• Posizione. I consumatori affittano case per le vacanze quasi ovunque, ma vorrai assicurarti di cercare case in una zona in cui gli affitti a breve termine sono popolari e redditizi. Puoi fare qualche ricerca di base su AirDNA.co, un servizio di analisi e dati sugli affitti a breve termine o controlla i noleggi concorrenti nell'area che stai considerando.
• Commissioni di gestione della proprietà. Se prevedi di utilizzare una società di gestione immobiliare per gestire il tuo affitto a breve termine invece di gestirlo da solo, dovresti scoprire quanto pagano gli altri proprietari per la gestione. Inoltre, confronta le tariffe di inserzione per la tua seconda casa con una piattaforma come Airbnb o VRBO.
• Le tasse. Le tasse di proprietà possono essere più elevate sulle seconde case poiché non si ha diritto a un'esenzione per la fattoria. Ciò significa costi fissi più elevati ogni mese, il che potrebbe rendere più difficile coprire il mutuo con il reddito da locazione.
• Concorrenza. Controlla se un'area di noleggio che stai considerando è piena di noleggi concorrenti che non sono mai pieni. Puoi trovare queste informazioni su VRBO o Airbnb guardando i vari affitti e controllando i loro calendari di prenotazione.
• Potenziali canoni di locazione. Controlla i siti di noleggio per vedere quanto potresti essere in grado di addebitare per la tua seconda casa su base notturna, settimanale o mensile.

5 passaggi per affittare la tua seconda casa

Prima di acquistare una seconda casa, prenditi del tempo per eseguire diversi scenari utilizzando numeri realistici basati sul mercato degli affitti a cui ti rivolgi. Da lì, i seguenti passaggi possono guidarti nella preparazione della tua proprietà per il mercato degli affitti a breve termine.

1. Ricerca il mercato

Innanzitutto, ti consigliamo di avere una comprensione generale del mercato degli affitti in cui stai entrando. Quanto costa l'affitto medio a breve termine per ogni notte o ogni settimana? Qual è il tasso medio di sfitto per gli affitti su base annua?

Cerca il tuo mercato locale degli affitti, il prezzo medio degli affitti nella tua zona, le varie funzionalità offerte dai noleggi concorrenti e altro ancora.

Oggetto d'azione: Scava in queste cifre usando AirDNA.co. Basta inserire un codice postale o una città e scoprirai la tariffa media per notte, il tasso di occupazione, le entrate e altro ancora. Sebbene alcune delle funzionalità del sito richiedano un abbonamento mensile, puoi trovare gratuitamente le informazioni di base sul tuo mercato degli affitti.

2. Conosci i tuoi numeri

Devi conoscere una serie di numeri reali prima di affittare la tua seconda casa, inclusi i seguenti:

• Tariffa media per notte
• Tasso di occupazione medio
• Costi fissi, come la rata del mutuo, le tasse e l'assicurazione per il noleggio
• Spese di gestione della proprietà e spese di pulizia tra inquilini
• Costi fissi aggiuntivi per cose come il ritiro della spazzatura, l'accesso a Internet e la televisione via cavo
• Costi per la commercializzazione del tuo spazio su una piattaforma come VRBO o Airbnb, che potrebbe essere una tariffa fissa o il 3% del canone di locazione a seconda della piattaforma

Utilizzerai questi numeri per calcolare il costo operativo mensile medio per la tua seconda casa e il reddito potenziale che potresti essere in grado di generare. Senza prima eseguire questi numeri, ti ritrovi in ​​una situazione in cui il tuo noleggio a breve termine non lo fa si ripaga da solo e dove devi integrare le spese operative ogni mese.

Oggetto d'azione: Raccogli tutti i costi coinvolti nella gestione del tuo specifico noleggio a breve termine, quindi calcola tutto con cifre mensili e annuali che puoi pianificare.

3. Acquista l'assicurazione giusta

Se hai intenzione di utilizzare la tua seconda casa come affitto a breve termine, dovrai acquistare un'assicurazione per l'affitto delle vacanze. Questo tipo di assicurazione per i proprietari di abitazione è diverso dal tipo che compreresti per la tua residenza principale. È persino unico rispetto alla copertura assicurativa del proprietario poiché è necessario disporre di un'assicurazione per la tua seconda casa e il suo contenuto.

Alcune polizze per case vacanza ti consentono di pagare in base all'uso e offrono i vantaggi dell'assicurazione per i proprietari di abitazione (come copertura della proprietà, responsabilità e altro) più una protezione speciale quando la tua proprietà viene affittata a terzi festa.

Oggetto d'azione: Cerca un piano assicurativo per i proprietari di case specificamente orientato agli affitti per le vacanze. Guarda le nostre migliori scelte per il le migliori compagnie di assicurazione per i proprietari di casa là fuori.

4. Crea un piano di gestione della proprietà

Se vivi vicino alla tua seconda casa, potresti volerla gestire da solo. Non c'è niente di sbagliato in questa opzione, ma dovresti pianificare di ricevere chiamate e affrontare i problemi a tutte le ore del giorno.

Molti proprietari di affitti a breve termine pagano una società di gestione immobiliare per comunicare con i loro inquilini, gestire ogni periodo di noleggio e gestire eventuali problemi che si presentano. I gestori di proprietà possono anche impostare le pulizie tra ogni affitto e aiutare con la commercializzazione della tua proprietà.

Oggetto d'azione: crea un piano di gestione della proprietà e contabilizza eventuali costi. La maggior parte dei gestori di proprietà addebita dal 25% al ​​30% del costo dell'affitto su base continuativa, quindi non puoi ignorare questo componente del possesso di un affitto a breve termine.

5. Commercializza il tuo spazio

Assicurati di commercializzare adeguatamente il tuo spazio, il che in genere significa pagare per foto professionali e creare un elenco accurato e invitante sulle piattaforme scelte. Il tuo gestore di proprietà potrebbe aiutarti a creare un piano di marketing per la tua casa vacanza, ma puoi fare il fai-da-te di questo componente della tua attività secondaria se sei esperto di tecnologia e media.

Oggetto d'azione: assumi un fotografo per scattare foto professionali del tuo noleggio e crea la descrizione e l'annuncio dell'affitto.

Rischi dell'acquisto di un noleggio a breve termine

Diventare un padrone di casa non è per i deboli di cuore. Ci sono molte cose che possono andare storte, ma ecco i principali rischi da pianificare:

• Posti di blocco del governo. Nelle destinazioni da New York a Barcellona, ​​i funzionari del governo hanno represso gli affitti a breve termine e hanno cercato di limitare la loro capacità di operare. Nuove regole potrebbero rendere la gestione della tua attività più costosa, difficile o addirittura impossibile.
• La tua casa potrebbe subire danni irreparabili. Se leggi le bacheche di Airbnb e altri forum di proprietari di immobili, troverai una scorta infinita di storie di affitti da incubo di case che vengono cestinate e affitti che durano migliaia di dollari in danno.
• Crollo del mercato immobiliare. Se il mercato immobiliare crolla di nuovo come nel 2008, potresti scoprire che devi più di quanto vale la tua seconda casa in un momento in cui è sempre più difficile trovare affittuari.
• Dipendenza dal turismo. Come abbiamo visto durante la pandemia, circostanze al di fuori del nostro controllo possono portare a un brusco arresto dei viaggi e del turismo. Poiché gli affitti a breve termine in genere si basano sul turismo per rimanere a galla, le diminuzioni dei viaggi possono influire rapidamente sulla redditività della tua attività.
• Costi e commissioni elevati. Tasse di proprietà più elevate, spese di gestione della proprietà, spese di pulizia e costi di manutenzione possono rendere costosa la gestione di un affitto a breve termine a lungo termine. Se non tieni conto di tutti i costi e le commissioni coinvolte, potresti finire per perdere denaro sulla tua casa per le vacanze invece di avere la proprietà "paghi da sola".

La linea di fondo

Un noleggio a breve termine può essere una valida opportunità commerciale, a seconda di dove si desidera acquistare e delle specificità del mercato locale degli affitti. Ma ci sono molti fattori da considerare prima di fare il salto.

Prima di investire centinaia di migliaia di dollari, pensa a tutti i potenziali costi e rischi. Dovrai assicurarti di aver svolto una ricerca completa e di aver eseguito i numeri per ogni possibile scenario per prendere una decisione informata.