Perché i tassi di rifinanziamento sono superiori ai tassi di prestito di acquisto?

I tassi di interesse dei mutui sono diminuiti drasticamente durante l'estate, al punto che i mutui per la casa non sono mai stati più convenienti nella maggior parte delle nostre vite adulte. Con i tassi ai minimi storici, potresti aver preso in considerazione l'idea di approfittarne, acquistando una nuova casa o rifinanziando il tuo mutuo attuale.

Dati recenti di Freddie Mac mostrano che i rifinanziamenti dei mutui sono aumentati nel primo trimestre del 2020, con quasi 400 miliardi di dollari di prestiti per la prima casa rifinanziati. Tuttavia, a quanto pare, rifinanziare il mutuo potrebbe effettivamente essere più costoso dell'acquisto di una nuova casa.

Questo ha sorpreso anche noi - perché dovrebbe esserci una differenza?

Abbiamo studiato come vengono fissati i tassi di rifinanziamento e i tassi di mutuo per l'acquisto di nuove case e abbiamo trovato diverse ragioni per questa disparità di tasso. Oltre alla differenza di tasso, il rifinanziamento ipotecario è ancora più difficile da ottenere, data l'economia attuale.

Prima di affrettarti a rifinanziare la tua casa, continua a leggere per raccogliere le informazioni necessarie per prendere la giusta decisione finanziaria per la tua situazione.

Effetti della pandemia sui prestiti per la casa

Proprio mentre i tassi dei mutui sono inciampati, banche e istituti di credito hanno stretto le viti ai mutuatari a causa del COVID-19, richiedendo punteggi di credito più elevati e importi di acconto. Chase, ad esempio, ha aumentato i requisiti minimi di punteggio FICO per l'acquisto e il rifinanziamento di case a 700 con un requisito di acconto di almeno il 20%.

I tassi bassi hanno anche portato a un massiccio spostamento verso il rifinanziamento dei mutui. Secondo lo stesso rapporto di Freddie Mac, il 42% dei proprietari di case che hanno rifinanziato lo ha fatto con un importo del prestito più elevato in modo da poter "incassare".

Sfortunatamente, i proprietari di case che desiderano rifinanziare potrebbero dover affrontare gli stessi rigorosi requisiti di prestito di coloro che stanno stipulando un prestito di acquisto. Anche i tassi di rifinanziamento ipotecario sono generalmente più alti dei tassi di acquisto della casa per una serie di motivi, i quali possono rendere il rifinanziamento notevolmente meno attraente.

Come vengono valutati i tassi di rifinanziamento?

Sebbene alcuni istituti di credito potrebbero non rendere evidente che i loro tassi di rifinanziamento sono più elevati, altri chiariscono i prezzi più elevati per un rifinanziamento della casa. Quando vai alla sezione mutui sul sito Web di Wells Fargo, ad esempio, elenca i tassi per l'acquisto e il rifinanziamento della casa separatamente, con una differenza di 0,625 tassi per un mutuo per la casa di trent'anni.

Ci sono alcuni motivi per cui le grandi banche potrebbero addebitare tassi più elevati per il rifinanziamento, tra cui:

Commissioni di rifinanziamento aggiuntive

Nell'agosto del 2020, Fannie Mae e Freddie Mac hanno annunciato di voler applicare una commissione dello 0,5% sui mutui di rifinanziamento a partire dal 1° settembre. Questa commissione sarà calcolata sui rifinanziamenti cash-out e nessun rifinanziamento cash-out. Secondo Freddie Mac, la nuova commissione è stata introdotta "a seguito della gestione del rischio e della previsione delle perdite provocate dall'incertezza economica e di mercato correlata al COVID-19".

Rendendo il rifinanziamento più costoso, i finanziatori possono ridurre il numero di prestiti di rifinanziamento che devono elaborare, dando loro più tempo per concentrarsi sui prestiti di acquisto e su altre attività.

Istituti di credito che limitano il volume della nuova domanda

La domanda di rifinanziamento ipotecario è stata così elevata che alcuni istituti di credito non sono in grado di gestire tutte le richieste. Riluttanti ad aggiungere altri dipendenti per gestire un aumento che non durerà per sempre, molti istituti di credito stanno semplicemente limitando il numero di domande di rifinanziamento che elabora, o fissando termini aggiuntivi che limitano il numero di prestiti che potrebbero qualificarsi.

Si noti inoltre che alcuni istituti di credito danno la priorità ai nuovi prestiti per l'acquisto rispetto alle domande di rifinanziamento ipotecario poiché i nuovi acquirenti di case hanno scadenze da rispettare. Con il mercato immobiliare in ripresa anche in molte parti del paese, molte grandi banche e istituti di credito semplicemente non riescono a tenere il passo.

I blocchi tariffari costano denaro

In generale, costa di più ai finanziatori bloccare il tasso per i prestiti di rifinanziamento rispetto ai prestiti di acquisto. Questo sta lasciando i finanziatori disinteressati all'allocazione delle risorse sulla recente ondata di richieste di rifinanziamento dei mutui.

Ciò è particolarmente vero poiché molti rifinanziatori potrebbero bloccare un tasso con un fornitore, ma cambiare creditore e bloccare nuovamente un tasso se i tassi di interesse scendono. I finanziatori esistono per realizzare un profitto, dopo tutto, e ha senso che spendano il loro tempo in prestiti che forniscono il massimo ritorno.

Requisiti più severi a causa del COVID-19

Secondo il Istituto Brookings, Fannie Mae e Freddie Mac hanno chiesto ai finanziatori di assicurarsi che qualsiasi interruzione dell'occupazione o del reddito di un mutuatario a causa di COVID-19 non influisca sulla loro capacità di rimborsare il prestito.

Molti istituti di credito stanno anche aumentando il punteggio di credito minimo che i mutuatari devono avere mentre rendono più difficile soddisfare altri requisiti. Ad esempio, la U.S. Bank ha aumentato il suo punteggio minimo di credito a 680 per i clienti ipotecari e ha anche implementato un rapporto debito/reddito massimo del 50%.

Questa combinazione di fattori può rendere difficile risparmiare tanto denaro con un rifinanziamento o persino trovare un prestatore disposto a elaborare la tua domanda. Con questo in mente, fai i conti e vedi se il rifinanziamento è giusto per la tua situazione prima di contattare un creditore ipotecario.

Come vengono valutati i tassi di acquisto dei mutui

I tassi di acquisto ipotecario sono valutati utilizzando un metodo simile ai tassi di rifinanziamento. Quando richiedi un mutuo per la casa, il creditore esamina fattori come il tuo punteggio di credito, il tuo reddito, l'acconto e gli altri debiti per determinare la tua idoneità.

L'economia in generale svolge anche un ruolo importante nei tassi ipotecari per i mutui per la casa, compresi i prestiti per l'acquisto ei prestiti di rifinanziamento. I tassi ipotecari tendono ad aumentare durante i periodi di rapida crescita economica e tendono a diminuire durante i periodi di crescita economica più lenta. Nel frattempo, anche l'inflazione può svolgere un ruolo. Bassi livelli di inflazione contribuiscono a ridurre i tassi di interesse sui prestiti ipotecari e su altri prodotti finanziari.

I prestatori di mutui possono anche valutare i loro prestiti in base alla quantità di affari che hanno in entrata e se hanno la capacità di elaborare più prestiti. Potrebbero abbassare le tariffe per aumentare gli affari o aumentare le tariffe quando hanno raggiunto o si stanno avvicinando alla capacità. Questo è uno dei motivi per cui i tassi possono variare tra gli istituti di credito e perché ha sempre senso guardarsi intorno per un mutuo per la casa.

Molte persone credono che la Federal Reserve fissi i tassi ipotecari, ma questo non è esattamente vero. La Federal Reserve fissa il tasso sui fondi federali, che i finanziatori utilizzano per assicurarsi di soddisfare i requisiti di riserva obbligatoria in contanti. Quando la Fed aumenta questo tasso, le banche devono pagare di più per prendere in prestito l'una dall'altra e questi costi vengono spesso trasferiti ai consumatori. Allo stesso modo, i costi possono diminuire quando la Fed abbassa il tasso sui fondi federali, il che può significare costi e tassi di interesse inferiori per i mutuatari.

La linea di fondo

Rifinanziare il mutuo esistente può assolutamente avere senso in termini di risparmio sugli interessi, ma non escludere invece l'acquisto di una nuova casa. L'acquisto di una nuova casa potrebbe aiutarti a risparmiare sugli interessi e ottieni lo spazio e le funzionalità che desideri davvero.

Ricorda, ci sono dei passaggi che puoi intraprendere per diventare un mutuatario più attraente se scegli di rifinanziare o investire in un nuovo posto. Non puoi controllare l'economia o la Federal Reserve, ma hai il controllo sulle tue finanze personali.

Migliorare subito il tuo punteggio di credito e pagare il debito per abbassare il rapporto debito/reddito sono solo un paio di strategie per iniziare. E se hai intenzione di acquistare una nuova casa, assicurati di risparmiare un grosso anticipo. Questi passaggi ti aiutano a migliorare le tue possibilità di ottenere le migliori tariffe e condizioni indipendentemente dal fatto che tu scelga di trasferirti o restare con la casa che hai.