Una guida completa per acquistare case pignorate e fare soldi

Non è una sorpresa; ci sono un sacco di pignoramenti nel mercato immobiliare in questo momento.

Inoltre, non sorprende che queste case possano essere acquistate con forti sconti.

In effetti, i pignoramenti, secondo me, sono la cosa più scottante negli investimenti immobiliari.

Il mercato ne è pieno, e le banche ne stanno trattenendo migliaia, per non inondare ancora di più il mercato. Come molti di voi sanno, le banche non sono nel settore immobiliare. Sono nel business del prestito di denaro.

Quando una banca ottiene una preclusione, è un bene tossico sui libri bancari. Ora, più di ogni altra volta nella storia, le banche stanno scaricando questi beni tossici per pochi centesimi sul dollaro.

Prima di lasciare il tuo lavoro quotidiano e decidere che diventerai ricco comprando e vendendo pignoramenti, sappi questo:

La pre-preclusione

La prima fase del processo di preclusione è nota come pre-preclusione. Ciò significa che l'individuo che possiede il mutuo è in ritardo sui pagamenti. A seconda della banca, i pagamenti potrebbero essere tra i 3 ei 12 mesi in ritardo. Sì, alcune banche non iniziano il periodo di pre-preclusione per 12 mesi!

In questa fase, il proprietario vive ancora in casa. Sul prestito maturano interessi e sanzioni, ma l'unica cosa che sta realmente accadendo è il loro punteggio di credito sta scendendo (rapidamente) e stanno ricevendo molte lettere per posta dal Banca. La banca non ha ancora deciso di procedere con la preclusione in piena regola, poiché stanno tentando di elaborare qualcosa con il proprietario della casa e risparmiarsi il costo molto elevato del processo di preclusione.

L'aspetto positivo dell'acquisto in questa fase del processo di preclusione è che ovviamente hai un venditore motivato. A seconda della loro situazione, potrebbero essere disposti a vendere la loro casa a un prezzo molto basso, al fine di evitare il pignoramento e risparmiare ciò che possono del loro credito.

Il lato negativo è che potrebbero non avere molta equità in casa, e quindi la loro motivazione potrebbe non essere un fattore. Non fa bene a un investitore comprare una casa quando vale ciò che il venditore deve ad essa (o come nel caso di molte proprietà in questo mercato, la casa non vale ciò che deve il venditore).

Cerchi la motivazione ma fai acquisti sul capitale.

Senza addentrarci troppo nella strategia di investimento, sappiate che in alcuni casi può valere la pena di indebitarsi e acquistare la casa con finanziamenti creativi. Non ne discuteremo in questo post, ma sappiamo che è un'opzione praticabile e di cui parleremo nei prossimi post.

La vendita allo scoperto

La fase successiva del processo di preclusione è quando puoi acquistare la casa con una vendita allo scoperto. Una vendita allo scoperto è quando la banca è disposta a prendere meno per la casa di quanto è attualmente dovuto sulla proprietà. Non esiste un periodo di tempo prestabilito per quando una casa passa dallo stato di pre-preclusione alla banca che è disposta a fare una vendita a breve su di essa.

Quando la banca ha deciso di effettuare una vendita allo scoperto, è sostanzialmente giunta alla conclusione che l'attuale proprietario della casa non sarà in grado di recuperare i pagamenti arretrati e continuare con il mutuo. L'unico motivo per cui una banca accetterà una vendita allo scoperto è rinunciare al lungo processo e al costo elevato per precludere il mutuo delinquente.

Ci sono alcuni aspetti positivi e MOLTI negativi nell'acquisto in questa fase di preclusione. Alcuni investitori amano acquistare in questa fase, ma come vedrai è molto lavoro, richiede molto tempo e raramente produce un accordo.

L'aspetto positivo dell'acquisto di una casa come vendita allo scoperto è questo, puoi ottenere uno sconto molto elevato…. Questo è tutto!

Gli aspetti negativi sono i seguenti: L'attuale proprietario della casa deve richiedere una vendita allo scoperto, inviando un sacco di informazioni finanziarie che sostanzialmente convincono la banca che non sono più in grado di pagare i propri mutuo.

Questo richiede un'eternità!

Una volta che la casa è stata approvata per una vendita allo scoperto, l'attuale proprietario deve accettare il prezzo e inviarlo alla banca per l'approvazione. Anche questo processo richiede un'eternità (diversi mesi). Una vendita allo scoperto può richiedere facilmente 6-9 mesi per essere completata, e ho visto casi in cui ci è voluto più di un anno.

Ecco la spaventosa realtà delle vendite allo scoperto, potrebbe essere alla fine e pensi che l'accordo su cui stai lavorando da mesi stia per andare a buon fine e BOOM, la banca lo rifiuta. Ci sono soldi da guadagnare nelle vendite allo scoperto, ma non è sicuramente un metodo su cui basare la tua attività di investimento.

Andare all'asta

La terza fase del processo di preclusione è quando la proprietà viene messa all'asta presso i gradini del tribunale. Questo è il momento più pericoloso per acquistare e solo gli investitori esperti dovrebbero tentare di acquistare all'asta del tribunale!

In questa fase, la banca ha esaminato la legalità del processo di preclusione e la casa sta andando all'asta. La banca invierà un rappresentante per offrire almeno quanto dovuto sulla proprietà, e chiunque sia disposto a pagare di più può acquistare la casa.

I lati positivi di questo sono che, se c'è una tonnellata di equità nella casa, potresti avere la possibilità di ottenere un buon affare. Ecco gli aspetti negativi. L'individuo spesso può essere ancora in casa in questa fase! Anche se lo compri, potrebbero buttarlo via mentre se ne vanno. Quindi, non hai modo di calcolare quali saranno le tue riparazioni sulla casa.

Inoltre, in questa fase, la banca NON rimuove necessariamente tutti i privilegi dalla proprietà. Puoi acquistare la casa e scoprire che esiste un privilegio meccanico, un privilegio della città o vari altri privilegi che ora hai ereditato.

Inoltre, ogni stato ha un periodo di riscatto per il precedente proprietario della casa per recuperare il mutuo e tutte le tasse, dopo la vendita all'asta.

Certo, questo è MOLTO improbabile, ma è qualcosa da considerare. Inoltre, ai gradini del tribunale, l'acquirente è tenuto a versare una grossa somma di denaro come deposito, con una finestra molto piccola per ottenere il saldo residuo.

Se non sei un acquirente in contanti, sarà molto difficile acquistare queste proprietà. Ancora una volta ci sono soldi da guadagnare comprando case all'asta del tribunale ma è molto pericoloso, e c'è sono diverse cose che potresti scoprire una volta acquistata la proprietà che cambiano completamente le prospettive finanziarie del affare.

Se la frase "Acquirente attento" è mai stata appropriata, è quando si acquista sui gradini del tribunale!

REO... Speedwagon? Non proprio

La fase finale del processo di preclusione è la mia preferita. Questo è il punto in cui la casa diventa un "REO". Una volta che un'asta sui gradini del tribunale prende posto e nessuno offre più dell'offerta della banca, la proprietà torna alla banca e diventa un REO o "Proprietà immobiliare" proprietà.

A questo punto, la banca ha avuto a che fare con questo asset tossico per un bel po', senza soldi in entrata e solo soldi in uscita! Devi capire i costi della banca, per capire perché sono estremamente motivati ​​a vendere queste proprietà.

Come affermato in precedenza, la banca ha da tempo nei propri libri contabili questa attività deteriorata. Hanno speso soldi per le spese legali, la conservazione della proprietà, l'assicurazione ecc. La maggior parte delle grandi banche ha migliaia di queste attività deteriorate e ne hanno un disperato bisogno in nero.

Gli aspetti positivi dell'acquisto in questa fase sono molti. In primo luogo, una volta che la proprietà è un REO, quando la banca vende la proprietà, è tenuta a fornire un titolo pulito e rimuovere tutti i privilegi. Quindi, non avrai sorprese una volta acquistata la casa.

Inoltre, nessuno vivrà in casa a questo punto. La banca ha visto che i precedenti proprietari hanno sgomberato l'immobile, senza possibilità di riscattare il prestito. Gli aspetti negativi dell'acquisto in questa fase sono che i precedenti proprietari spesso lasciano la casa in cattive condizioni. A seconda di come lo guardi, questo potrebbe non essere affatto negativo. Le condizioni peggiori in cui si trova una proprietà, migliore è lo sconto. Quando diventi bravo a stimare le riparazioni, questo è semplicemente un fattore che entrerà nella tua offerta.

Questo potrebbe sorprenderti, ma come investitori, la casa conta molto poco quando si tratta di ottenere un assegno.

Non sto dicendo che le condizioni della proprietà non abbiano alcun ruolo quando si decide di perseguire un investimento, ma le condizioni della casa non sono il fattore principale.

Il mio punto è, non allontanarti dalle case che puzzano di pipì di gatto o sono in cattive condizioni, ci sono soldi lì! Molte delle case presenti sul mercato non saranno finanziabili tramite banca, a causa della loro condizione. Questo serve solo come bonus per te, l'investitore!

Al momento in cui scriviamo, Fannie Mae, Freddie Mac e la FHA (Federal Housing Administration) detengono da sole quasi 250.000 case REO. Come investitore, anche il mercato dei pignoramenti è qualcosa a cui dovresti prestare attenzione.

Mentre ci sono varie fasi di preclusione e ogni fase comporta una diversa quantità di rischio, ogni fase consente anche l'opportunità di creare un'enorme quantità di ricchezza. Mentre ci sono diverse strade su cui concentrarsi quando si cerca di fare soldi nel settore immobiliare, in questo mercato, pochi si avvicinano al potere di sfruttare l'equità dai REO bancari in difficoltà.

Concentrati sulla tua istruzione e impara il processo di preclusione, e poi vai a fare un po' di soldi!

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