Se possiedi una casa e trascorri molto tempo con i tuoi vicini, invariabilmente finirai per parlare di valori immobiliari e tasse sulla proprietà.
La gente ama parlare di come la loro casa sia aumentata di valore, ma odiano anche come le loro tasse sulla proprietà siano così alte. Mi dispiace amico, non puoi avere entrambe le cose! 😂
Se i valori delle proprietà salgono, le tasse sulla proprietà salgono!
Nella contea di Howard, le nostre tasse sulla proprietà sono di circa l'1,442% (contea, stato, incendi e ad valorem). Pesante rispetto ad alcuni, leggero rispetto ad altri.
Bene, di recente abbiamo ricevuto un avviso di accertamento dell'imposta sulla proprietà dal Dipartimento per le valutazioni e la tassazione del nostro stato. Come molte proprietà in tutto il paese, abbiamo visto un aumento delle nostre valutazioni.
Questa è stata la prima volta che il valore della proprietà è aumentato in modo significativo. Ce lo aspettavamo perché durante la pandemia abbiamo fatto dei lavori di ristrutturazione e la nostra casa è diventata un po' più grande.
Non so cosa sia una valutazione equa o meno, ma quando c'è stata l'opportunità di presentare ricorso, ho pensato che non sarebbe stato male provarci, giusto?
Nota, viviamo nella contea di Howard, nel Maryland, quindi la tua contea e il tuo stato potrebbero avere procedure e scadenze diverse, ma molte aree seguono procedure simili.
Sommario
- Avvio del processo di appello di valutazione
- Revisione del foglio di lavoro per la rivalutazione
- Chiama il tuo agente immobiliare
- Devo fare ricorso?
- Cos'è il Fattore Qualità?
- Ricorso scritto, verbale o video?
- Il nostro appello è stato approvato! (tipo)
- Qual è il prossimo?
Avvio del processo di appello di valutazione
La procedura di ricorso è semplice e hai 45 giorni di tempo per presentare un ricorso formale.
Il mio avviso era datato 29/12/2022 (anche se non l'ho ricevuto fino a pochi giorni dopo). Ho avuto tempo fino al 12 febbraio per decidere cosa voglio fare.
Fortunatamente, puoi fare tutto online tramite questa forma ma devi avere il tuo avviso di valutazione. Chiedono il tuo avviso e il numero di controllo. (situato nel riquadro in alto a destra)
Innanzitutto, puoi richiedere il foglio di valutazione per la tua proprietà e un'analisi delle vendite dell'area. Questo è ciò che farai appello, quindi hai bisogno del foglio di lavoro per decidere su quali basi fare ricorso.
All'inizio non ero sicuro di voler presentare ricorso, ma puoi richiedere i documenti senza presentare ricorso. È bello poter vedere come hanno determinato il valore della tua casa.
Ho richiesto il foglio di lavoro e l'analisi il 3/1/2023 e li ho ricevuti via e-mail il 21/1/2023.
Revisione del foglio di lavoro per la rivalutazione
Nel Maryland, il Residential Worksheet for Reassessment è un documento semplice che spiega come il Dipartimento delle valutazioni e delle tasse dello Stato del Maryland è arrivato alla sua valutazione.
Le prime tre pagine riguardavano la nostra casa. Include ogni aspetto della nostra casa e include il tasso al quale è valutato. (Questo PDF spiega il foglio di lavoro e cosa significa ciascuno dei valori)
Le ultime due pagine includevano vendite comparabili negli ultimi anni.
È piuttosto dettagliato e, nel nostro caso, corretto. Non c'erano errori in esso. Boo.
Chiama il tuo agente immobiliare
Se stai iniziando a sentirti un po' sopraffatto, o semplicemente per avere una seconda opinione, chiama il tuo agente immobiliare. Lui o lei sarà in grado di aiutarti perché affrontano questo processo tutto il tempo. Sanno come funziona e potrebbero persino avere un buon rapporto con il supervisore che esaminerà il tuo caso.
E non sentirti in colpa anche a usare il loro tempo: chi pensi che probabilmente chiamerai quando sarà il momento di vendere la tua casa?
Alcuni siti Web suggeriscono di assumere una terza parte per gestirlo in cambio di una percentuale del denaro risparmiato. Non penso che sia necessario: se il tuo agente non ti aiuterà, prendi in considerazione l'idea di procurarti un nuovo agente la prossima volta. Ma ho fatto il processo da solo e la prima fase del processo non è stata difficile.
Devo fare ricorso?
Nel pensare se dovresti appellarti, ci sono alcune considerazioni.
Ci sono errori? Questa è probabilmente la cosa più semplice da risolvere.
Per la nostra situazione specifica, ho pensato che ci fosse un'imprecisione basata su ciò che ho visto nel database delle proprietà immobiliari. Nel database, è elencato che avevamo 6 bagni completi (3 infissi o più) e mezzo bagno (2 o meno). In realtà, abbiamo solo 4 bagni completi e mezzo bagno. Sono due bagni extra.
Ogni bagno completo vale $ 5.000 nel Maryland.
Ma il modulo di rivalutazione riportava il numero corretto di bagni. E ogni bagno ha un valore di soli $ 5.000, che non è molto.
Dopo gli errori, potresti contestarlo sulla base di comparabili. Qui è dove confronti il valore stimato del tuo rispetto al valore equo di mercato delle case nella tua zona o ciò che la contea ha incluso nel tuo foglio di lavoro di rivalutazione. Se c'è stato un recente cambiamento nel mercato, che molte aree hanno sperimentato con l'aumento dei tassi di interesse nell'ultimo anno o giù di lì, potresti sostenere che anche il tuo valore è inferiore.
Ciò richiederebbe di ottenere cifre di vendita comparabili e fare un po' di ricerca. L'elenco delle vendite nell'area della contea includeva solo le vendite fino a dicembre 2022 (e solo una vendita a dicembre, e dubito che solo una casa sia stata venduta in tutto dicembre). Se vuoi seguire questa strada, vorrai più dati e il tuo agente immobiliare potrebbe aiutarti in questo.
Puoi contestare uno qualsiasi dei moltiplicatori? Una volta sommato il valore base totale dell'abitazione, ci sono tre "aggiustamenti del valore dell'abitazione:"
- Moltiplicatore provinciale - che si applica a tutte le case in una contea
- Fattore di qualità – che il valutatore determina (punteggio 1-9)
- Regolazione del vicinato – che si applica a tutte le abitazioni di un “quartiere”
Dubito che tu possa contestare il 1° e il 3° moltiplicatore, ma per quanto riguarda il fattore qualità?
Cos'è il Fattore Qualità?
Il nostro era un 6, il che significava che il moltiplicatore del valore della nostra casa era 1,37x. Un 5 è un moltiplicatore di appena 1,17x, quindi una differenza del 20%!
Ho inviato un'e-mail al Dipartimento delle imposte per capire meglio come viene determinata la cifra della qualità perché questo è probabilmente il mio approccio migliore.
Lo stesso giorno (grazie Braxton!), l'Assistente Supervisore delle Valutazioni mi ha inviato un documento che spiega i Gradi di Costo Residenziale CAMA (che il nostro stato usa come Fattori di Qualità). CAMA è l'acronimo di Computer Assisted Mass Appraisal ed è ciò che viene utilizzato dalle agenzie governative in tutto il paese per determinare questo aspetto delle valutazioni.
Ecco cosa è elencato per i gradi 5 e 6:
- Grado 5 – Le abitazioni di questo grado generalmente includono case prodotte in serie progettate individualmente in migliori suddivisioni. Queste case sono costruite su progetti di design, utilizzando abili artigiani e materiali standard e di buona qualità. Ci sono ornamenti esterni e gli interni sono ben rifiniti (buono).
- Grado 6 – Le abitazioni di questo grado generalmente includono quelle progettate per singoli proprietari di case che utilizzano materiali di buona qualità. La costruzione è supervisionata da un costruttore competente. Queste case possono essere costruite in sviluppi migliori della media. Nella costruzione di case di questo tipo si pone maggiore enfasi sui dettagli delle rifiniture sia esterne che interne (Ottimo).
Nell'elenco delle vendite nelle ultime due pagine, ho iniziato a guardare alcune delle case valutate con un fattore di qualità di 6 e sembravano paragonabili al mio occhio inesperto. Si trattava di case più grandi con esterni in mattoni, finiture simili all'interno e costruite in un lasso di tempo simile.
Quelli che sono stati valutati come un fattore di qualità di 6 o 7 erano molto più nuovi, molto più grandiosi e probabilmente avevano alcune caratteristiche interne non completamente catturate su Zillow.
L'unico fattore di differenziazione che può essere applicato alla nostra casa è che la nostra non è una "casa prodotta in serie" nel senso che un quartiere di case di Toll Brothers è prodotto in serie. Il nostro è stato costruito negli anni '80 da un progetto acquistato dal costruttore di case.
Ho mandato un'e-mail all'Assistente Supervisore delle Valutazioni per chiedere se potevo appellarmi per questi motivi e lui ha detto che potevo!
Buon pomeriggio e prego. Sì, puoi presentare ricorso per questi motivi e la tua argomentazione per la classificazione in grado sarà presa in considerazione dal valutatore. Il valutatore avrà la capacità di estrarre i dati di valutazione dalla comunità in generale e determinare se la tua casa è stata valutata in modo equo rispetto ad altre. Nel caso in cui non ti sia familiare, ho allegato un documento sulla procedura di ricorso su tutto.
Ricorso scritto, verbale o video?
Ci sono tre opzioni per un ricorso: ricorso scritto, udienza telefonica o udienza video.
L'approccio più semplice è scritto ma puoi richiedere un appello telefonico o video.
Ho presentato un ricorso scritto (che sembrava più semplice) affermando sostanzialmente ciò che ho scritto sopra:
La nostra casa è stata determinata per avere un fattore di qualità di 6 quando credo che dovrebbe essere considerato più accuratamente un 5. È stato costruito nel 1980 sulla base di un progetto ampiamente disponibile di Avril Shull, quindi sebbene sia individuale nell'area (per quanto ne sappiamo) non è progettato su misura per un singolo proprietario di casa. Era basato su un design prodotto in serie. Dato l'elenco di case comparabili vicino a noi, inclusa una venduta di recente nel quartiere, credo che i nostri interni ed esterni siano più strettamente allineati alle case di grado 5.
Ho archiviato questo il 26 gennaio e c'è un arretrato di 8-12 settimane.
Ho ricevuto una risposta il 10 aprile! Sono passati circa 74 giorni e proprio nel mezzo del tempo di attesa stimato di 8-12 settimane, quindi non è affatto male.
Il nostro appello è stato approvato! (tipo)
La contea ha rispedito una lettera di due pagine in cui spiegava le proprie scoperte, la prima delle quali è probabilmente solo una lettera tipo inviata a tutti coloro che hanno fatto appello. Ha spiegato che era l'avviso finale e che la valutazione era a pagina due.
L'Avviso di Accertamento Finale ci ha mostrato il Valore impugnato, o quello che la contea avrebbe considerato il nostro valore di mercato se non avessimo presentato ricorso.
Poi hanno mostrato il nostro Valore di mercato finale, che è ciò su cui saremo tassati.
Abbiamo avuto uno sconto del 10,86% sul valore richiesto!
Se ricordi da prima, ho fatto appello in base al fattore qualità e questo è un calcolo solo sull'abitazione. Nel valore appellato e nel valore di mercato finale, il nostro valore del terreno non è cambiato. Il nostro "Edifici, altro" è diminuito del 13,98%.
Se ricordi il moltiplicatore del fattore di qualità, era 1,37x per un QF di 6 e 1,17x per un QF di 5.
0,20 di 1,37 è di circa il 14,5%, quindi abbastanza vicino, ma non esattamente la nostra riduzione.
Non risulta che abbiano letto le note del mio appello, completamente concordammo che eravamo il fattore di qualità inferiore e lo abbassammo di conseguenza. Inoltre, non hanno fornito alcuna spiegazione per ciò che è cambiato, ma il valore di mercato finale è inferiore a prima, il che è positivo.
Qual è il prossimo?
Con la nuova valutazione, ora puoi fare nuovamente ricorso se lo desideri.
Ci sono tre "livelli" per i ricorsi:
- Livello Supervisore – questo è il livello che ho appena superato e mi sono assicurato una riduzione del 10%.
- Commissione di appello per la valutazione delle imposte sulla proprietà – Vai davanti a un consiglio di residenti locali e fai il tuo caso.
- Tribunale fiscale del Maryland – Questa è la fase finale ed è ancora un'udienza amministrativa informale in cui presenti il tuo caso di persona (nessuna udienza scritta).
Non ci sono commissioni per ciascuno dei livelli e non ci si aspetta che tu abbia bisogno di rappresentanza.
A questo punto, sento di aver vinto una vittoria piuttosto solida ottenendo una bella, ma giusta, riduzione del valore di mercato finale che ci farà risparmiare migliaia di dollari. Dato che non c'erano errori e sembrava accettare quella che equivaleva a una riduzione del fattore qualità, ho ottenuto il 99% di quello che volevo.
Non mi è costato soldi, ho imparato un processo importante che potrebbe aiutare amici e vicini…. il tutto spendendo pochissimo tempo anche su di esso. Inoltre, è diventato foraggio per un post sul blog!
Metterò questo nella colonna delle vincite e non perseguirò ulteriori appelli.
💡Il mio risultato da questa esperienza: contesta sempre la valutazione della tua proprietà. Non fa male conoscere il processo e provarlo, soprattutto se c'è un grande salto. Potresti risparmiare un sacco di soldi nel processo.
Hai mai presentato ricorso contro un accertamento fiscale? Quello che è successo?