Questo è un guest post di Brandon Turner di BiggerPockets.com
Tqui ci sono molti modi per andare in pensione ricchi.
Azioni, fondi comuni di investimento, imprese edili e numerosi altri "veicoli di investimento" che puoi utilizzare per una pensione rilassante e ricca.
Tuttavia, mentre la maggior parte dei professionisti comprende che risparmiare una buona parte del proprio stipendio e investirlo in borsa può aiutarti ad arrivarci, molti non capiscono come aggiungere un immobile a quel portafoglio senza finire con un padrone di casa stanco, impegnato con più problemi che tempo.
È per questo motivo che voglio condividere i miei pensieri con te oggi su come puoi aggiungi investimenti immobiliari al tuo portafoglio per accelerare i tuoi risparmi, aumentare il tuo patrimonio netto e andare in pensione con un portafoglio di investimenti più ampio.
Nozioni di base sugli investimenti immobiliari
Prima di approfondire troppo le "specifiche" degli investimenti immobiliari, consentitemi di darvi rapidamente una breve panoramica di come le persone guadagnano nel settore immobiliare.
Nel senso più elementare, la maggior parte degli investitori acquista proprietà alla ricerca di due cose:
- Flusso monetario – il reddito extra che rimane dopo che tutte le spese sono state pagate;
- Apprezzamento – il patrimonio costruito all'aumentare del valore dell'immobile e/o all'estinzione del prestito.
Ci sono ovviamente altri interessi, come i benefici fiscali, che cercano alternative all'investimento in borsa, o bisogni personali (come prendersi cura di un genitore anziano) ma primari, flusso di cassa e apprezzamento sono i due driver alla base di un buon investimento immobiliare. Alcuni investitori si concentrano maggiormente sul raggiungimento del massimo flusso di cassa, mentre altri mirano principalmente all'apprezzamento.
Sebbene i due termini non siano sempre in contrasto tra loro, in genere scoprirai che le proprietà con più flusso di cassa hanno un minori possibilità di apprezzamento in quanto si trovano in località più "gestionali" che non aumentano di valore in quanto rapidamente.
Pertanto, come potenziale investitore, il tipo di investimento immobiliare in cui cerchi di entrare dipenderà in gran parte dalla tua strategia, personalità e tempistica.
Personalmente, credo nell'acquisto basato esclusivamente sul flusso di cassa, MA acquistare in aree in cui è possibile l'apprezzamento.
Non voglio una proprietà in cui sono preoccupato di farmi sparare solo per aver guidato, ma anche ottenere un ritorno sull'investimento stabile ogni mese è importante per me.
In definitiva, il tipo di investimento che fai dipende da te, ma ti consiglio vivamente (almeno all'inizio) di pianificare per il flusso di cassa e rendere l'apprezzamento la "ciliegina sulla torta". In questo modo, stai assicurando un investimento redditizio con il minimo rischio.
Tipi di investimenti immobiliari:
Sono sicuro che conosci qualcuno che possiede, o forse possiedi già un affitto unifamiliare.
Grande! Tuttavia, non confondere l'idea di possedere una casa unifamiliare come unico attore nello spazio di investimento immobiliare.
In realtà ci sono molte strade diverse che puoi usare per investire nel settore immobiliare, con vari gradi di difficoltà, rischio, ricompensa e requisiti di tempo.
E ricorda, quasi tutte le opzioni qui possono essere acquistate come un elenco normale, una vendita allo scoperto o un preclusione.
Diamo un'occhiata ad alcuni di quelli ora:
Case unifamiliari
Come accennato in precedenza, questo è il tipo più comune di immobile con cui la maggior parte delle persone ha familiarità. Le case unifamiliari sono belle perché sono facili (ish) da acquistare, facili da vendere, facili da finanziare e facili da affittare. C'è sempre bisogno che le persone vivano da qualche parte, quindi le case unifamiliari possono fornire sicurezza e opportunità decenti di apprezzamento.
Tuttavia, anche le case unifamiliari non forniscono sempre il massimo ritorno sull'investimento (apprezzamento vs. flusso di cassa), possono essere facilmente distrutti da cattivi inquilini e, con la crescente concorrenza nel mercato immobiliare, può essere difficile trovare proprietà che soddisfino i tuoi criteri.
Piccole proprietà multifamiliari
Queste proprietà includerebbero duplex, triplex o 4-plex e si trovano in quasi tutte le comunità in America, molto più pesantemente in alcuni quartieri rispetto ad altri.
Queste proprietà hanno il vantaggio di essere facili da acquistare, finanziare e vendere come proprietà unifamiliari ma con meno concorrenza (la maggior parte degli acquirenti di case non cerca questo tipo) e l'"economia di scala" che deriva dall'avere più di un unità.
Queste proprietà possono essere più "gestionali" rispetto alle case unifamiliari, ma se acquistate correttamente, possono fornire un buon flusso di cassa e un ritorno sull'investimento stabile.
Grandi proprietà multifamiliari
Questi sono i grandi complessi di appartamenti che vedete, che vanno da 5 unità fino a centinaia. Queste proprietà sono finanziate utilizzando una divisione bancaria completamente diversa (commerciale piuttosto che la prestiti residenziali) e possono richiedere acconti elevati, scadenze più brevi e interessi più elevati aliquote.
Queste proprietà sono generalmente gestite da un gestore di proprietà professionale (o da un manager residente, come nel caso del mio complesso di appartamenti di 24 unità) fornendo così un investimento più "a mani libere".
Investimenti commerciali
Le proprietà commerciali spaziano da centri commerciali, minimarket, ristoranti e altro ancora. Con un finanziamento simile alle grandi proprietà multifamiliari, il 20-40% è il tipico requisito di acconto e ancora una volta, il dipartimento commerciale è quello con cui vorrai parlare in banca.
La proprietà commerciale ha il vantaggio di contratti di locazione a lungo termine, ma i posti vacanti possono spesso variare da mesi ad anni.
Privilegi fiscali
Quando un proprietario di un immobile si rifiuta di pagare le tasse, il comune del governo locale può disporre un privilegio sulla proprietà, vendi quel pegno a un investitore, e quindi l'investitore può ricevere interessi sul denaro dovuto. Questo sistema può davvero essere un metodo "senza toilette" per gli investimenti immobiliari, ma imparare a trovare il giusto tipo di gravami fiscali può essere un'arte in sé.
Appunti
Un altro metodo di investimento senza essere un "proprietario": una nota immobiliare viene creata quando un prestatore finanzia un affare immobiliare e riceve interessi da quel prestito. Queste note possono essere fatte, acquistate o vendute proprio come una proprietà reale.
Questo tipo di investimento può essere quasi interamente "passivo", ma può correre il rischio che un mutuatario non sia in grado di concedere il prestito, richiedendo una costosa preclusione.
L'acquisto e la vendita di titoli ipotecari è molto simile all'investimento in prestiti peer-to-peer con aziende simili Club di prestito e Prosperare.
Leva negli investimenti immobiliari
Fare leva o non fare leva, questo è il problema.
L'investimento immobiliare offre un vantaggio unico rispetto alla maggior parte degli altri tipi di investimento, e questo è il potere della leva finanziaria. Certo, con le azioni puoi acquistare a margine e aggiungere un po' di leva finanziaria, ma solo il settore immobiliare te lo consente acquista con un minimo del 20% di sconto (10% con alcuni programmi e 3,5% se prevedi di vivere nella proprietà).
Ciò significa che hai la possibilità di ricevere il 100% dell'apprezzamento ma devi pagare solo il 20% della proprietà. Tuttavia, significa anche che hai la possibilità di perdere il 100% del calo di valore se i prezzi scendono, cancellando completamente l'acconto.
Rimane un ampio dibattito nella comunità della finanza personale sull'opportunità di utilizzare il debito come leva, come mettere giù il 20% e finanziare il resto di un investimento immobiliare, è una buona idea o non. I sostenitori dell'utilizzo del "debito intelligente" esaminano la matematica e sottolineano che se puoi prendere in prestito, diciamo il 5%, e guadagnare il 15%, ne esci avanti. Inoltre, sfruttando i tuoi soldi e trovando un affare incredibile che fornisce un buon flusso di cassa, il tuo ritorno sull'investimento può essere enorme.
Tuttavia, gli oppositori al debito e alla leva finanziaria guardano al problema che il debito ha sulla maggior parte dei consumatori e sottolineano che, come ama dire Dave Ramsey, "il 100% dei pignoramenti l'anno scorso è successo a persone con a mutuo."
La scelta di utilizzare o meno la leva finanziaria è strettamente personale e dipende da te, dalla tua famiglia e dalla tua posizione finanziaria personale. Indipendentemente dal fatto che tu scelga di utilizzare il debito o meno, ti consiglio vivamente di imparare tutto ciò che puoi sulla strada di investimento prevista prima di investire denaro, in modo da massimizzare le tue possibilità di successo e profitto.
Fare il tuo piano
Una volta che hai scoperto la tua specifica nicchia di investimento immobiliare e hai deciso come intendi finanziare il tuo affare, il tuo prossimo passo è fare un piano. Come dico comunemente, non guidi dal Canada al Perù sapendo solo che è il sud: hai bisogno di una mappa stradale, un piano. Una mappa ti tiene sulla strada giusta, lontano dai vicoli ciechi, e ti aiuta a vedere facilmente dove si trova la prossima fermata.
Quando si sceglie di investire in immobili, avere un piano è altrettanto importante. È necessario decidere il tipo specifico di investimento immobiliare che si desidera perseguire (come discusso sopra) e come si pianifica il finanziamento quell'investimento (menzionato anche sopra). Successivamente - è importante definire nel tuo piano i tuoi requisiti finanziari per quell'investimento come bene.
Un calcolo che mi piace utilizzare quando indago su un potenziale investimento immobiliare è noto come "Regola del 50%". Questa regola empirica afferma che per qualsiasi investimento immobiliare, le spese saranno generalmente circa il 50% del reddito totale, escluso il debito pagamento. Ciò significa che se un 4-plex porterà $ 2.000 al mese di entrate, puoi presumere che $ 1.000 al mese andranno in spese, lasciandoti con $ 1.000 come flusso di cassa (se non è stato preso alcun mutuo) o per pagare il mutuo. Se il tuo pagamento del debito era di $ 600 al mese, puoi ragionevolmente aspettarti $ 400 al mese di flusso di cassa a quel punto.
Usando questa regola empirica (e ricorda, è solo una regola empirica, non la verità del Vangelo, quindi assicurati di eseguire sempre i numeri esatti su qualsiasi proprietà specifica che stai analizzando) puoi calcolare il tuo ritorno sull'investimento e decidere se una proprietà vale perseguire. Nell'esempio sopra, se avessi pagato $ 20.000 per un acconto su quella proprietà che forniva $ 400 al mese in flusso di cassa ($ 4800 all'anno) vedrei un ritorno sull'investimento in contanti del 24% da quella proprietà, senza includere alcun guadagno futuro da apprezzamento.
Definendo i tuoi criteri finanziari, sei in grado di vagliare rapidamente il 90% delle offerte immobiliari che sono non sono buoni affari e concentrati solo su quelli che ti forniranno il tipo di rendimento dell'investimento che stai cercando per.
Autogestione vs. Gestione della proprietà
Infine, dovrai decidere se vuoi gestire la tua proprietà da solo.
Se stai cercando di acquistare una casa unifamiliare alla volta e hai molto tempo libero, non è troppo difficile da fare. Tuttavia, se hai intenzione di acquistare più proprietà e aumentare il tuo portafoglio di investimenti, o semplicemente non hai molto tempo, assicurati di pianificare una buona gestione della proprietà e un buon budget di conseguenza.
Tieni presente che la maggior parte delle proprietà che ho acquistato sono state operazioni di pronti contro termine bancarie, che ho acquistato dopo che un proprietario ha perso la sua proprietà in banca. Questo dimostra che non è sempre facile essere un padrone di casa ed è facile entrare nella tua testa. A meno che tu non abbia la pazienza di gestire situazioni difficili degli inquilini e le conoscenze per gestirle correttamente, ti consiglio vivamente di rivolgerti a un gestore di proprietà qualificato.
Se hai intenzione di gestirti da solo, assicurati di esaminare adeguatamente i tuoi inquilini, riconoscendo che lo è meglio aspettare l'inquilino giusto che mettere un cattivo inquilino che in seguito causerà enormi finanze i problemi. Per ulteriori informazioni sullo screening degli inquilini, assicurati di controllare il secondo post più lungo che abbia mai scritto, "Screening degli inquilini: la guida definitiva.”
Dove andare da qui?
Indipendentemente dal tipo di investimento immobiliare in cui intendi entrare, ti consiglio vivamente di studiare tutto il possibile per essere un buon investitore prima di investire denaro. L'investimento immobiliare non è passivo come altri veicoli di investimento, ma i rendimenti possono far saltare la maggior parte degli altri investimenti fuori dall'acqua se fatti correttamente e quando hai un piano solido in atto e stai investendo con intelligenza. Il flusso di cassa che ricevi dalle tue proprietà può aggiungere rapidamente migliaia al tuo conto di risparmio senza dover lavorare un giorno per questo. Questo può aiutarti ad andare in pensione più velocemente o almeno con più reddito, più risorse e più esperienza.
Ci sono molti libri, podcast, forum, blog, club immobiliari e altre fonti di grande educazione là fuori, e la maggior parte è gratuita. Le informazioni sono state democratizzate, quindi approfitta delle grandi risorse online. Non è necessario diventare un esperto, ma una volta scelto il tuo specifico percorso di investimento immobiliare, almeno acquisisci familiarità con quella specifica nicchia. Entra, fai domande (come nelle sezioni dei commenti sotto post epici come questo... suggerimento suggerimento...) e conosci alcuni investitori locali che possono aiutarti ad arrivare da dove sei ora a dove vuoi essere.
La tua pensione è tua per farne ciò che vuoi. Non aver paura di aggiungere un nuovo veicolo al tuo portafoglio e, si spera, ho sostenuto che il settore immobiliare dovrebbe essere quel veicolo.
Fammi sapere nei commenti qui sotto se investi in un immobile – perché o perché no – e qualsiasi altra domanda o commento che potresti avere.
Brandon Turner è un investitore immobiliare attivo e Senior Editor di BiggerPockets.com, il social network per gli investimenti immobiliari. Brandon si diverte a scrivere lunghi post di blog epici come il suo recensione di Rocket Lawyer.com o il popolarissimo eBook online gratuito La guida per principianti definitiva agli investimenti immobiliari.