Pro e contro dell'acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine

Hai mai pensato di acquistare una proprietà per le vacanze per un affitto a breve termine? Penso che sia un'idea abbastanza comune. E in un mondo perfetto, può combinare il meglio del tempo libero e investire in un'unica proprietà.

Recentemente ho ricevuto una domanda da un lettore che sta pensando di fare il grande passo:

“Mia moglie ed io abbiamo circa 50 anni, siamo liberi da debiti e possediamo la nostra casa. Vorremmo avere un posto che la nostra famiglia e i nostri bambini possano usare mentre esploriamo le future aree di riposo vicino alla casa delle vacanze.

La maggior parte dei pianificatori/CPA tradizionali lo sconsiglia, ma siamo curiosi di sapere quale sia la visione di Wealth Hacker".– Grazie, Steve

Steve non ha chiesto specificamente il potenziale locativo della proprietà. Ma poiché è un risultato comune, ho deciso di includerlo tra i pro e i contro dell'acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine. Affronterò le domande dirette di Steve, così come l'aspetto del noleggio a breve termine.

Inizierò coprendo i pro, poi passerò ai contro. La mia speranza è che presentando entrambi, non solo risponderò alla domanda di Steve, ma fornirò anche informazioni preziose ad altri lettori che stanno valutando l'acquisto di una casa per le vacanze.

Vantaggi dell'acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine

Senza dubbio, ci sono reali vantaggi nell'acquistare una proprietà per le vacanze in affitto a breve termine. Ma prima di entrare in quelli, voglio prima essere chiaro che stiamo parlando di questi vantaggi a cui si riferiscono proprietà per le vacanze. In altre parole, una proprietà per le vacanze non lo è un investimento immobiliare, quindi i vantaggi saranno diversi.

Mentre un investimento immobiliare è strettamente un'impresa finanziaria, una proprietà per le vacanze è una sorta di ibrido. Proprio come la casa in cui vivi, una proprietà per le vacanze offre vantaggi personali, ma ha il potenziale per produrre guadagni finanziari allo stesso tempo.

Detto questo, passiamo ai vantaggi di possedere una proprietà per le vacanze.

1. Puoi generare entrate aggiuntive

Se acquisti una proprietà per le vacanze esclusivamente per uso personale, si aggiungerà una spesa al tuo budget, e per giunta importante. Ma affittandolo almeno una parte del tempo, puoi generare un reddito dalla proprietà.

Ad esempio, supponiamo che il pagamento per la tua vacanza sia di $ 1.500 al mese. Affittandolo una settimana al mese, sempre a $ 1.500, coprirai le spese di mantenimento della casa. Ma se lo affitti più di una settimana al mese, la proprietà genererà un flusso di cassa positivo.

Puoi anche diventare creativo qui. Puoi affittare la casa in determinati periodi dell'anno e tenerla strettamente per uso personale il resto dell'anno.

Forse scegli di affittare la casa solo "in stagione". Ciò potrebbe significare guadagnare $ 2.500 a settimana per le 12 settimane di alta stagione. Tale accordo coprirà i costi di trasporto mensili per l'intero anno, producendo un profitto di $ 12.000.

Nel frattempo, avrai il vantaggio di goderti la casa 40 settimane all'anno. In questo modo, la casa sarà un investimento immobiliare 12 settimane all'anno e una casa di vacanza per le altre 40.

2. Puoi guadagnare un apprezzamento del capitale a lungo termine

La maggior parte delle persone ritiene che la casa in cui vivono sia uno dei migliori investimenti che abbiano mai fatto. Anche se non vedi la tua residenza principale come un investimento, ma piuttosto come la tua casa, può funzionare in entrambe le direzioni. La casa che compri per $ 400.000 e in cui vivi per 20 anni potrebbe valere il doppio alla fine. Questa è una vittoria finanziaria del miglior tipo!

La stessa cosa può succedere con una casa vacanza. Potresti acquistare la proprietà per $ 200.000, quindi raddoppia a $ 400.000 vent'anni dopo. Lungo la strada, ti divertirai a trascorrere le vacanze in casa, affittandola anche per generare reddito.

È qui che è importante comprendere il vantaggio della leva offerto dal settore immobiliare.

A differenza della maggior parte degli altri investimenti, gli immobili vengono in genere acquistati principalmente utilizzando denaro preso in prestito. Ciò ingrandisce di molto il rendimento dell'investimento.

Se hai acquistato una proprietà per le vacanze da $ 200.000 con un acconto del 20% – $ 40.000 – e il valore è raddoppiato a $ 400.000, guadagnerai davvero un profitto di $ 200.000 su un investimento di $ 40.000. Questo è un guadagno del 500% in 20 anni!

Allo stesso tempo, il tuo mutuo di 30 anni verrà pagato fino a circa $ 98.000. La combinazione di apprezzamento del prezzo e ammortamento del mutuo aumenterà il tuo patrimonio netto a $ 298.000. Questo è un incredibile ritorno su un investimento di $ 40.000.

E ricorda, avrai anche il vantaggio di goderti la proprietà come casa per le vacanze.

3. Goditi generosi vantaggi fiscali

Poiché la tua casa per le vacanze genererà reddito, sarai anche in grado di cancellare tutte le spese pagate in relazione al guadagno di tali entrate.

Diciamo che affitti la casa il 25% dell'anno. L'IRS ti consentirà di detrarre circa il 25% dei costi di trasporto della proprietà dal reddito che genera.

Le spese che puoi cancellare includono interessi ipotecari, tasse immobiliari, assicurazione sulla proprietà, quote associative del proprietario di casa, proprietà manutenzione, spese di utilità, spese di pulizia, forniture (per gli inquilini) e spese di gestione se si assume un servizio esterno per gestire il processi.

Ancora un'altra spesa è ammortamento. L'IRS ti consentirà di deprezzare il valore della casa (escluso il valore del terreno) in circa 30 anni. Poiché l'ammortamento è ciò che è noto come a spesa per la carta, ridurrà la tua responsabilità fiscale senza costarti denaro.

Naturalmente, è possibile applicare l'ammortamento solo all'uso aziendale della casa. Se è il 25%, sarai in grado di deprezzare solo il 25% del valore della casa.

Parlando di imposte sul reddito, quando deciderai di vendere la casa otterrai il vantaggio di aliquote fiscali sulle plusvalenze a lungo termine.

Se il tuo reddito imponibile è di $ 100.000, sarai nel Fascia d'imposta del 22% ai fini dell'imposta sul reddito federale. Ma poiché la vendita della casa vacanza sarà una plusvalenza a lungo termine, pagherai solo il 15% su quel guadagno.

4. Costruirai un portafoglio immobiliare

Uno dei consigli più comuni e preziosi quando si tratta di investire è diversificazione. Si tratta di distribuire i tuoi soldi su diversi investimenti. Non solo riduce al minimo le potenziali perdite da ogni singolo investimento, ma ti darà anche accesso a più opportunità di investimento.

A causa dell'alto costo della proprietà, può essere difficile diversificare con gli immobili. Ma se possiedi già una residenza principale e acquisti una casa per le vacanze, diversificherai il tuo portafoglio immobiliare su due proprietà.

Se i valori delle proprietà aumentano nel lungo termine, come di solito accade, otterrai il vantaggio di plusvalenze su due proprietà, anziché su una.

5. Avrai una proprietà per le vacanze per te e la tua famiglia - Pagato dai tuoi inquilini!

Ho accennato a un esempio di questo prima, di affittare la casa per una parte dell'anno per coprire l'intero costo di possederla. Anche se non guadagni dagli affitti, le entrate che genera ti daranno un proprietà di vacanza gratuita.

Pensa alle migliaia di dollari che risparmierai ogni anno soggiornando in hotel o affittando la proprietà per le vacanze di qualcun altro. Quindi moltiplica quei risparmi per 20 o 30 anni.

Il vantaggio potrebbe facilmente valere ben oltre $ 100.000. Anche se potrebbe non essere un investimento diretto, libererà molti soldi per fare altri investimenti.

6. L'immobile per le vacanze potrebbe diventare la tua casa di riposo

Questo vantaggio potrebbe non essere così ovvio perché non è finanziario. Ma può essere altrettanto importante. In effetti, questo arriva al cuore della domanda di Steve.

La casa vacanze che acquisti per un affitto a breve termine può anche fungere da tua prova di pensionamento. Ti darà la possibilità di trascorrere molto tempo nella casa delle vacanze. Durante questo periodo, puoi decidere se la proprietà sarà la casa di riposo giusta per te.

Fare un trasferimento geografico per la pensione può essere più stressante e sconvolgente di quanto ti aspetti.

Ma se vivi già nella destinazione della pensione, almeno una parte dell'anno, conoscerai già la nuova comunità.

E anche se decidi di non utilizzare la tua casa per le vacanze come casa di riposo, può aiutarti a decidere se l'area in cui si trova è quella giusta per te. Se lo è, puoi vendere la tua casa per le vacanze - e raccogliere il profitto - quindi acquistare un'altra casa nella zona. Conoscerai già la disposizione del terreno e i valori delle proprietà locali. Ciò rimuoverà molti dei rischi che derivano dal fare una mossa importante.

Svantaggi dell'acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine

Anche se ci sono molti vantaggi nell'acquistare una proprietà per le vacanze in affitto a breve termine, ci sono un numero uguale di svantaggi. Prima di fare il grande passo, è importante sapere quali sono questi aspetti negativi ed essere preparati in anticipo.

1. Le case per le vacanze richiedono acconti più elevati e tassi di interesse più elevati

Devi amare quei mutui a basso acconto e a basso tasso di interesse che vedi pubblicizzati tutto il tempo.

Notizie FLASH:non sono disponibili per le case vacanza.

Iniziamo con il requisito di acconto. I finanziatori consentono un acconto fino al 3% su una residenza principale. Se tu sei ammissibile per un prestito VA, puoi ottenere il 100% di finanziamento o 0 acconto.

Ma se stai acquistando la proprietà per le vacanze, il il requisito minimo di acconto è del 10%. I finanziatori possono richiedere un acconto maggiore se si dispone di qualifiche più rigorose. Ciò può includere rapporti di indebitamento più elevati e punteggi di credito inferiori.

Anche se puoi ottenere una casa vacanza con un acconto del 10%, ti verrà richiesto di pagare assicurazione sui mutui privati ​​(PMI). Ciò può aumentare notevolmente la tua rata mensile. Se stai acquistando una proprietà per le vacanze, dovresti pianificare di effettuare un acconto del 20% per ridurre al minimo il pagamento.

Anche i tassi di interesse saranno più alti. Se la migliore tariffa disponibile su una residenza primaria è del 4%, aspettati di pagare il 4,5% per un prestito su una casa vacanze.

Dovresti anche sapere che la qualificazione del mutuo sarà più difficile con la proprietà per le vacanze. Poiché è considerato un acquisto di lusso, gli istituti di credito cercheranno un acconto elevato, un basso rapporto debito/reddito e un credito buono o eccellente.

Un altro punto sulla qualificazione – non sarai in grado di utilizzare il reddito da locazione su una casa di vacanza per beneficiare del mutuo.

Se indichi anche solo la tua intenzione di affittare l'immobile, il prestatore riclassificherà la casa come investimento immobiliare. Richiederanno un acconto minimo del 20% e addebiteranno un tasso di interesse ancora più elevato.

2. Non tutte le comunità sono benvenute per gli affitti a breve termine!

Se hai intenzione di acquistare una casa per le vacanze che affitterai anche a breve termine, dovrai fare i compiti. Non tutte le comunità accettano affitti a breve termine. Li vietano sotto limitazioni all'uso transitorio. Scopri se la comunità in cui si trova la proprietà per le vacanze prevista ha tali restrizioni. In tal caso, l'idea di noleggio a breve termine non sarà un inizio.

Alcuni condomini vietano anche gli affitti a breve termine. Di solito non è il caso dei condomini situati all'interno o nelle vicinanze di aree turistiche. Ma le restrizioni variano da un condominio all'altro. Dovrai scoprire in anticipo se ci sono restrizioni in un quartiere. Anche se il condominio si trova in una posizione perfetta per le vacanze, quel particolare quartiere potrebbe essere stato costruito appositamente per i proprietari, non per gli inquilini a breve termine.

Altrettanto importante, c'è una restrizione sugli affitti a breve termine con gli istituti di credito ipotecario.

Se un immobile viene utilizzato per locazioni a breve termine, può essere classificato come a condominio. Questo è un ibrido delle parole "condominio" e "hotel". Si riferisce ad un condominio che sarà essenzialmente adibito ad albergo.

Sebbene questi siano popolari nelle aree turistiche, sono vietati con i tradizionali istituti di credito ipotecario. Dal momento che sono visti come immobili commerciali, dovrai ottenere un mutuo commerciale per acquistarne uno. Ciò significherà un acconto ancora più grande e un tasso di interesse più elevato. Il prestito può prevedere anche condizioni più restrittive, come un mutuo a tasso variabile con durata di soli 10 anni.

3. Gli inquilini possono danneggiare la proprietà

Ogni volta che hai inquilini in una proprietà, c'è sempre la possibilità di danni. È ancora più probabile con gli affitti a breve termine. Come una camera d'albergo, avrai una porta girevole o inquilini che utilizzeranno la proprietà nel corso di un anno.

Non tutti gli inquilini sono interamente responsabili. Puoi riscuotere un deposito per coprire potenziali danni, ma potrebbe essere necessario intentare un'azione legale se il danno supera il deposito e l'inquilino si rifiuta di pagare.

Anche se nessun singolo inquilino fa danni reali, avendo una dozzina o più affittuari nella proprietà ogni anno diversi anni richiederanno più lavori di manutenzione e riparazione di quelli che probabilmente stai facendo sul tuo primario residenza.

Ciò si tradurrà in denaro di tasca tua e tempo e fatica da parte tua.

Questo è un buon momento per tirare su assicurazione del proprietario di casa. Per risparmiare denaro, potresti essere tentato di ottenere una polizza assicurativa standard per il proprietario di una casa sulla tua casa di vacanza. È una cattiva idea! Veramente male!!!

Una polizza standard per il proprietario di una casa coprirà solo i danni alla proprietà derivanti dal normale utilizzo da parte tua, della tua famiglia e dei tuoi ospiti.

Se la proprietà è danneggiata da un inquilino, la compagnia di assicurazione non pagherà il reclamo. Potrebbero anche terminare la tua polizza per falsa dichiarazione dell'uso previsto.

Dovrai ottenere una polizza speciale che riconosca l'uso della proprietà per affitti a breve termine. Sarà più costoso della polizza assicurativa di un proprietario di casa standard. Ma se non ce l'hai e la tua proprietà è danneggiata o distrutta da un inquilino, non avrai alcuna copertura in base a una polizza standard.

4. Gestire una proprietà per le vacanze non è un'attività passiva!

Non contare sul fatto che la tua proprietà per le vacanze sia puro divertimento al sole se la usi per affitti a breve termine. Ho già coperto i requisiti per la pulizia, la riparazione e la manutenzione regolari. Ma questo è solo l'inizio.

Dovrai anche commercializzare la proprietà per tenerla in affitto. Ciò significherà pubblicizzare la proprietà, selezionare gli inquilini e gestire le scartoffie per ogni affitto. Dovrai anche ispezionare la proprietà dopo ogni noleggio per tenere traccia di quale inquilino potrebbe aver danneggiato la casa.

Per dirla in parole povere, la gestione di una proprietà per le vacanze con affitti a breve termine è un lavoro part-time. La parola "vacanza" può essere rapidamente sopraffatta dalla realtà che stai gestendo un'attività dalla tua seconda casa. Sì, questo è ciò che sta realmente accadendo.

Ci sono società di gestione che si occuperanno di questo per te. Ma se segui questa strada, aspettati di pagare una commissione compresa tra il 10% e il 20% del reddito da locazione sulla proprietà.

5. Non sarai in grado di utilizzare la proprietà per le vacanze ogni volta che vuoi

C'è un conflitto intrinseco con l'utilizzo di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine. È probabile che tu voglia utilizzare la casa proprio nei periodi dell'anno che genereranno il maggior numero di inquilini e gli affitti più alti.

Quindi compri una casa al mare, con l'idea di passare qualche settimana a godertela durante il picco dell'estate. Ma ogni settimana in cui utilizzi la casa, ti perderai gli affitti più alti dell'anno.

Il problema è ancora più grande con le proprietà del resort. Ad esempio, una località balneare sarà più popolare durante i mesi estivi. Una casa in una stazione sciistica sarà molto richiesta durante l'inverno. Quel tipo di proprietà può solo hanno valore locativo durante l'alta stagione.

Se ti piace andare in spiaggia in estate o sciare in inverno, potresti non avere questa possibilità, non se vuoi massimizzare il tuo reddito sulla proprietà. Potresti averlo affittato durante l'alta stagione, lasciandoti godere solo in bassa stagione. Ciò massimizzerà il ritorno dell'investimento. Ma sarà fatto a costo di compromettere il valore della vacanza.

6. La proprietà potrebbe non aumentare di valore

L'apprezzamento della proprietà non è uniforme in tutti i mercati. Sebbene possa essere comune nei mercati metropolitani, è meno certo nelle aree turistiche. È possibile che una proprietà per le vacanze non aumenti affatto di valore e possa persino diminuire.

Le proprietà del resort sono spesso in località remote. Non sono adatti per l'occupazione tutto l'anno perché ci sono poche opportunità di lavoro o altri servizi che attireranno i residenti permanenti.

Nelle zone turistiche che dipendono dal commercio turistico, i valori degli immobili possono diminuire se il turismo rallenta. Il declino può essere ancora più drammatico se anche l'area è sovradimensionata. Questo è comune durante anni di intenso traffico turistico. Ma se ciò dovesse finire, i costruttori sono bloccati con l'inventario invenduto e i valori delle proprietà diminuiscono in tutta la comunità. Il miglior esempio di questo è cosa è successo ai valori immobiliari a Miami durante l'ultima recessione.

Ciò non significa che i valori siano destinati a cadere nell'area del resort o che non torneranno mai più. Ma se stai acquistando una casa per le vacanze a fini di reddito, è un rischio di cui devi essere consapevole fin dall'inizio.

Linea di fondo

Spero che questo risponda alla tua domanda, Steve. Se stai cercando di acquistare una casa per le vacanze principalmente per uso personale, l'angolo finanziario potrebbe non essere così importante. Ma se ti interessa acquisto di una proprietà per le vacanze in affitto a breve termine, dovrai considerarlo un business. Le informazioni in questa risposta ti aiuteranno a fare proprio questo.

OK lettori, se avete una domanda finanziaria a cui vorreste che risponda, scrivetemi una riga a Fai una domanda a Jeff @ GoodFinancialCents®.

Riepilogo: i pro ei contro dell'acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine