Quanta casa posso permettermi?

Il costo degli immobili è aumentato drasticamente nell'ultimo decennio, ma soprattutto negli ultimi 12 mesi. In effetti, a recente rapporto della National Association of Realtors ha mostrato che il prezzo medio di vendita delle case esistenti è aumentato a un ritmo anno su anno del 17,8% da agosto 2020 ad agosto 2021.

Se sei rimasto in disparte e hai aspettato di poterti permettere la casa che desideri, l'aumento dei prezzi degli immobili può sembrare particolarmente preoccupante. Potresti anche ripensare alla tua strategia e ai tuoi obiettivi o cercare di capire se puoi spendere più di quanto pensavi inizialmente.

Probabilmente hai anche dozzine di domande che ti girano per la testa. Per esempio:

Quanto posso permettermi per una casa? Inoltre, quanto mi presterà effettivamente una società di mutui?

Sfortunatamente, ciò che dice la società di mutui e ciò che puoi comodamente permetterti non è sempre lo stesso.

Questa guida ha lo scopo di spiegare come capire quanta casa puoi effettivamente permetterti, e non solo ciò che dice la società di mutui. Se sei pronto per tuffarti nel mercato immobiliare prima che i prezzi raggiungano la luna, continua a leggere per saperne di più.

In che modo i finanziatori decidono quanta casa puoi permetterti

Quando richiedi un mutuo per poter acquistare una casa, i finanziatori esaminano una serie di fattori importanti tra cui il tuo punteggio di credito, il tuo reddito e altri tuoi debiti. Usano anche una metrica specifica nota come rapporto debito/reddito (DTI) per valutare quanto possono ragionevolmente prestarti.

Rapporto debito/reddito (DTI) può sembrare un termine di fantasia, ma in realtà non è altro che le tue spese mensili rispetto al tuo reddito lordo mensile. Puoi determinare il tuo DTI dividendo i tuoi debiti mensili per il tuo reddito mensile lordo.

Ad esempio, qualcuno con un reddito mensile lordo di $ 10.000 e spese mensili di $ 3.500 avrebbe un rapporto debito/reddito del 35%. Il calcolo utilizzato per raggiungere questa cifra è simile al seguente:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Inserisci una regola generale nota come "regola 29/41".

In generale, gli istituti di credito ipotecario vogliono garantire che il rapporto debito/reddito complessivo non superi il 41% e che il pagamento dell'alloggio non superi il 29% di tale importo.

Con un reddito mensile lordo di $ 10.000 (o $ 120.000 all'anno), il pagamento del mutuo (inclusi capitale, interessi, tasse) e assicurazione) non dovrebbe essere superiore a $ 2.900, mentre i debiti totali combinati non dovrebbero costare più di $ 4.100 per mese.

Se guadagni la metà di questo, o $ 5.000 al mese, la rata del mutuo (inclusi capitale, interessi, tasse e assicurazione) non dovrebbe essere superiore a $ 1.450, mentre i tuoi debiti totali combinati non dovrebbero costarti più di $ 2.050 per mese.

Quali debiti contano come "altri debiti?" 

Questa metrica può includere tutti i debiti che devi pagare ogni mese, ma di solito è composta da pagamenti auto, pagamenti con carte di credito, prestiti agli studenti e altro ancora.

Detto questo, dovresti notare che la regola 29/41 è solo una regola generale. Alcuni istituti di credito possono farti prendere in prestito leggermente di più o leggermente di meno e alcuni tipi di prestiti per la casa (prestiti VA, prestiti FHA, ecc.) Hanno requisiti diversi.

Altri fattori di accessibilità della casa

Ora che sai cosa guarderanno i finanziatori, dovresti approfondire altri fattori che possono influire su quanto puoi (e dovresti davvero) prendere in prestito.

Vale la pena considerare i seguenti dettagli quando inizi a cercare una nuova casa e un nuovo mutuo per la casa.

Acconto

Il tuo acconto può avere un impatto significativo sulla quantità di denaro che puoi prendere in prestito per una casa. Ovviamente, avere un acconto più grande può aiutarti a prendere in prestito di più poiché libera spazio nel tuo DTI, mentre un acconto più piccolo per la tua casa significa che puoi prendere in prestito di meno.

La maggior parte degli esperti suggerisce di mettere almeno il 20% sulla tua nuova casa e per più di una ragione. Innanzitutto, avere un acconto del 20% può aiutarti a evitare una situazione in cui sei "sott'acqua" sul tuo mutuo se i prezzi delle case scendono. In secondo luogo, abbassare il 20% o più ti aiuta a evitare di pagare l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) sul tuo mutuo per la casa.

Con un acconto inferiore al 20%, il PMI che paghi in genere vira su un altro 0,5-1% sulla rata del mutuo finché non hai un capitale sufficiente per abbandonare l'assicurazione ipotecaria privata. Questi sono soldi buttati via, ma i costi aggiuntivi possono anche avere un impatto sull'importo del mutuo per la casa a cui hai diritto.

Tassi di interesse ipotecari

Un altro enorme fattore che influisce sull'accessibilità economica della casa è il tasso di interesse sul mutuo, ma questa è un'area in cui hai un enorme vantaggio in questo momento. I tassi ipotecari si stanno avvicinando ai minimi storici e pagare meno interessi ogni mese significa che puoi permetterti di prendere in prestito più denaro in anticipo.

In che modo i tassi di interesse ipotecari influenzano il pagamento dell'alloggio? Considera questo esempio, che esamina solo i componenti di capitale e interessi di un prestito (esclusi altri costi come le tasse sulla proprietà e l'assicurazione).

Se hai preso in prestito $ 400.000 per una casa con un mutuo a tasso fisso di 30 anni al 4%, il pagamento mensile (capitale e interessi) ammonta a $ 1.909.

Con lo stesso importo e durata del prestito e un tasso di interesse del 3%, il pagamento mensile (capitale e interessi) ammonta a $ 1.686.

Se sei stato in grado di garantire lo stesso prestito con un tasso di interesse del 2,5%, il pagamento mensile (capitale e interessi) ammonta a $ 1,580.

Hai capito. Più bassi sono i tassi di interesse, più basso sarà il tuo pagamento. Ciò libera più spazio per prendere in prestito mantenendo il rapporto debito/reddito (DTI) a un livello accettabile per i finanziatori.

Termine del mutuo

Ma per quanto riguarda la durata del mutuo? La domanda: "Quanto di una casa posso permettermi?" non si può veramente rispondere finché non sai quanto tempo vuoi spendere per pagare la tua casa.

Se sei disposto ad andare con un termine di prestito di 30 anni più lungo, sarai in grado di garantire un pagamento mensile inferiore e potenzialmente di prendere in prestito di più di conseguenza. Tieni presente che i tassi ipotecari per mutui casa più lunghi tendono ad essere leggermente più alti.

Quanta differenza può fare la durata del mutuo? In realtà, un bel po'.

Abbiamo già menzionato come prendere in prestito $ 400.000 per una casa con un mutuo di 30 anni al 3% ti lascerebbe con un pagamento mensile (capitale e interessi) di $ 1.686.

Se passi a un mutuo per la casa di 15 anni con lo stesso tasso di interesse fisso, il tuo pagamento mensile (capitale e interessi) sale a $ 2.762 ma il tuo prestito dura la metà.

Se ottieni un tasso leggermente inferiore del 2,5% su un prestito di 15 anni di questo importo, il che è probabile che il tuo pagamento mensile (capitale e interessi) scenda a $ 2.667.

Questi esempi non tengono conto delle altre durate dei mutui che potrebbero essere disponibili o dei mutui con tassi di interesse variabili che cambiano nel tempo. Tuttavia, è vero su tutta la linea che una durata del prestito più lunga produce un pagamento mensile inferiore, il che può aiutarti ad acquistare più casa in anticipo.

Spese aggiuntive per la casa

Le spese aggiuntive possono influire su quanto puoi prendere in prestito per una nuova casa e molte di esse sono ampiamente al di fuori del tuo controllo. Alcune spese aggiuntive per la casa da considerare includono quanto segue:

Tasse di proprietà: Le tasse sulla proprietà vengono in genere pagate dal conto di deposito a garanzia che il tuo prestatore ha istituito per il tuo mutuo, ma pagherai su tale conto di deposito a garanzia su base mensile. In generale, tasse di proprietà più elevate ti fanno pagare di più ogni mese, facendo aumentare il tuo pagamento mensile per l'alloggio. Se vivi in ​​una zona con tasse di proprietà più basse, d'altra parte, l'impatto sul tuo pagamento mensile non sarà così grande.

Assicurazione per i proprietari di abitazione: i proprietari di abitazione con un mutuo devono disporre di un'assicurazione per i proprietari di abitazione, che in genere viene pagata dal loro conto di garanzia ipotecaria. Ancora una volta, ogni mese viene pagato un importo proporzionato, che incide sulla rata del mutuo.

HOA o quote condominiali: Se vivi in ​​un quartiere con un'associazione di proprietari di case (HOA) o possiedi un condominio, potresti dover un importo mensile per l'iscrizione. Questo importo può anche influire su quanto puoi prendere in prestito per una casa.

Manutenzione e manutenzione

Se hai sempre affittato e mai posseduto, dovrai anche tenere conto mentalmente dei costi di manutenzione e riparazione in corso. Queste spese non si rifletteranno nell'importo del mutuo, ma è comunque necessario pianificarle.

Ad esempio, una casa con un tetto vecchio o HVAC avrà bisogno di costosi aggiornamenti entro pochi anni. Inoltre, dovrai pensare alla cura del prato, all'architettura del paesaggio, ai costi di manutenzione del riscaldamento e dell'aria condizionata e altro ancora.

Come puoi decidere quanta casa puoi permetterti

Tutto considerato, dovresti anche sapere che la società di mutui non conosce l'intera situazione. Usano algoritmi e rapporti per decidere quanto pensano che tu possa prendere in prestito, ma non hanno idea di quanto sia realistico quel numero per le tue finanze personali e altre spese che hai.

Ad esempio, potresti essere qualcuno che ha spese basse sulla carta ma indulgenze costose nella vita reale. Forse non hai la rata dell'auto ma hai tre figli in costosi club sportivi che costano un occhio della testa. Queste altre spese non verrebbero visualizzate nel rapporto debito/reddito (DTI), ma ciò non significa che non siano importanti per la tua famiglia.

D'altra parte, forse hai grandi obiettivi finanziari che vuoi raggiungere, inclusa la voglia di liberarti dai debiti o andare in pensione presto.

In tal caso, potresti volere una rata mensile del mutuo inferiore a quella che decide la società di mutuo. O forse vuoi andare con un mutuo per la casa di 15 anni in modo da poter pagare la tua casa più velocemente e andare in pensione a 55 anni.

In ogni caso, devi davvero decidere quanto puoi permetterti di pagare ogni mese senza mettere in pericolo le tue finanze familiari o sacrificare altri obiettivi.

La linea di fondo

La quantità di casa che puoi permetterti dipende dal tuo reddito, dal tasso di interesse ipotecario per il quale puoi beneficiare, dalla durata del mutuo per la casa e da altri fattori importanti. Tuttavia, dipende anche da quanto ti senti a tuo agio a pagare e da quanti soldi vuoi risparmiare, investire o spendere vivendo lo stile di vita che desideri.

La regola del 29/41 è un buon punto di partenza, ma dovresti dare un'occhiata al tuo budget mensile e alle tue abitudini di spesa per vedere con cosa ti senti veramente a tuo agio.

La società ipotecaria non dovrebbe essere responsabile della futura rata del mutuo. Possono darti un'idea, ma alla fine la decisione è tua.

Domande frequenti (FAQ)

I tassi dei mutui diminuiranno?

I tassi ipotecari salgono e scendono in base a fattori come il prime rate. Tuttavia, i tassi di interesse attuali sono ai minimi storici o quasi, quindi è più probabile che aumentino nel tempo piuttosto che diminuiscano ulteriormente.

Se hai intenzione di acquistare una casa, la soluzione migliore è essere prequalificati con uno dei i migliori prestatori di mutui ora in modo da poter bloccare le tariffe basse di oggi.

Come scelgo un creditore ipotecario?

Ci sono numerosi prestatori di mutui tra cui scegliere e può essere difficile decidere. Ti suggeriamo di fare shopping con i prestatori per scoprire quale offre mutui e prestiti con i tassi di interesse e i costi di chiusura più bassi.

Di quale credito ho bisogno per comprare una casa?

Secondo Rocket Mortgage, i consumatori hanno maggiori probabilità di beneficiare di un mutuo se hanno un punteggio di credito di 620 o superiore. Tuttavia, potresti essere in grado di qualificarti per un mutuo per la casa FHA con un punteggio di credito a partire da 580. Lo stesso standard si applica per la maggior parte prestiti per la casa VA.

Posso comprare casa senza acconto?

Secondo il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), la maggior parte dei prestatori tradizionali richiede ai mutuatari di avere un acconto dal 5% al ​​15%. I mutuatari possono anche beneficiare di un mutuo per la casa FHA con un minimo del 3,5% in meno.