Recensione Unison HomeBuyer: evita PMI e mantieni i tuoi soldi

Il temuto PMI. Assicurazione ipotecaria privata. Siamo tutti d'accordo che puzza?

Ricordo quando stavo pensando di acquistare la mia prima casa, dopo alcune ricerche iniziali con il mio colleghi di blog di finanza personale: è diventato evidente che dovevo fare tutto ciò che era in mio potere per evitare PMI.

Dopo essersi allacciato e aver risparmiato il 20% sono riuscito a realizzarlo. Ma sono in Texas. Dove gli stipendi sono alti e i valori delle proprietà sono bassi (beh, almeno lo erano indietro quando stavo comprando).

Per le persone in mercati immobiliari molto costosi (San Francisco / New York), evitare il PMI può essere difficile. È anche doloroso per chiunque rinunciare a così tanti soldi in anticipo (quando potrebbero essere investiti o utilizzati in modi diversi). Lascia che sia la Silicon Valley a trovare una nuova soluzione creativa a questo problema.

Oggi ho intenzione di recensire l'azienda chiamata all'unisono che sta affrontando questa sfida. Diamo un'occhiata a ciò che hanno creato, insieme ai pro e ai contro.

Cos'è Unison?

Precedentemente noto come FirstREX, con sede a San Francisco all'unisono mira ad aiutare più persone a permettersi di acquistare una casa. Invece di concederti un prestito, investono insieme a te nella tua casa, corrispondendo fino alla metà del tuo acconto.

Unison lo chiama un programma di "investimento nella proprietà della casa". I soldi di Unison non sono debiti e tu non paghi gli interessi di Unison. Invece, la società riceve una quota della futura variazione del prezzo della casa, mentre il proprietario della casa mantiene tutta l'equità che costruisce con i pagamenti mensili. Fai clic per scoprire di più su Unison...mostrare

Vantaggi dell'unisono

Ora che conosci un po' il problema che all'unisono sta cercando di risolvere, illustrerò alcuni degli aspetti positivi che vedo.

1. Puoi evitare PMI.

Ho menzionato PMI nell'introduzione, ma nel caso non lo ricordi, PMI sta per assicurazione ipotecaria privata. Molti programmi di prestito richiedono PMI se l'acconto è inferiore al 20% come polizza assicurativa contro il rischio di insolvenza sul prestito.

Il PMI viene calcolato come una parte dell'importo del prestito, quindi maggiore è l'importo del prestito, più paghi. Di solito costa circa l'1% dell'importo del prestito su base annua, che potrebbe arrivare a migliaia di dollari l'anno. Essere in grado di rinunciare a pagare queste tasse può potenzialmente essere un enorme risparmio sui costi.

2. Puoi abbassare le rate mensili del mutuo.

Di solito l'acconto e il rate mensili del mutuo avere una relazione inversa: generalmente, più metti giù, più bassi sono i pagamenti mensili. Utilizzando i fondi forniti da Unison per aiutare con l'acconto, stai riducendo i tuoi pagamenti ogni mese.

Questo può migliorare notevolmente l'accessibilità economica di una casa per coloro che sono preoccupati di fare abbastanza soldi per coprire i pagamenti mensili.

3. Puoi trattenere parte dei tuoi soldi.

Alcune persone hanno abbastanza soldi per un acconto del 20%, ma non vogliono buttare tutti i loro soldi in casa. Piuttosto, potrebbero usare quei soldi per fare altri investimenti o coprire altre spese, come l'istruzione di un bambino. Collaborando con Unison, un acquirente di casa in questa situazione può ottenere molti dei vantaggi di un acconto del 20% preservando i propri soldi per un altro scopo.

4. Unison sta promuovendo un ambiente responsabile per gli acquisti domestici.

Unison considera gli acquirenti di case con cui lavora non solo come clienti ma come partner. Secondo un articolo sul LA Times, i potenziali clienti non solo parlano con un rappresentante Unison, ma rispondono anche a un quiz per assicurarsi di aver compreso appieno il funzionamento del programma prima di firmare l'accordo.

Il settore immobiliare è notoriamente complesso, quindi il fatto che Unison faccia i salti mortali per assicurarsi che i potenziali acquirenti capiscano a cosa si stanno iscrivendo è un enorme passo avanti nel giusto direzione.

Svantaggi dell'unisono

Mentre all'unisono può risolvere un problema doloroso per molti aspiranti acquirenti di case oggi, ci sono ancora alcune cose a cui prestare attenzione prima di iscriversi.

1. Se il valore della tua casa aumenta notevolmente, potresti pagare di più rispetto a PMI.

Poiché Unison condivide l'apprezzamento per la tua casa, scegliere il programma Unison HomeBuyer potrebbe significare che paghi di più nel lungo periodo di quanto avresti pagato altrimenti.

Tuttavia, beneficerai comunque di un pagamento mensile inferiore lungo il percorso. E ricorda, Unison condivide anche il lato negativo, quindi se la tua casa non aumenta di valore, o se diminuisce di valore, molto probabilmente starai molto meglio con Unison che se avessi usato il debito finanziamento.

2. Se vendi la tua casa nei primi 3 anni, Unison non condividerà alcuna perdita con te.

Unison condivide le perdite con il proprietario della casa solo se la casa viene venduta almeno 3 anni dopo l'acquisto. Questo perché il finanziamento dell'acconto della società non è inteso come finanziamento della casa a breve termine. Questo può essere uno svantaggio per qualcuno che intende rimanere in casa per un breve periodo di tempo, ma per chiunque si aspetti di rimanere in casa per più di 3 anni, questo non dovrebbe importare.

Quindi, come guadagna Unison?

Semplice. Guadagnano quando la tua casa si apprezza in valore nel tempo e condividono questo apprezzamento con te, come descritto sopra.

Addebitano anche una commissione di transazione del 3,9% dell'importo investito. In base ai costi di chiusura nella tua zona, questo potrebbe replicare i "costi di chiusura". Per Unison, questo denaro molto probabilmente aiuta a coprire i costi operativi dell'elaborazione della domanda e dell'investimento mentre si assume il rischio che la tua casa si apprezzi nel tempo.

Unison non ha bisogno che ogni casa aumenti di valore. Invece, la società e i suoi investitori sono alla ricerca di un'esposizione diversificata al Mercato immobiliare residenziale statunitense nel complesso. Lo ottengono investendo in molte case diverse in tutto il paese, il che bilancia la volatilità inerente al valore di una singola casa e riduce il rischio che si assumono. In altre parole, è un modo per gli investitori di ottenere un'esposizione all'apprezzamento dei prezzi delle case senza dover acquistare l'intera casa.

In alcuni casi in cui la casa si apprezza in modo significativo, Unison potrebbe guadagnare più soldi di quanto un finanziatore tradizionale avrebbe raccolto in interessi e commissioni di finanziamento. Ma ovviamente, ciò dipende dalla vendita o dalla valutazione della casa a un valore superiore al prezzo di acquisto originale.

Considerazioni aggiuntive

Puoi acquistare Unison dopo 3 anni. Nella Guida al programma Unison HomeBuyer, si dice che la società ti consente di acquistare l'investimento di Unison una volta che hai posseduto la proprietà per un minimo di 3 anni. Non è necessario vendere la casa affinché ciò accada - sarebbe noto come "Cessazione speciale" e un perito domestico indipendente verrebbe fuori per valutare la casa per il suo valore di mercato attuale.

Il pagamento dell'acquisizione a Unison equivarrebbe all'importo dell'investimento originale di Unison più qualsiasi profitto che Unison avrebbe realizzato se vendessi la casa per il valore stimato. Il pagamento minimo a Unison per un'acquisizione è il suo investimento originale - in altre parole, mentre Unison condivide le perdite quando vendi la tua casa, con un'acquisizione, Unison non condivide le perdite.

Unison può anche fornire metà di un acconto del 25%, ma poi chiede il 43,75% della variazione di valore. Unison è disposto a mettere un po' più di soldi in cambio di un po' più di ritorno alla fine.

La casa è tua al 100%. Ciò significa che sei ancora al 100% pronto per la manutenzione, le riparazioni e qualsiasi altra cosa che si verifica durante il processo di proprietà della casa. Come parte dell'accordo, sei responsabile del mantenimento della casa in buone condizioni.

Non sono soldi gratis. Potrebbe sembrare che tu stia ottenendo qualcosa per niente, specialmente all'inizio. E anche se non pagherai alcuna commissione in corso, dovrai a Unison una parte significativa di denaro se la tua casa aumenta di valore.

Soluzioni alternative

Il programma che Unison ha lanciato è unico. Quindi le soluzioni alternative, in questo caso, possono sembrare più tradizionali al contrario. Ne illustrerò alcuni di seguito:

• Metti meno del 20% in meno e paga PMI. Sebbene pagare PMI sia una seccatura, se il prestito lo lascia cadere dopo aver raggiunto il 78% di LTV, non sei bloccato con esso per la durata del prestito. Nella maggior parte dei casi, se utilizzi un acconto del 10%, pagherai PMI per circa 7 anni.
• Acquista meno casa o aspetta di acquistare fino a quando non hai il 20%. Ci sono molti compromessi che si possono fare. Ad esempio, compra una casa in un quartiere un po' più lontano dalla città ma che ha tutti gli aggiornamenti che stai cercando. Oppure, aspetta più a lungo per acquistare fino a quando non avrai risparmiato il 20%.
• Chiedi aiuto alla famiglia. Molti istituti di credito consentono alla famiglia di farti un regalo soldi per l'acconto purché una lettera di regalo sia scritta in cui si afferma che si tratta di un regalo e non di un prestito.

Per chi è Unison?

Secondo me, Unison è per l'acquirente di casa finanziariamente responsabile che era sulla buona strada per risparmiare il 20% di anticipo fino a quando non ha scoperto che c'era un modo più veloce per entrare nella casa che voleva.

Se Unison non fosse arrivato, avrebbero raggiunto il 20% in un altro anno o due. Hanno in programma di vivere in casa per il prossimo futuro e non considerano l'investimento in acconto di Unison come una soluzione temporanea o come un modo per acquistare più casa di quanto possano permettersi. Piuttosto, lo considerano un modo per permettersi la casa che si adatta alle loro esigenze senza assumersi troppi debiti o pagamenti mensili più elevati.

Qual è il prossimo?

Cosa ne pensate di questo nuovo programma di Unison? Fammi sentire da te nei commenti qui sotto.

Se desideri saperne di più su Unison, visita www.unison.com.

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Informazioni su Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", è un CPA, blogger, podcaster, marito e padre di tre figli. PT è anche il fondatore e CEO della conferenza e della fiera del settore della finanza personale, FinCon.

Ha creato Part-Time Money® nel 2007 per condividere i suoi consigli sul denaro, ritenersi responsabile (mentre pagare oltre $ 75.000 di debiti) e incontrare altri appassionati di passare alla finanza indipendenza.