Il settore immobiliare è un modo molto ben compreso ma spesso mal eseguito per costruire ricchezza. Ci vuole solo un episodio di uno spettacolo casalingo HGTV per sapere che non ci vuole un genio... ma anche i geni possono rovinare tutto con una cattiva esecuzione.
Se sei un investitore buy-and-hold, è meno probabile che sbagli, ma poi ti imbatti nella "morte per mille carte tagli». Ci sono la manutenzione, le riparazioni, la ricerca di inquilini, l'eliminazione dei fannulloni, le telefonate dell'idraulico alle 2 del mattino, la pulizia,... esso
Se leggi un libro sugli investimenti immobiliari, sembra tutto così semplice. Ed è semplice. Ma non è facile.
Come si suol dire, il diavolo sono i dettagli.
Ecco perché così tante persone investono in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). Un REIT offre l'esposizione agli immobili senza alcun lavoro. Fondo REIT di Vanguard ti addebita solo un rapporto di spesa dello 0,12% e ottieni esposizione a una varietà di società immobiliari commerciali. Sono solo $ 12 su ogni $ 10.000 investiti!
E se non volessi possedere un fondo che investe solo in strutture di stoccaggio, parchi uffici e centri commerciali? Fino a poco tempo, eri sfortunato. Potresti provare a trovare un sindacato immobiliare nella tua zona, ma non è privo di rischi.
L'opzione migliore potrebbe essere a piattaforma di crowdfunding per gli investimenti immobiliari.
Riepilogo dei migliori siti di crowdfunding immobiliare
| Luogo | Specializzazione | Minimo | accreditamento Necessario? |
Per saperne di più |
|---|---|---|---|---|
| raccolta fondi | eREIT (fondo) | $500 | Qualsiasi investitore | Per saperne di più |
| Streitwise | eREIT (fondo) | $5,000 | Qualsiasi investitore | Per saperne di più |
| AcreTrader | Investire a basso costo in terreni agricoli | $ 3k- $ 10k | Investitore accreditato | Per saperne di più |
| quadri | RE. commerciale di livello istituzionale | $ 50 k | Investitore accreditato | Per saperne di più |
| CrowdStreet | Immobile commerciale | $ 25k- $ 100k | Investitore accreditato | Per saperne di più |
| Yieldstreet | Molteplici opportunità di investimento | $1k-$5k | Qualsiasi investitore | Per saperne di più |
| Tetto | Affitti unifamiliari chiavi in mano | Varia | Qualsiasi investitore | Per saperne di più |
| RealtyMogul | Immobili commerciali direttamente o tramite fondo |
$1k-$5k | Qualsiasi investitore | Per saperne di più |
| AzionarioMultiplo | commerciale istituzionale immobiliare |
$5,000 | Investitore accreditato | Per saperne di più |
| Piano terra | Debito a breve termine garantito e garantito | $10 | Qualsiasi investitore | Per saperne di più |
Sommario
- Fundrise – Buono per la diversificazione
- Streitwise – Investimento minimo basso
- AcreTrader – Il meglio per i terreni agricoli
- Cadre – Il meglio per gli immobili di qualità istituzionale
- CrowdStreet – Il meglio per gli immobili commerciali
- Yieldstreet – Varietà di beni immobiliari
- Roofstock – Investire in proprietà in affitto
- RealtyMogul – Accesso agli immobili commerciali
- EquityMultiple – Debito e investimenti azionari
- Piano terra – Debito ad alto rendimento a breve termine
- Il resto del branco
- Dovresti investire in queste offerte?
raccolta fondi – Buono per la diversificazione
Fundrise è una delle migliori piattaforme di investimento immobiliare di crowdfunding per investitori non accreditati perché offre un pacchetto dei loro investimenti individuali in un veicolo che chiamano eREIT. Essere un investitore accreditato è di solito uno dei maggiori ostacoli all'investimento in una piattaforma immobiliare, Fundrise offre un'alternativa per coloro che non soddisfano quel livello elevato.
Gli eREIT seguono una strategia di investimento, disponibile nei loro documenti di offerta. Sono come i normali REIT, tranne per il fatto che il minimo è di $ 1.000. A differenza dei normali REIT che operano sul mercato aperto, questi non sono quotati in borsa. Puoi riscattare le tue azioni solo trimestralmente. Sono più liquidi di un sindacato, meno liquidi di un fondo comune.
Noi abbiamo un recensione completa di Fundrise.
Scopri di più su Fundrise
(Questo vale sia per gli investitori accreditati che per quelli non accreditati)
Streitwise – Basso investimento minimo
Streitwise è un fondo di investimento immobiliare che pubblicizza 8,4% di rendimento con un investimento minimo contenuto. È aperto a investitori non accreditati.
La struttura delle commissioni è del 3% dell'importo raccolto più una commissione del 2% sul patrimonio in gestione. Quando esamini le commissioni di altre offerte, vedrai spesso che commissioni del genere sono nascoste nell'importo (sotto forma di commissioni di acquisizione, commissioni di finanziamento, commissioni di performance, ecc.) esborsi. Avere un 3% dritto in aumento e il 2% del patrimonio in gestione è una struttura molto più chiara di altre.
Poiché si tratta di un REIT, distribuiscono dividendi trimestralmente e sono tenuti a distribuire annualmente il 90% del reddito imponibile per mantenere tale struttura. Dovresti aspettarti di mantenere i tuoi investimenti in Streitwise per un periodo perché c'è un blocco di 1 anno e una finestra di rimborso ogni trimestre. Hai anche la possibilità di reinvestire i dividendi se lo desideri.
L'investimento minimo è di $5.000 e abbiamo un recensione completa di Streitwise qui.
Scopri di più su Streitwise
(Questo vale sia per gli investitori accreditati che per quelli non accreditati)
Sapevi che puoi investire in terreni agricoli?
AcreTrader è una nuova piattaforma immobiliare specializzata in terreni agricoli. Ricercano tutte le offerte, ne selezionano meno del 5% e acquisiscono le fattorie tramite una LLC. Puoi guadagnare attraverso l'affitto e vedere l'apprezzamento nella terra stessa. Lo sapevi Il 40% dei terreni agricoli degli Stati Uniti è affittato o affittato?
L'importo minimo dell'investimento è solitamente compreso tra $ 3.000 e $ 10.000. Questo varia tra gli investimenti in base al prezzo per acro e il costo totale della fattoria.
Addebitano solo lo 0,75% del valore della fattoria come commissione di gestione annuale più eventuali costi di chiusura su ciascuna transazione. Il periodo di attesa tipico è di 3-5 anni anche se alcune operazioni sono di 5-10 anni, puoi vendere le tue azioni sul mercato. E puoi farlo in un'IRA autodiretta!
È un'affascinante classe di attività che non sarai in grado di ottenere su nessun'altra piattaforma. Leggi la nostra recensione completa su Acretrader per maggiori dettagli.
Ulteriori informazioni su AcreTrader
(Questo è per gli investitori accreditati)
Se vuoi vedere più offerte sui terreni agricoli, un'altra startup è FattoriaInsieme. Ne so meno di AcreTrader ma sono piattaforme simili. Anche per gli investitori accreditati e le loro offerte in genere hanno un minimo di $ 10.000 a $ 50.000. Ottieni rendimenti in contanti su base trimestrale, semestrale o annuale. È anche gratuito iscriversi, quindi puoi iscriverti solo per vedere le loro offerte. Noi abbiamo un recensione dettagliata di FarmTogether qui.
quadri – Il meglio per gli immobili di qualità istituzionale
quadri è una piattaforma di investimento che ti dà accesso a investimenti immobiliari commerciali di "qualità istituzionale". Cosa significa? Significa che stai investendo insieme alle istituzioni finanziarie in un modo diverso da molte altre piattaforme immobiliari "crowdfunded". In effetti, Cadre co-investe in ogni affare in cui sono coinvolti ed è qualcosa che li separa dalle altre piattaforme.
quadri ha due opzioni: il fondo ad accesso diretto e "Deal-by-Deal". Questo è simile ad altre piattaforme che offrono un'opzione di "fondo" più ampia e un'opzione di transazione specifica. Il Cadre Direct Access Fund ha un minimo di $ 50.000 mentre per le singole operazioni, anche l'investimento minimo è di $ 50.000.
Scopri di più su Cadre
(Questo è per gli investitori accreditati)
CrowdStreet – Il meglio per gli immobili commerciali
Crowdstreet è specializzato in investimenti immobiliari commerciali individuali con una varietà di periodi di sospensione (l'investimento attuale opportunità a partire da maggio 2021 erano ovunque da 2 anni a 9 anni) con un tasso di rendimento interno dell'investitore target molto interessante (high teens a 20 secondi). Questi sono investimenti in proprietà specifiche, piuttosto che un fondo che diversifica, quindi devi essere un investitore accreditato.
Hanno lanciato quasi 500 accordi con quasi 2 miliardi di dollari di capitale raccolto, quindi sono attivi sin dalla loro fondazione nel 2014. L'investimento minimo è in genere di $ 25.000, ma alcune offerte richiedono almeno $ 100.000 a seconda delle dimensioni.
Scopri di più su CrowdStreet
(Questo è per gli investitori accreditati)
Yieldstreet – Varietà di beni immobiliari
Yieldstreet è una piattaforma che offre una varietà di offerte di investimento che include, ma non si limita a, immobili. Puoi investire in un fondo multi-asset class (investitori non accreditati) che distribuisce il tuo investimento su diverse classi di attività oppure è possibile selezionare singole offerte, che avranno i propri rendimenti e termini.
Il fondo multi-asset class (Yieldstreet Prism Fund, non disponibile in NE o ND) ha solo un minimo di $ 1.000 mentre le singole offerte avranno un investimento minimo di $ 5.000. C'è una terza opzione, investire in titoli a breve termine (3-6 mesi), che ha un minimo di $ 1.000 ma è disponibile solo per gli investitori accreditati.
L'iscrizione è gratuita Yieldstreet così puoi iscriverti e guardarti intorno. Oppure, se desideri saperne di più, il nostro Recensione di Yieldstreet va più in dettaglio.
Offerta bonus di $500: Per un tempo limitato, Yieldstreet sta eseguendo una nuova promozione sull'account in cui puoi ottenere fino a $ 500 quando apri un account e depositi fondi. Ricevi $ 50 per $ 1.000 depositati fino a un bonus di $ 500 se depositi più di $ 10.000.
Scopri di più su Yieldstreet
(Questo vale sia per gli investitori accreditati che per quelli non accreditati)
Tetto – Investire in immobili in affitto
Roofstock è un mercato di investimenti immobiliari che ti consente di acquistare proprietà unifamiliari chiavi in mano in affitto con solo il 20% di sconto. La registrazione è gratuita e puoi sfogliare il loro mercato per le proprietà in base a una varietà di fattori come il prezzo di listino, la posizione, l'affitto mensile, le scuole, ecc. E se hai familiarità con gli Exchange 1031, ti mostreranno anche quali proprietà sono idonee per questo.
Ecco un'istantanea di alcune delle proprietà disponibili dall'11 giugno 2019:
Se ti stai chiedendo perché sono nell'elenco, è perché puoi anche acquistare azioni immobiliari (non acquistarle a titolo definitivo) in modo simile a come acquisti azioni di offerte su altri siti. Puoi investire in portafogli personalizzati (essenzialmente un REIT non pubblico) in modo da poter investire con una certa diversificazione. Ad esempio, c'era un portafoglio che consisteva in 6 case unifamiliari a St. Louis. Ce n'era un altro che era 7 residenze unifamiliari nel Midwest.
Se investi in una casa, la possiedi e puoi contare sui loro servizi di gestione della proprietà (non la gestiscono, ti mettono in contatto con quelli della zona), assicurazioni, ecc.
Infine, sembra sciocco dirlo, ma hanno una garanzia di rimborso di 30 giorni. Se acquisti una proprietà e non sei soddisfatto, te la rimborsano (tecnicamente, la mettono in vendita gratuitamente sul loro mercato e ti restituiscono i soldi una volta venduta).
Ecco una recensione completa di Roofstock. L'iscrizione è gratuita.
Scopri di più su Roofstock
(Questo vale sia per gli investitori accreditati che per quelli non accreditati)
RealtyMogul – Accesso agli immobili commerciali
RealtyMogul è stato lanciato nel 2013 e offre agli investitori accreditati e non accreditati un modo per investire in immobili commerciali. Gli investitori accreditati possono investire in operazioni specifiche mentre gli investitori non accreditati possono contribuire a MogulREIT. Non trattano con qualsiasi affare residenziale e cerca di investire in affari immobiliari commerciali mirati a cui l'investitore medio non avrà accesso a.
Considerando che i REIT più grandi si concentrano su grandi società come Simon Property Group (proprietario/operatore del centro commerciale) e Public Storage (enorme operatore di impianti di stoccaggio), RealtyMogul cerca di investire in comunità di appartamenti, centri commerciali e uffici di classe A edifici.
La dimensione minima dell'investimento per i singoli progetti è di $ 5.000, ma per il loro REIT, MogulREIT, puoi essere coinvolto per un minimo di $ 1.000. Puoi dai un'occhiata alla nostra recensione completa di RealtyMogul per saperne di più.
Scopri di più su RealtyMogul
(Questo vale sia per gli investitori accreditati che per quelli non accreditati)
Equity Multiple offre investimenti di debito e azionari che esclusivamente si concentra su immobili commerciali istituzionali. Hanno anche prestiti sindacati e sono supportati da una società di consulenza immobiliare nazionale esistente (Mission Capital), che aiuta con la pipeline di accordi.
Il minimo è $ 5.000 e la struttura delle commissioni è progettata per allineare i loro interessi con te, l'investitore, e in base al tipo di investimento. In genere è prevista una commissione annuale dello 0,5% per coprire i costi amministrativi, più il 10% dei profitti dopo aver ricevuto indietro tutto l'investimento iniziale. Nelle operazioni privilegiate su azioni e debiti, prendono anche una commissione di servizio in uno "spread" tra il tasso di interesse addebitato al mutuatario e ciò che viene pagato a te. Infine, in tutte le operazioni, raccoglieranno una parte dell'importo totale raccolto. Questa struttura tariffaria è tipica, devi rivedere i termini specifici dell'offerta per conoscere i numeri specifici in ciascuno.
Ulteriori informazioni su EquityMultiple
(Questo è solo per gli investitori accreditati)
Piano terra – Debito ad alto rendimento a breve termine
Piano terra è una piattaforma in cui qualsiasi tipo di investitore, non devi essere accreditato, può investire in debito ad alto rendimento a breve termine garantito da immobili. Piuttosto che possedere azioni in una proprietà, stai semplicemente possedendo un debito che può avere una durata di 12-18 mesi. Ha sede ad Atlanta ed è attivo dal 2013.
Se hai familiarità con piattaforme di prestito peer-to-peer come LendingClub, è simile in quanto puoi investire in prestiti con un minimo di $ 10. A differenza delle piattaforme di prestito peer-to-peer, che sono note non garantite, questi prestiti sono garantiti dalle proprietà stesse e il tipico rapporto prestito-valore è del 40-70%.
Ecco il nostro recensione completa di Piano terra per avere maggiori dettagli.
Scopri di più su Piano terra
(Questo vale sia per gli investitori accreditati che per quelli non accreditati)
Il resto del branco
Man mano che compaiono altri siti, continuerò a dare un'occhiata a loro e a come sono diversi.
Questo elenco sono aziende o siti che non ho esaminato da vicino, ma dal momento che ne ho sentito parlare, volevo assicurarmi che lo facessi anche tu. Inviami un'e-mail se vuoi che dia un'occhiata più da vicino a qualcuno di loro:
- Rete prodigio – Con un minimo di $ 50.000 e un focus sugli investimenti di livello istituzionale a Manhattan, sono iper-concentrati e hanno un servizio più personalizzato. (Questo è solo per gli investitori accreditati)
- Pezzo di terra – Un mercato di prestito immobiliare peer-to-peer per investitori accreditati, simile a PeerStreet, con un minimo di $ 5.000. Cercano di lavorare con sviluppatori immobiliari che stanno migliorando i progetti immobiliari esistenti. (Questo è solo per gli investitori accreditati)
- LendingHome – Mercato con sede a San Francisco con prestiti di 12 mesi su mutuatari con proprietà a una cifra. Le proprietà sono progetti di riabilitazione e abbastanza conservatrici (LTV medio del 62%, secondo un'intervista del New York Times). $5.000 minimo. (Questo è solo per gli investitori accreditati)
- Piccolo cambiamento – Investono in progetti immobiliari commerciali e residenziali in base alle loro "metriche di cambiamento" come la mobilità (percorribilità, bicicletta), sostenibilità (edilizia verde, riuso adattivo) e vitalità economica (creazione di posti di lavoro, alloggi a prezzi accessibili). Ci sono minimi per progetto e hanno opzioni per investitori accreditati e non accreditati.
- Finanzia quel ribaltamento – Tornano a prestiti immobiliari residenziali controllati (prestiti in denaro) in incrementi di $ 5.000 e prefinanziano le loro offerte. Puoi vedere le loro offerte aperte senza creare un account. (Questo è solo per gli investitori accreditati)
- ArborFrowd – Supportato dalla famiglia di aziende Arbor (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC), hai accesso a grandi opportunità di investimento commerciale. Un recente accordo da 12,7 milioni di dollari per una proprietà multifamiliare in Alabama prevedeva un IRR del 16-18% con un periodo di 3-5 anni. Le offerte tendono ad essere più grandi e l'importo minimo di investimento è di $ 25.000. (Questo è solo per gli investitori accreditati)
- AlphaFlow – Costruiscono un portafoglio di prestiti immobiliari dalle offerte di debito di altre società in questo elenco, come PeerStreet, per ottimizzare il rischio e il rendimento. Inoltre, riequilibreranno e adegueranno il fondo secondo necessità, puoi prelevare o reinvestire i guadagni mensili. $ 10.000 minimo. (Questo è solo per gli investitori accreditati)
- Fondo per la vita degli anziani – Senior Living Fund è una piattaforma specializzata in alloggi per anziani e prevede tassi di rendimento compresi tra il 13% e il 21%. Finanziano e sviluppano nuove comunità abitative per anziani ma non offrono troppo in termini di dettagli. Lo condivido perché è un buon esempio di specializzazione ma non ne so molto altro.
Dovresti investire in queste offerte?
E se non sei sicuro di queste nuove piattaforme? Rappresentano una buona opzione?
Ci siamo incontrati Professor Ralph Lim, Professore Associato di Finanza ed Economia presso il Jack Welch College of Business della Sacred Heart University. Gli abbiamo fatto alcune domande e lui è stato così gentile da fornire alcune informazioni:
Quando si tratta di investire, quanto del proprio portafoglio dovrebbe includere il settore immobiliare?Suggerisco di investire dal 10% al 15% del proprio portafoglio in investimenti legati al settore immobiliare. Ciò presuppone un investitore con una tolleranza al rischio media. Quelli con una bassa tolleranza al rischio (ad esempio, investitori molto conservatori) probabilmente non dovrebbero avere nulla nel settore immobiliare.
Credi che questa nuova classe di investimenti immobiliari sia qualcosa che le persone dovrebbero perseguire? Perché o perché no?
La nuova opzione per investire in titoli garantiti da immobili sembra essere un'opzione un po' più conservativa per includere gli immobili nel proprio portafoglio. In genere le note garantite da immobili hanno la priorità sui proprietari di azioni immobiliari. Questo è simile al concetto di priorità del debito sull'equità.
Quindi, in questo caso, l'investitore sembrerebbe detenere un debito garantito dall'immobiliare sottostante. L'investitore non detiene una posizione azionaria immobiliare. Tuttavia, è obbligatorio che gli investitori leggano attentamente il prospetto o la circolare di offerta prima di impegnarsi in questa opzione.
Come si confrontano queste nuove opzioni con le opzioni di investimento esistenti?
Invece di detenere una posizione azionaria nel settore immobiliare, questa nuova opzione offre all'investitore l'opportunità di investire nella parte del debito. Il rischio è inferiore alla proprietà del capitale, ma lo è anche il potenziale di guadagno. Investire nel debito in genere limita l'investitore al reddito da interessi e al rendimento del capitale.
In genere, gli investitori obbligazionari non partecipano a potenziali guadagni azionari a causa di un apprezzamento immobiliare sottostante. Naturalmente, si prega di leggere il prospetto o la circolare di offerta.
Con i siti immobiliari di crowdfunding, ci sono molte opzioni di investimento diverse. Alcuni sono debiti, come ha detto il professor Lim, e altri sono equità. Alcuni sono un mix di entrambi, quindi è sempre importante rivedere il prospetto o la circolare delle offerte per sapere in cosa stai investendo.
Quali sono state le tue esperienze finora con i siti di investimento immobiliare in crowdfunding?