Vale la pena multiproprietà?

No!

Sono disposto a scommettere che in più di una vacanza qualcuno è venuto da te e ti ha offerto qualcosa di gratuito per partecipare a una vendita di multiproprietà.

Se ti sei mai chiesto com'è stata quell'esperienza, oggi è il tuo giorno fortunato! Mi sono seduto in uno di questi quando ero appena uscito dal college. Discuteremo cos'è una multiproprietà, seguita da un'esperienza di tiro che ho sopportato nel 2004, seguita da alcuni calcoli. Quindi, lo completeremo con i pensieri di un mio amico che ama la sua multiproprietà e la usa spesso.

Che cos'è una multiproprietà?

Le basi di una multiproprietà sono semplici: è un accordo in cui condividi i costi di utilizzo di un pezzo di proprietà.

È come se tu e 51 dei tuoi amici vi siete uniti per acquistare un immobile per le vacanze e ciascuno scegliesse una settimana in cui poterlo utilizzare. Paghi un costo anticipato per acquistare la proprietà, quindi una quota annuale per la manutenzione, le riparazioni, la manutenzione e altri costi. Dovrai anche aggiungere alcuni costi amministrativi per la pianificazione e la gestione della proprietà.

Tranne che siete tutti estranei.

L'essenza di base delle multiproprietà è piuttosto semplice, ma il modo in cui sono strutturate può cambiare. Le multiproprietà di solito sono di tre tipi: diritto all'uso, a pagamento semplice e un sistema a punti/club vacanze.

Con una multiproprietà con diritto di utilizzo, non sei il proprietario della proprietà, ma hai invece un contratto di locazione con la multiproprietà per utilizzare la proprietà per un determinato periodo di tempo ogni anno per un determinato numero di anni. Durante il tempo in cui hai questo diritto, paghi tutte le tasse e puoi affittare (subaffittare) il tuo tempo, darlo via o vendere il diritto d'uso della proprietà.

Con una multiproprietà a pagamento, stai acquistando la proprietà per un determinato periodo di tempo ogni anno. Paghi il prezzo di acquisto e la tua parte delle tasse, che include la manutenzione ma anche le tasse di proprietà e altre valutazioni speciali (migliorie del capitale, ecc.).

Con un sistema a punti o un club vacanze, stai acquistando punti nel club vacanze. Quindi utilizzi questi punti per acquistare le tue vacanze, che puoi utilizzare in altre proprietà del club e in altri periodi dell'anno.

(Ho scritto una versione di questo post più di dieci anni fa e quelli che seguono sono i miei ricordi di allora, non adesso nel 2020)

Com'è una presentazione in multiproprietà?

Questo è successo a me durante una vacanza a Las Vegas, NV, nel 2004 fuori dall'Isola del Tesoro. Il campo era per Polo Towers, che è un pezzo di proprietà più vicino all'estremità della Strip di Mandalay Bay rispetto all'estremità TI. Essendo ragazzini del college, abbiamo deciso di andare a farlo in cambio di otto biglietti per Folies Bergère al Tropicana, che era un classico spettacolo di terzo livello di Las Vegas.

All'epoca Polo Towers era un'entità a sé stante, ma oggi sembra essere di proprietà di Diamond Resorts International: una società di multiproprietà con quasi 400 sedi in tutto il mondo.

Il passo era tre ore di un marketing aggressivo delle vendite delle Torri del Polo e del loro club/rete di vacanze. Il prezzo è partito da circa $ 15.000 e presto è sceso da qualche parte nell'intervallo $ 3.000- $ 4.000 entro la terza ora. Avevamo mentito sulle nostre credenziali (dovevi avere più di 23 anni e uno stipendio superiore a $ 40.000 - ero l'unico che qualificato) perché, altrimenti, mi qualificherei solo io visto che gli altri erano ancora a scuola (ma non controllavano o se ne curavano).

Siamo stati consegnati due volte e sono stati usati diversi argomenti di vendita (un bravo ragazzo che spaccia un buon affare, ragazzo non così carino che spaccia molto, signora cattiva che era incazzata perché non stavamo saltando su un ottimo affare). Alla fine, ci siamo liberati dopo che si sono resi conto che non saremmo stati messi sotto pressione in questo "accordo".

Dopo che ci hanno dato i nostri biglietti, c'erano dei venditori alle uscite che offrivano $ 200 per noi quattro per tornare il giorno successivo! Una volta che ci siamo resi conto che si trattava di una battaglia di tre ore, abbiamo rifiutato perché valutavamo le nostre tre ore molto più di $ 50 a persona. Ci siamo entrati pensando che ci sarebbe costato solo un'ora!

Lo rifarei? Forse quando avevo vent'anni, sicuramente non oggi.

Se vuoi farlo per l'omaggio, assicurati di resistere ai tiri. Accetta l'omaggio solo se sei disposto a dire di no alle persone che diventeranno sempre più aggressive con il passare delle ore. Se non riesci a fermare il tuo acquisto d'impulso, non farlo.

Quando sono tornato a casa dal viaggio, avevo alcune domande e così le ho scritte, raccolto le risposte, ed eccole qui.

Qual è il problema con le multiproprietà? Perché le aziende sono disposte a darti ogni sorta di materiale gratuito solo per farti sedere e ascoltare una presentazione in multiproprietà?
Lo fanno perché possono guadagnare una quantità ridicola di denaro se solo una piccola percentuale di persone acquista una multiproprietà. Questa pagina è progettata per rispondere alle domande meno conosciute su come funzionano le multiproprietà, non necessariamente le parti più comprensibili dei tipi di multiproprietà, il trading dei diritti di multiproprietà, ecc.

Volevo sapere come funziona il ventre molle. Come possono permettersi di regalare così tante cose? Qual è il valore di rivendita delle multiproprietà? Quali sono altre cose strane che probabilmente non sapevi e non sapevi come chiedere sulle multiproprietà?

Eccoli:

Quanto costa una multiproprietà?
Questo varierà in base a dove si trova la multiproprietà, alla rete in cui si trova e alle settimane che possiedi.

L'American Resort Development Association (ARDA), che è un gruppo commerciale di multiproprietà, stima che la multiproprietà media costi $ 21.455 con una commissione di manutenzione media annua di $ 1.000 (dal loro 2019 Stato del settore della multiproprietà per le vacanze condivise: studio negli Stati Uniti).

Ciò significa che per ogni settimana, l'intervallo tipico, paghi $ 142 al giorno (spese di manutenzione divise per sette giorni) in aggiunta ai $ 21.455 che hai già pagato per acquisire i diritti!

Come possono permettersi di regalare incentivi così buoni per ascoltare?
Lo sviluppatore crea una multiproprietà acquistando un terreno e sviluppando un resort, quindi vendendo unità a persone disposte ad acquistarle. Alcuni di questi sviluppatori sono loschi e imbroglioni (i primi gruppi del settore erano meno scrupolosi operatori ed è per questo che le multiproprietà hanno una cattiva reputazione), ma alcune sono ben note come Disney's Vacation Club.

Una volta terminata la costruzione, iniziano il loro programma di marketing per vendere le unità agli acquirenti e spenderanno più di 50% del prezzo finale di vendita di un'unità sulla sola commercializzazione. Potrebbero portare un vestito esterno per fare marketing, ma alla fine, quando paghi $ 10.000 per una multiproprietà, circa $ 5.000 erano per il marketing.

Possono regalare così tante cose perché fanno pagare una tonnellata per le multiproprietà. Possono guadagnare di più se decidi di utilizzare il loro finanziamento per acquistare la multiproprietà.

Infine, le multiproprietà hanno anche una componente di società di gestione della proprietà in cui l'azienda può guadagnare ancora di più gestendo la proprietà. Questo è necessario perché hai bisogno di qualcuno per coordinare le prenotazioni, mantenere la proprietà, ripararla e altro ancora.

Qual è il valore di rivendita delle multiproprietà?
Per lo più terribile.

L'offerta supera di gran lunga la domanda, come dimostra il fatto che gli sviluppatori originali stanno regalando enormi omaggi solo per consentire alle persone di ascoltare le presentazioni. Un individuo non può assolutamente competere a quel livello con gli sviluppatori! Aggiungi questo al fatto che non puoi facilmente ricercare come vengono vendute unità simili, come faresti nel settore immobiliare tradizionale, e scoprirai di essere in una brutta situazione. Questo è il mercato del compratore perfetto. Ciò significa che se vuoi una multiproprietà, comprala usata!

Come posso acquistarlo usato?
Se perdono molto valore e sono difficili da vendere, non puoi approfittarne acquistandole sul mercato secondario? Sì!

Il modo migliore è acquistare multiproprietà nei resort da operatori ben gestiti e acquistarle direttamente dai proprietari. Questo elimina l'intermediario e tutte le commissioni e il markup associati. Di solito puoi trovare persone che vogliono vedere online se le cerchi (prova settimana rossa o eBay).

Gli stessi siti, come Red Week, mostrano anche i noleggi, quindi puoi sempre noleggiarlo per una settimana per confermare che ti piace!

Se sai dove vuoi la multiproprietà, puoi chiamare direttamente il resort. Potrebbero avere elenchi di unità che desiderano vendere. Ci sono anche broker di rivendita specializzati in multiproprietà, altrimenti basta fare una ricerca online: ci sono un milione di broker.

Sparare! L'ho comprato e ora non lo voglio, aiuto! Come si annulla un acquisto in multiproprietà?
Di solito, il contratto avrà un periodo di riflessione inferiore a due settimane. Controlla il contratto, e se hai ancora tempo, disdici!

Passato quel tempo? Chalk fino al rimorso dell'acquirente. Goditi la vacanza perché è meglio che prendere un hotel all'ultimo minuto e pagare una fortuna. Le multiproprietà, in generale, non sono una cattiva idea (altrimenti nessuno le otterrebbe), ma giocare al gioco dell'attesa è spesso la strada da percorrere. Aspetta sempre se sei titubante perché puoi: 1) ottenere sempre più omaggi per ascoltare una presentazione e 2) ottenere la prossima offerta di multiproprietà.

Questa multiproprietà è troppo bella per essere vera! Come fa a essere così economico?
O nessun altro vuole quella multiproprietà, o sei davvero fortunato. In realtà, ci sono tasse annuali, spese di manutenzione, spese di utilizzo, commissioni di trading (ad esempio se scambi resort) e altre varie commissioni a cui probabilmente non stai pensando.

Le multiproprietà sono un buon affare (se non ti dispiace essere "costretto", in alcuni casi, a utilizzare una vacanza ogni anno) per alcuni, quindi le tasse sono superate.
Un altro pensiero è che forse sei stato truffato. Se sembra troppo bello per essere vero, allontanati.

Saranno invadenti, ma basta camminare. Dopo, fai una ricerca su Internet per vedere se si presenta perché, è probabile che non sia stato provato prima su di te e qualcun altro abbia denunciato. Caso peggiore? Non hai una multiproprietà e puoi farlo un'altra volta. Nessuna grande perdita.

Perché vale la pena multiproprietà?

La realtà con qualsiasi prodotto è che non ne vale la pena per alcuni, ma ne vale la pena per altri. Conosco qualcuno che ha ottenuto una multiproprietà e anche se non direbbero che è un "ottimo affare", lo adorano.

Quello che segue è per gentile concessione di Uomo pigro e soldi:

Quasi tutti i guru della finanza personale ti diranno che raramente ha senso acquistare una multiproprietà. Spesso citano caratteri minuscoli spaventosi, mancanza di flessibilità di viaggio e difficoltà nel vendere la multiproprietà. Queste sono preoccupazioni legittime. Mia moglie ed io abbiamo acquistato una multiproprietà Marriott ad Aruba più di 15 anni fa. La stampa fine e la mancanza di flessibilità di viaggio erano le nostre principali preoccupazioni. Abbiamo pensato che vendere una multiproprietà di un marchio premium (Marriott) in una posizione premium (Aruba) non sarebbe stato difficile.

Eravamo in viaggio con il mio migliore amico che era un avvocato immobiliare. Aveva comprato tre anni prima e ci ha dato la certezza che non dovremmo preoccuparci della stampa fine. Marriott ha una stagione di multiproprietà flessibile, quindi non eravamo bloccati in una determinata settimana ogni anno.

Infine, non abbiamo mai preso seriamente in considerazione la vendita della multiproprietà. Lo slogan di Aruba è One Happy Island e anno dopo anno mantiene quella promessa per la nostra famiglia. Se mai ti ritrovi a pensare di andare ad Aruba, eccone alcuni consigli per risparmiare.

Perché le multiproprietà funzionano per noi?

• I numeri sono neutri – Ho eseguito i numeri numerose volte nel corso degli anni e ho ottenuto lo stesso risultato. Se prendessimo i soldi che abbiamo speso per comprarlo e lo mettessimo in investimenti guadagnando il 5-7% all'anno, potremmo usare quei guadagni di investimento per comprare quello che abbiamo ora. Il venditore di multiproprietà potrebbe venderti sull'aumento del costo delle vacanze con l'inflazione in futuro. Tuttavia, abbiamo scoperto che le spese di manutenzione aumentano di un importo simile per negarlo. Se lo vendiamo su tutta la linea, dovremmo essere in grado di fare bene con l'aumento di valore.
• Abbiamo abbondanza di tempo per andare via – Dieci anni fa il nostro pensiero era: “Mia moglie ottiene sei settimane di vacanza dal suo lavoro militare. Lavoro da casa. Sappiamo che utilizzeremo questa vacanza". Tutto diventa più complicato con i bambini. Le loro vacanze scolastiche non si allineano bene con i voli economici. Abbiamo meno flessibilità ora che mai, ma funziona ancora per noi.
• Abbiamo abbondanza di tempo per andare via – All'epoca non lo sapevo, ma recentemente sono venuto a patti con il mio Disturbo Affettivo Stagionale Cronico (S.A.D.). La cura migliore per questo è una settimana di distanza su un'isola soleggiata senza scadenze.
• Ci costringe a prenderci una vacanza – A volte le persone entrano in una modalità “lavoro, lavoro, lavoro” e questo semplicemente non è salutare. Avendo una multiproprietà, siamo "costretti" a prenderci una vacanza ogni anno, che è una scusa sufficiente per farci pianificare e uscire dalla porta. Se sei un drogato di lavoro, considera questo: sarai più produttivo quando tornerai dopo una settimana di divertimento al sole.
• Ci ha motivato a vedere il mondo – Non viaggiamo molto. Il lavoro di mia moglie è impegnativo e ora abbiamo due figli. Tuttavia, nel 2009, abbiamo avuto l'opportunità di visitare l'Australia e la Thailandia in modo conveniente. Il viaggio in Thailandia era economico e ci è stata data un'opportunità che non volevamo lasciarci sfuggire. Abbiamo scambiato metà della nostra multiproprietà (abbiamo due stanze) per una suite degna di un imperatore. Mia moglie ha fatto la ruota in bagno! Possiamo sempre viaggiare in posti diversi, ma trovo difficile scommettere su un'incognita quando ho già trovato il mio posto felice.

Questi motivi rendono la proprietà di una multiproprietà giusta per noi. Tuttavia, ciò non significa che sia giusto per te.

Come ogni acquisto, una piccola ricerca e alcune decisioni di acquisto intelligenti fanno molto.

Il modo intelligente per acquistare una multiproprietà

• Acquista sul mercato della rivendita – Potresti essere in grado di risparmiare il 30% o più cercando multiproprietà su siti come eBay o Red Week. Acquistare direttamente dal costruttore significa che stai pagando per tutto il marketing e gli omaggi che offrono alle persone solo per ascoltare la loro proposta. Si stima che il 50% del prezzo di una multiproprietà vada a coprire i costi di marketing. Questo è l'unico grande errore che abbiamo commesso.
  L'unico problema possibile con questo è che la maggior parte delle multiproprietà ha un diritto di prelazione. Ciò significa che se trovi un affare di una multiproprietà di $ 30.000 per soli $ 5.000, la società può scegliere di pagare gli stessi $ 5.000 e "rubarli" a te.
• Scegli una proprietà con Staying Power – Vuoi scegliere un nome che sarà in giro. Non pensavamo che Marriott sarebbe fallito presto, quindi ci siamo fidati del marchio. C'era un vecchio detto secondo cui nessuno viene mai licenziato per aver acquistato IBM. Una logica simile si applica qui.
• Scegli una proprietà in multiproprietà vincolata – Possediamo la multiproprietà Marriott per la vita. Possiamo trasmetterlo ai nostri figli e ai figli dei loro figli. Ci sono alcune multiproprietà che sono solo "diritto di utilizzo" e scadono dopo un determinato numero di anni. Ci piace il fatto che noi possedere proprietà ad Aruba.
• Scegline uno con settimane flessibili – Alcune multiproprietà sono per settimane specifiche dell'anno e solo quella settimana. Se acquisti la settimana #42 e non puoi continuare quella settimana, devi scambiarla, venderla o perderla. Con la nostra multiproprietà, possiamo scegliere qualsiasi settimana entro una finestra di sei mesi. Questa flessibilità è cruciale. Scegliamo quando andiamo, non il contrario.

Cosa ne pensi delle multiproprietà? Un buon rapporto qualità-prezzo o uno spreco di tempo e denaro?