quando monitoriamo il nostro patrimonio netto, uno degli elementi pubblicitari è il valore della nostra casa. Lo teniamo come compensazione contro il mutuo, altrimenti il nostro patrimonio netto sarebbe sbilanciato.
Una delle sfide con i valori domestici è che è difficile contrassegnarli sul mercato. "Mark to market" significa semplicemente assegnare un valore in base a ciò che il mercato ha determinato è il vero prezzo. È facile quando hai le azioni di una società pubblica: vengono scambiate continuamente ogni giorno sui mercati pubblici. Se vuoi conoscere il prezzo delle azioni Apple, cerca APPLI.
Le case non lo sono. Hai "comparabili", che ritengo sia una cosa che le persone compensano per le valutazioni perché è meglio di niente, ma quelli non sono veramente accurati. Anche se vivi in un condominio con unità identiche, c'è abbastanza varianza che non è accurata. Un 2 camere da letto, 1 bagno al primo piano è uguale allo stesso letto/bagno al piano superiore? Quanto vale l'ultimo piano? Troppa varianza.
La mia soluzione al nostro monitoraggio è impostare il valore della casa al prezzo di acquisto e lasciarlo per sempre. Mi piace perché è semplice e non mi interessa il valore della casa quando si tratta del nostro patrimonio netto (purtroppo, questo è abbastanza raro poiché la maggior parte del patrimonio netto di American è bloccato in home equity).
Cosa influenza il valore della casa?
Dott. Michael E. Amaro, Rinker Distinguished Professor of Accounting presso la Stetson UniversityPrima di entrare nelle valutazioni e nei dati, ti starai chiedendo quali fattori potrebbero influenzare i valori della tua casa. Mi sono rivolto al dottor Michael E. Bitter, Distinguished Professor di contabilità alla Stetson University. Ha elencato i seguenti come fattori principali che influenzano il valore della propria casa:
Quartiere/posizione,
Dimensioni della casa (ad es. camere da letto e bagni),
Zonizzazione scolastica,
Tassi di interesse ipotecari,
Mercati immobiliari regionali e nazionali
E quando si vende una casa, ulteriori fattori includono il fascino del freno e il prezzo.
Aggiunge inoltre:
Per la maggior parte dei giovani professionisti, la propria casa sarà di gran lunga il bene più grande (e più illiquido) posseduto. La valutazione della tua casa influisce sul tuo patrimonio netto e sulla tua capacità di prendere in prestito contro la casa.
La valutazione è importante anche per determinare se si dispone di un valore di sostituzione adeguato sulla polizza del proprietario della casa. Detto questo, anche se è bene avere un'idea ragionevole del valore della tua casa, non è fondamentale a meno che tu non abbia intenzione di venderla.
È importante conoscere il valore della casa?
Vi starete chiedendo… perché è importante conoscere il valore della nostra casa? Se non vendiamo, è davvero importante tenere traccia di questo genere di cose?
Il professor Robert Solomon, professore clinico di diritto presso la UC Irvine School of Law, spiega che ci sono molte ragioni per cui vuoi saperlo.
Professor Robert Solomon, Professore clinico di diritto presso la UC Irvine School of LawSe stai vendendo, è molto importante. Se stai prendendo in prestito contro il valore, è piuttosto importante, ma la banca farà il lavoro di valutazione per te e la tua preoccupazione principale è la capacità di rimborsare. Se sei vicino alla pensione o ti trasferisci, è molto importante.
Se sei più giovane, stai crescendo una famiglia e prevedi di vivere in casa per più di cinque anni, è meno significativo e stimare il valore futuro è bello quando si determina la ricchezza, ma è tutto sulla carta e non quello importante.
Quando ho chiesto se c'è troppa enfasi sui valori della casa, mi ha detto:
Dipende da chi sei e dalla tua situazione finanziaria complessiva. L'equità domestica e l'istruzione rimangono i modi principali per creare ricchezza negli Stati Uniti. Se hai figli e hai pochi risparmi, potresti aspettarti di prendere in prestito contro l'equità domestica per pagare l'università.
Se non hai figli o se sono da soli, potresti dipendere dall'equità domestica per la pensione, ma potresti non farlo. Se prevedi di trasferirti, potresti accontentarti di pagare il mutuo e avere abbastanza capitale per un acconto, ma non vuoi essere sott'acqua.
Le circostanze cambiano e il valore della casa è solo uno dei fattori.
Se hai una ragione specifica per saperlo, come un prestito a casa, è importante ottenere una cifra accurata. Potrebbe valere la pena pagare qualcuno (e potresti essere costretto dalla banca) per ottenere una valutazione accurata.
Se vuoi solo sapere per le tue esigenze personali, una valutazione gratuita è spesso sufficiente.
Vediamo quali sono alcune di queste opzioni...
Usa una valutazione reale
Potrebbe arrivare un momento in cui avremo bisogno di un valutazione della casa, forse per un prestito di equità domestica o una linea di credito. In tal caso, la tratterò come una valutazione accurata della casa e adeguerò il valore della nostra casa nel foglio di calcolo.
Per quel che vale, se otteniamo una valutazione "professionale", adeguerei il valore della nostra casa ai risultati di tale valutazione.
Usa le valutazioni fiscali
È quello che usa il fisco per valutare le tasse sulla proprietà, sembra ragionevole usarlo per valutare la tua casa.
La parte difficile di questa cifra è che potresti provare a ridurla, ad abbassare il carico fiscale, e ciò potrebbe significare che il suo valore è inferiore a quello a cui verrebbe venduto. Se sei d'accordo con questa discrepanza, questo sembra un ottimo modo per falsificare un "mark to market" ogni pochi anni.
Utilizza i tassi di crescita medi storici dei prezzi delle case
Dati storici del censimento degli Stati Uniti ha dimostrato che i prezzi medi delle case non aumentano così rapidamente.
Nel 1940, il prezzo medio di una casa era di 2.938 dollari. (queste cifre NON sono state corrette per l'inflazione)
Nel 2000, il prezzo medio di una casa era di 119.600 dollari.
Questo è un tasso di crescita annuale di circa il 6,37%. (se corretto per l'inflazione, il tasso di crescita è solo del 2,3%)
Potresti essere più specifico a livello statale: per il Maryland si tratta di un tasso di crescita del 6,67%. (è ancora più basso se guardi dal 1990 al 2000, il tasso di crescita è solo del 2,28%)
Imposta il tasso di crescita al 6% annuo, in modo da avere un piccolo buffer, e poi lascialo stare.
Usa l'inflazione
Amo ascoltare storie di persone che acquistano case nel 1980 per $ 30.000 e poi le vendono 20 anni dopo per una bella somma. I numeri diventano grandi perché tutto diventa grande in 20 anni. $ 30.000 nel gennaio 1980 equivalgono a $ 65.000 nel gennaio 2000. (il modo corretto di pensarci è che in quei 20 anni il potere d'acquisto di un dollaro si è dimezzato)
Qual è la cifra dell'inflazione che dovremmo usare? Penso che CPI-U (inflazione per tutti i consumatori urbani, sono tutti gli articoli tranne cibo ed energia) sia probabilmente la scommessa migliore e puoi ottenere il cifre della BLS.
I numeri per ogni mese non sono l'inflazione mensile, è l'inflazione per i 12 mesi precedenti fino a quel mese. Quindi settembre 2017 che mostra l'1,7% indica che quando si include settembre, l'inflazione per i 12 mesi precedenti era dell'1,7%.
Se dovessi usarlo, guarderei la cifra dell'inflazione per dicembre di ogni anno, aggiusterei il valore della mia casa una volta all'anno e lo chiamerei un giorno.
Usa gli strumenti per i prezzi di casa per verificare
Ci sono un sacco di strumenti che puoi usare per ottenere una valutazione gratuita della casa online. Dal momento che lo stai facendo per scopi di monitoraggio, non sprecherei soldi per questo.
Quanto alla precisione, è difficile dirlo. Assicurati che le informazioni che hanno sulla tua casa siano accurate, inclusi ma non limitati a piedi quadrati, camere da letto, bagni ed età della casa.
Abbiamo acquistato la nostra casa quattro anni fa, quindi la "precisione" sarà semplicemente un valore percentuale lontano dal valore della nostra casa. Stranamente, la nostra casa non è apparsa in molti di questi strumenti, quindi non ci sarà una cifra di precisione.
Ecco alcuni degli strumenti gratuiti di valutazione della casa più popolari che ho trovato (con alcuni avvertimenti e avvertenze):
Zillow – Sono uno dei più grandi siti immobiliari e offrono uno Zestimate, che è una stima del valore della tua casa. Puoi registrarti per un account, rivendicare una casa e ti invieranno aggiornamenti via email se il loro Zestimate cambia. (Precisione 2,4%)
Redfin – Redfin è sia un sito di ricerca immobiliare che un intermediario, ma quando rivendichi la tua casa puoi ottenere una stima del valore della casa in base alle caratteristiche della tua casa. (Precisione -19,1%)
Agente immobiliare.com – A differenza degli altri siti, che sono orientati verso le case, realtor.com ha la ricerca della casa, le stime e quant'altro; ma anche articoli e video relativi al settore immobiliare. Hanno uno strumento di stima della casa sul loro sito, che non richiede l'accesso o la richiesta di una casa per vedere una stima della casa. Purtroppo, la nostra casa non è stata elencata (il che è strano, tutti i nostri vicini sono elencati).
eepraisal.com – Preleveranno dati da una varietà di fonti, incluso Zestimate di Zillow, per prendere una decisione. Il loro strumento mostra le vendite vicine in modo conveniente. Non avevano una stima eppraisal.com per la nostra casa.
Trulia – Trulia è simile a Zillow nel design e nello scopo, ma non offre una stima del valore della casa.
Stimatore del valore di Chase Home – Inserisci il tuo indirizzo, fai clic su Ottieni valore e ottieni un preventivo direttamente da Chase. Non posso dire quali dati alimentano questo strumento, ma per il mio indirizzo non c'era una stima. Ho fatto una stima per la nostra casa precedente e sembrava entro un raggio ragionevole.
ReMax – Come broker, ReMax probabilmente vuole vendere la tua casa ma puoi comunque usare il loro strumento. Purtroppo, il nostro indirizzo non è elencato per qualche motivo. Lo strumento è facile da usare, include una bella mappa di Google. e puoi volare in giro per il tuo quartiere dando una sbirciatina alle finestre finanziarie del tuo vicino.
HomeGuadagno (non usare questo strumento) – Ho interrotto il processo per ottenere una stima del valore della casa perché richiedeva il mio nome, numero di telefono ed e-mail per essere inviato ad AgentHomeValues.com - Non volevo che un "agente esperto" mi desse un'"analisi di mercato dettagliata". questi li salterei ragazzi.
Se dovessi farlo, sceglierei Zillow e normalizzerei la cifra sul mio prezzo di acquisto nel primo anno e prenderei le modifiche. Quindi, se comprassi una casa per $ 100.000 e Zillow dicesse che vale $ 50.000, raddoppierei lo Zestimate di Zillow da ora fino all'eternità.
Come gestisci il valore della tua casa nel monitoraggio del patrimonio netto?
Ci sono un sacco di strumenti che puoi usare per ottenere una valutazione gratuita della casa online. Dal momento che lo stai facendo per scopi di monitoraggio, non sprecherei soldi per questo.