E se ti dicessi che c'è un investimento con un tasso di rendimento garantito imposto dal governo?
Probabilmente diresti: "Grazie Jim, ma non sono uno scemo e conosco i certificati di deposito e sono super noiosi". (sono anche super sicuri!)
Se potessi leggere il titolo di questo post, probabilmente conosci già la risposta: i privilegi fiscali (e sono garantiti dagli immobili).
Ho saputo di queste cose molti anni fa e ho anche partecipato a un'asta di pegno fiscale. Non ho comprato nulla, volevo solo assorbire l'esperienza. Quasi dieci anni fa ho partecipato a un'asta di pegno fiscale, nota anche come vendita fiscale, tenuta sui gradini del tribunale della contea di Howard.
L'asta si svolge solo una volta all'anno qui, a maggio o giugno, e quella a cui ho partecipato era davvero informale. Non sono sicuro di cosa faranno con il 2020 perché quelli programmati sono già stati cancellati. Pensavo che qualsiasi cosa coinvolgesse il governo e i tribunali avrebbe avuto una sorta di formalità. Consisteva in un ragazzo, letteralmente, in piedi sui gradini con in mano un blocco per appunti e gridando gravami, prendendo offerte e scarabocchiando documenti.
Le persone che si aggiravano erano ugualmente informali. Sapevano cosa volevano, aspettarono di sentire il numero di pegno e fecero le loro offerte. Alcune persone erano al telefono, altre erano lì con i propri appunti, e sembrava che tutti si conoscessero. Era come Storage Wars ma con le case delle persone.
Ho lasciato pensando che questo fosse un buon modo per investire, ma probabilmente non per me... ma ho imparato un sacco.
Che cos'è l'investimento sui privilegi fiscali?
I governi statali e locali hanno bisogno delle loro tasse e quando non vengono pagate devono recuperarle in altro modo. Le tasse sulla proprietà sono un flusso di entrate primario per la maggior parte dei governi locali. Se un proprietario non riesce a pagare l'imposta sulla proprietà, la contea o la città locale mette un pegno sulla proprietà e mette all'asta gli investitori attraverso un'asta di pegno fiscale.
Può variare, ma la maggior parte dei servizi fiscali locali mette all'asta un pegno fiscale dopo due o cinque anni di tasse non pagate. Il periodo esatto dipende dalle leggi statali.
Alcuni governi locali vendono certificati di pegno fiscale in cui gli investitori possono pagare l'importo dell'imposta inadempiente. Il governo ottiene i loro soldi e l'investitore può riscuotere gli interessi mentre il proprietario della proprietà rimborsa le tasse inadempienti.
Il proprietario può avere fino a un anno per rimborsare il pegno. Una volta che ripagano il pegno, esci dall'investimento e loro possiedono di nuovo completamente la proprietà.
Se il proprietario rimane indietro, dovrai pignorare e prendere il pieno possesso della proprietà. Quindi, dovrai vendere la casa o trasformarla in una proprietà in affitto per guadagnare reddito da investimento. In realtà, questo accade raramente, la maggior parte degli investitori viene pagata al tasso di interesse imposto dal comune.
Pegno fiscale vs. atto fiscale
L'asta fiscale a cui stai partecipando potrebbe essere venduta privilegi fiscali e atti fiscali. Anche se questi due termini sembrano simili, gli atti fiscali richiedono di acquistare l'intera proprietà in anticipo.
L'acquisto di case di preclusione durante la Grande Recessione del 2008 per la riabilitazione e il ribaltamento per un profitto è un esempio di investimento con atto fiscale. Non tutti gli investitori hanno il tempo o il capitale per investire in atti fiscali.
I privilegi fiscali richiedono solo di investire nelle tasse delinquenti. Dover solo investire qualche migliaio di dollari e non riparare una casa pignorata è più fattibile per la maggior parte.
Circa 30 stati lascia che le città e le contee mettano all'asta i privilegi fiscali.
I privilegi fiscali sono simili a un prestito bancario per un prestito auto o un mutuo per la casa in quanto è un obbligo di debito. Il proprietario non può vendere o rifinanziare la proprietà fino a quando il privilegio non viene rilasciato. In questo caso, ti pagano l'importo del pegno più gli interessi.
Come fare soldi investendo in gravami fiscali
Ci sono due modi per guadagnare investendo in gravami fiscali:
- Riscuotere semplici pagamenti di interessi dal proprietario dell'immobile
- Precludere la proprietà e venderla o affittarla
Ogni stato ha un diverso tetto del tasso di interesse per i privilegi fiscali. Puoi aspettarti di guadagnare tra il 5% e il 18% di interesse sull'importo del pegno nella maggior parte degli stati. Howard County fissa un tasso di interesse del 18%. Il tasso di interesse reale (effettivo) che puoi riscuotere dipende da quanto è competitiva l'asta fiscale perché tutti fanno un'offerta sul privilegio.
La maggior parte delle aste viene assegnata all'investitore che offre il tasso di interesse più basso. L'asta inizia al tasso di interesse massimo e si riduce ad ogni nuova offerta. Ad esempio, il tasso di interesse di apertura può essere del 18%, ma il tasso di vincita può essere solo del 5%.
In teoria, le proprietà meno rischiose avranno un tasso di interesse più basso e le proprietà più rischiose saranno più vicine al tasso di interesse più alto. Questo è simile al prestito peer-to-peer o investire in prestiti commerciali.
La maggior parte degli investimenti di pegno fiscale non richiedono di precludere la proprietà, ma è una possibilità. Dovresti concentrarti principalmente sul tuo potenziale ritorno sull'investimento.
Investire in privilegi fiscali: passo dopo passo
L'investimento in pegno fiscale richiede MOLTA ricerca per due motivi. In primo luogo, preferiresti che il proprietario ripaghi il prestito e tu guadagni il tuo tasso di interesse. In secondo luogo, se non lo fanno, vuoi assicurarti di poter vendere o affittare la proprietà se devi pignorare.
Il miglior punto di partenza può essere il mercato immobiliare locale. Avrai bisogno di conoscere informazioni come la posizione di quartieri di alta qualità e distretti scolastici. I proprietari di immobili di alta qualità possono anche avere maggiori probabilità di ripagare le tasse.
Ogni città e contea ha procedure diverse per l'acquisto di privilegi fiscali, la riscossione dei pagamenti degli interessi e l'avvio della preclusione. Mentre dovrai imparare le complessità del tuo mercato di investimento, il processo di investimento è simile. Studia questo perché non vuoi imparare al volo.
Richiedi un elenco fiscale delinquente
Gli elenchi delle tasse inadempienti sono disponibili presso la maggior parte degli uffici di esattori o tesorieri della città e della contea. Questi elenchi possono dirti quali proprietà sono all'asta.
A seconda di quanto è moderno il dipartimento, potresti essere in grado di ricevere l'elenco via e-mail. Dipartimenti più antiquati ti fanno recuperare un elenco di persona.
Dovresti cercare l'elenco delle tasse per questi dettagli:
- Indirizzo della proprietà
- Importo delle tasse dovute
- Numero di anni di tasse arretrate
Questi tre fattori ti aiutano a creare un elenco di potenziali proprietà.
Per evitare la concorrenza, puoi provare a contattare il proprietario dell'immobile per vedere se è interessato alla vendita. Questa tattica può aiutarti a evitare una guerra di offerte se alla fine vuoi acquistare l'atto fiscale.
Potresti essere in grado di contenere i costi se un pacco non sviluppato ha tasse non pagate - pensa terreni agricoli.
Le proprietà sviluppate tendono ad avere valori di proprietà più elevati e possono richiedere riparazioni estese se si finisce per pignorare.
Proprietà potenziali di ricerca
Dopo aver scoperto quali proprietà sono all'asta, crea il tuo elenco di potenziali proprietà all'interno della tua gamma di acquisto.
Passa dalle proprietà per vedere qual è la tua prima impressione. Se ti piace la proprietà e l'area circostante, considera di fare un'offerta.
Prima dell'asta, calcola l'offerta con il tasso di interesse più basso. Non vale la pena vincere tutte le guerre di offerte se il tuo denaro può guadagnare un rendimento più elevato da qualche altra parte.
Partecipa a un'asta
Alcune aste richiedono la partecipazione di persona per fare offerte. Molti posti stanno ora andando alle aste online permettendo agli investitori a lunga distanza di entrare in azione.
Entrambi i metodi di asta possono essere competitivi. Dovresti conoscere i tuoi limiti di offerta in anticipo per evitare un'offerta eccessiva.
L'aggiudicatario paga in anticipo questi costi per acquistare il pegno fiscale:
- Tasse non pagate
- Sanzioni
- Interessi maturati
Queste sono le tasse e le tasse che il proprietario dell'immobile deve al governo. Quindi, questo è il prezzo minimo di vendita.
Riscuoti il pagamento
La maggior parte degli stati richiede che tu invii un avviso al proprietario della proprietà che possiedi il loro privilegio fiscale. Il proprietario ti pagherà mensilmente durante il periodo di riscatto.
La maggior parte dei periodi di riscatto è di almeno un anno, ma può essere più lunga.
Se il proprietario non riesce a rimborsare il pegno entro il periodo di riscatto legale, è possibile avviare il processo di preclusione. Ci sono procedure e tempistiche specifiche che devi seguire per precludere correttamente. Assicurati di rivedere le leggi se il tuo privilegio fiscale si trasforma in una vendita fiscale.
Chi dovrebbe investire?
I privilegi fiscali possono essere un modo coerente per guadagnare reddito a breve termine senza avere tutti i tuoi soldi nel mercato azionario. Investitori accreditaticon esperienza di investimento immobiliare può anche essere una buona scelta.
I rendimenti potenziali sono compresi tra il 12% e il 18% a seconda del limite del tasso di interesse dello stato. Quanto puoi guadagnare dipende dallo stato in cui investi e da quanto basso offri.
Per quanto riguarda il tempo e il capitale richiesto, l'investimento di pegno fiscale cade da qualche parte tra l'acquisto di un fondo indicizzato immobiliare (o crowdfunding immobiliare) e capovolgendo le case.
Chi non dovrebbe investire in privilegi fiscali?
L'investimento di pegno fiscale non è per coloro che vogliono un approccio di investimento semplice senza mani. Dovrai passare ore a vagliare potenziali proprietà, partecipare a un'asta e potenzialmente precludere la proprietà.
I privilegi fiscali non sono il posto giusto per parcheggiare contanti di cui hai bisogno in tre anni. Tuttavia, i privilegi fiscali possono essere un modo entusiasmante per diversificare il tuo portafoglio se puoi sopportare il rischio di avere il capitale per un orizzonte di investimento a medio termine.
Potenziali rischi dell'investimento in pegno fiscale
Questa idea di investimento non è esente da rischi in quanto il proprietario deve ancora pagare le tasse scadute. Invece di pagarli al governo, sei invece al gancio. Mentre l'investimento in pegno fiscale può essere meno rischioso di cronometrare il mercato azionario o scambiare penny stock, è necessario eseguire la dovuta diligenza.
Ecco alcuni dei rischi in cui potresti incorrere che riducono il tuo reddito potenziale.
Tassi di interesse bassi
Una guerra di offerte significa che potresti non guadagnare un tasso di interesse desiderabile. L'investimento in pegno fiscale richiede un grande sforzo. Il tuo potenziale ritorno sull'investimento può essere simile ad altre idee di investimento che richiedono uno sforzo minore.
Paghi tasse e commissioni aggiuntive
Possedere il pegno fiscale significa che puoi essere responsabile per future tasse e sanzioni non pagate se il proprietario non paga. Potresti anche dover pagare multe imposte dalla città per incidenti come il mancato taglio del prato.
Il proprietario dell'immobile dichiara bancarotta
Un giudice può legalmente ridurre il tasso di interesse per il tuo privilegio fiscale se il proprietario dell'immobile dichiara fallimento. Pensa a questo rischio come a un taglio del rendimento al tuo preferito dividendo azionario.
I privilegi fiscali scadranno
I privilegi fiscali che vinci all'asta possono scadere al termine del periodo di riscatto. Se non intraprendi un'azione di follow-up dopo la fine del periodo, puoi perdere l'opportunità di recuperare l'investimento originale.
Assicurati di acquisire familiarità con le regole di preclusione locali. Sarà necessario avviare il processo di preclusione entro una certa scadenza. Dovrai anche inviare notifiche al proprietario sui mancati pagamenti. Seguire una procedura in modo improprio può far fallire i tuoi sforzi.
La proprietà è senza valore
Vendere una preclusione non è un modo garantito per fare soldi. La proprietà potrebbe non essere facile da vendere se la struttura non è stata mantenuta o si trova in un brutto quartiere.
Inoltre, non sai quali danni farà il proprietario della proprietà quando si trasferirà.
Potresti essere in grado di ispezionare l'esterno di una proprietà prima dell'asta di vendita fiscale, ma potresti non essere in grado di guardare all'interno della casa fino a quando non avrai pignorato la proprietà. Può essere un intervallo di più anni dalla vincita dell'offerta fino a quando non entri in casa. Molto può cambiare in quel momento.
Evita i quartieri con alti tassi di preclusione o deprezzamento dei valori delle proprietà. Evitare questi rischi riduce la possibilità di acquistare una "proprietà subacquea" che ha un valore di mercato inferiore ai costi di investimento.
L'investimento in pegno fiscale può essere un buon investimento, ma può richiedere molto lavoro. Questo è uno dei motivi per cui non ho finito per farlo.
Un'altra cosa è che non mi piace davvero l'idea di precludere qualcuno e cacciarlo di casa. Mi rendo conto che questo accade raramente, ma non vorrei farlo nemmeno una volta. Ci sono altri modi, meno emotivamente carichi, per guadagnarsi da vivere.