Recensione RealtyMogul: investimenti immobiliari per tutti gli investitori

L'investimento immobiliare è spesso visto come uno dei modi più affidabili per crescere e accumulare ricchezza, ma investire in singole proprietà non è mai stato allettante.

Ci vuole molto tempo per ricercare e controllare le singole proprietà. Richiede molta esperienza di dominio che non ho, come valutare le varie parti di una casa e non ho la larghezza di banda per imparare e interiorizzare. Inoltre, gli immobili commerciali sono ciò che mi interessa di più e molti dei migliori progetti semplicemente non sono disponibili per gli individui a meno che non si disponga di una grande quantità di capitale da distribuire...

… fino a investimenti immobiliari in crowdfunding. 🙂

Penso che la il futuro degli investimenti immobiliari è nel percorso del crowdfunding e una delle aziende più importanti nello spazio è RealtyMogul.

Sommario

1. Chi è RealtyMogul?
2. Tipi di opportunità di investimento
3. Cos'è MogulREIT?
4. Processo di registrazione veloce
5. Esamina le opportunità aperte, finanziate e chiuse
6. Struttura delle commissioni di RealtyMogul
7. Vantaggi e svantaggi di RealtyMogul

Chi è RealtyMogul?

RealtyMogul è stata fondata nel 2012 dal CEO Jilliene Helman, quando era vicepresidente della Union Bank di Los Angeles, CA, e lanciato nel 2013 dopo aver reclutato Justin Hughes, CTO di RealtyMogul, e aver raccolto un piccolo seme il giro. Da allora, hanno raccolto fondi altre cinque volte per un totale di 46,6 milioni di dollari, compresi i principali investitori come Canaan Partners e Sorenson Capital.

Hanno firmato oltre 150.000 membri e investito in oltre $ 2 miliardi di valore immobiliare, erogando oltre $ 82 milioni agli investitori. Ci sono stati per un po' e hanno avuto un buon successo con gli affari che hanno concluso. Si vantano di aver visto un migliaio di offerte prima di approvarne una che soddisfi i loro standard.

Se il nome suona familiare, forse hai sentito parlare del loro affare più famoso: $ 1,5 milioni per l'Hard Rock Hotel a Palm Springs, in California. L'aumento è avvenuto nel 2014 ed è stato il primo affare alberghiero finanziato in crowdfunding nella nazione. L'Hard Rock Hotel ha speso milioni di dollari per rinnovare l'ex Hotel Zoso e ha riaperto la sede nell'ottobre 2013. Se fossi uno degli investitori azionari, ottieni vantaggi speciali come sconti del 25% sulla tariffa della camera, $ 50 in crediti per cibo e bevande, uso della lussuosa cabina del proprietario, oltre a upgrade e altri vantaggi VIP. (se sei sulla piattaforma, ecco il pagina dell'offerta archiviata)

Tipi di opportunità di investimento

RealtyMogul offre offerte sia di azioni che di debito/prestito per investitori accreditati, nonché un investimento in stile REIT, chiamato MogulREIT.

Hanno iniziato offrendo accordi azionari, come molti altri siti di investimento immobiliare di crowdfunding, ma hanno rapidamente aggiunto prodotti di debito e prestiti. Offrono solo offerte commerciali: commerciali, industriali, uffici, hotel, negozi e proprietà multifamiliari come gli appartamenti. Offrivano offerte residenziali ma non più.

La struttura dell'accordo ti sarà familiare se hai già fatto investimenti immobiliari in crowdfunding.

Cos'è MogulREIT?

MogulREIT è il prodotto REIT di RealtyMogul. MogulREIT I è stato lanciato nell'agosto 2016 e detiene una combinazione di attività di debito e di capitale (55% di debito, 45% di azioni) nello spazio immobiliare commerciale negli Stati Uniti. Mira a distribuire l'8,00% annuo, sebbene le distribuzioni vengano effettuate su base mensile.

Non è necessario essere un investitore accreditato investire in MogulREIT a condizione che il tuo investimento nel fondo non rappresenti più del 10% del tuo reddito annuo o patrimonio netto (a seconda di quale sia maggiore).

L'investimento minimo è di soli $ 1.000 ed è gestito da Servizi del Fondo Opus, un amministratore di fondi con sede in Illinois. Puoi investire in MogulREIT I attraverso un IRA autodiretto ma l'investimento minimo iniziale aumenta a $ 5.000.

MogulREIT II è il loro secondo fondo MogulREIT e la differenza è che si rivolge a condomini multifamiliari, piuttosto che a immobili commerciali, e distribuisce trimestralmente.

Processo di registrazione veloce

Il processo di registrazione è stato rapido. Devi compilare un breve profilo dell'investitore, che inizia chiedendo il tuo patrimonio netto e il tuo reddito per quest'anno e per i due anni precedenti. Questo serve per determinare se sei un investitore accreditato (patrimonio netto superiore a $ 1 mm esclusa la residenza principale o un reddito di almeno $ 200k per quest'anno e due precedenti, $ 300k se sei sposato).

Quindi si passa a sei domande sul rischio come la tolleranza al rischio, i periodi di detenzione e l'esperienza di investimento. Tutto abbastanza standard. Dopo il processo di registrazione, ti chiameranno (o puoi chiamarli, inviano un'e-mail con un numero da chiamare) per confermare le tue informazioni.

Fino a quando non lo farai, le uniche opportunità che vedrai saranno i MogulREIT.

Esamina le opportunità aperte, finanziate e chiuse

Dopo una breve telefonata che confermava il mio stato di accreditamento, il mio account poteva vedere tutte le loro offerte.

Ho frugato prima tra le loro offerte passate. La cosa bella della loro pagina "investimenti passati" è che hanno completato e finanziato. Completato significa fatto al 100% mentre finanziato significa che sono finanziati e pagano. È una buona distinzione.

Le offerte passate includevano tutti i tipi di immobili (uffici, multifamiliari, self storage, industriali, ecc.) sparsi in tutto il paese (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) con tipi di investimento sia di azioni che di debito. Sono anche abbastanza coraggiosi da mostrare l'IRR effettivo (tasso di rendimento interno), qualcosa che conosci perché è stato completato. Il più delle volte, erano superiori all'obiettivo IRR, un bel bonus.

Al momento della stesura di questo documento, c'erano cinque opportunità di investimento aperte, tre delle quali erano 1031 idonee.

Cosa significa 1031 Idoneo? La sezione 1031 è la parte del codice fiscale che dice che puoi differire le plusvalenze se scambi proprietà simili. Con RealtyMogul, queste proprietà sono (passivamente) detenute in Delaware Statutory Trusts e se hai venduto una proprietà esistente che è idonea al 1031, questo DST è disponibile per lo scambio completo del 1031. Gli attuali 1031 investitori possono avere un minimo più elevato rispetto agli investitori in contanti.

Struttura delle commissioni di RealtyMogul

La struttura delle commissioni dipende dal tipo di operazione e sono indicate chiaramente in Commissioni nella scheda Dati finanziari di ciascuna operazione.

Per gli investimenti azionari diretti, elencano tutte le commissioni pagate a tutte le entità coinvolte.

Quando ho esaminato un affare che avrebbe acquistato un condominio, c'erano commissioni una tantum del 2% per la società immobiliare e del 4% per l'intermediario. Poi ci sono commissioni ricorrenti del 4% del reddito lordo alla società di gestione immobiliare e dell'1% a RealtyMogul come commissione di gestione e amministrativa. È necessario controllare l'elenco delle commissioni perché non tutti i tipi di offerte sono strutturati allo stesso modo, alcuni hanno più commissioni e altri meno.

Per i REIT, le tariffe sono elencate nella circolare dell'offerta e richiedono un po' di ricerche. Al gestore viene corrisposta una commissione di gestione patrimoniale dell'1%.

Vantaggi e svantaggi di RealtyMogul

Il più grande vantaggio di RealtyMogul è il modo in cui hanno opzioni per investitori accreditati e non accreditati. I MogulREIT sono offerte solide con una chiara differenziazione (immobili commerciali o multifamiliari) e un tasso e una frequenza di distribuzione decenti. Devi scavare un po' più a fondo nelle commissioni in quanto sono più costose di altri REIT ma è un prodotto diverso (REIT. di Vanguard investe solo in società immobiliari quotate in borsa, non si approvvigiona, controlla e coordina il finanziamento dei singoli progetti).

Esiste una grande varietà di investimenti diretti e la possibilità di trarre vantaggio dalla Sezione 1031 significa che puoi essere più efficiente dal punto di vista fiscale nei tuoi investimenti. I minimi su queste offerte dirette sono più alti di alcune altre piattaforme (dei cinque accordi disponibili, il minimo era di $ 25.000) ma tutti gli altri aspetti delle operazioni erano simili (tempo di attesa, IRR previsto e rendimenti Cash on Cash, eccetera).

Questo non è uno svantaggio per la piattaforma ma per il tipo di investimento: è illiquido. Quando investi in un immobile, non puoi vendere la tua porzione su un mercato secondario. Con i MogulREIT puoi riscattare le tue azioni ma è limitato. È così che accade con gli investimenti immobiliari effettivi, quindi non dovrebbe sorprendere, e la maggior parte dei REIT hanno limitazioni sul trading (non sono pensati per il trading, quindi ti limitano sugli acquisti e riscatti).

Mi piace come hanno condiviso l'IRR effettivo sulle offerte precedenti, ma non mostrano nessuno dei documenti di offerta. Puoi rivedere i documenti dell'accordo finanziato, il che può essere divertente se ne leggi nelle notizie e sei curioso di sapere come sono stati presentati, ma una volta chiusi sono chiusi. Mi è sembrato di barare quando ho letto l'offerta per l'Hard Rock Hotel e ho potuto vedere tutti i vantaggi che offrivano anche se è stato chiuso qualche tempo fa.

Detto questo, sappiamo tutti che gli investimenti immobiliari non sono privi di rischi. A metà aprile del 2018, l'Hard Rock Hotel ha annunciato che lo era chiudere l'Hard Rock Hotel di Palm Springs. Quindi... i vantaggi sono carini, ma non se l'hotel chiude. 🙂

Ad ogni modo, dai un'occhiata se sei interessato ed è libero di registrarsi.

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