Sono sempre stato affascinato dall'idea di possedere un immobile al di fuori della nostra residenza principale. La maggior parte delle persone ci si imbatte quando si sposta da una casa all'altra, affittando la prima casa per generare un reddito secondario.
Quando ci siamo trasferiti, ho fatto delle ricerche e mentre era possibile generare un piccolo flusso di cassa dalla nostra casa, non volevo essere un padrone di casa e abbiamo venduto la nostra prima casa.
Il settore immobiliare è sempre rimasto nei miei pensieri e così quando c'era una proliferazione di siti di investimento immobiliare di crowdfunding (come i siti di prestito peer to peer ma per gli investimenti immobiliari), ho pensato che potesse essere il veicolo perfetto.
Quello che ho scelto di controllare per primo è una società chiamata RealtyShares.
Cos'è RealtyShares?
RealtyShares è una piattaforma di investimento immobiliare di crowdfunding fondata dal CEO Nav Athwal nell'aprile 2013. Ha attraversato sei round di finanziamenti azionari e ha raccolto un totale di $ 35,7 milioni in finanziamenti di rischio con l'ultimo round è stato un accordo di finanziamento del debito nel settembre del 2016, secondo Crunchbase.
Athwal era un avvocato immobiliare a San Francisco e rappresentava clienti istituzionali come REIT e sviluppatori. Ha usato la sua esperienza in quell'arena per creare RealtyShares perché voleva introdurre l'idea dell'investimento immobiliare ai privati.
RealtyShares ti consente di investire in opportunità immobiliari, sia commerciali che residenziali, con un minimo di appena 1.000 dollari per investimento e un canone annuo massimo del 2%. Sugli investimenti in azioni e azioni privilegiate, la commissione è più vicina all'1%. Su un investimento in titoli di debito, RealtyShares addebita una commissione di servizio sotto forma di uno spread sul tasso di interesse (differenza tra quanto gli investitori vengono pagati rispetto a quanto pagato dagli investitori). quanto pagano i mutuatari). Non ci sono commissioni di transazione.
Iscriversi a RealtyShares
La registrazione richiede solo pochi minuti. Il processo prevede la creazione di un login e, facoltativamente, il collegamento di un conto bancario. Puoi saltare il collegamento di un conto bancario all'inizio (che è quello che ho fatto perché volevo vedere cosa c'è dentro prima di scavare i miei dati bancari).
Dopo la registrazione, c'è un "periodo di riflessione" di 30 giorni come raccomandato dalla Securities and Exchange Commission (SEC). Puoi superarlo completando il tuo profilo di investitore e programmando una chiamata con il loro team.
Il profilo dell'investitore pone alcune domande del questionario per gli investitori piuttosto standard come il patrimonio netto, il reddito, se lavori nei servizi finanziari industria, oltre ad alcuni altri come se tu o qualcuno nella tua famiglia sia attualmente o precedentemente un anziano militare, governativo o politico ufficiale. Ci vogliono circa dieci minuti.
Una volta completato, puoi programmare una chiamata (sono blocchi di 20 minuti) per uscire dal periodo di riflessione.
Molteplici opzioni di investimento immobiliare
La chiamata di riflessione era per lo più informazioni, la persona con cui ho parlato mi ha dato una carrellata di quello che fanno. È stato affascinante ed ecco cosa ho imparato sui loro tre diversi tipi di investimento, sebbene ampiamente classificati.
Debito senior a breve termine: Si tratta di accordi con un rendimento target dell'8-10% su una nota di debito senior della durata di 12 mesi con un minimo da $ 1.000 a $ 5.000.
Rientrano in uno dei due tipi:
- Case unifamiliari, come i ribaltamenti immobiliari: sei la prima posizione di pegno su queste case e il tuo ricorso in caso di default è la preclusione.
- Debito commerciale che finanzia la costruzione di una sede in franchising - Lo fanno solo da 3-4 mesi (e ne hanno fatti solo una manciata) ma finanziano la costruzione di un singolo franchising indipendente Posizione. Queste località hanno già affiliati che hanno firmato un contratto di locazione a tripla rete.
Operazioni privilegiate su azioni a medio termine: Questi durano 2-3 anni e di solito sei in 2a posizione (a debito) con un obiettivo di rendimento del 12-14%. Di solito vanno a progetti residenziali multifamiliari, a volte prestiti più grandi ($ 1- $ 3 milioni) a investitori immobiliari che cercano di scalare. I minimi su questi sono più vicini a $ 10.000 - $ 15.000.
Accordi azionari di joint venture a lungo termine: Si tratta di accordi di 3-5 anni in cui si assume la proprietà con gli sviluppatori e si mira a un IRR del 16-20%. Su questi, otterrai pagamenti trimestrali (a volte basati sui profitti operativi) oltre a partecipare a un apprezzamento quando la proprietà viene venduta.
Questi sono solo i tipi di offerte che hanno visto sulla piattaforma (a gennaio 2017). La parte divertente è che puoi vedere tutti gli investimenti che hanno fatto (di cui oltre 500).
Rivedere le reali opportunità di investimento
Dopo essermi registrato ed aver trascorso il periodo di riflessione, ho curiosato e ho visto che c'erano una manciata di investimenti aperti. Non puoi investire in nessuna operazione aperta prima di uscire da un periodo di riflessione (questa è la nota sotto ogni inserzione), ma puoi comunque guardarti intorno. Puoi anche visualizzare anche le offerte chiuse, il che è sempre divertente.
Ho sbirciato il primo contratto di debito elencato, una banconota da $ 1,65 mm da 12 mesi che pagava il 10% di interesse con un minimo di $ 10.000. L'etichetta "prefinanziato" indica che RealtyShares lo ha già finanziato, quindi ora lo stanno riempiendo con i soldi degli investitori.
Le informazioni incluse in questo investimento sono relativamente leggere. Sospetto che sia perché questo è un accordo di debito abbastanza semplice. Altre operazioni possono avere più informazioni (come le operazioni su azioni privilegiate) in parte perché comportano un rischio maggiore. Se stai facendo una joint venture, devi sapere con chi vai a letto.
Tornando a questo accordo, ti danno alcune cose di base: informazioni sullo scopo, il track record e il punteggio di credito del mutuatario, oltre a quanta leva è coinvolta. Ci sono anche ulteriori "Documenti", in questo caso c'è una valutazione della proprietà più il track record del mutuatario con RealtyShares.
Non è molto diverso da quello che vedresti in un sito di prestito peer to peer, anche se con dettagli diversi (come la proprietà).
Le informazioni fornite dovrebbero essere considerate solo come l'inizio. Devi fare i compiti. Sebbene RealtyShares controlli queste offerte e riporti che richiede solo una frazione di quelle offerte, non puoi essere un investitore senza fare qualche ricerca in più quando stai mettendo i tuoi soldi al lavoro.
Puoi trovare un'enorme quantità di informazioni online, lavorando rigorosamente dall'indirizzo, e ti consiglio di iniziare a scavare in qualsiasi affare.
Commissioni: In questo particolare affare, l'investitore non sembra pagare alcuna commissione. Il mutuatario paga $ 25 per $ 1.000 raccolti (rivelato nel pacchetto dell'investitore). Inoltre, il tasso di interesse sul prestito è dell'11% per il mutuatario e il 10% viene pagato all'investitore (rivelato nell'elenco delle note).
Se lo vedi come un collocamento privato, è molto simile a come sono strutturati in termini di commissioni. Ho fatto alcuni di questi e questi numeri sono coerenti con il rischio coinvolto.
Come funzionano le tasse per gli investimenti
Per ogni investimento, riceverai un modulo 1065 Schedule K-1 alla fine dell'anno. Il K-1 è un modulo utilizzato per segnalare il reddito, le detrazioni, i crediti e altri dettagli salienti di una partnership, che è ciò che stai stipulando quando investi.
Non è una dichiarazione difficile da capire e che il tuo fiscalista o software fiscale sarà in grado di gestire senza difficoltà.
È un buon investimento?
Ho investito in un piccolo gruppo di case unifamiliari, ho investito in REIT e ho prestato denaro per affari immobiliari a persone di cui mi fidavo (prestiti in denaro). La mia esperienza con la proprietà diretta (anche se in un sindacato con persone di cui mi fidavo) è stata mista, c'è solo un sacco di volatilità nel possedere proprietà in una regione geografica... inoltre il proprietario di casa non è a picnic.
La mia esperienza di prestito di denaro duro è stata stellare, ma ancora una volta stai prestando denaro a un individuo. Ho fatto solo uno di questi, mi fido della persona a cui ho prestato i soldi (e non ha fatto altro che pagare in tempo!), ma l'intero "uova in un paniere" è solo un modo pericoloso di fare affari. (e sono stato fortunato!)
Restano i REIT. Quando puoi acquistare in Vanguard REIT Index Fund (VGSLX) con un minimo di $ 3.000, deve esserci un buon motivo per andare altrove.
Ma c'è: molti REIT non sono investiti in proprietà tanto quanto sono investiti in società immobiliari. Le principali partecipazioni di VGSLX sono le posizioni azionarie di gruppi di proprietà commerciali e società di stoccaggio. È immobiliare nel senso che stai acquistando società con enormi partecipazioni immobiliari ma non direttamente nel settore immobiliare.
$ 100 Codice promozionale RealtyShares
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I $100 appariranno sul tuo conto bancario collegato entro 30 giorni dall'elaborazione del tuo investimento.
Linea di fondo
Penso che sia davvero bello guardare le vetrine e potrei dilettarmi un po' solo per vedere com'è (è un po' come graffiare il mio prurito da dividendo).
Se sei interessato, puoi iscriverti per saperne di più su di loro.