Recensione degli zii ricchi: investi in immobili con soli $ 5

Hai mai sentito il consiglio che il vero percorso verso la ricchezza è attraverso il settore immobiliare?

Per molti americani, il settore immobiliare costituisce un'enorme percentuale della loro patrimonio netto. L'acquisto di una casa è il sogno americano e le rate mensili dei mutui creano equità. È ancora una creazione di ricchezza, ma come un sottoprodotto del bisogno di un posto dove vivere.

Se vuoi diversificare e investire in una classe di attività con un solido track record, il settore immobiliare è un modo storicamente affidabile.

Ma è difficile trovare buoni affari, soprattutto se ti limiti al tuo mercato locale. È difficile acquistare al di fuori del tuo mercato senza un sistema di supporto. E infine, è difficile gestire le proprietà soprattutto se si spera di ridimensionarle.

C'è un intero raccolto di piattaforme immobiliari di crowdfunding che ti permetterà di investire in immobili senza acquistare singole proprietà.

Uno dei nuovi arrivati ​​è una società chiamata Rich Uncles.

Cosa sono gli zii ricchi?

Rich Uncles è una piattaforma di investimento immobiliare che offre REIT con strategie di investimento uniche. Queste strategie sono disponibili da broker più grandi come Vanguard e Fidelity.

Chi sono gli zii ricchi?

Gli "zii" sono Ray Wirta, investitore fondatore, e Harold Hofer, amministratore delegato. Ray Wirta è il Presidente del Gruppo CBRE (NYSE: CBG), una società quotata in borsa Fortune 500 che è la più grande società di investimenti e servizi immobiliari commerciali del mondo. Potresti riconoscere il logo sotto molti cartelloni autostradali, ma sono enormi. Hanno 80.000 dipendenti e una capitalizzazione di mercato di quasi $ 17 miliardi!

Harold Hofer è il CEO di Rich Uncles. È un esperto esperto immobiliare con 2 miliardi di dollari di esperienza nelle transazioni. Negli ultimi trent'anni, ha sponsorizzato molti affari immobiliari con una varietà di situazioni e configurazioni.

Fondata nel 2012, il nome ufficiale della società è BrixInvest, LLC (hanno il dba "Rich Uncles"). L'obiettivo dichiarato è quello di rendere gli immobili commerciali più accessibili ai privati. Lo fanno offrendo REIT con minimi bassi. Un fondo ha un minimo di $ 500 mentre lo Student Housing REIT ha un investimento minimo di soli $ 5. Non devi essere un investitore accreditato.

I due maggiori fondi sono la RW Holdings NNN REIT con ~ $ 145 milioni di attività e il Rich Uncles Real Estate Investment Trust I con ~ $ 147 milioni di attività.

Strategie di investimento immobiliare

Rich Uncles ha due fondi – il Rich Uncles NNN REIT e il Rich Uncles Student Housing REIT. I nomi riassumono i loro approcci.

Il Ricchi zii NNN REIT è specializzata nell'investimento in immobili commerciali che sfruttano una struttura di locazione NNN ("tripla rete"), con una durata media residua di locazione di 8 anni. Limitano il debito di acquisto al 50% del portafoglio e si concentrano su immobili monolocatari affittati da inquilini solvibili.

Elenca le proprietà possedute in ogni REIT. Questo può darti una buona idea della loro strategia di investimento. Possiedono proprietà come un fitness aperto 24 ore su 24 a Las Vegas e una struttura 3M a DeKalb, IL. Questi sono grandi spazi commerciali affittati ad aziende di cui hai sentito parlare prima. Il fondo nazionale si concentra sui contratti di locazione Triple Net (da cui la NNN) e acquisisce le proprietà con il 50% di liquidità in più.

Il Rich Uncles Student Housing REIT è specializzato in alloggi per studenti. Si tratta di un minimo di 150 letti, tassi di occupazione del 90% entro un miglio a piedi da un'università della Divisione I della NCAA con almeno 15.000 studenti iscritti. Uno dei loro ultimi investimenti è stato lo Stadium View Suites vicino allo Iowa State. Si tratta di un'unità abitativa da 518 posti letto con un'occupazione del 99%.

È difficile da trovare sul sito, ma il NNN REIT ha prodotto un rendimento annualizzato del 7%. Lo Student Housing REIT ha prodotto un rendimento annualizzato del 6% fino ad oggi. Entrambi hanno effettuato le loro distribuzioni nei tempi previsti mensilmente e non hanno ancora perso un pagamento. Detto questo, la performance passata non è indicativa dei rendimenti futuri. 🙂

Il loro livello di divulgazione sulle partecipazioni del fondo è OK. Ogni elenco si leggerà come una mini-brochure e sarà leggero sui dettagli, ma fornisce informazioni. Tuttavia, ti dà un buon assaggio di ciò che sta facendo il fondo.

Processo di registrazione

Alcune altre piattaforme immobiliari di crowdfunding ti consentono di guardare gli investimenti senza registrarti. Rich Uncles richiede la registrazione, anche se è completamente gratuito.

Quando ti iscrivi, c'è un menu a discesa che ti chiede il tuo obiettivo di investimento. Puoi scegliere tra Pianificazione della pensione, Flusso di cassa, Diversificazione del portafoglio o Investimenti immobiliari commerciali. Da lì, inserisci le informazioni di registrazione tipiche (nome, e-mail, numero di telefono, password, paese e stato).

Da qui: selezioni un tipo di proprietà dell'account. Una volta completato questo passaggio, hai un account aperto e puoi iniziare a guardare le proprietà che detengono.

Se continui, stai iniziando il processo di registrazione per gli investimenti - individuali, congiunti, fiduciari, entità o pensionamento - e forniscono spiegazioni per ciascuno. Se vuoi investire attraverso un piano pensionistico, dovrai impostare separatamente un conto pensionistico autodiretto. Ho scelto Individuale.

Da qui puoi scegliere i due investimenti disponibili:

Sebbene non vi sia alcun requisito per gli investitori accreditati, ci sono requisiti di reddito e patrimonio netto. Non sono sicuro del motivo per cui esistono, ma lo fanno.

Per il fondo Rich Uncles NNN REIT: se hai meno di $ 70.000 di reddito annuo totale, hai bisogno di un patrimonio netto di oltre $ 250.000. Se vuoi investire nel fondo Student Housing, devi attestare che il tuo investimento non costituisce più del 10% del tuo patrimonio netto totale.

Ho selezionato il Fondo per gli studenti con il suo minimo di $ 5.

Puoi investire con un minimo di cinque dollari, il che ti dà una singola azione e optare per investimenti automatici. Puoi riscuotere i dividendi in contanti o scegliere di reinvestirli. Successivamente, devi fornire le informazioni sull'account, inclusi identità e SSN, oltre a fonti di finanziamento per ottenere i tuoi soldi. In pochi minuti hai finito!

Tariffe degli zii ricchi

Rich Uncles non addebita alcuna commissione di transazione quando acquisti azioni nei loro REIT. Molti REIT quotati in borsa, come quelli di Vanguard, non addebitano commissioni di transazione o commissioni/carichi. Molte delle piattaforme immobiliari di crowdfunding non addebitano nemmeno commissioni di transazione.

Quando vendi le azioni, viene applicata una commissione in base a quanto tempo hai detenuto le azioni:

• Posseduto da meno di un anno - 3% di spese amministrative
• Di proprietà 1 – 2 anni – 2% di spese amministrative
• Di proprietà 2 – 3 anni – 1% di spese amministrative
• Di proprietà da 3+ anni – nessuna tassa amministrativa

Questo non è raro e molte altre piattaforme non ti permetteranno nemmeno di vendere prima della fine dell'affare (per le offerte individuali).

Sebbene non ci siano commissioni di transazione, ci sono commissioni che i REIT pagheranno che ridurranno i tuoi resi. Per sapere quali sono tutte queste commissioni, devi rivedere la circolare di offerta di quel particolare REIT.

Ad esempio, nel Brix Student Housing REIT, le tasse sono a pagina 18 della circolare (era un aumento massimo di $ 50.000.000):

• Spese di organizzazione e di offerta – Fino al 3% del ricavo lordo rimborsato allo sponsor.
• Commissione di acquisizione – 3% all'advisor per ogni acquisizione effettuata dal REIT.
• Commissione di gestione patrimoniale – 0,1% di canone mensile del valore di investimento totale degli asset (book value).
• Commissione di coordinamento del finanziamento – Qualsiasi finanziamento al di fuori del mutuo, la commissione di coordinamento è dell'1% del finanziamento.
• Spese operative – Coprono le spese operative relative ai servizi al REIT, quali affitto, costi del personale, utenze e IT; non superare il 2% del patrimonio medio investito o il 25% del reddito netto (questo diventa un po' complicato quindi leggi la circolare se vuoi conoscere tutti i dettagli).
• Compensi agli Amministratori Indipendenti – gli amministratori indipendenti ottengono 1.000 azioni ordinarie per ogni riunione del consiglio o riunione del comitato a cui partecipano, 200 azioni per ogni revisione e approvazione della proprietà.
• Commissione di disposizione – 3% all'advisor per ogni asset che il REIT vende.
• Quota di partecipazione subordinata – Questa è una commissione di performance è un po' troppo complicata da spiegare in un solo punto, l'idea di base è che se i rendimenti sono superiori a un certo importo, il consulente riceve una commissione che ne condivide rialzo.
• Commissione di liquidazione – Il consulente ottiene il 30% dell'aumento del valore risultante per azione rispetto al NAV per azione precedente più elevato (questo è simile alla commissione di partecipazione, ma si innesca in caso di vendita o fusione).

Wow!

Quindi, come si confronta con gli altri?

A prima vista, sembra che ci siano molte commissioni. Ma questo è un caso in cui Rich Uncles ti mostra come si fa la salsiccia?

Ogni volta che qualcuno compra o vende una proprietà, ci sono delle tasse. Tutti li pagano. Vanguard li paga. Li paga l'Archivio Pubblico. raccolta fondi li paga. Rich Uncles li sta enumerando da soli.

Commissioni vs. Avanguardia

Questo non è un confronto tra mele e mele, ma vediamo comunque.

Quando rivedi il prospetto del Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), ci sono canoni annuali dello 0,26%. Le commissioni di Vanguard sono così economiche perché non acquisiscono la proprietà. Vanguard sta comprando altre società che acquistano società. Questi costi simili vengono integrati nei ritorni in modo da non vederli mai.

La commissione annuale dello 0,26% di Vanguard è economica rispetto al ~ 1,27% (0,1% composto mensilmente per 12 mesi) perché il fondo di Vanguard è enorme.

Commissioni vs. raccolta fondi

raccolta fondi è meglio il confronto e nel rivedere il circolare di offerta per un eFund nazionale da $ 50.000.000, ho trovato spese con nome simile:

• Costi di organizzazione e offerta – Circa $500.000 (1%) rimborsati allo sponsor.
• Commissione di gestione patrimoniale – una commissione annualizzata dello 0,85% – 1,0% del valore di investimento totale delle attività (NAV) pagata trimestralmente.
• Commissione di disposizione – 1,5% all'advisor per ogni asset che il REIT vende laddove il gestore agisca in qualità di sviluppatore o sia coinvolto nella vendita.
• Commissione di sviluppo trimestrale – 5% al ​​gestore dei costi totali di sviluppo, esclusi gli immobili (simile a una commissione di acquisizione).

Rich Uncles sembra avere più parti nominate coinvolte: advisor vs. manager – ma raccolta fondi ha commissioni leggermente inferiori.

Informazioni sui REIT pubblici non negoziati

Rich Uncles offre REIT pubblici non negoziati: sono disponibili pubblicamente ma non vengono scambiati in nessuna borsa. Devi trattare gli investimenti come se questi fossero illiquidi perché non c'è mercato in cui puoi venderli. Se vuoi vendere (riscattare) le tue azioni, puoi farlo solo con Rich Uncles.

Se hai posseduto le azioni per meno di tre anni, ci sarà una commissione amministrativa dell'1-3% associata alla vendita.

Inoltre, c'è qualche difficoltà nel calcolare il NAV di un fondo le cui attività sottostanti sono immobiliari. Se, ad esempio, stai acquistando azioni di un REIT non negoziato a $ 5 per azione e il NAV è inferiore, stai pagando un premio. Quel premio è effettivamente una commissione perché stai pagando $ 5 per qualcosa che vale meno di $ 5.

È meno opaco di altre opzioni e quindi FINRA ha messo insieme questa scheda informativa sui REIT non negoziati che dovresti rivedere.

Qualcosa di cui essere consapevoli.

Ricchi zii alternative

Fino a quando Rich Uncles non riaprirà, consiglio queste alternative disponibili a tutti gli investitori (non solo a quelli accreditati):

raccolta fondi

raccolta fondi è una delle più antiche piattaforme di crowdfunding immobiliare per investitori non accreditati. Hanno un eREIT che raggruppa i loro investimenti, ma non hanno un obiettivo così ristretto come Rich Uncles. Hanno una strategia, delineata nei loro documenti di offerta, e un mero minimo di $ 1.000. Noi abbiamo un recensione completa di Fundrise.

Scopri di più su Fundrise

Streitwise

Streitwise è un'alternativa che si concentra su immobili commerciali. Sono relativamente nuovi ma hanno un solido track record in così poco tempo, prevedono di pagare dividendi dell'8-9% nel 2021. Hanno anche un minimo di $ 5.000 e sono accessibili a tutti i livelli di investitori.

Puoi vedere la nostra recensione completa di Streitwise qui.

Scopri di più su Streitwise

Riepilogo

Trovo che la loro strategia di investimento sia affascinante. È iper-focalizzato e offre un tasso di rendimento paragonabile ad altre piattaforme.

Considerando che una piattaforma come RealtyMogul ti permetterà di investire in singole proprietà, richiede che tu sia un investitore accreditato. Stai acquistando un fondo su Rich Uncles, quindi non devi essere un investitore accreditato.

raccolta fondi è paragonabile, ma la loro offerta non è così focalizzata sul laser. Il REIT Rich Uncles Student Housing è focalizzato su ciò che vogliono: deve essere a un miglio di distanza da un campus studentesco di oltre 15.000 con almeno 150 letti. È specifico e mi piace.

Vale la pena dare un'occhiata se vuoi essere coinvolto nel settore immobiliare con questa strategia di investimento.

zii ricchi

9

Globale

9.0/10

punti di forza

• REIT iperfocalizzati
• Commissioni ragionevoli
• Non devi essere un investitore accreditato

Debolezze

• Solo due strategie di investimento: NNN o Student Housing