Se hai tenuto d'occhio gli elenchi di case immobiliari, potresti aver visto più proprietà pignorate in vendita a un prezzo ridotto.
Con livelli record di disoccupazione e sottoccupazione, molti proprietari di case sono sempre più indietro con i loro mutui. Attualmente, c'è una moratoria federale sui programmi di mutui più comuni fino al 31 dicembre 2020. A meno che non siano in atto ulteriori tutele per i proprietari di case, il mercato dei pignoramenti vedrà uno sfortunato aumento.
Infatti, secondo la società di analisi di mutui e immobili Cavaliere Nero, 2,3 milioni di proprietari di case sono già gravemente scaduti sui loro mutui.
Per quanto sia devastante avere più case sottoposte a pignoramento, significa anche che le prospettive gli acquirenti di case, che altrimenti sarebbero stati esclusi dall'acquisto di una casa, potrebbero avere un maggiore accesso a proprietà della casa. Ecco cosa dovresti sapere se stai pensando di acquistare una casa pignorata.
L'acquisto di una casa pignorata può essere una situazione vantaggiosa per tutti. Ottieni un buon prezzo e (di solito) puoi facilmente sistemare la proprietà.
Comprare una casa pignorata
Ci sono molti modi in cui puoi comprare una casa pignorata, a seconda della fase del processo in cui si trova la preclusione:
- Pre-preclusione. Molti proprietari di case sono disposti a vendere prima che siano stati ufficialmente pignorati. A seconda di quanta equità hanno, potrebbero dover fare una vendita allo scoperto.
- Vendita a breve. I proprietari di abitazione possono chiedere l'approvazione dai loro finanziatori per venderti la casa per meno di quanto devono per il mutuo. La banca riceverà meno del dovuto, ma spesso approva comunque le vendite allo scoperto poiché di solito costano meno di un pignoramento.
- Asta. Una volta che una casa viene pignorata, viene spesso messa all'asta dalla banca. Ma avrai bisogno di contanti per questo, e questa non è un'opzione per la maggior parte delle persone che hanno bisogno di finanziamenti ipotecari.
- Immobili di proprietà (REO). In alternativa, le banche possono semplicemente vendere la casa pignorata attraverso mercati più tradizionali, proprio come una casa normale.
Di solito è più facile acquistare la casa pignorata una volta che la banca subentra e diventa una proprietà REO. Questo perché puoi prenderti il tuo tempo e seguire il processo di sottoscrizione del mutuo. Puoi anche lavorare con un agente immobiliare e, soprattutto, scrivere clausole di contingenza nel contratto che ti consentono di rescindere l'affare se un'ispezione a casa rivela più riparazioni di quanto ti aspettassi.
7 avvertimenti per l'acquisto di una casa pignorata
Comprare una casa pignorata non è esattamente la stessa cosa che comprarne una direttamente dal proprietario della casa. Stai potenzialmente acquistando una casa da una banca che è subentrata dopo che i precedenti proprietari di casa non potevano più permettersi la casa. Questo introduce alcuni colpi di scena nel processo di acquisto della casa per te.
1. Avrai bisogno di un agente immobiliare specializzato in case pignorate
Il mondo è pieno di agenti immobiliari, compresi tuo zio Bob e tua cugina Carolyn. Ma non tutti sono attrezzati per gestire le sfumature dell'acquisto di una casa pignorata. Ci sono molti problemi che possono sorgere: danni alla proprietà non pianificati, abusivi, proprietari di case che saldano il conto e cercano di reclamare la proprietà, ecc.
Se sei seriamente intenzionato ad acquistare una casa pignorata, cerca un agente immobiliare con esperienza extra in questo settore. Ci sono anche designazioni speciali che alcuni agenti immobiliari possono ottenere, come Risorse per vendite allo scoperto e preclusione (SFR) o Esperto certificato di proprietà in difficoltà (CDPE).
2. Le case vengono vendute "così come sono"
Con una tipica vendita di una casa, hai la possibilità di far ispezionare la proprietà da un professionista prima di firmare sulla linea tratteggiata. Non è raro che sorgano nuovi problemi e, in una normale transazione di acquisto di una casa, puoi spesso negoziare con i venditori per riparare il danno o scontare il prezzo.
Questo non è il caso quando acquisti una casa pignorata. Se un'ispezione domestica rivela danni imprevisti, come la necessità di un tetto completo o la sostituzione di un sistema settico, le banche spesso non sono disposte a negoziare. È una vendita prendere o lasciare.
3. Aspettati di fare un po' di lavoro
Il punto sopra è particolarmente importante considerando che la maggior parte delle case pignorate, in effetti, ha bisogno di molte riparazioni.
Pensaci: i precedenti proprietari di casa hanno perso la casa perché non potevano permettersi il mutuo. Ci sono buone probabilità che non siano nemmeno in grado di tenere il passo con la manutenzione ordinaria. Dal loro punto di vista, anche se avessero i soldi, che senso ha spendere soldi per le riparazioni, se sanno che perderanno la casa in pochi mesi?
Puoi risparmiare denaro mettendo un po 'di sudore (HGTV, chiunque?), Ma anche in questo caso avrai bisogno di soldi per pagare i materiali. Ciò significa anche che la casa potrebbe non essere pronta per il trasloco. Se ti trasferisci, potresti dover sopportare i detriti di costruzione per un po'. Il lato positivo, tuttavia, ti dà la possibilità di aggiornare la casa alla tua estetica.
4. Potresti aver bisogno di finanziamenti creativi
Questo solleva un altro problema: come fare paghi per quei lavori di ristrutturazione? In generale, non puoi semplicemente chiedere un mutuo più grande per coprire le riparazioni necessarie. La maggior parte dei prestatori ti presterà solo quanto la corrente valutazione della casa vale, meno l'acconto.
Hai alcune opzioni, però. Puoi trattenere dei soldi dai tuoi risparmi per pagarli in contanti, ma questo significa che avrai un acconto più piccolo. Un'alternativa è ottenere un prestito da un prestatore diverso, come un prestito personale, una carta di credito TAEG 0%, o anche un prestito a casa o una linea di credito se sei abbastanza fortunato da iniziare da una posizione con equità.
Infine, sono disponibili alcuni speciali “mutui di ristrutturazione” tramite Fannie Mae e altri finanziatori. Questi mutui in realtà fare ti permettono di accendere un mutuo più grande in modo da poter pagare i lavori di ristrutturazione. Tuttavia, potrebbe essere necessario fornire un acconto più elevato o avere un punteggio di credito più elevato per qualificarsi.
5. Guarda per i privilegi sulle case pignorate alle aste
Se hai un bel po' di soldi e puoi pagare una casa lo stesso giorno, un'asta potrebbe essere la soluzione migliore. Ma poi devi preoccuparti di un nuovo fattore: i privilegi.
Se la proprietà aveva dei privilegi ad essa collegati (ad esempio dai precedenti proprietari di abitazione che non pagavano le tasse o una sentenza da debiti non pagati), erediterà anche quella fattura.
Questo di solito è solo il caso delle case vendute all'asta. Se acquisti una casa pignorata come vendita REO, la banca generalmente paga tutti i privilegi collegati alla proprietà. Tuttavia, potrebbe valere la pena ricontrollare se sei interessato a una proprietà specifica.
6. Preparati ad agire in fretta
Non sei l'unico con la brillante idea di ottenere una casa pignorata a basso prezzo. È probabile che ci siano alcuni altri acquirenti interessati alla proprietà, il che aumenta la concorrenza. Anche se la casa è quotata con un grande sconto, questa concorrenza può ancora far salire i prezzi. Potrebbe essere necessario essere pronti ad agire rapidamente, proprio come in qualsiasi mercato immobiliare caldo.
7. Preparati ad aspettare
D'altro canto, c'è molta burocrazia extra nell'acquisto di una casa pignorata una volta che il venditore accetta la tua offerta. Ci sono spesso scartoffie extra da compilare o altre complicazioni.
Ad esempio, la valutazione della casa potrebbe risultare inferiore al previsto, il che potrebbe rendere più difficile ottenere finanziamenti sufficienti per il prezzo di acquisto concordato. Se si tratta di una vendita allo scoperto, potrebbe anche volerci più tempo prima che la banca approvi il prezzo di vendita più basso per la casa, in base a quanto vale attualmente il mutuo del proprietario della casa.
Pro e contro delle case pignorate
L'acquisto di una casa pignorata non è necessariamente una buona o cattiva idea di per sé. Tutto dipende dai tuoi obiettivi: ad esempio, sei disposto a trovare un finanziamento per le riparazioni per ottenere un accordo sul prezzo di acquisto della casa? Considera anche quanto sia importante per te avere una casa "pronta per il trasloco" senza problemi.
Pesa attentamente questi pro e contro e cosa è più importante per te quando acquisti una casa.
| Professionisti | Contro |
| Può ottenere un affare inferiore al prezzo di mercato | La proprietà viene venduta "così com'è" e potrebbe non essere pronta per il trasloco |
| Può personalizzare la casa secondo le tue specifiche con riparazioni e aggiornamenti | Probabilmente ha bisogno di molte riparazioni e aggiornamenti |
| Richiede finanziamenti creativi per riparazioni e aggiornamenti | |
| Il processo di preclusione è lungo e potrebbe fallire |
La linea di fondo
L'acquisto di una casa pignorata può essere una situazione vantaggiosa per tutti. Ottieni una casa a un buon prezzo e (di solito) puoi riportare la proprietà in buone condizioni di funzionamento aggiustandola. Finché entri nell'affare sapendo che non è la stessa esperienza di un tipico acquisto di una casa, l'acquisto di una casa pignorata è un ottimo modo per lanciarsi nella proprietà della casa o negli investimenti immobiliari.