Kajian Kader 2022: Investasi Real Estat Komersial Berbasis Data

Startup investasi real estat, Cadre, memberi investor terakreditasi akses investasi langsung ke real estat komersial.

Perusahaan memanfaatkan keuntungan pajak dari investasi zona peluang. Ini juga memiliki pendekatan berbasis data untuk menemukan peluang real estat, dan berdiri di belakang teknologinya sebagai sarana untuk mengganggu maket crowdfunding tradisional.

Tetapi banyak perhatian media seputar Kader adalah tentang pendirinya dan hubungannya dengan Gedung Putih. Dan dengan minimum investasi yang tinggi dan beberapa pilihan untuk dipilih, itu tidak mungkin menjadi pilihan terbaik Anda untuk menambahkan real estat ke portofolio Anda.

Pro dan Kontra Kader

Apa Itu Kader?

Kader adalah iklan investasi real estat platform yang dimulai pada tahun 2014. Perusahaan ini didirikan oleh Ryan Williams dan dikenal dengan dana zona peluangnya yang bertujuan untuk berinvestasi di zona berpenghasilan rendah untuk meningkatkan manfaat pajak setelah perubahan dalam Pemotongan Pajak dan Undang-Undang Pekerjaan 2017.

Tapi Cadre juga dikenal karena koneksi awal ke Jared Kushner, mantan Penasihat Senior presiden ke-45 Donald Trump.

Kushner adalah investor tahap awal di Cadre, dan Joshua Kushner, saudara laki-laki Jared, bahkan membantu menemukan Kader. Kedua saudara Kushner berakhir dengan peran penasihat, tetapi koneksi ke Gedung Putih menyebabkan kekhawatiran atas potensi konflik kepentingan dengan Kader mengumpulkan uang dari investor asing. Konflik ini menyebabkan Jared Kushner berencana untuk melepaskan diri dari Kader sebelumnya menunda keputusannya karena Covid.

Untuk lebih jelasnya, Cadre adalah platform investasi real estat yang sah yang ingin menantang perusahaan penggalangan dana dan memanfaatkan zona peluang untuk menghasilkan pengembalian yang tinggi. Namun investor harus tahu bahwa banyak perhatian media seputar Kader terfokus pada potensi konflik kepentingan dan bagaimana hal itu berdampak pada masa depan perusahaan.

Bagaimana Kader Bekerja?

Kader berinvestasi dalam portofolio rumah multi-keluarga, ruang industri, gedung perkantoran, dan hotel. Dan, seperti yang disebutkan, perusahaan sebagian besar berfokus pada investasi zona peluang.

Menurut situs webnya, zona peluang “adalah saluran sensus berpenghasilan rendah yang ditunjuk oleh pemerintah negara bagian dan federal. Investasi yang memenuhi syarat dalam traktat ini mungkin memenuhi syarat untuk perlakuan pajak preferensial jika dilakukan melalui keuntungan modal yang ada.”

Gagasan di balik zona peluang adalah untuk mendorong pembangunan ekonomi di daerah yang kurang makmur. Dan investor juga bisa mendapatkan keringanan pajak yang signifikan seperti penangguhan capital gain. Ini adalah bagian dari rencana Kader untuk menghasilkan keuntungan yang signifikan bagi investor.

Strategi lain yang digunakan Kader untuk mencoba dan mengganggu pasar crowdfunding adalah data dan teknologi. Perusahaan tekanan bagaimana ini adalah perusahaan investasi real estat "berbasis data". Secara khusus, Kader memiliki tim ilmu datanya sendiri dan berusaha untuk mengungguli kompetisi. Ia mengatakan:

“Dengan memanfaatkan kumpulan data tradisional, alternatif, dan kepemilikan, kami dapat melengkapi investasi real estat tradisional strategi dengan metode kuantitatif canggih dan teknik pembelajaran mesin yang telah mengubah area lain dari keuangan."

Apakah ini semua jargon, atau ada sesuatu di balik data?

Dengan melaporkan tingkat pengembalian historis 18,6%, sepertinya model Kader berhasil. Namun masih ada beberapa kekhawatiran mengenai opsi investasi dan likuiditas yang harus diwaspadai oleh calon investor.

Pilihan Investasi Kader

Kader memiliki dua produk utama untuk investor: pasar deal-by-deal dan dana akses langsungnya sendiri. Ada juga pasar sekunder untuk membeli dan menjual saham.

Inilah cara kerja setiap opsi investasi.

Investasi Kesepakatan demi Kesepakatan

Pasar kesepakatan demi kesepakatan Kader mirip dengan platform investasi seperti Jalan Kerumunan dan memungkinkan Anda berinvestasi dalam aset real estat komersial individu.

Kader masih dalam tahap awal versus pemain yang lebih besar di ruang angkasa. Pada saat penulisan, ini memperoleh lebih dari 40 transaksi di 24 pasar. Seperti disebutkan, ini termasuk aset real estat komersial seperti rumah multikeluarga, ruang kantor, dan hotel.

Ada investasi minimum $50.000 untuk penawaran langsung. Anda harus mendaftar untuk Kader dengan email, nama, dan nomor telepon Anda untuk melihat daftar. Kader juga memverifikasi akun Anda yang dapat memakan waktu satu atau dua hari kerja.

Transaksi mencakup informasi tentang harga pembelian, total ekuitas, dan jenis tujuan investasi. Kader menguraikan empat tujuan investasi yang berbeda seperti pesaingnya CrowdStreet. Tujuan tersebut meliputi:

• Inti: Properti hunian tinggi di pasar primer. Menurunkan risiko investasi secara keseluruhan dan menargetkan tingkat pengembalian internal bersih (IRR) sebesar 6-8%.
• Inti Plus: Properti dengan tingkat hunian tinggi di pasar sekunder dengan arus kas yang stabil. Ini menawarkan risiko rendah tetapi sedikit lebih banyak potensi apresiasi dan memiliki target IRR 8-10%.
• Nilai tambah: Ini adalah kategori risiko tingkat menengah dan mencakup aset yang memerlukan perbaikan untuk membantu apresiasi. Target IRR adalah 10-12%.
• Oportunistik: Ini adalah kategori tujuan investasi yang paling berisiko dan mencakup proyek pengembangan dasar dan properti dengan arus kas yang lebih rendah. Target IRR adalah 12% atau lebih tinggi.

Sekali lagi, semuanya kembali ke pendekatan berbasis data dan teknologi eksklusif Kader. Perusahaan tentu saja telah menunjukkan pengembalian historis yang kuat, jadi buatlah klaim ini sesuka Anda.

Pada saat penulisan, ada lima penawaran langsung yang tersedia. Ini jauh lebih rendah daripada pasar seperti Jalan Kerumunan yang umumnya memiliki lusinan transaksi terbuka pada waktu tertentu.

Dana Akses Langsung Kader

Cara paling populer untuk berinvestasi dengan Kader adalah dana akses langsungnya. Namun, dana ini ditutup pada Maret 2022.

Dana ini memiliki investasi minimum $25.000 dan memberikan portofolio yang lebih beragam dari 12 hingga 15 investasi. Secara khusus, dana tersebut diinvestasikan dalam 50% rumah multikeluarga dan 50% ruang kantor. Kader juga memiliki kulit dalam permainan dan menargetkan pengembalian 10-12% melalui pendekatan “nilai tambah”.

Dana tersebut hanya ditutup pada enam aset, yaitu sekitar 50% dari target jumlah aset untuk dana tersebut. Sangat disayangkan bahwa dana tersebut tidak tersedia karena ini menghilangkan diversifikasi. Untuk investor yang ingin berinvestasi dalam REIT atau dana, opsi seperti Jalan Kerumunan dan penggalangan dana saat ini lebih unggul dari Kader.

Persyaratan Investasi Kader

Kader hanya terbuka untuk investor terakreditasi. Dan karena dananya ditutup, investasi minimum sekarang adalah $50.000 untuk investasi kesepakatan demi kesepakatan.

Ada berbagai cara untuk menjadi investor terakreditasi:

• Memiliki kekayaan bersih lebih dari $1 juta baik sendiri atau bersama pasangan ATAU
• Dapatkan penghasilan melebihi $200.000 (atau $300.000 dengan pasangan) dalam dua tahun sebelumnya dan memiliki ekspektasi penghasilan yang sama untuk tahun berjalan

Persyaratan investasi minimum $50.000 sangat curam dan merupakan kelemahan dari Kader. Ini terutama benar karena pesaing suka Jalan Kerumunan, yang juga untuk investor terakreditasi, memiliki persyaratan minimum $25.000.

Likuiditas

Satu kelemahan dari investasi real estat versus investasi saham atau ETF adalah bahwa investasi biasanya sangat tidak likuid. Dengan kata lain, real estat lebih sulit diubah menjadi uang tunai dalam waktu singkat.

Namun, Kader memiliki pasar sekunder di mana investor dapat membuat pesanan jual enam bulan sejak tanggal perolehan aset. Padanya halaman dukungan, kata Kader “kami berharap” beginilah cara kerja jendela jual. Ia juga mengatakan "kami berharap jendela ini akan berlangsung selama sekitar 2 minggu di tengah setiap kuartal."

Kader menggunakan bahasa ini karena sebenarnya tidak menjamin likuiditas. Sebaliknya, ia berhak untuk mencegah investor mendaftarkan aset untuk dijual. Contoh peristiwa yang dapat menyebabkan skenario ini termasuk penjualan yang dimulai di tingkat properti, bencana alam, dan mitra yang membatasi penjualan untuk mematuhi peraturan pajak.

Singkatnya, itu tergantung pada banyak faktor apakah Anda dapat melepas aset Kader atau tidak. Jadi, ingatlah risiko likuiditas ini. Penjual juga membayar biaya 1,5% dalam penjualan pasar sekunder, dan pembeli membayar biaya 3,25%.

Harga & Biaya Kader

Kader tidak membebankan biaya akun bulanan atau biaya langsung apa pun untuk bergabung dengan platform. Namun, investor membayar berbagai biaya transaksi dan biaya manajemen aset tahunan:

• Biaya transaksi: Biasanya 1,0%
• Biaya Manajemen Aset Tahunan: Biasanya 1,5% dari ekuitas investor setelah proyek didanai

Biaya pengelolaan aset tahunan dikurangkan dari arus kas yang dapat didistribusikan. Kader juga menyatakan Anda harus meninjau Perjanjian Penasihat Investasi khusus untuk rincian lengkap biaya untuk setiap proyek karena biaya dapat bervariasi.

Apakah Kader Investasi yang Baik – Kinerja Historis

Kader adalah pemain yang lebih kecil di ruang crowdfunding real estat yang ramai. Tapi itu menawarkan pengembalian historis yang tinggi, meskipun dengan sejumlah kecil kesepakatan yang diselesaikan.

Pada saat penulisan, Kader memiliki 9 investasi yang direalisasikan sepenuhnya. Begini track record-nya rusak:

• Nilai Transaksi yang Dimiliki: $4,7+ miliar.
• Distribusi Bruto kepada Investor: $292+ juta.
• Tingkat Pengembalian Historis: 18.6%.

Ini adalah tingkat pengembalian rata-rata yang lebih tinggi daripada yang disukai banyak pesaing penggalangan dana dan RealtyMogul. Namun perlu diingat, Kader memiliki sejarah yang lebih terbatas untuk dikerjakan. Dan kinerja masa lalu bukanlah jaminan pengembalian di masa mendatang.

Dan, sekali lagi, Sejarah Kader membuat beberapa investor mempertanyakan hubungannya dengan Kushners. Mulai tahun 2013, Perusahaan Kushner mengajukan dokumen perumahan NYC palsu menurut Associated Press untuk menghapus penyewa dari apartemen yang dikendalikan sewa untuk menggantikannya dengan penyewa yang membayar lebih tinggi. Perusahaan Kushner kemudian berbalik dan menjual tiga bangunan ini dengan keuntungan hampir 50%.

Ini seharusnya tidak menjadi perhatian Kader, kecuali perusahaan FinTech real estate yang sedang berkembang membantu menyelesaikan kesepakatan dan memiliki saham kepemilikan di gedung-gedung. Untuk startup yang mencari bukti konsep dan penilaian yang bagus, ini pasti nyaman!

Secara keseluruhan, sulit untuk mengetahui apa yang diharapkan dari Kader. Ini memuji model berbasis data dan memiliki kinerja historis yang kuat. Tapi sejarah perusahaan adalah salah satu yang berantakan.

Alternatif Terbaik

Kader adalah perusahaan yang inovatif dan penggunaan investasi zona peluang adalah yang membuatnya lebih unik. Tetapi dengan persyaratan investasi $50.000 yang tinggi dan pilihan investasi yang terbatas, itu tidak akan cocok untuk setiap investor.

Untungnya, ada banyak alternatif Kader terkemuka yang terbuka untuk investor terakreditasi dan non-terakreditasi:

Highlight
Peringkat	9/10	8/10	9/10
Investasi Minimum	$10	$25,000	$5,000
Biaya Akun	1 tahun	Tidak ada	1-1,25%/tahun biaya manajemen aset
REIT Pribadi
MendaftarBaca Ulasan	MendaftarBaca Ulasan	Mendaftar Baca Ulasan

penggalangan dana adalah pilihan terbaik Anda untuk berinvestasi di real estat dengan sedikit uang karena memiliki minimum pendanaan $10. Anda juga tidak perlu menjadi investor terakreditasi.

Adapun Jalan Kerumunan, ini adalah alternatif Kader yang lebih baik jika Anda menginginkan lebih banyak pilihan pasar dan minimum $25.000 yang lebih rendah. Ini juga untuk investor terakreditasi, tetapi baru-baru ini meluncurkan C-REIT-nya sendiri sehingga Anda bisa mendapatkan lebih banyak diversifikasi.

Akhirnya, RealtyMogul, adalah platform investasi real estat komersial lainnya untuk investor terakreditasi dan non-terakreditasi. Minimum investasi $5.000 juga jauh lebih rendah daripada Cadre.

Fundrise dan RealtyMogul memiliki biaya yang sama, dan struktur biaya CrowdStreet mirip dengan Kader dan bervariasi berdasarkan kesepakatan.

Intinya

Kader adalah pemain baru di pasar yang ramai. Dan meskipun memiliki salah satu pengembalian historis tertinggi di luar sana di atas kertas, itu bukan pilihan terbaik untuk setiap investor.

Minimum $ 50.000 curam, dan Cadre memiliki pilihan investasi yang jauh lebih sedikit daripada kebanyakan pesaing karena ukurannya. Perhatian media yang negatif atau mempertanyakan seputar sejarah pendanaan perusahaan juga mengkhawatirkan, terutama karena hal ini mungkin berdampak pada pengembalian historis.

Kami lebih suka penggalangan dana untuk investor pemula dan Jalan Kerumunan bagi investor terakreditasi untuk Kader saat ini. Namun seperti biasa, lakukan uji tuntas Anda sendiri dan jelajahi penawaran Kader untuk investasi real estat komersial di zona peluang.