Tuan Tanah, Jangan Lupakan Depresiasi Recapture

“Letakkan hartamu di surga di mana tidak ada penyusutan.” -Tidak dikenal

Pertama kali saya membeli rumah, saya memiliki gagasan muluk untuk menjadi sirip.

Ini jauh sebelum saluran televisi seperti HGTV dapat meyakinkan Anda bahwa Anda bisa menjadi maestro real estat.

aku punya telah tersedot ke dalam membeli kursus di investasi real estat oleh Russ Whitney, dan akan sangat mudah untuk membuat kekayaan saya dari real estat.

Saya menemukan penyitaan VA di bagian kota yang bagus, mengajukan penawaran, mendapat pinjaman, dan, voila (yah, dengan beberapa lagi langkah dari itu), saya memiliki sebuah rumah yang telah sedikit undervalued, membutuhkan beberapa sentuhan, dan akan siap untuk pergi. Saya mengambil keuntungan dari pasar yang tidak likuid dan tidak efisien, dan saya akan menandai properti itu, menjualnya, dan tertawa sampai ke bank.

Sayangnya, itu hanya berfungsi di infomersial. Properti itu duduk di pasar selama empat bulan. Saya sedang menuju ke sekolah hukum, yang berada di negara bagian lain, dan saya yakin tidak memerlukan hipotek untuk mencoba bertanggung jawab sebagai siswa sekolah hukum yang bangkrut.

Jadi, saya bertanya kepada Realtor saya apakah dia bisa menyewakannya. Untungnya, rumah itu berada di kota militer, dan penyewanya mudah ditemukan, jadi begitu dia menyewanya, rumah itu segera disewa. Setahun berlalu dengan cek sewa masuk untuk menutupi pembayaran hipotek.

Saya melakukan pajak saya dan mendapat kejutan yang menyenangkan ketika saya mengetahui bahwa saya dapat mengurangi pendapatan dengan menggunakan depresiasi. Pajak lebih rendah FTW!

Apakah saya menyebutkan bahwa saya tidak tahu apa yang saya lakukan ketika saya masuk ke properti sewaan itu? Semua yang saya ketahui tentang real estat, pada saat itu, saya pelajari dari Russ Whitney. Anda bisa menebak jumlah total pengetahuan real estat saya.

Depresiasi dan Real Estat

Izinkan saya sejenak untuk menjelaskan konsep depresiasi ini. Penyusutan adalah gagasan bahwa, seiring waktu, benda yang Anda beli akan mencapai akhir masa manfaatnya.

Karena, ketika Anda mengajukan pajak, Anda tidak dapat langsung membebankan barang-barang ini – dengan kata lain, Anda tidak dapat langsung mengurangi penghasilan Anda dengan jumlah yang Anda bayarkan untuk barang tersebut (bagaimanapun juga, Anda mendapatkan nilai darinya) – IRS memperhitungkan harapan hidup barang tersebut barang. Hal ini memungkinkan Anda untuk mengurangi penghasilan Anda dengan jumlah harapan hidup yang berakhir untuk objek itu dalam satu tahun terakhir.

Ini hanya berlaku untuk barang-barang yang Anda beli untuk menghasilkan pendapatan bisnis: perabot kantor, perangkat lunak, gedung, dan sejenisnya. Sayangnya, itu tidak berfungsi untuk TV layar datar 183 inci di gua pria Anda.

Untuk perumahan real estate – bangunan, bukan tanah – harapan hidup adalah 27,5 tahun. Tanah tidak pernah disusutkan karena tidak dapat digunakan (kecuali tambang, penggalian, dan properti serupa, tetapi itu di luar cakupan artikel ini).

Ini berarti bahwa untuk setiap tahun Anda memiliki properti sewaan, Anda dapat mengambil 1/27.5 dari basis properti Anda sebagai pengurang pendapatan properti tersebut.

Ini adalah depresiasi yang biasanya memungkinkan Anda untuk menjadi arus kas positif pada properti namun melaporkan kerugian pajak. Berikut ini contohnya.

Contoh Penyusutan Real Estat Sederhana

Saya membeli properti sewaan pada tanggal 1 Januari seharga $100.000. Tanah itu bernilai $20.000 dan rumah seharga $80.000. Saya kemudian menyewakannya. Ketika saya mengajukan pajak untuk tahun itu, saya dapat mengambil 1/27,5 X $80.000 sebagai biaya penyusutan, mengurangi penghasilan kena pajak saya atas properti itu sebesar $2.909,09.

Jika saya menyewakan rumah seharga $500 sebulan dan tidak memiliki pengeluaran lain (ya, ini CONTOH…Saya menyadari ini tidak terjadi dalam kehidupan nyata), saya memiliki pendapatan $6.000, tetapi saya hanya perlu membayar pajak atas $3,090,91 karena depresiasi.

Saya bisa melakukannya selama 27,5 tahun, sampai saya benar-benar mendepresiasi properti. Itu tidak berarti rumah itu sendiri tidak berharga, hanya saja, di mata IRS, memang begitu.

Kembali ke cerita.

Saya telah memutuskan untuk menambah kesengsaraan pendidikan saya dengan menambahkan gelar MBA ke dalam pendidikan saya, menambahkan biaya pinjaman mahasiswa senilai satu tahun lagi untuk jangkar Sallie Mae saya. Selain itu, penyewa kami pindah ke stasiun tugas lain, dan manajer properti kami (saya sudah menikah saat ini) memperkirakan akan memakan waktu satu atau dua bulan untuk mendapatkan penyewa lain.

Saya dan istri saya tidak suka memandang rendah pembayaran hipotek apa pun yang tidak sesuai dengan sewa, jadi kami bertanya kepada manajer properti sekaligus Realtor apakah dia bisa menjualnya dengan cepat. Dia bisa! Dan dia bisa menjualnya sedikit lebih mahal dari yang kami bayarkan. Donald Trump, aku datang! Saya mengharapkan sedikit pajak capital gain dalam pengembalian pajak tahun itu, tetapi saya terkejut melihat pajak yang jauh lebih besar ini terkena pajak tahun itu. Apa yang sudah terjadi?

Depresiasi Recapture – IRS Giveth and Taketh Away

Jika Anda dapat mendepresiasi properti, ambil potongannya, lalu jual properti Anda dan hanya ambil keuntungan modal seolah-olah Anda tidak akan pernah melakukannya. mendepresiasi properti, Anda akan mengalami double dipping, yang akan bagus untuk Anda, tetapi berarti lebih sedikit pendapatan untuk IRS – sesuatu yang JARANG akan terjadi. Untuk mencegah hal ini terjadi, IRS menggunakan metode yang disebut depresiasi recapture untuk mendapatkan kembali pon dagingnya dari Anda.

Tarif Pajak Recapture Depresiasi

"Kesalahan" besar tentang penyusutan kembali yang tidak disadari oleh sebagian besar investor real estat adalah bahwa itu dikenakan pajak biasa tarif pajak penghasilan, maksimal 25% ditambah pajak penghasilan investasi bersih 3,8%, jika berlaku, bukan pada tingkat keuntungan modal. Jika Anda berada dalam golongan pajak yang rendah, ini bukan masalah besar, dan bahkan mungkin bermanfaat, tetapi jika Anda berada pada tingkat yang lebih tinggi, ini adalah peningkatan yang besar.

Contoh Recapture Depresiasi

Mari kita lakukan sebuah contoh, dengan asumsi Anda memiliki tarif pajak penghasilan biasa 28% dan tingkat keuntungan modal jangka panjang 20% ​​(tarif 2013). Anda membeli rumah sewa pada tanggal 1 Januari 2008 seharga $100.000. Rumah itu seharga $80.000, dan tanahnya $20.000. Menurut IRS, depresiasi tahunan Anda adalah $2.909,09 ($80.000 / 27,5). Anda menjual rumah sewa pada tanggal 31 Desember 2013 seharga $125.000 (Anda pergi!). Dasar Anda atas properti tersebut pada saat Anda menjualnya adalah $85.454,55. Dengan demikian, keuntungan Anda adalah sebagai berikut:

1. Depresiasi Recapture (tarif pajak 25%): $17,454.55. Anda berhutang pajak sebesar $4,363,64 atas jumlah ini (25% X $17.454,55).
2. Keuntungan modal jangka panjang (tarif pajak 20%): $25,000. Anda berhutang pajak sebesar $5.000 untuk jumlah ini (20% X $25.000).
3. Total pajak terutang: $9,363.64

Banyak investor real estat lupa tentang tambahan $4.363,64 yang harus mereka bayar ke IRS sampai ahli pajak mereka (atau IRS) mengingatkan mereka tentang bundel kegembiraan ekstra ini dalam pengembalian pajak.

Penarikan kembali depresiasi hanya dipicu pada penjualan properti. Jika Anda tidak pernah menjual properti dan memberikannya kepada ahli waris Anda, mereka mendapatkan dasar peningkatan nilai pasar wajar pada saat Anda mengupas bawang putih, dan depresiasi hilang. Ini adalah satu-satunya saat IRS tidak mendapatkan haknya.

Anda mungkin berpikir untuk diri sendiri, “Diri, saya tidak akan mengambil penyusutan. Dengan begitu, saya terhindar dari depresiasi recapture!”

Meskipun ini mungkin bagus secara teori, itu tidak baik dalam praktiknya. IRS mengatakan bahwa mereka dapat mengklaim penarikan kembali penyusutan pada setiap diperbolehkan penyusutan, terlepas dari apakah Anda mengambil penyusutan atau tidak.

Jadi, jika Anda tidak mengambil penyusutan, Anda masih harus membayar pajak atas penyusutan kembali. Mungkin juga mendapatkan manfaat dari depresiasi jika Anda harus membayar untuk mendapatkan kembali depresiasi.

Strategi Lanjutan untuk Menangani Depresiasi Recapture

Ada banyak strategi yang terlibat dengan real estat sewa yang dapat memengaruhi apa yang terjadi, seperti waktu pendapatan, pertukaran bagian 1031, perencanaan real estat, dan bahkan perencanaan IRA mandiri.

Jika Anda benar-benar ingin mempelajari strategi, mungkin perlu beberapa jam dari perencana keuangan atau waktu CPA untuk memastikan Anda memiliki rencana serangan langsung sebelum memulai. Apa pun yang Anda lakukan, jangan menghabiskan semua keuntungan Anda saat Anda menjual properti sewaan Anda. Ingat, petugas pajak datang!

Untuk membaca lebih lanjut tentang topik ini, Anda dapat melihat publikasi IRS 544, “Penjualan dan Disposisi Aset Lainnya” (rumah dianggap sebagai properti Bagian 1250) dan publikasi IRS 527, “Properti Sewa Hunian.”

Apakah Anda memiliki pemikiran atau pertanyaan tentang penarikan kembali depresiasi? Jika demikian, tinggalkan mereka di komentar di bawah.