Properti Sewa Pertama Saya: Bukan Investasi Hebat

Memperbarui: Ternyata, properti sewaan ini ADALAH investasi yang sangat bagus. Lowongan telah nihil, sewa dinaikkan sebesar $100, dan ada biaya minimal yang terkait dengan perbaikan dan pemeliharaan. Lihat analisis arus kas saya saat ini di sini menunjukkan pengembalian sekitar 10% (bahkan dengan pembayaran pokok termasuk).

Mencari properti sewaan pertama Anda? Lihat kami Cara Menemukan Properti Sewa panduan atau mulai pencarian properti Anda di Roofstock.

Pembaruan sebelumnya: Beberapa orang menyarankan saya menghapus pokok dari biaya ini karena itu akan kembali kepada saya dalam bentuk ekuitas. Pokok rata-rata $207 per bulan pada tahun 2012, membuat total pengeluaran tahunan saya $17.940 – $2484 = $15.456. Ini akan menghasilkan pengembalian 10% dengan tingkat kekosongan 0%. Apakah ini cara yang tepat untuk menghitung pengembalian?

Apakah Anda tertarik untuk memiliki properti sewaan untuk dibuat? arus kas ekstra?

Nah, ikuti saya selama beberapa minggu dan bulan ke depan dan perhatikan saya membuat semua kesalahan pemula untuk Anda.

Saya resmi menjadi pemilik properti sewaan. Berikut adalah statistik pada unit sewaan saya:

• townhouse 2182 kaki persegi
• 3 kamar tidur dan 2,5 kamar mandi
• Dibangun pada tahun 2007
• Distrik sekolah yang luar biasa

Properti ini memiliki banyak keunggulan: sekolah bagus, tingkat kriminalitas rendah, banyak pekerjaan, akses cepat ke pusat perbelanjaan, pendidikan, dan kota. Itu juga townhouse sehingga pemeliharaannya hanya di dalam.

Pembelian

Tidak ada yang terlalu menarik tentang pembelian sewa kami. Ini sebenarnya rumah lama kami. Kami baru saja membeli tempat baru dan telah memutuskan untuk simpan properti ini sebagai sewa. Kami membeli properti sewaan ini pada tahun 2007 seharga 205.000, menurunkan 20%. Kita dibiayai kembali pada Agustus 2011 kembali ke 30 tahun pada tingkat baru 4,875%. Jumlah pembayaran saat ini adalah 156.004.31. Zillow.com menghargai properti tersebut dengan harga $197.800. Oleh karena itu, Anda dapat mengatakan bahwa saat ini saya memiliki $41.796 yang diinvestasikan di properti ini.

Gagal Aturan 1%

Aturan praktis yang baik saat mengevaluasi properti sewaan pertama Anda adalah melihat apakah properti itu memenuhi aturan 1%. Artinya, apakah harga sewa properti setiap bulannya sama dengan minimal 1% dari harga beli properti. Bagi banyak profesional real estat, ini adalah cara untuk mengetahui dengan cepat apakah properti tersebut dapat menghasilkan a arus kas positif setiap tahun.

Dengan menggunakan aturan ini, unit saya dibeli seharga $205.000 dan seharusnya bisa disewa seharga $2050 per bulan. Sayangnya, saya tidak bisa menyewanya sebanyak itu. Saya seharusnya bisa mendapatkan $1750 sebulan, atau 0,85%. Ini tidak buruk, tetapi ini memberi tahu saya bahwa itu mungkin memotongnya mendekati apakah saya dapat mengalirkan uang ke properti ini. Beberapa orang telah menyarankan bahwa 0,7% adalah titik batas mutlak ketika awalnya mengevaluasi properti.

Bagaimana dengan Kembali?

Adapun pengembalian yang diharapkan, pertama investasi Real Estate akan memotongnya dekat. Properti harus disewa seharga $ 1750 berdasarkan apa yang saya lihat dengan unit serupa di lingkungan sekitar.

Pendapatan Sewa Kotor

Sewa – $1.750

• x 10,5 bulan (10% lowongan) = $18,375

Tarif Lowongan Alternatif

• x 11 bulan (kekosongan 7,5%) = $19,250
• x 12 bulan (kekosongan 0%) = $21.000

Pengeluaran

• Hipotek – $842
• Pajak Properti – $353
• HOA - $ 175
• Asuransi $25
• Perbaikan dan Pemeliharaan $100*

• Jumlah = $1495

• x 12 bulan = $17.940

*Biaya HOA termasuk perawatan taman dan perbaikan struktural eksternal.

Pendapatan Sewa Bersih

Sekarang mari kita kurangi pengeluaran kita dari pendapatan kotor dan tentukan pendapatan bersih dan potensi pengembalian investasi kita.

Pendapatan Sewa Bersih Per Tahun = $18.375 – $17.940 = $435

• Pengembalian Investasi = $435 / $41.796 (uang tunai yang diinvestasikan dalam sewa) = 1,04%

Tarif Lowongan Alternatif

• Kembali dengan lowongan 7,5% = $1310 / $41,796 = 3,13%
• Kembali dengan kekosongan 0% = $2060 / $41.796 = 4,93%

Berdasarkan angka-angka itu, sepertinya saya bisa menghasilkan antara $400 hingga $2000 di tahun pertama. Pengembaliannya bisa lebih buruk, tetapi sangat buruk mengingat uang yang saya ikat di dalamnya, hutang yang saya bawa, dan jumlah waktu yang saya gunakan untuk mengelolanya. Pengembaliannya tidak mendekati 10% yang disarankan oleh Jim Randel dalam bukunya tentang investasi properti.

Atau, saya bisa mengambil $41.796 dan mendapatkan 1,25% di rekening tabungan online yang diasuransikan FDIC sekarang. Saya juga bisa mengambilnya dan menginvestasikannya di pasar dan mendapatkan pengembalian yang jauh lebih tinggi tanpa usaha.

Intinya adalah bahwa meskipun properti ini berkinerja pada potensi tertingginya (yaitu tidak ada perbaikan besar dan tidak ada lowongan yang lama), itu masih bukan pengembalian uang saya yang besar. Saya memang memiliki potensi apresiasi untuk dinanti-nantikan suatu hari nanti, tetapi itu mungkin hanya mimpi belaka.

Saya kira saya bisa menaikkan harga sewa menjadi $1800, tetapi itu hanya akan menghasilkan tambahan $500 dan kemungkinan akan menambah waktu kosong saya.

Gimana menurut kalian guys and gals? Haruskah saya menyimpan properti untuk jenis pengembalian ini? Apakah ada sesuatu yang saya lewatkan? Dapatkah saya entah bagaimana meningkatkan laba atas properti (baik dengan menambah nilai atau meningkatkan leverage)?

Sewa Koleksi	ACH gratis $2,99 Pembayaran Ekspres	Biaya $2 ACH Biaya 3,5% untuk Kartu Kredit atau Debit	Pembayaran EFT $0,050 Biaya 2,75% untuk Kartu Kredit
Waktu Deposit	4-5 Hari ACH 3 Hari Ekspres	3 hari	1-2 Hari
Batasi Pembayaran Sebagian	Akhir Sewa	ya	ya
Beberapa Akun Setoran	ya	ya	Ya, dengan Biaya Tambahan
Biaya Keterlambatan Otomatis	Tetap	Tetap atau %	Tetap
Pemeriksaan latar belakang	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Pemutaran Dasar: $15 Premi: $18
cek kredit	$24.99-$39.99	$35	Bagian dari Pemutaran (Atas)
Sewa Digital	Tidak	Bagian dari Paket Berbayar	Tersedia
Asuransi Penyewa	Tersedia	Tersedia	Tersedia
Mulai dengan Nyaman	Buat Akun Gratis	Mulai Uji Coba Gratis dengan Buildium

Tentang Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", adalah seorang CPA, blogger, podcaster, suami, dan ayah dari tiga anak. PT juga merupakan pendiri dan CEO konferensi dan pameran dagang industri keuangan pribadi, FinCon.

Dia menciptakan Uang Paruh Waktu® pada tahun 2007 untuk membagikan nasihatnya tentang uang, meminta pertanggungjawaban dirinya sendiri (sementara melunasi hutang lebih dari $75k), dan untuk bertemu dengan orang lain yang bersemangat untuk bergerak menuju keuangan kemerdekaan.