Pada 2012, Warren Buffett muncul di Squawk Box CNBC dengan pembawa acara Becky Quick.
Warren Buffett memberi tahu Quick bahwa jika itu praktis, dia akan membeli beberapa ratus ribu rumah keluarga tunggal. Ini adalah kelas aset yang sangat menarik.
Real estat sendiri merupakan kelas aset yang menarik, sebagian, karena tidak mengalami peningkatan besar yang sama seperti aset lainnya. Saham telah mengalami pertumbuhan yang luar biasa, dengan rasio CAPE (Rasio PE yang Disesuaikan secara Siklus) di atas 30. Obligasi terlihat kurang menarik dalam lingkungan suku bunga yang meningkat dan kurva imbal hasil yang datar.
Real estat menarik. Itu masih menarik.
Yang menurut saya kurang menarik adalah mekanisme investasi di properti real estat. Jika Warren Buffett merasa tidak praktis untuk membeli beberapa ratus ribu rumah keluarga tunggal, saya merasa terlalu pusing untuk membeli satu properti investasi. Saya tidak ingin menjadi tuan tanah. Saya juga tidak ingin menenggelamkan sejumlah besar uang ke dalam satu Properti.
Saya ingin diversifikasi. Saya ingin real estat. Saya tidak ingin menempelkannya dalam REIT besar-besaran dan saya tidak ingin menjadi tuan tanah.
Untungnya, ada platform investasi real estat crowdfunded dan mereka mengubah cara orang berinvestasi di real estat. Bahkan ada pilihan untuk rakyat
Berikut adalah 8 alasan (dan satu peringatan!) Mengapa mereka akan mengubah cara orang berinvestasi di real estat:
Daftar isi
- REIT terlalu besar, terlalu umum
- Diversifikasi jumlah investasi kecil di seluruh proyek
- Banyak pilihan untuk Investor Non-Terakreditasi
- Tidak ada pekerjaan langsung, panggilan telepon, sakit kepala
- Platform mengkurasi penawaran real estat
- Manfaatkan arbitrase geografis
- Periode investasi jangka pendek, opsi
- Struktur biaya rendah / masuk akal
- Peringatan: Mereka tidak sempurna
REIT terlalu besar, terlalu umum
REIT, kependekan dari kepercayaan investasi real estat, adalah perusahaan yang memiliki, dan terkadang mengoperasikan, real estat yang menghasilkan pendapatan. Ini bisa berupa apa saja, mulai dari taman kantor, rumah sakit, pusat perbelanjaan, hingga fasilitas penyimpanan, hingga segala sesuatu di antaranya. Mereka populer karena Anda mendapatkan eksposur ke real estat sambil dapat membeli dan menjual saham di perusahaan tersebut di pasar publik. REITs, seperti perusahaan lain, dapat membayar dividen, menjadikannya perusahaan yang hebat aset penghasil pendapatan.
Siapa pun dapat berinvestasi dalam kepercayaan investasi real estat dan REIT ETF (VNQ) Vanguard tidak memiliki minimum dengan rasio biaya hanya 0,12%.
Jika opsi ini ada, mengapa ada orang yang mempertimbangkan untuk mendanai proyek real estat?
Ketika Anda berinvestasi dalam REIT, Anda mendapatkan semua yang mereka investasikan. Anda tidak dapat memilih dan memilih. Dana REIT berinvestasi di REIT lainnya. Kepemilikan teratas VNQ ada di perusahaan yang mungkin hanya akan Anda kenali jika Anda melihat daftar real estat komersial atau mengetahui nama perusahaan induk mal. 10 teratas adalah Dana Indeks Vanguard Real Estate II, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Publik Penyimpanan, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp., dan Welltower Inc.
Dengan situs real estat crowdfunding, Anda memiliki pilihan. Anda dapat berinvestasi di properti individu, seperti dengan RealtyMogul, atau Anda dapat memilih eREIT yang sangat terfokus, seperti dengan penggalangan dana. REIT yang diperdagangkan secara publik sangat besar dan memiliki jejak geografis yang besar, sehingga Anda tidak dapat menemukan inefisiensi dan memanfaatkannya.
REITs adalah strategi yang solid dan lupakan untuk investasi real estat tetapi Anda kehilangan keuntungan dari fleksibilitas dan kecepatan Anda. Investasi real estat crowdfunding memberi Anda kesempatan untuk berinvestasi di properti yang tidak ditangani oleh REIT yang lebih besar karena ukurannya terlalu kecil. Proyek kecil ini mungkin buruk jika Anda memiliki jutaan untuk digunakan tetapi mereka dapat menawarkan pengembalian yang lebih tinggi bagi mereka yang hanya memiliki beberapa ribu.
Diversifikasi jumlah investasi kecil di seluruh proyek
Berbicara tentang mereka yang hanya memiliki beberapa ribu, itu saja yang Anda butuhkan.
Jika Anda ingin membalik rumah, Anda harus mengeluarkan uang untuk membeli rumah dan membayar renovasi. Bahkan jika Anda harus beli sebuah rumah untuk tinggal di, sehingga Anda memenuhi syarat untuk hipotek rumah biasa, Anda masih perlu datang dengan dana untuk uang muka ditambah renovasi. Setiap investasi akan relatif besar. Beberapa ribu dolar tidak akan memotongnya di sebagian besar wilayah.
Real estat crowdfunded akan memungkinkan Anda berinvestasi hanya dengan seribu dolar dalam berbagai proyek. Anda dapat mendiversifikasi risiko Anda di seluruh peminjam, jenis aset, lokasi geografis, dan jenis proyek. Baik Anda menginginkan sewa ritel NNN (triple net) atau investasi keluarga tunggal, Anda akan menemukannya di platform real estat crowdfunded.
Banyak pilihan untuk Investor Non-Terakreditasi
Jika Anda adalah investor terakreditasi, dengan kekayaan bersih $1mm atau memperoleh enam digit dalam beberapa tahun terakhir, seluruh alam semesta tersedia untuk Anda. Anda dapat berinvestasi di platform real estat crowdfunding dan memilih properti Anda.
Jika Anda bukan investor terakreditasi, pilihannya terbatas pada “eREITs.” Ini mirip dengan REIT besar yang kami sebutkan sebelumnya kecuali ini biasanya lebih fokus.
penggalangan dana adalah salah satu pemimpinnya adalah ruang investasi real estat yang tidak terakreditasi dan untuk $1.000 Anda dapat berinvestasi di eREIT mereka. Mereka memiliki lima eREIT dengan pendekatan yang lebih ketat – ada eREIT Pertumbuhan dan Pendapatan ditambah tiga eREIT yang berfokus secara regional.
Mereka juga memiliki "ePlans" dengan minimum $500. Anda memilih apakah Anda menginginkan pendapatan atau apresiasi, tingkat risiko Anda, dan mereka menempatkan Anda dalam dana yang menemukan properti yang memenuhi kebutuhan Anda. Ini biasanya properti residensial dan campuran kesepakatan utang dan ekuitas.
Tidak ada pekerjaan langsung, panggilan telepon, sakit kepala
Jika Anda membalik rumah, Anda perlu melakukan pekerjaan atau mengawasi renovasi.
Jika Anda seorang tuan tanah, Anda perlu menyewa manajer properti atau menangani pencarian, penagihan, pengumpulan, dan kemungkinan pengusiran penyewa.
Ketika Anda berinvestasi dalam real estat crowdfunding, Anda tidak bekerja setelah investasi ditutup. Anda masih memiliki semua pekerjaan di muka untuk menganalisis investasi dan melihat apakah itu merupakan pohon cemara yang baik untuk keseluruhan rencana Anda. Setelah dana ditransfer, dikelola seperti REIT.
Anda hanya mengumpulkan cek dan membaca korespondensi; tidak ada panggilan telepon jam 2 pagi tentang pemanas air yang bocor.
Platform mengkurasi penawaran real estat
Adapun penelitian di muka, platform crowdfunded melakukan sejumlah besar uji tuntas dan kurasi kesepakatan. Banyak dari proyek yang mereka ajukan tidak pernah diteruskan ke investor. Ini karena ada permintaan modal yang luar biasa tetapi sangat sedikit mitra yang layak. Banyak dari platform transaksi pra-dana untuk membantu memfasilitasi penutupan dan ketika transaksi ini bernilai jutaan, mereka hanya akan melakukan transaksi pra-dana yang mereka tahu akan mendapatkan investasi.
Ini sangat mirip kesepakatan sindikasi kecuali Anda memiliki profesional yang melakukan pemeriksaan. Jika Anda mampu, Anda bisa melakukannya sendiri tetapi kebanyakan orang (termasuk saya sendiri) TIDAK.
Platformnya tidak sempurna, tetapi ketika platform tersebut mengkurasi penawaran maka itu memastikan Anda melewatkan yang benar-benar buruk. Anda mungkin bahkan tidak melihat kesepakatan batas. Anda tidak membuang waktu Anda dan itu bernilai uang.
Mereka juga dapat melakukan banyak penelitian kasar tentang properti, area lokal, mitra, dan semua detail lain yang ingin Anda ketahui tentang kesepakatan. Itu dapat menghemat banyak waktu, bahkan jika Anda tahu di mana mencarinya!
Misalnya, di RealtyShares, ada kesepakatan utang senior di lokasi waralaba di negara bagian barat tengah. Informasi yang mereka kumpulkan pada uang kertas satu juta dolar 12 bulan sangat luas. Ini mencakup setiap detail tentang properti (Anda dapat mengunjungi tanah kosong jika Anda mau), pasar lokal (kepadatan penduduk, pendapatan, perkiraan DOT lalu lintas harian, pengecer tetangga), manajemen (detail dan riwayat peminjam), ditambah data penjualan dari waralaba diri. Saya tidak tahu ini tetapi hanya membutuhkan 125 hari untuk membangun toko waralaba ini!
(Saya menggunakan RealtyShares sebagai contoh saya karena saya telah berinvestasi pada properti melalui mereka dan jadi saya akrab dengan platform mereka tetapi mereka telah ditutup)
Manfaatkan arbitrase geografis
Ketika saya masih muda, saya berinvestasi di properti di Kansas City, MO saat tinggal di Maryland karena properti itu lebih murah di Missouri. Properti di Howard County, MD terlalu mahal. Properti di Kansas City jauh lebih murah, sebagian karena biaya hidup yang jauh lebih rendah.
Dengan platform real estat crowdfunding, Anda dapat berinvestasi di mana saja. Ada penekanan yang lebih berat pada properti di dua pantai tetapi Anda masih dapat menemukan banyak peluang di tengah negara.
Anda dapat berinvestasi dalam proyek-proyek Manhatten, di mana biaya hidup sangat tinggi, atau Anda dapat berinvestasi di Alabama, yang sering disebut-sebut sebagai salah satu negara bagian yang paling terjangkau untuk ditinggali. Anda memperoleh penghasilan di satu biaya ruang hidup sambil berinvestasi di tempat lain, biaya hidup lebih rendah, sehingga membuat dolar Anda pergi lebih jauh.
Periode investasi jangka pendek, opsi
Akhirnya, investasi ini biasanya sangat singkat. Kesepakatan ekuitas biasanya 5-7 tahun sedangkan kesepakatan hutang 12-36 bulan.
Pada tulisan ini, ada enam investasi yang tersedia di RealtyShares – 3 ekuitas, 3 utang. Target terus dari kesepakatan ekuitas adalah 7 tahun, 5 tahun dan 5 tahun. Jatuh tempo pada kesepakatan utang adalah 24 bulan, 12 bulan, dan 12 bulan.
Jika Anda memilih perusahaan yang menawarkan eREIT, periode penahanan Anda bisa sesingkat yang Anda inginkan. Terkadang ada aturan tentang menebus / menguangkan saham karena real estat dimaksudkan untuk periode penahanan yang lebih lama. Sebagai contoh, penggalangan dana memungkinkan Anda untuk menebus saham tetapi membuat Anda menunggu selama 60 hari. RealtyMogul mengizinkan penebusan triwulanan juga.
Struktur biaya rendah / masuk akal
Biaya untuk menggunakan banyak platform biasanya dibebankan kepada peminjam daripada investor. Meskipun ini dapat diteruskan dengan cara yang mirip dengan biaya transaksi makelar, Anda selalu dapat menganalisis ROI pada investasi yang tidak bergantung pada itu.
Misalnya, properti di RealtyShares mungkin menawarkan pengembalian 9,50% selama 12 bulan. RealtyShares mengumpulkan 10,50% dari peminjam, mengambil 1% untuk diri mereka sendiri, dan memberikan 9,50% kepada Anda. Keuangan peminjam mungkin menunjukkan bahwa properti tersebut dapat mendukung pembayaran 10,50% dan "biaya" yang dikumpulkan oleh RealtyShares tampaknya merupakan 9,5% pada setiap pembayaran, tetapi jika masuk akal bagi Anda untuk berinvestasi dalam catatan ini sebesar 9,50% maka tidak masalah berapa angka lainnya adalah. (RealtyShares juga memungut biaya originasi atas pinjaman tersebut)
Atau, beberapa platform eREIT akan membebankan biaya yang setara dengan rasio pengeluaran. Saya tidak mengetahui platform apa pun yang mengenakan biaya untuk bergabung (dan jika mereka melakukannya, saya tidak akan pernah bergabung). penggalangan dana membebankan biaya tahunan 0,85% dan RealtyMogul membebankan biaya tahunan 1,00%, tetapi itu ada pada aset yang dikelola di REIT.
Peringatan: Mereka tidak sempurna
Platform ini memecahkan banyak masalah yang saya miliki dengan investasi real estat langsung… tetapi mereka tidak sempurna. Investasi membawa risiko dan real estat membawa banyak risiko. Platform mengkurasi kesepakatan tetapi Anda masih perlu meninjau peminjam dan properti. Akan sulit untuk mengunjungi properti kecuali Anda berada di dekatnya (maka Anda menyerah pada arbitrase geografis) sehingga Anda mengandalkan banyak penelitian mereka untuk angka yang sulit.
Tidak ada pekerjaan langsung berarti keahlian apa pun yang Anda miliki di bidang ini akan sia-sia. Tidak ada cara untuk mengubah ekuitas keringat menjadi ekuitas nyata. Anda benar-benar pasif.
Mereka adalah investasi yang tidak likuid. Anda tidak dapat menjual catatan ini atau ekuitas Anda. Jika Anda memilih dana, Anda dapat menebusnya sesuai jadwal mereka. Kurangnya likuiditas berarti Anda tidak boleh memperlakukan ini seperti investasi jangka pendek. Heck, Anda bahkan tidak bisa mengambil penalti untuk mendapatkan uang Anda.
Akhirnya, mereka baru. Ketika peer to peer lending seperti Prosper dan Lending Club pertama kali dimulai, semua orang menyukainya. Lalu ada default. Berbagai jebakan lainnya. Real estat itu sendiri bukanlah hal baru, jadi kemungkinan masalah yang kita hadapi akan menjadi masalah yang relatif baru, tetapi platform ini. Beberapa telah melakukan ratusan juta dalam kesepakatan. Yang lain belum – jadi lakukan uji tuntas Anda di platform sebanyak yang Anda lakukan pada investasi apa pun.
Platform itu sendiri membawa risiko karena mereka adalah startup dan startup bisa gagal. Realtyshares baru-baru ini ditutup karena mereka tidak dapat mengamankan pendanaan ventura untuk mendorong pertumbuhan. Semua investasi saya di sana masih membayar untuk saat ini, mereka dijamin oleh real estat yang mendasarinya, tetapi sekarang saya menunggu untuk melihat siapa yang akan mengelola aset tersebut setelah transisi.
Anda dapat mengurangi risiko ini dengan bekerja dengan platform yang tidak didukung oleh pendanaan ventura. EkuitasBerganda adalah contoh platform yang didukung oleh Mission Capital, perusahaan pasar modal real estat nasional. Untuk berhasil, mereka tidak perlu mengembangkan platform secepat mungkin dan keluar. Mereka hanya melihatnya sebagai saluran lain untuk menghasilkan modal investasi dan sementara mereka menginginkannya untuk tumbuh, mereka tidak melakukannya membutuhkan itu untuk tumbuh dengan cepat.
Tapi saya tidak bisa memikirkan cara yang lebih baik untuk masuk ke investasi real estat. Bisakah kamu?