Ketika berbicara tentang investasi, dua opsi yang paling populer adalah pasar saham dan real estat.
Dalam masing-masing, ada kelas aset yang berbeda. Di pasar saham, Anda memiliki perusahaan kecil dan perusahaan besar. Anda memiliki domestik dan internasional. Dengan masing-masing jenis, perusahaan di dalamnya juga sangat berbeda. Anda dapat menghindari banyak masalah hanya dengan membeli ETF atau reksa dana yang terdiri dari satu kelas atau seluruh pasar.
Dengan real estat, itu tidak sesederhana itu. Ada perwalian investasi real estat (REIT) yang diperdagangkan secara publik dan mereka menawarkan pilihan yang baik jika Anda ingin eksposur ke real estat tetapi tidak ingin memiliki properti apa pun.
Tapi satu kelas aset yang membuat saya terpesona adalah lahan pertanian.
Daftar isi
- Mengapa Berinvestasi di Lahan Pertanian?
- Cara Berinvestasi di Lahan Pertanian
- REIT Khusus
- Platform Crowdfunding Lahan Pertanian
Mengapa Berinvestasi di Lahan Pertanian?
Saya tertarik dengan lahan pertanian karena menawarkan apresiasi ekuitas serta arus kas. Ketika Anda berinvestasi di lahan pertanian, tanah itu sendiri dapat dihargai karena nilai lahan pertanian meningkat, tetapi Anda juga bisa mendapatkan uang tunai dari penjualan hasil panen dan/atau pembayaran sewa.
USDA menerbitkan laporan nilai tanah secara teratur dan yang terakhir saya lihat, dari Agustus 2020, menunjukkan bahwa satu hektar lahan pertanian (seluruh properti) bernilai sekitar $3.160 pada tahun 2020 (tidak ada perubahan dari 2019):
Nilai lahan pertanian, yang merupakan lahan di mana tanaman ditanam, sedikit lebih tinggi pada $4.100 per acre:
Nilai-nilai ini bersifat nasional dan Anda akan melihat perbedaan besar dalam nilai berdasarkan negara bagian:
Beberapa daerah bernilai lebih dari yang lain, seperti California dan Corn Belt (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana, dan Ohio), tetapi secara keseluruhan itu adalah kelas aset yang relatif stabil karena mengalami volatilitas yang jauh lebih rendah dibandingkan dengan pasar saham (yang akan menjadi mengharapkan).
Alasan lain mengapa itu menarik bagi saya adalah karena korelasinya rendah dengan pasar saham. Orang selalu membutuhkan makanan, di saat-saat baik dan buruk, sehingga nilai lahan pertanian tampaknya tidak banyak bergerak dengan pasar saham. Ini memiliki pengembalian positif bahkan selama tahun-tahun pasar saham yang buruk.
Terakhir, karena lahan pertanian menghasilkan makanan, ia mendapat manfaat dari inflasi.
(Juga keuntungan tersembunyi lainnya dari lahan pertanian, terkadang mereka memasang menara ponsel atau turbin angin dan pertanian bisa mendapatkan pembayaran sewa untuk unit tersebut.)
Cara Berinvestasi di Lahan Pertanian
Ada beberapa cara untuk berinvestasi di lahan pertanian tanpa membeli tanah itu sendiri (saya tidak akan menjadi petani yang baik, saya bahkan tidak akan menjadi petani yang buruk… saya akan menjadi petani yang MENGERIKAN).
REIT Khusus
Cara termudah adalah berinvestasi dalam REIT khusus yang berinvestasi di lahan pertanian. Dua yang terbesar adalah Mitra Lahan Pertanian (FPI) dan Gladstone Land Corporation (TANAH).
Farmland Partners adalah perusahaan berbasis di Denver, CO yang didirikan pada tahun 2013 yang memiliki sekitar 156.600 di 16 negara bagian di Amerika Utara. Mereka memiliki pertanian di Alabama, Arkansas, California, Colorado, Florida, Georgia, Illinois, Kansas, Louisiana, Michigan, Mississippi, Nebraska, Carolina Utara, Carolina Selatan, Dakota Selatan, dan Virginia.
Gladstone Land Corporation berbasis di Virginia dan telah ada sejak 1997. Mereka memiliki 115 pertanian yang terdiri dari 89.128 hektar di 10 negara bagian (Arizona, California, Colorado, Florida, Maryland, Michigan, Nebraska, North Carolina, Oregon, Texas, dan Washington).
REIT Khusus adalah cara mudah untuk berinvestasi di lahan pertanian karena:
- Siapapun bisa berinvestasi – Anda tidak perlu menjadi investor terakreditasi;
- Sahamnya likuid – karena Anda dapat membeli dan menjualnya di pasar;
- Anda mendapatkan diversifikasi instan – lintas negara bagian, pertanian, operator, jenis tanaman, dll;
- Persiapan pajak sederhana – karena ini adalah REIT yang diperdagangkan secara publik, ini seperti memperdagangkan sekuritas lainnya
Kelemahan besar adalah Anda memiliki risiko pasar. Jika pasar memburuk dan orang-orang mulai likuidasi, harga saham bisa turun bukan karena kesalahan REIT atau operatornya. Saat saya menulis ini, Mitra Lahan Pertanian melakukan perdagangan dengan harga diskon dari nilai bukunya. Pada 17/12/2020, Yahoo Finance memiliki nilai buku per saham di $9,57 sementara saham diperdagangkan di sekitar $8,73.
Platform Crowdfunding Lahan Pertanian
Jika Anda seorang investor terakreditasi (kekayaan bersih lebih dari $ 1.000.000 atau $ 200.000 dalam pendapatan tahunan masing-masing dari dua tahun terakhir), Anda dapat melihat platform crowdfunding. Melalui platform ini Anda dapat membeli kepemilikan di sebidang tanah pertanian tanpa membeli semuanya.
AcreTrader adalah platform yang paling saya kenal, setelah berinvestasi di bagian dari tiga pertanian, dan mereka memungkinkan Anda membeli hektar lahan pertanian dengan minimum yang relatif rendah. Investasi pertama saya adalah di Perkebunan Tanaman Baris Illinois dengan Turbin Angin – investasi minimum adalah 5 saham ($4.750,50) dengan pengembalian tahunan bersih 9,2% (apa yang mereka sebut tingkat pengembalian internal bersih, IRR).
Dengan setiap investasi, mereka menawarkan banyak penelitian sehingga Anda dapat menggali lebih dalam jika Anda mau dan semuanya tersedia tanpa Anda harus mendaftar. Saya mengulas AcreTrader jika Anda ingin informasi lebih lanjut.
PertanianBersama adalah platform lain yang memungkinkan Anda untuk berinvestasi di peternakan individu. Saya belum berinvestasi dengan mereka tetapi penawaran mereka memiliki minimal $10.000 dan mereka dapat menggunakan leverage.
FarmTogether menawarkan opsi kepemilikan tunggal. Anda dapat membeli seluruh peternakan sendiri jika Anda bersedia memberikan lebih dari $1.000.000. Satu kelemahan dari situs ini adalah mereka mengharuskan Anda untuk mendaftar sebelum melihat informasi lebih lanjut (tetapi gratis).
Bacaan lainnya – Ulasan FarmTogether
Platform crowdfunding lahan pertanian sangat bagus karena:
- Berinvestasi di peternakan tertentu – Anda dapat berperan aktif dalam memilih investasi Anda
- Biaya masuk akal – Struktur biaya 0,75% standar AcreTrader terasa adil
- Anda memilih campuran pertumbuhan ekuitas dan arus kas Anda – Penawaran yang berbeda menawarkan struktur yang berbeda, sehingga Anda dapat memilih yang terbaik untuk Anda
Ada kekurangannya meskipun:
- Arus kas sebagian besar adalah pendapatan biasa – Ketika Anda mendapatkan distribusi, itu tidak akan menjadi keuntungan modal jangka panjang atau pengembalian modal. REIT terkadang dapat memainkan permainan akuntansi pajak di mana sebagian dari distribusi mengembalikan uang Anda, tetapi Anda tidak mendapatkannya di sini.
- Anda harus mengajukan lebih banyak formulir pajak – Sama seperti pemain bisbol yang harus mengajukan pajak di setiap negara bagian yang mereka mainkan, Anda sekarang harus mengajukan pengembalian pajak negara bagian untuk setiap negara bagian tempat Anda memiliki peternakan. Itu karena Anda mendapatkan penghasilan di negara bagian.
- Sangat tidak likuid – Investasi ini memiliki periode penahanan 5 dan 10 tahun tanpa cara untuk mengeluarkan uang Anda.
Saya melihat kelas aset ini sebagai lindung nilai yang bagus terhadap pasar. Ini juga menyenangkan untuk berinvestasi dalam sesuatu yang berbeda.
Bagaimana menurut anda?