Ulasan DiversyFund: Berinvestasi dalam Real Estat Multikeluarga

Ketika berbicara tentang real estat, pepatah lama adalah "lokasi, lokasi, lokasi."

Dengan munculnya platform investasi real estat, sekarang lebih mudah untuk mendiversifikasi portofolio Anda secara geografis.

Yang sedikit lebih sulit dilakukan adalah melakukan diversifikasi berdasarkan kelas aset. Dengan REIT yang diperdagangkan secara publik, Anda sering mendapatkan alokasi properti komersial yang cukup besar – mal, fasilitas penyimpanan, taman medis, dll. American Tower (NYSE: AMT), salah satu REIT terbesar, terkonsentrasi di situs komersial (menara telepon seluler). Prologis (NYSE: PLD) memiliki fasilitas logistik untuk memfasilitasi rantai pasokan global.

Bagaimana jika Anda ingin pergi ke ujung yang lain? Perumahan?

Di situlah perusahaan seperti Dana Keanekaragaman masuk. Mereka telah mengidentifikasi ceruk yang kurang terlayani – real estat multikeluarga.

Daftar isi

1. Siapa DiversyFund?
2. Bagaimana Cara Kerja DiversyFund?
1. Apa itu Pengembalian Pilihan?
2. Cara Menjual Saham Anda
3. Biaya DiversyFund
4. Pajak DiversyFund
insta stories
5. Risiko DiversyFund
1. Siklus Investasi Nilai Tambah
2. Risiko Pasar Real Estat Lokal
3. Periode Investasi Tidak Likuid
4. Kurangnya Diversifikasi
6. DiversyFund vs. penggalangan dana
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Siapa yang Harus Berinvestasi dengan DiversyFund?
9. Apakah DiversyFund Untuk Anda?
1. Biaya Investasi Tinggi
2. Pengembalian yang Diinginkan
10. Pro & Kontra DiversyFund
1. kelebihan
2. Kontra
11. Ringkasan

Siapa DiversyFund?

DiversyFund didirikan pada tahun 2016 oleh Craig Cecilio dan Alan Lewis, dua investasi real estat yang berpengalaman profesional, dan mulai menawarkan kepercayaan investasi real estat setelah dikualifikasikan oleh SEC pada bulan November tahun 2018.

Mereka menawarkan satu dana, REIT Pertumbuhan mereka, dan berinvestasi dalam real estat multikeluarga (gedung apartemen) dengan ukuran setidaknya seratus unit di seluruh Amerika Serikat. Mereka bertujuan untuk mendapatkan tingkat pengembalian internal 10%-20% dengan siklus nilai tambah sekitar lima tahun.

Strateginya tidak baru. Saya pribadi berinvestasi di REIT swasta yang berinvestasi di kompleks apartemen dengan strategi yang sama. Saat sewa berakhir, operator merenovasinya dan membebankan biaya sewa yang lebih tinggi kepada penyewa baru. Ketika kompleks berubah, properti ditingkatkan, sewa meningkat, dan nilai investasi tumbuh.

Mereka juga terintegrasi secara vertikal, yang berarti mereka melakukan semuanya sendiri. Ini akan ikut bermain nanti ketika kita berbicara tentang biaya.

Bagaimana Cara Kerja DiversyFund?

DiversyFund cukup mudah – Anda memiliki satu opsi (Growth REIT). Tidak ada pilihan, hanya satu dana, cukup sederhana.

DiversyFund memiliki akun minimum $500 dan Anda tidak perlu menjadi investor terakreditasi untuk berinvestasi, karena Anda akan berinvestasi dalam dana dan bukan properti individu.

Anda dapat berinvestasi sebagai individu, bersama, entitas, atau melalui perwalian. Sebagai individu, Anda harus berusia 18 tahun ke atas, memiliki Nomor Jaminan Sosial, alamat tempat tinggal resmi AS, dan menjadi warga negara AS, penduduk tetap, atau memiliki visa AS yang valid. Barang cukup standar.

Pengembalian Anda didasarkan pada saat properti terjual, yang mereka antisipasi akan mendekati akhir tahun 2023. Ketika mereka menjual properti, Anda akan mendapatkan kembali investasi pokok Anda ditambah 7% pengembalian yang diinginkan. Pengembalian ini dibayarkan sebelum perusahaan menghasilkan apa pun. Keuntungan yang tersisa (jika ada), dibayarkan sesuai jadwal. Investor mendapatkan 65% dari keuntungan sampai mereka mencapai tingkat pengembalian tahunan 12%, kemudian sisa keuntungan dibagi 50/50 antara investor dan perusahaan.

Apa itu Pengembalian Pilihan?

Pengembalian yang disukai berkaitan dengan urutan distribusi uang kepada investor.

DiversyFund Growth REIT menawarkan pengembalian yang diinginkan sebesar 7% dari modal yang diinvestasikan dari arus kas operasi. Yang berarti bahwa uang pertama yang dibayarkan adalah kepada investor sampai mereka mendapatkan pengembalian 7%.

Setelah itu, investor kemudian dapat mengumpulkan 65% dari sisa arus kas setelah sponsor REIT mengumpulkan kontribusi catch-up. Investor dapat memperoleh pengembalian tahunan hingga 12%.

Meskipun pengembalian yang diinginkan tidak dijamin selama tahun investasi yang buruk, investor dapat menghitung pendapatan investasi jangka panjang mereka.

Pelajari lebih lanjut tentang DiversyFund

Cara Menjual Saham Anda

Satu perbedaan antara REIT real estat crowdfunded dan REIT publik yang diperdagangkan di pasar saham adalah likuiditas. Investor dapat memperdagangkan REIT publik dengan membeli hari ini dan menjual besok tanpa penalti.

Namun, diperlukan beberapa tahun untuk menebus saham DiversyFund Anda. Sebagian besar investor harus menunggu sampai manajer dana REIT memutuskan untuk menutup dana dan melikuidasi saham. Perkiraan tanggal likuidasi adalah pada akhir tahun 2023.

Mungkin juga bagi investor untuk menjual saham mereka lebih awal tetapi melakukan penjualan tidak dijamin. Investor harus memberi tahu pengelola dana tentang keinginan mereka untuk menjual saham. Pengelola dana memiliki hak penolakan pertama. Investor juga dapat mentransfer saham ke investor lain.

Jika pasar real estat multikeluarga anjlok atau banyak investor ingin menjual, DiversyFund dapat menolak untuk membeli kembali saham apa pun. Karena cakrawala investasi terbuka, adalah bijaksana untuk hanya menginvestasikan uang tunai yang tidak Anda perlukan sampai beberapa tahun ke depan.

Biaya DiversyFund

Dana Keanekaragaman mengatakan bahwa itu tidak membebankan biaya kepada Anda, yang benar, tetapi bukan gambaran lengkapnya. Mereka tidak membebankan biaya pengelolaan atas dana tersebut.

Setiap kali Anda memiliki banyak entitas yang terlibat, biaya dinilai pada tahap yang berbeda. Dengan real estat, Anda memiliki berbagai entitas seperti dana, pengembang, dan sponsor. Seperti yang Anda harapkan, setiap orang perlu dibayar agar dana tersebut dapat dikenakan biaya oleh pengembang, manajer properti, dll. Karena DiversyFund terintegrasi secara vertikal, dana tersebut membayar "dirinya sendiri", dalam arti tertentu.

Dana tersebut mungkin tidak membebankan biaya pengelolaan dana kepada investor, tetapi ada biaya bulanan/tahunan serta berdasarkan transaksi yang dibayar oleh dana tersebut. Jadi secara tidak langsung ada fee (selalu ada fee).

Jika Anda meninjau Pertumbuhan REIT melingkar, Anda akan melihat bahwa bagian untuk biaya cukup luas. Ini termasuk biaya manajemen aset serta biaya pengembang yang cukup besar. Setiap bulan, sebagian kecil dikeluarkan untuk membayar manajemen.

Jenis biaya ini umum. Pertanyaannya adalah apakah Anda percaya mereka terlalu tinggi (atau rendah) – Anda harus memutuskan sendiri.

Pajak DiversyFund

Karena Anda berinvestasi dalam dana, Anda mendapatkan Formulir 1099-DIV di akhir tahun. Jika, dan ketika, mereka melikuidasi REIT, Anda masih akan mendapatkan 1099 tetapi itu akan diperlakukan sebagai keuntungan modal.

Ini menyoroti satu keuntungan dana vs. kepemilikan individu. Ketika saya membeli sebagian kecil dari sebuah properti melalui RealtyShares (sekarang sudah tidak ada), saya menjadi mitra terbatas dalam kemitraan yang memiliki properti tersebut. Setiap tahun, saya menerima Formulir K-1. Sendiri, bukan masalah besar. Tetapi ini juga berarti bahwa saya harus mengajukan pajak di negara bagian lain. Sebagai penduduk Maryland, saya biasanya tidak mengajukan pengembalian pajak Carolina Utara... sampai saya menerima K-1 dari kemitraan yang berbasis di Carolina Utara. 🙂

Formulir 1099-DIV lainnya bukanlah masalah besar, itu tidak mengubah cara Anda mengajukan pajak.

Risiko DiversyFund

Menilai risiko investasi untuk setiap investasi potensial adalah bagian dari melakukan uji tuntas Anda. Meskipun Anda dapat menghasilkan uang dengan DiversyFund, platform ini tidak persis seperti investasi berisiko rendah.

Siklus Investasi Nilai Tambah

Anda dapat menghasilkan lebih banyak dengan berinvestasi dengan DiversyFund daripada REIT serupa yang dapat Anda beli melalui broker online Anda. Tetapi integrasi vertikal layanan mereka agak mengkhawatirkan.

Ada beberapa tahapan dalam proses investasi:

1. Peningkatan modal: Buka putaran pendanaan untuk mengumpulkan modal dan membeli properti
2. Akuisisi: Beli properti investasi yang memenuhi syarat
3. Renovasi: Perbaiki dan tingkatkan properti yang ada untuk menambah nilai potensial
4. Apresiasi: Berikan waktu untuk nilai properti meningkat setelah renovasi
5. Watak: Menjual properti dan membagikan keuntungan kepada investor

Surat edaran penawaran awalnya meluncurkan Growth REIT sebagai penawaran “blind pool” tanpa manfaat yang ada atau proyek yang teridentifikasi. Sekarang ada beberapa proyek unggulan yang memberi investor gambaran tentang apa yang diinvestasikan oleh dana tersebut.

Awalnya, pengembalian investasi tahunan bisa lebih rendah dari yang diharapkan karena biaya dimuka untuk akuisisi dan perbaikan. Namun hasil investasi dapat meningkat jika manajer properti dapat meningkatkan sewa dan pada akhirnya menjual properti untuk mendapatkan keuntungan.

Mengandalkan apresiasi properti mungkin tidak ideal jika Anda ingin pendapatan dividen tetap. Investor dapat menerimanya melalui pembayaran sewa bulanan dari penyewa. Mungkin juga sulit untuk memperkirakan potensi pengembalian investasi total.

Karena periode investasi minimum adalah lima tahun, nilai properti agak sulit diprediksi. Banyak yang bisa terjadi pada pasar real estat lokal dalam setengah dekade. Keuntungan bukanlah jaminan. Terkadang, memperbaiki properti dan menunggu untuk menjual untuk mendapatkan keuntungan membutuhkan waktu lebih lama dari yang diharapkan atau tidak terjadi sama sekali.

Pelajari lebih lanjut tentang DiversyFund

Risiko Pasar Real Estat Lokal

Sebagai kelas aset, real estat multikeluarga dapat menjadi investasi jangka panjang yang bagus untuk membangun kekayaan. Tapi ada kegagalan investasi. DiversyFund memberi penghargaan kepada investor dengan keuntungan dengan mengeluarkan dividen dari pendapatan sewa bulanan dan menjual properti untuk mendapatkan keuntungan.

Namun, beberapa faktor dapat mengurangi nilai properti:

• Perubahan ekonomi lokal dan pasar real estat
• Persaingan dari properti yang ada dan konstruksi baru
• Perubahan undang-undang zonasi
• Kebakaran, banjir dan korban lainnya
• Kerugian yang tidak diasuransikan

DiversyFund berusaha untuk mengurangi risiko dengan berinvestasi di pasar dengan pertumbuhan pekerjaan yang kuat, populasi yang berkembang, dan tingkat lowongan di bawah rata-rata.

Pembengkakan biaya, perbaikan tak terduga, dan pinjaman di masa depan juga dapat meningkatkan basis biaya investasi. Investor kemungkinan besar akan kehilangan uang jika sebuah properti dijual dengan kerugian – atau gagal.

Tidak seperti rekening tabungan dan sertifikat deposito yang diasuransikan oleh FDIC, investor tidak dapat mengganti saldo investasi mereka yang hilang.

Periode Investasi Tidak Likuid

DiversyFund Growth REIT adalah “REIT publik yang tidak diperdagangkan” tanpa pasar sekunder. Anda tidak dapat menjual saham DiversyFund Anda seperti saham dan ETF untuk mengumpulkan uang dengan cepat.

Ada periode investasi multi-tahun dan DiversyFund melikuidasi saham saat REIT dilikuidasi. Tanggal likuidasi bersifat terbuka dan investor dapat menginvestasikan kembali sahamnya ke penawaran lain atau menguangkannya.

Beberapa investor pertama yang membeli saham pada 2018 saat REIT diluncurkan akan berinvestasi selama kurang lebih lima tahun. Tanggal likuidasi yang direncanakan saat ini adalah pada akhir tahun 2023.

Investor dapat menawarkan untuk menjual sahamnya kepada manajer. Namun, manajer dapat menolak untuk membeli kembali saham tersebut. Saham yang dijual enam bulan setelah tanggal pembelian menjual 90% dari nilai pasar wajar. Mentransfer saham ke pembeli lain dimungkinkan dalam keadaan tertentu.

Kurangnya Diversifikasi

Penawaran DiversyFund Growth REIT menyatakan bahwa sebagian besar properti investasi kemungkinan akan berada di pasar California selatan. Sponsor paling akrab dengan pasar lokal ini yang dapat mengurangi risiko investasi.

Namun, Growth REIT mungkin bukan pilihan yang baik bila Anda tidak ingin terpapar real estat California. REIT dengan portofolio nasional memiliki diversifikasi yang lebih alami.

Pelajari lebih lanjut tentang DiversyFund

DiversyFund vs. penggalangan dana

Pesaing terdekat dengan DiversyFund adalah penggalangan dana, yang menawarkan tiga level akun – Pemula (minimum $10), Inti ($1.000 menit), Lanjutan (menit $10.000), dan Premium ($100.000 menit).

Dengan Starter, Anda bisa masuk ke eREIT.

Dengan Core, Anda dapat memilih investasi yang Anda inginkan (Investasi Seimbang, Pendapatan Tambahan, Pertumbuhan Jangka Panjang), dan investasi otomatis disertakan.

Saat Anda meningkatkan paket, Anda dapat mulai menambahkan properti individu serta akses ke dana tambahan.

Fundrise membebankan biaya penasihat investasi tahunan 0,15% (yang dapat diabaikan dalam keadaan tertentu, seperti ketika Anda mengundang investor lain) dan juga tidak likuid.

Anda dapat membaca kami ulasan Penggalangan Dana lengkap untuk lebih.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul adalah alternatif teratas lainnya untuk DiversyFund dan dapat menjadi pilihan yang lebih baik bagi investor terakreditasi. Investor dengan kekayaan bersih tinggi dapat berinvestasi dalam penawaran "Penempatan Pribadi" individu dan 1031 bursa. Berinvestasi dalam penawaran yang dipilih sendiri memberikan lebih banyak kontrol dalam proses investasi dan mungkin memiliki potensi pendapatan yang lebih tinggi.

Investor yang tidak terakreditasi dapat berinvestasi di dua REIT yang berbeda. Setiap REIT memiliki investasi minimum $5.000 tetapi memiliki strategi investasi yang berbeda.

MogulREIT Saya bisa lebih menghindari risiko dan berfokus pada penawaran utang untuk mendapatkan dividen bulanan dari pendapatan sewa di real estat komersial. Hasil distribusi pasca-biaya tahunan adalah 6,0% APY.

MogulREIT II mirip dengan DiversyFund Growth REIT dengan berinvestasi di properti multikeluarga. Satu perbedaan adalah bahwa portofolio RealtyMogul dapat memiliki jejak nasional yang lebih luas. Sebagian besar properti berada di Amerika Serikat bagian selatan dan timur. REIT ini memiliki pengembalian tahunan 4,5% tahunan dan dapat menghasilkan lebih banyak ketika properti dijual untuk mendapatkan keuntungan.

Biaya pengelolaan aset dapat mencapai 1,25% dari nilai ekuitas. Biaya berkelanjutan ini bisa lebih tinggi dari biaya DiversyFund. Tetapi Anda juga perlu membandingkan biaya tak terduga lainnya seperti biaya untuk memperoleh atau menjual properti.

Siapa yang Harus Berinvestasi dengan DiversyFund?

Investor yang menginginkan eksposur ke real estat multikeluarga di California selatan dengan cakrawala investasi lima tahun harus mempertimbangkan DiversyFund. Dimungkinkan untuk mendapatkan pengembalian tahunan yang bersaing dengan pengembalian tahunan rata-rata historis dari S&P 500.

DiversyFund tidak bebas risiko, tetapi menghasilkan pendapatan investasi bisa jadi lebih tidak stabil daripada berinvestasi di saham real estat. Investasi minimum $500 dan kemampuan investor yang tidak terakreditasi untuk berinvestasi memudahkan siapa saja untuk berinvestasi langsung di real estat.

Apakah DiversyFund Untuk Anda?

Jika Anda ingin berinvestasi dalam real estat multikeluarga, ini adalah salah satu opsi yang lebih baik untuk dipertimbangkan. Karena mereka hanya menawarkan satu pilihan investasi, pertanyaannya adalah apakah Anda nyaman dengan struktur biaya mereka.

Biaya Investasi Tinggi

Ketika saya membandingkannya dengan investasi pribadi saya, tingkat DiversyFund tampak tinggi. Investasi pribadi saya membebankan biaya manajemen properti 2%, tetapi itu dinilai dari sewa yang dikumpulkan. Ini mirip dengan biaya bulanan yang tercantum dalam pengajuan SEC (meskipun berdasarkan bacaan saya, biaya itu dinilai pada akun modal investor). Ini ulasan oleh Motley Fool bukan penggemar DiversyFund karena rekam jejak mereka yang terbatas, biaya yang lebih tinggi dari rata-rata, dan beberapa item lainnya.

Pengembalian yang Diinginkan

Satu, yang kurang jelas, area yang diketik Motley Fool adalah struktur pengembalian. DiversyFund menawarkan 7% pilihan dan kemudian pembagian keuntungan 65/35 hingga 12% per tahun. Ada juga mengejar ketinggalan, melalui Minat yang Dipromosikan. Motley Fool mengatakan bahwa 80/20 atau 75/25 (tanpa mengejar ketinggalan) lebih khas.

Dalam kesepakatan pribadi saya, saya mendapat pengembalian pilihan 8% dengan pembagian 70/30 tanpa mengejar ketinggalan atau penurunan apa pun dalam pembagian berdasarkan pengembalian.

Atau, jika Anda hanya ingin masuk ke real estat dan tidak dijual di multifamily sebagai kelas aset, ada banyak cara lain untuk berinvestasi di real estat. Anda dapat menggunakan platform crowdfunding real estat atau membuatnya tetap sederhana dan memilih REIT yang diperdagangkan secara publik.

Pelajari lebih lanjut tentang DiversyFund

Dana Keanekaragaman Pro kontra

Ringkasan

DiversyFund memudahkan investor untuk mulai berinvestasi di real estat multikeluarga. Dengan investasi minimal $500, banyak investor mampu membuka posisi kecil dan mendiversifikasi portofolio mereka. Jika Anda ingin berinvestasi aset alternatif, DiversyFund dapat menjadi ide jangka panjang yang bermanfaat jika Anda merasa nyaman dengan REIT real estat crowdfunded.