Ulasan RealtyMogul: Investasi Real Estat untuk Semua Investor

Investasi real estat sering dilihat sebagai salah satu cara paling andal untuk menumbuhkan dan mengumpulkan kekayaan, tetapi berinvestasi di properti individu tidak pernah menarik.

Dibutuhkan banyak waktu untuk meneliti dan memeriksa properti individu. Ini membutuhkan banyak keahlian domain yang tidak saya miliki, seperti bagaimana mengevaluasi berbagai bagian rumah, dan tidak memiliki bandwidth untuk dipelajari dan diinternalisasi. Juga, real estat komersial adalah yang paling saya minati dan banyak proyek terbaik tidak tersedia untuk individu kecuali Anda memiliki sejumlah besar modal untuk digunakan…

… sampai investasi real estat crowdfunded. 🙂

saya pikir masa depan investasi real estat ada di rute crowdfunding dan salah satu perusahaan paling terkenal di bidang ini adalah RealtyMogul.

Daftar isi

1. Siapa RealtyMogul?
2. Jenis Peluang Investasi
3. Apa itu MogulREIT?
4. Proses Pendaftaran Cepat
5. Tinjau Peluang Terbuka, Didanai & Tertutup
6. Struktur Biaya RealtyMogul
7. Manfaat dan Kerugian dari RealtyMogul

Siapa RealtyMogul?

RealtyMogul didirikan pada tahun 2012 oleh CEO Jilliene Helman, ketika dia menjabat sebagai Wakil Presiden di Union Bank di Los Angeles, CA, dan diluncurkan pada tahun 2013 setelah dia merekrut Justin Hughes, CTO RealtyMogul, dan mengembangkan benih kecil bulat. Sejak itu, mereka telah mengumpulkan uang lima kali lagi dengan total $46,6 juta, termasuk investor utama seperti Canaan Partners dan Sorenson Capital.

Mereka telah mendaftarkan lebih dari 150.000 anggota dan menginvestasikan lebih dari $2 miliar nilai real estat, menyalurkan lebih dari $82 juta kepada investor. Mereka telah melakukan ini untuk sementara waktu dan sukses baik dengan kesepakatan yang telah mereka tutup. Mereka membual bahwa mereka melihat seribu transaksi sebelum menyetujui satu yang memenuhi standar mereka.

Jika namanya terdengar familiar, mungkin Anda pernah mendengar kesepakatan mereka yang paling terkenal – $1,5 juta untuk Hard Rock Hotel di Palm Springs, CA. Kenaikan itu terjadi pada tahun 2014 dan itu adalah kesepakatan hotel crowdfunded pertama di negara ini. Hard Rock Hotel menghabiskan jutaan dolar untuk merenovasi bekas Hotel Zoso dan membuka kembali lokasinya pada Oktober 2013. Jika Anda salah satu investor ekuitas, Anda mendapatkan fasilitas khusus seperti diskon 25% untuk tarif kamar, kredit makanan dan minuman senilai $50, penggunaan Cabana Pemilik yang mewah, ditambah upgrade dan fasilitas VIP lainnya. (jika Anda berada di platform, ini dia halaman penawaran yang diarsipkan)

Jenis Peluang Investasi

RealtyMogul menawarkan penawaran ekuitas dan utang/pinjaman untuk investor terakreditasi serta investasi gaya REIT, yang disebut MogulREIT.

Mereka mulai dengan menawarkan penawaran ekuitas, seperti banyak situs investasi real estat crowdfunded lainnya, tetapi dengan cepat menambahkan produk utang dan pinjaman. Mereka hanya menawarkan penawaran komersial – komersial, industri, kantor, hotel, ritel, serta properti multikeluarga seperti apartemen. Mereka dulu menawarkan penawaran perumahan tetapi tidak lagi.

Struktur kesepakatan akan familier jika Anda pernah melakukan investasi real estat crowdfunded sebelumnya.

Apa itu MogulREIT?

MogulREIT adalah produk REIT RealtyMogul. MogulREIT I diluncurkan pada Agustus 2016 dan memegang campuran aset utang dan ekuitas (55% utang, 45% ekuitas) di ruang real estat komersial di Amerika Serikat. Ini bertujuan untuk mendistribusikan 8,00% setiap tahun, meskipun distribusi dilakukan setiap bulan.

Anda tidak perlu menjadi investor terakreditasi untuk berinvestasi di MogulREIT selama investasi Anda dalam dana tersebut tidak mewakili lebih dari 10% dari pendapatan tahunan atau kekayaan bersih Anda (mana yang lebih besar).

Investasi minimum hanya $1.000 dan dikelola oleh Layanan Dana Opus, seorang pengelola dana yang berbasis di Illinois. Anda dapat berinvestasi di MogulREIT I melalui IRA mandiri tetapi investasi awal minimum meningkat menjadi $5.000.

MogulREIT II adalah dana MogulREIT kedua mereka dan perbedaannya adalah menargetkan bangunan apartemen multikeluarga, bukan real estat komersial, dan didistribusikan setiap tiga bulan.

Proses Pendaftaran Cepat

Proses pendaftaran berlangsung cepat. Anda harus mengisi profil investor singkat, yang dimulai dengan menanyakan kekayaan bersih dan penghasilan Anda untuk tahun ini dan dua tahun sebelumnya. Ini untuk menentukan apakah Anda adalah Investor Terakreditasi (kekayaan bersih lebih besar dari $1mm tidak termasuk tempat tinggal utama atau penghasilan minimal $200rb untuk tahun ini dan dua tahun sebelumnya, $300rb jika Anda sudah menikah).

Kemudian beralih ke enam pertanyaan tentang risiko seperti toleransi risiko Anda, periode penahanan, dan pengalaman berinvestasi. Semua cukup standar. Setelah proses pendaftaran, mereka akan menghubungi Anda (atau Anda dapat menghubungi mereka, mereka mengirim email dengan nomor untuk dihubungi) untuk mengonfirmasi informasi Anda.

Sampai Anda melakukan ini, satu-satunya peluang yang akan Anda lihat adalah MogulREITs.

Tinjau Peluang Terbuka, Didanai & Tertutup

Setelah panggilan telepon cepat yang mengonfirmasi status terakreditasi saya, akun saya dapat melihat semua penawaran mereka.

Saya melihat-lihat penawaran masa lalu mereka terlebih dahulu. Apa yang bagus tentang halaman "investasi masa lalu" mereka adalah mereka telah Selesai dan Didanai. Selesai berarti 100% selesai sedangkan didanai berarti mereka didanai dan membayar. Ini perbedaan yang bagus.

Penawaran masa lalu mencakup semua jenis properti (kantor, multi keluarga, gudang, industri, dll) yang tersebar di seluruh tanah air (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) dengan jenis investasi baik ekuitas maupun utang. Mereka juga cukup berani untuk menunjukkan IRR (tingkat pengembalian internal) yang sebenarnya, sesuatu yang Anda tahu karena sudah selesai. Lebih sering daripada tidak, mereka lebih tinggi dari Tujuan IRR, bonus yang bagus.

Pada saat penulisan ini, ada lima peluang investasi terbuka, tiga di antaranya 1031 Layak.

Apa yang dimaksud dengan 1031 Layak? Bagian 1031 adalah bagian dari kode pajak yang mengatakan bahwa Anda dapat menunda keuntungan modal jika Anda menukar properti sejenis. Dengan RealtyMogul, properti ini (secara pasif) disimpan di Delaware Statutory Trusts dan jika Anda menjual properti yang ada yang memenuhi syarat 1031, DST ini tersedia untuk sepenuhnya di bursa 1031. 1031 investor yang ada mungkin memiliki minimum yang lebih tinggi daripada investor tunai.

Struktur Biaya RealtyMogul

Struktur biaya tergantung pada jenis kesepakatan dan mereka dijabarkan dengan jelas di bawah Biaya di tab Keuangan dari setiap kesepakatan.

Untuk investasi ekuitas langsung, mereka mencantumkan semua biaya yang dibayarkan kepada semua entitas yang terlibat.

Ketika saya meninjau kesepakatan yang akan membeli gedung apartemen, ada biaya satu kali sebesar 2% untuk perusahaan real estate dan 4% untuk broker-dealer. Kemudian ada biaya berulang sebesar 4% dari pendapatan kotor ke perusahaan pengelola properti dan 1% ke RealtyMogul sebagai biaya manajemen dan administrasi. Anda perlu memeriksa daftar biaya karena tidak semua jenis kesepakatan disusun dengan cara yang sama, beberapa memiliki biaya lebih dan beberapa memiliki lebih sedikit.

Untuk REIT, biayanya tercantum dalam edaran penawaran dan perlu sedikit penggalian. Ada biaya pengelolaan aset sebesar 1% yang dibayarkan kepada pengelola.

Manfaat dan Kerugian dari RealtyMogul

Pro terbesar untuk RealtyMogul adalah bagaimana mereka memiliki opsi untuk Investor Terakreditasi dan Non-Terakreditasi. MogulREIT adalah penawaran yang solid dengan diferensiasi yang jelas (real estat komersial atau multikeluarga) dan tingkat dan frekuensi distribusi yang layak. Anda harus menggali lebih dalam tentang biayanya karena lebih mahal daripada REIT lainnya tetapi ini adalah produk yang berbeda (REIT Vanguard hanya berinvestasi di perusahaan real estat yang diperdagangkan secara publik, itu tidak mencari, memeriksa, dan mengoordinasikan pendanaan proyek individu).

Ada berbagai macam investasi langsung dan kemampuan untuk memanfaatkan Bagian 1031 berarti Anda dapat lebih efisien pajak dalam investasi Anda. Minimum pada penawaran langsung ini lebih tinggi daripada beberapa platform lain (dari lima penawaran yang tersedia, minimum adalah $25.000) tetapi semua aspek lain dari kesepakatan serupa (waktu tunggu, proyeksi IRR dan pengembalian Cash on Cash, dll).

Ini bukan kelemahan pada platform tetapi untuk jenis investasi – ini tidak likuid. Ketika Anda berinvestasi di properti, Anda tidak dapat menjual bagian Anda di pasar sekunder. Dengan MogulREITs Anda dapat menebus saham Anda tetapi terbatas. Beginilah halnya dengan investasi real estat yang sebenarnya, jadi seharusnya tidak mengejutkan, dan sebagian besar REIT memiliki batasan pada perdagangan (tidak dimaksudkan untuk perdagangan, sehingga membatasi Anda pada pembelian dan penebusan).

Saya suka bagaimana mereka membagikan IRR aktual pada kesepakatan sebelumnya tetapi mereka tidak menunjukkan dokumen penawaran apa pun. Anda dapat meninjau dokumen kesepakatan yang didanai, yang bisa menyenangkan jika Anda membacanya di berita dan ingin tahu bagaimana penawarannya, tetapi begitu ditutup, mereka ditutup. Rasanya seperti saya curang ketika saya membaca penawaran untuk Hard Rock Hotel dan bisa melihat semua fasilitas yang mereka tawarkan meskipun sudah tutup beberapa waktu lalu.

Yang mengatakan, kita semua tahu investasi real estat bukan tanpa risiko. Pada pertengahan April 2018, Hard Rock Hotel mengumumkannya mematikan Hotel Hard Rock di Palm Springs. Jadi… fasilitasnya bagus tapi tidak jika hotel tutup. 🙂

Bagaimanapun, lihatlah jika Anda tertarik dan gratis untuk mendaftar.

Daftar Gratis untuk RealtyMogul