Strategi Perencanaan Perumahan "Beli, Pinjam, Mati"

Jika rasanya seperti orang kaya bermain dengan seperangkat aturan yang berbeda, itu karena mereka melakukannya.

Saya baru-baru ini belajar tentang konsep "Beli, Pinjam, Mati" dan itu memukau. Saya bukan ahli dalam perencanaan perumahan atau pajak atau apakah saya cukup kaya untuk melakukan ini (belum!), Tetapi ini menyoroti bagaimana bagian-bagian berbeda dari undang-undang pajak dapat bersatu untuk sesuatu (kemungkinan) yang tidak diinginkan.

Sejauh yang saya tahu, asal mula kerangka kerja ini (atau setidaknya nama yang menyenangkan) berasal dari Profesor Edward McCaffery dari Fakultas Hukum Universitas Southern California Gould. Ini diuraikan di situsnya Halaman Pajak Rakyat tentang Perencanaan Pajak 101: Beli, Pinjam, Mati.

Strategi ini memiliki tiga bagian – beli, pinjam, dan mati.

Jika Anda perlu membuat rencana perkebunan, pertimbangkan Kepercayaan & Kemauan. Mereka dapat membantu Anda menyiapkan rencana warisan yang merupakan sebagian kecil dari biaya menyewa pengacara untuk membantu Anda menyusun surat wasiat. Ini pasti layak untuk dilihat jika Anda belum mengatur ini.

Ada juga beberapa pembuat wasiat online gratis Anda dapat menggunakan sebagai gantinya.

Daftar isi

1. 1. Membeli
2. 2. Meminjam
1. Ini BUKAN Pinjaman 401(k)
3. 3. Mati
4. Apakah Ada Tangkapan?
5. Ini Bukan Ide Gila

1. Membeli

Pertama, Anda membeli sesuatu.

Anda memiliki banyak uang dan Anda ingin menginvestasikannya dalam menghargai aset sehingga Anda dapat pensiun selamanya. Penting juga bahwa aset yang menghargai itu melakukannya bebas pajak (atau lebih tepatnya, tangguhan pajak).

Anda akan ingin memasukkan uang ini ke pasar saham, real estat, atau kelas aset lain yang menghargai. Membeli mobil akan menjadi ide yang buruk untuk ini karena nilai mobil turun dari waktu ke waktu. Ini juga lebih baik jika Anda memilih kelas aset yang menikmati angin inflasi yang mendorong nilai nominalnya.

Real estat hampir sempurna untuk ini karena:

• nilainya cenderung naik,
• itu tidak fluktuatif
• Anda dapat mendepresiasinya, yang mengurangi pajak penghasilan Anda
• itu mudah diterima sebagai jaminan.

Dan agunan penting untuk langkah kedua. Anda ingin memilih aset yang dapat digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman. Berinvestasi dalam bisnis teman Anda buruk untuk ini. Berinvestasi dalam bisnis Anda sendiri akan lebih baik, tetapi tidak sebagus real estat.

Bank mungkin tidak ingin menggunakan bisnis Anda sebagai jaminan, tetapi mereka semua akan mengambil real estat.

2. Meminjam

Selanjutnya, Anda meminjam terhadap aset Anda.

Biasanya, jika Anda kaya aset dan miskin uang, Anda mungkin menjual beberapa aset Anda untuk mendapatkan uang tunai untuk hidup. Ketika Anda melakukannya, itu memicu keuntungan modal.

Untuk menghindarinya, Anda tidak menjual aset Anda untuk mendapatkan uang tunai. Sebaliknya, dapatkan pinjaman dari bank dengan aset Anda sebagai jaminan. Dengan menjaga aset sebagaimana adanya, di mana nilainya terus meningkat, Anda tidak memicu peristiwa kena pajak. Anda masih mendapatkan uang tunai, itu hanya pinjaman.

Bagian terbaik tentang ini adalah ketika Anda mendapatkan pinjaman, itu tidak dianggap sebagai pendapatan. Karena Anda meminjam dengan aset, Anda telah menerima uang tunai tetapi Anda juga memegang pinjaman yang harus Anda bayar kembali.

Gunakan sebagian dari hasil pinjaman untuk melakukan pembayaran pinjaman.

Ini BUKAN Pinjaman 401(k)

Jika ini terdengar seperti mengambil pinjaman dari 401(k) Anda, itu tidak sama. Saat Anda mengambil pinjaman dari 401(k), Anda mengurangi nilai akun dengan jumlah pinjaman. Anda membayar bunga untuk diri sendiri, yang agak bagus, tetapi Anda kehilangan keuntungan (atau kerugian) yang terjadi saat uang keluar dari 401(k) Anda.

Kami menghindari pajak capital gain karena status penangguhan pajak 401(k).

Dengan strategi Buy Borrow Die, aset Anda dijadikan jaminan dan tidak pernah disentuh. Itu bisa terus menghargai.

Anda mendapatkan kue Anda dan memakannya juga! (meskipun Anda harus mengukir sedikit ke bank sebagai bunga – jadi tidak ada makan siang gratis)

3. Mati

Setiap rencana yang baik membutuhkan strategi keluar yang baik dan yang satu ini bergantung pada strategi keluar akhir – kematian.

Mati kau.

Ketika Anda meninggal, harta Anda akan menjadi milik ahli waris Anda. Pinjaman dilunasi dengan aset dan kemudian aset mendapatkan langkah-up dalam (biaya) dasar ketika mereka beralih ke ahli waris Anda. Ketika penerima manfaat Anda mendapatkan aset tersebut, basis biaya mereka saat ini dalam aset tersebut adalah harga pasar saat ini (pada saat Anda meninggal). Langkah itu dapat menghemat banyak ahli waris Anda dalam pajak.

Misalnya, jika saya membeli saham Apple seharga $15 pada tahun 2011 dan saya meninggal hari ini (dengan harga ~$126), penerima manfaat saya mendapatkan kenaikan biaya. Jika mereka menjual saham tersebut hari ini dengan harga $126, mereka akan membayar tidak pajak capital gain karena mereka tidak memiliki keuntungan. (Mereka mungkin harus membayar pajak tanah sebagai hasil dari mendapatkan saham tersebut.)

Bagaimana dengan pinjamannya? Anda membayarnya dengan hasil penjualan.

Apakah Ada Tangkapan?

Tidak ada tangkapan.

Nah, tangkapannya adalah aset Anda harus terus diapresiasi. Dan Anda harus mati, tetapi kita semua akhirnya melakukannya dan bagian itu atas nama strategi, jadi tidak ada kejutan di sana.

Keuntungan dari strategi ini adalah ketika Anda meminjam uang dari bank daripada menjual aset untuk uang tunai, Anda membayar bank beberapa bunga dan pemerintah tidak mendapatkan keuntungan modal pajak. Anda harus melalui beberapa rintangan lagi karena pinjaman. Menjual aset dan melaporkan penjualan pada pengembalian pajak Anda mudah dan tidak memerlukan aplikasi – tetapi Anda membayar pajak.

Pertimbangan lainnya adalah bahwa itu mungkin bukan cara yang paling efisien untuk memperoleh aset. Anda biasanya dapat memiliki real estat dengan membayar sebagian kecil dari biaya membelinya. Anda bisa mendapatkan sepotong properti dengan uang muka 20% (kadang-kadang lebih sedikit).

Akhirnya, strategi ini bekerja dengan baik karena ditingkatkan dalam dasar "celah." Jika itu tidak ada, rencana ini tidak efektif (tetapi masih membantu dari perspektif perencanaan pajak). Peningkatan basis menghilangkan sebagian besar keuntungan yang berpotensi besar dari pajak.

Jika step-up in basis dihilangkan, Anda masih diuntungkan sedikit karena Anda masih mendapatkan uang tunai sambil mempertahankan aset sehingga bisa diapresiasi. Anda hanya perlu tetap membayar suku bunga pinjaman sementara itu sehingga Anda membutuhkan aset untuk menghargai lebih dari suku bunga pinjaman. Ini benar-benar tidak berbeda dengan meminjam uang untuk berinvestasi, yang tidak pernah terdengar, tetapi Anda melakukannya dengan cara yang menghindari keuntungan modal.

Ini Bukan Ide Gila

Jika strateginya terdengar seperti ide yang sangat gila, sebenarnya tidak – kami sebenarnya sudah melakukan ini dengan rumah kita.

Anda membeli rumah, yang umumnya merupakan aset yang menghargai, dan Anda bisa mendapatkan pinjaman terhadap nilai rumah (pinjaman ekuitas rumah). Ketika Anda pergi untuk menjual, Anda dapat mengabaikan keuntungan $ 250.000 selama itu adalah tempat tinggal utama Anda (mirip dengan basis peningkatan). Jika pinjaman masih terutang saat Anda menjual, Anda dapat membayar kembali pinjaman ekuitas rumah dengan hasil dan itu tidak mempengaruhi basis biaya di rumah Anda.

Pernah membiayai kembali pinjaman di rumah Anda setelah dihargai? Uang keluar refi? Ini pada dasarnya adalah strategi yang sama.

Satu-satunya hal yang hilang adalah Anda tidak dapat mendepresiasi nilai rumah Anda dan menggunakannya untuk mengimbangi penghasilan Anda. 🙂

Ada lebih dari $263 miliar pinjaman ekuitas rumah bergulir menurut The Federal Reserve (data dari 9 Juli 2021):

Pinjaman ekuitas rumah hanyalah pinjaman yang diambil terhadap ekuitas di rumah Anda. Buy Borrow Die hanyalah riff dari ide yang sangat populer ini.

Satu-satunya kerutan adalah bahwa kebanyakan orang tidak mengambil pinjaman ekuitas rumah untuk uang belanja sehari-hari - mereka biasanya melakukannya untuk pembelian besar tetapi uang itu sepadan. Tidak masalah untuk apa Anda menggunakannya.

Ingin melakukan ini dengan portofolio saham Anda? Beberapa, tetapi tidak semua, broker menawarkan ini. Misalnya, Schwab menyebutnya sebagai Lini Aset yang Dijanjikan.

Sekarang Anda tahu Strategi Beli Pinjam Mati!

Buat teman-teman Anda terkesan di country club. 🙂