Hal unik tentang pasar keuangan adalah leverage. Sebagai pemegang saham, Anda memiliki kekuatan luar biasa untuk memanfaatkan leverage yang bukan merupakan bagian dari neraca pribadi Anda. Anda akan kehilangan tidak lebih dari modal investasi Anda dalam skenario terburuk.
Anda dapat melangkah lebih jauh dengan mengatakan bahwa sebagai investor di perusahaan publik, Anda memiliki sisi positif dan sisi negatif yang tidak terbatas. Yang paling dapat Anda hasilkan tidak dibatasi oleh batas atas mana pun, dan Anda tidak dapat kehilangan lebih dari investasi awal Anda.
Real Estat vs. REIT
Ini adalah contoh yang bagus tentang betapa mudahnya risiko dapat digeser dalam neraca pribadi kita. Untuk berinvestasi di real estat pada tingkat individu, Anda perlu menggunakan pendapatan, aset, dan neraca pribadi Anda untuk membuat kesepakatan. Bank peduli dengan data Anda – Anda adalah risikonya. Dan neraca Anda adalah jaminannya.
Perwalian investasi real estat (REIT), namun, memungkinkan Anda mengakses jenis leverage yang sama (meminjam dengan murah untuk membeli investasi dengan hasil lebih tinggi) tanpa risiko terhadap neraca pribadi Anda.
Anda mungkin menemukan 15% uang tunai atas pengembalian uang tunai atas investasi real estat Anda sendiri yang dibuat sendiri. Tetapi Anda dapat menemukan uang tunai 15% yang serupa untuk pengembalian uang tunai di REIT yang diungkit. Perbedaan terbesar adalah neraca mana Anda bermain dengan - neraca pribadi dan individu Anda, atau neraca perwalian di mana tanggung jawab Anda berada terbatas.
Ini bukan investasi yang sepenuhnya sama, tentu saja. Orang mungkin mengatakan bahwa pengembalian uang tunai di properti individu di neraca Anda sendiri memberi peluang lebih besar untuk mendapatkan keuntungan sebagai apresiasi. Ini sangat benar. Namun, sampai batas tertentu, REIT memiliki keunggulannya sendiri karena Anda dapat menggabungkan lebih cepat dan dengan sedikit kekakuan. Saham dalam REIT dapat dibeli setiap kali Anda memiliki cukup uang untuk membeli satu saham. Anda tidak akan pernah masuk ke real estat di neraca Anda sendiri dengan $40; Anda harus menunggu untuk memiliki cukup uang tunai untuk melakukan transaksi yang jauh lebih besar.
Juga, kepercayaan dapat mengakses lebih banyak leverage dengan tingkat bunga yang jauh lebih rendah daripada individu, menambahkan keuntungan lain. Selanjutnya, Anda dapat menggabungkan tanpa batas dalam REIT sedangkan beberapa bank akan membiarkan Anda menambahkan pembelian real estat individu yang dibiayai dengan murah dan sangat berpengaruh ke portofolio Anda selamanya.
Leverage di Perusahaan Publik
Investor di perusahaan publik juga dapat mengakses leverage internal. Misalnya, misalkan pilihan Anda terbatas pada dua perusahaan minyak. Satu beroperasi dengan neraca bersih sempurna dengan utang nol. Lain beroperasi dengan utang besar, dan hanya sejumlah kecil ekuitas.
Anda selalu dapat meningkatkan portofolio Anda dengan pembiayaan kreatif untuk membeli perusahaan minyak tanpa leverage agar semenarik perusahaan dengan leverage. Anda mungkin menggunakan rumah Anda sebagai sumber modal investasi – banyak orang telah melakukan hal yang sama. (Hanya sedikit orang yang membuat keputusan sadar untuk menggunakan ekuitas rumah sebagai sumber daya ungkit, tetapi kapan pun Anda melepaskan pembayaran hipotek dan menyebarkan modal di tempat lain, Anda menggunakan ekuitas rumah sebagai sumber manfaat.)
Atau, mungkin memanfaatkan dengan tingkat margin terbaik pada tingkat sub 2%.
Sekali lagi kita mengekspos diri kita pada risiko yang berbeda. Menggunakan neraca pribadi kita untuk berinvestasi dengan ekuitas rumah mempertaruhkan keuangan pribadi kita sendiri. Menggunakan margin broker menciptakan risiko pasar – jika harga perusahaan turun drastis, posisi Anda dihentikan. Pada 2:1, penurunan harga saham sebesar 50% berarti Anda mendapatkan margin call. Posisi Anda ditutup dengan kerugian total.
Di sisi lain, leverage internal yang digunakan oleh perusahaan mana pun tidak memiliki efek yang sama. Leverage diadakan di neraca perusahaan. Dan Anda tidak memiliki risiko kerugian nyata jika terjadi penurunan sementara harga saham. Hanya kebangkrutan total dan total yang dapat menghapus seluruh investasi Anda.
Agak Teoretis, Namun Sepenuhnya Dapat Diterapkan
Seluruh gagasan untuk mengelompokkan investasi yang berbeda berdasarkan neraca agak teoretis, tetapi sepenuhnya berlaku untuk cara kita memikirkan peluang yang berbeda. Karena tugas Anda sebagai investor adalah menjadi pengalokasi modal, Anda harus membuat keputusan tentang bagaimana Anda mengalokasikan modal, dan juga dari mana modal itu berasal.
Semua hal dipertimbangkan, saya menemukan pilihan yang lebih baik untuk membiarkan risiko naik pada neraca yang tidak langsung mengalir ke tambang. Neraca REIT dapat meledak tanpa efek apa pun selain hilangnya modal investasi. Pembelian real estat individu dapat meledak, mengakibatkan hilangnya modal investasi ditambah a noda besar pada keuangan saldo pribadi saya dan laporan kredit, membatasi kemampuan saya untuk memanfaatkannya masa depan.
Pembelian saham individu dengan leverage pribadi kembali membawa risiko baru. Membeli perusahaan yang sudah diungkit memberikan keuntungan yang sama, dengan risiko penurunan yang terbatas.
Saya akan mengatakan bahwa semua hal dianggap sama, bermain di neraca orang lain selalu lebih baik daripada bermain dengan milik saya sendiri.