Saya selalu terpesona dengan gagasan memiliki real estat di luar tempat tinggal utama kami. Kebanyakan orang tersandung ke dalamnya ketika mereka berpindah dari satu rumah ke rumah lain, menyewakan rumah pertama mereka untuk menghasilkan pendapatan sampingan.
Ketika kami pindah, saya melakukan riset dan sementara itu mungkin untuk menghasilkan sedikit arus kas dari rumah kami, saya tidak ingin menjadi tuan tanah dan kami menjual rumah pertama kami.
Real estat selalu ada di benak saya dan ketika ada proliferasi situs investasi real estat crowdfunding (seperti situs pinjaman peer to peer tetapi untuk investasi real estat), saya pikir itu mungkin kendaraan yang sempurna.
Yang saya pilih untuk diperiksa terlebih dahulu adalah perusahaan bernama RealtyShares.
Apa itu RealtyShares?
RealtyShares adalah platform investasi real estat crowdfunding yang didirikan oleh CEO Nav Athwal pada April 2013. Ini telah melalui enam putaran pendanaan ekuitas dan mengumpulkan total $ 35,7 juta dalam pendanaan ventura dengan putaran terakhir menjadi kesepakatan pembiayaan utang pada September 2016, menurut Crunchbase.
Athwal adalah seorang pengacara real estat di San Francisco dan mewakili klien institusional seperti REIT dan pengembang. Dia menggunakan pengalamannya di arena itu untuk membuat RealtyShares karena dia ingin memperkenalkan ide investasi real estat kepada individu.
RealtyShares memungkinkan Anda untuk berinvestasi dalam peluang real estat, baik komersial maupun residensial, dengan minimal hanya $1.000 per investasi dan biaya tahunan maksimum 2%. Pada ekuitas dan investasi ekuitas pilihan, biayanya mendekati 1%. Pada investasi hutang, RealtyShares mengambil biaya layanan dalam bentuk spread suku bunga (perbedaan dalam apa yang dibayarkan investor vs. apa yang dibayar peminjam). Tidak ada biaya transaksi.
Mendaftar untuk RealtyShares
Mendaftar hanya membutuhkan beberapa menit. Prosesnya melibatkan pembuatan login dan secara opsional menautkan rekening bank. Anda dapat melewati penautan rekening bank di awal (yang saya lakukan karena saya ingin melihat apa yang ada di dalamnya sebelum saya menggali detail perbankan saya).
Setelah Anda mendaftar, ada "masa tunggu" 30 hari seperti yang direkomendasikan oleh Securities and Exchange Commission (SEC). Anda dapat meneruskannya dengan melengkapi profil investor Anda dan menjadwalkan panggilan dengan tim mereka.
Profil investor menanyakan beberapa pertanyaan kuesioner investor yang cukup standar seperti kekayaan bersih, pendapatan, apakah Anda bekerja di layanan keuangan industri, ditambah beberapa yang lain seperti apakah Anda atau siapa pun di rumah tangga Anda saat ini atau sebelumnya seorang militer senior, pemerintah, atau politik resmi. Dibutuhkan sekitar sepuluh menit.
Setelah selesai, Anda dapat menjadwalkan panggilan (berjarak 20 menit) untuk keluar dari periode pendinginan.
Beberapa Pilihan Investasi Real Estat
Panggilan pendinginan sebagian besar adalah informasi, orang yang saya ajak bicara memberi saya ikhtisar tentang apa yang mereka lakukan. Itu menarik dan inilah yang saya pelajari tentang tiga jenis investasi yang berbeda, meskipun dikategorikan secara luas.
Jangka pendek, utang senior: Ini adalah kesepakatan dengan target pengembalian 8-10% pada catatan utang senior berdurasi 12 bulan dengan minimum dari $1.000 hingga $5.000.
Mereka termasuk dalam salah satu dari dua jenis:
- Rumah keluarga tunggal, seperti membalik real estat - Anda adalah hak gadai posisi 1 di rumah-rumah ini dan jalan Anda pada default adalah penyitaan.
- Hutang komersial mendanai pembangunan lokasi waralaba - Mereka hanya melakukan ini selama 3-4 bulan (dan mereka hanya melakukan sedikit) tetapi mereka mendanai pembangunan satu waralaba yang berdiri sendiri lokasi. Lokasi-lokasi ini sudah memiliki pewaralaba yang telah menandatangani sewa triple-net.
Jangka menengah, penawaran ekuitas pilihan: Ini adalah 2-3 tahun dan Anda biasanya berada di posisi ke-2 (untuk berhutang) dengan target pengembalian 12-14%. Mereka biasanya pergi ke proyek perumahan multikeluarga, kadang-kadang pinjaman yang lebih besar ($1-$3mm) untuk investor real estat yang ingin berkembang. Minimum untuk ini mendekati $10.000 – $15.000.
Kesepakatan ekuitas usaha patungan jangka panjang: Ini adalah kesepakatan 3-5 tahun di mana Anda mengambil kepemilikan dengan pengembang dan menargetkan IRR 16-20%. Pada ini, Anda akan mendapatkan pembayaran triwulanan (kadang-kadang berdasarkan laba operasi) serta berpartisipasi dalam apresiasi saat properti dijual.
Ini hanya jenis transaksi yang mereka lihat di platform (per Januari 2017). Bagian yang menyenangkan adalah Anda dapat melihat semua investasi yang mereka lakukan (ada 500+).
Meninjau Peluang Investasi Aktual
Setelah saya mendaftar dan menjalani periode pendinginan, saya melihat-lihat dan melihat ada beberapa investasi terbuka. Anda tidak dapat berinvestasi dalam transaksi apa pun yang dibuka sebelum Anda keluar dari periode pendinginan (itulah catatan di bawah setiap daftar), tetapi Anda masih dapat melihat-lihat. Anda juga dapat melihat penawaran tertutup juga, yang selalu menyenangkan.
Saya mengintip kesepakatan utang pertama yang terdaftar, uang kertas $1.65mm 12 bulan membayar bunga 10% dengan minimum $10.000. Label “prefunded” menunjukkan bahwa RealtyShares telah mendanainya, jadi sekarang mereka mengisinya kembali dengan uang investor.
Informasi yang termasuk dalam investasi ini relatif ringan. Saya menduga itu karena ini adalah kesepakatan utang yang cukup mudah. Kesepakatan lain mungkin memiliki lebih banyak informasi (seperti kesepakatan ekuitas pilihan) sebagian karena mereka membawa lebih banyak risiko. Jika Anda melakukan usaha patungan, Anda perlu tahu dengan siapa Anda tidur.
Kembali ke kesepakatan ini, mereka memberi Anda beberapa hal dasar – wawasan tentang tujuan, rekam jejak dan skor kredit peminjam, ditambah seberapa besar pengaruh yang terlibat. Ada juga “Dokumen” tambahan, dalam hal ini ada penilaian properti ditambah track record peminjam dengan RealtyShares.
Ini tidak jauh berbeda dari apa yang Anda lihat di situs peer to peer lending, meskipun dengan detail yang berbeda (seperti properti).
Informasi yang diberikan harus dilihat hanya sebagai permulaan. Kamu harus mengerjakan pekerjaan rumahmu. Sementara RealtyShares memeriksa kesepakatan dan laporan ini hanya membutuhkan sebagian kecil dari yang ditawarkan, Anda tidak dapat menjadi investor tanpa melakukan penelitian lebih lanjut saat Anda menggunakan uang Anda untuk bekerja.
Anda dapat menemukan banyak sekali informasi online, bekerja secara ketat dari alamat tersebut, dan saya merekomendasikan bahwa pada kesepakatan apa pun Anda mulai menggali informasi itu.
Biaya: Dalam kesepakatan khusus ini, investor tampaknya tidak membayar biaya apa pun. Peminjam membayar $25 per $1.000 yang dikumpulkan (terungkap dalam paket investor). Selain itu, tingkat bunga pinjaman adalah 11% kepada peminjam dan 10% dibayarkan kepada investor (terungkap dalam daftar catatan).
Jika Anda melihat ini sebagai penempatan pribadi, ini sangat mirip dengan bagaimana mereka terstruktur berdasarkan biaya. Saya telah melakukan beberapa di antaranya dan angka-angka ini konsisten dengan risiko yang terlibat.
Bagaimana Pajak Bekerja untuk Investasi
Untuk setiap investasi, Anda akan mendapatkan Formulir 1065 Jadwal K-1 di akhir tahun. K-1 adalah formulir yang digunakan untuk melaporkan pendapatan, pengurangan, kredit, dan detail penting lainnya dari kemitraan, yang Anda masuki saat berinvestasi.
Ini bukan pernyataan yang sulit untuk dipahami dan pernyataan yang dibuat oleh ahli pajak Anda atau perangkat lunak pajak akan dapat menangani tanpa kesulitan.
Apakah Ini Investasi yang Baik?
Saya telah berinvestasi dalam sekelompok kecil rumah keluarga tunggal, saya telah berinvestasi dalam REIT, dan saya telah meminjamkan uang untuk kesepakatan real estat kepada orang-orang yang saya percayai (pinjaman uang keras). Pengalaman saya dengan kepemilikan langsung (walaupun dalam sindikat dengan orang yang saya percayai) beragam, ada hanya banyak volatilitas dalam memiliki properti di satu wilayah geografis… ditambah pemilikan tanah tidak piknik.
Pengalaman pinjaman uang keras saya sangat bagus tetapi sekali lagi Anda meminjamkan uang kepada seseorang. Saya hanya melakukan salah satu dari ini, saya percaya orang yang saya pinjam uang (dan dia tidak melakukan apa-apa kecuali membayar tepat waktu!), tetapi keseluruhan "telur dalam satu keranjang" hanyalah cara yang berbahaya untuk melakukan bisnis. (dan saya beruntung!)
Itu meninggalkan REIT. Ketika Anda dapat membeli ke Dana Indeks Vanguard REIT (VGSLX) dengan minimal $3,000, harus ada alasan bagus untuk pergi ke tempat lain.
Tapi ada — banyak REIT yang tidak diinvestasikan di properti sebanyak yang mereka investasikan di perusahaan properti. Kepemilikan teratas VGSLX adalah posisi ekuitas grup properti komersial dan perusahaan penyimpanan. Ini adalah real estat dalam arti Anda membeli perusahaan dengan kepemilikan real estat besar-besaran tetapi tidak langsung ke real estat.
Kode Promosi $100 RealtyShares
Untuk waktu terbatas, daftar dan gunakan kode promo Mitra100 untuk mendapatkan bonus $100 saat Anda melakukan investasi pertama.
$100 akan muncul di rekening bank Anda yang tertaut dalam waktu 30 hari setelah memproses investasi Anda.
Intinya
Saya pikir itu sangat keren untuk window shop dan saya mungkin mencoba-coba sedikit hanya untuk melihat bagaimana (ini sedikit seperti menggaruk saya investasi dividen gatal).
Jika Anda tertarik, Anda dapat mendaftar untuk mempelajari lebih lanjut tentang mereka.