Cara Berinvestasi di REIT

Berinvestasi dalam real estat dengan cara kuno itu sulit. Tidak banyak investor yang memiliki cukup uang ekstra untuk uang muka yang hanya diletakkan di sekitar. Dan bahkan jika mereka melakukannya, mengikat semua uang itu dalam satu properti mungkin membuat mereka berhenti.

Jika Anda berada dalam situasi ini, solusi untuk masalah Anda mungkin hanya Trust Investasi Real Estat, juga disebut "REIT". REIT beroperasi seperti dana indeks, tetapi untuk properti real estat yang sebenarnya. Berdasarkan Nareit, sekitar 145 juta rumah tangga Amerika (44%) diinvestasikan dalam REIT.

Ini menggabungkan yang terbaik dari kedua dunia: potensi keuntungan tinggi di pasar real estat, tetapi pada tingkat yang dapat dibeli oleh siapa pun. Teruslah membaca untuk mempelajari lebih lanjut tentang opsi investasi real estat ini.

Bagaimana REIT Bekerja

Anda dapat menganggap REIT sebagai jenis dana indeks untuk real estat. REIT adalah dana yang diinvestasikan dalam real estat dan memungkinkan orang untuk membeli saham. Sama seperti reksa dana pasar saham, Anda akan mendapatkan dividen, dan Anda dapat membeli atau menjual saham kapan saja untuk (semoga) untung.

Namun, ada beberapa aturan khusus yang berlaku untuk REIT dibandingkan dengan jenis dana lainnya. Misalnya, REIT harus memiliki setidaknya 100 pemegang saham, dikelola oleh dewan direksi atau wali, berinvestasi di setidaknya 75% dari dana dalam bentuk real estat, dan membayar setidaknya 90% dari pendapatannya kepada pemegang saham sebagai dividen.

REITs adalah komoditas panas juga. Untuk mengetahui alasannya, sangat membantu untuk melihat dananya FTSE Nareit Semua REIT, yang merupakan dana REIT yang berinvestasi di semua REIT yang diperdagangkan secara publik di pasar saham AS. Dividen hasil untuk dana ini adalah 4,3%, dibandingkan dengan hanya 1,8% dengan S&P 500. Ini juga memiliki pengembalian 20 tahun yang lebih tinggi sebesar 9,5% vs. 6,3% untuk S&P 500 juga.

Namun, dana FTSE Nareit All REITs adalah turun tahun ini, dengan banyak: 17%, pada kenyataannya.

Itu memunculkan salah satu kelemahan utama REIT: mereka sangat fluktuatif. Meskipun mereka umumnya bagian yang bagus untuk tambahkan ke portofolio Anda dalam jumlah kecil, Anda tidak akan ingin menginvestasikan banyak uang di dalamnya, terutama jika Anda mendekati saat Anda mungkin membutuhkan uang itu.

Jenis REIT

Saat ini, ada sekitar 1.100 REIT di AS, dengan sekitar 225 di antaranya tersedia di pasar publik. Itu banyak REIT, dan seperti yang Anda duga, ada hampir banyak jenis REIT yang tersedia karena ada cara untuk berinvestasi langsung di real estat.

Beberapa kategori ini tumpang tindih satu sama lain. Misalnya, REIT yang berspesialisasi dalam gedung perkantoran dan REIT yang berspesialisasi dalam apartemen, keduanya berada di bawah payung yang sama: REIT ekuitas. Mari kita urutkan beberapa kategori ini selanjutnya.

REIT ekuitas

REIT ekuitas adalah apa yang kebanyakan orang pikirkan ketika mereka memikirkan REIT. Ini adalah dana yang berfokus pada pembelian properti yang menghasilkan pendapatan seperti toko ritel, persewaan rumah, dan banyak lagi. Dengan cara ini, mereka lebih mirip dengan orang yang membeli beli dan tahan real estat, dan bank pada nilai sewa meningkat dan penghasilan tetap dari sewa setiap bulan.

REIT hipotek

Beberapa REIT berfokus pada peminjaman uang yang sebenarnya — yaitu, hipotek itu sendiri, daripada properti yang mereka beli. REIT hipotek mungkin berinvestasi dalam hipotek secara langsung, atau fokus pada sekuritas yang didukung hipotek (ya, hal yang sama dari Resesi Hebat yang terkenal).

REIT hibrida

Sebagian besar REIT termasuk dalam kategori payung REIT ekuitas atau REIT hipotek. REIT hibrida, bagaimanapun, berinvestasi keduanya: membeli properti aktual, dan mendanai hipotek yang digunakan orang lain untuk membeli properti lain, juga.

REIT Berbasis Sektor

Cara lain untuk menguraikan REIT adalah dengan industri tertentu. Masing-masing REIT ini juga berada di bawah payung ekuitas, hipotek, atau hibrida. Misalnya, REIT perumahan dapat mengkhususkan diri dalam membeli rumah dan apartemen, menyediakan hipotek bagi orang lain untuk membelinya, atau keduanya.

Berikut adalah beberapa REIT berbasis sektor yang paling umum:

• Eceran
• Pusat Data
• Gedung kantor
• Gedung kesehatan
• Properti penyimpanan mandiri
• Timberland (lahan hutan untuk penebangan)
• Hunian (rumah mandiri, dupleks, kompleks apartemen, dll.)

Keuntungan REIT berbasis sektor adalah jika Anda paham, Anda dapat memasukkan tren yang memengaruhi bagian tertentu dari industri real estat. Anda mungkin mendambakan bahwa ada sesuatu yang besar terjadi di gedung kantor vs. pasar perumahan, misalnya, dan itu mungkin memengaruhi keputusan investasi Anda.

Pro dan Kontra REIT

Ada alasan mengapa REIT dianggap sebagai investasi terpisah dari perincian biasa saham vs. obligasi. Berikut adalah beberapa pertimbangan, sebelum Anda berinvestasi dalam REIT.

PRO REIT	Kekurangan REIT
Sangat likuidMudah untuk memulaiPotensi pengembalian tinggiMudah untuk mendiversifikasi portofolio Anda	Volatilitas tinggiBiaya manajemenDividen dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa

PRO REIT

Ada banyak hal yang disukai tentang REIT. Mari kita lihat masing-masing lebih dekat.

Sangat Cair

Jika Anda membeli properti real estat, Anda mungkin berada dalam posisi yang tidak beruntung karena tidak dapat menjualnya nanti. Dan bahkan jika itu adalah pasar penjual panas, ada banyak waktu, kerumitan, dan uang yang harus Anda keluarkan untuk mengubah properti itu menjadi uang tunai di rekening bank Anda.

Tetapi dengan REITs, Anda cukup mengklik beberapa tombol untuk menjual saham Anda dan menyelesaikannya. Tidak ada agen penjual, tidak ada perusahaan judul, lebih sedikit kerumitan.

Mudah untuk Memulai

REIT jauh lebih terjangkau daripada membeli seluruh properti. Satu bagian dari VNQ (sebuah versi ETF dari REIT yang ditawarkan oleh Pelopor) hanya $86 pada tulisan ini, misalnya.

Di sisi lain, jika Anda ingin membeli real estat, Anda akan membutuhkan banyak uang di muka. Jika Anda membeli rumah di pasar Seattle dengan nilai rata-rata $784,000, misalnya, Anda memerlukan uang muka sebesar $157.000 jika Anda menggunakan hipotek konvensional tanpa PMI.

Tidak persis dapat diperoleh untuk investor rata-rata.

Potensi Pengembalian Tinggi

REIT menawarkan potensi untuk beberapa pengembalian yang cukup mengesankan. Misalnya, VNQ telah menunjukkan pengembalian setinggi 30% dalam beberapa tahun. Bayangkan mendapatkan 30% APY dari rekening bank Anda — itu akan menjadi alasan untuk perayaan.

Mudah untuk Diversifikasi Portofolio Anda

Karena REIT sangat mudah ditangani, juga mudah untuk menambahkannya ke dalam campuran portofolio Anda dan menyimpannya pada persentase berapa pun yang Anda inginkan. Anda bahkan dapat mengotomatiskannya sepenuhnya dengan membeli REIT dalam platform robo-penasihat.

Misalnya, katakanlah Anda ingin mempertahankan real estat hanya 5% dari portofolio Anda. Jika kami menggunakan contoh yang sama dari Seattle di atas dengan nilai rumah rata-rata $784.000, Anda memerlukan setidaknya $15,7 juta lebih dalam portofolio Anda untuk mempertahankannya pada target 5% tersebut.

Sekali lagi, tidak begitu tersedia untuk beruang rata-rata.

Kekurangan REIT

Jadi, mengapa tidak semua orang berinvestasi di REIT setiap saat? Mereka memiliki beberapa kelemahan.

Volatilitas Tinggi

Memang benar itu VNQ REIT dari Vanguard telah menawarkan pengembalian setinggi 30% dalam beberapa tahun. Tetapi juga benar bahwa REIT bisa turun nilainya — dan terkadang begitu spektakuler. Selama keruntuhan real estat 2008, misalnya, dana yang sama ini menawarkan pengembalian sebesar negatif 37%. Itu bukan sesuatu yang ingin Anda lihat jika Anda berada di ambang pensiun, misalnya.

Biaya pengelolaan

Jika Anda seorang investor real estat DIY, Anda dapat mengendalikan banyak biaya sendiri. Anda bahkan dapat bangun di tengah malam untuk memperbaiki toilet yang banjir, jika Anda tidak ingin mencari layanan manajemen properti.

Tetapi jika Anda berinvestasi dalam REIT, akan ada biaya dalam bentuk rasio pengeluaran dan kemungkinan biaya perdagangan. Ini tidak harus tinggi (VNQ memiliki rasio pengeluaran 0,12%), tetapi itu adalah biaya yang harus Anda bayar jika Anda bukan investor real estat DIY.

Dividen Dikenakan Pajak Sebagai Penghasilan Biasa

Banyak jenis investasi yang dibayarkan dividen yang memenuhi syarat, yang dikenakan pajak pada tingkat keuntungan modal yang lebih rendah. Tetapi dividen REIT tidak dianggap "memenuhi syarat", dan karenanya umumnya dikenai pajak dengan pajak marjinal Anda menilai sebagai pendapatan biasa (seperti dari pekerjaan Anda), dan ini bisa jauh lebih tinggi daripada keuntungan modal kecepatan.

Apakah REITs Pilihan yang Baik untuk Anda?

REIT sama seperti jenis investasi lainnya. Mereka adalah alat, dan apakah itu alat yang baik untuk Anda tergantung pada situasi Anda.

Jika Anda mencari cara yang mudah dan terjangkau untuk berinvestasi di real estat tanpa terjun lebih dulu ke dunia investasi real estat DIY, REITs bisa menjadi pilihan yang baik untuk Anda. Mereka juga merupakan pilihan yang baik jika Anda baru memulai dan Anda belum memiliki jutaan (atau bahkan ribuan) untuk berinvestasi di real estat.

Tetapi jika Anda pikir Anda akan menikmati pendekatan yang lebih langsung dan Anda tidak takut mencurahkan banyak waktu dan uang (dan sakit kepala) untuk tujuan tersebut, berinvestasilah lebih langsung di real estat mungkin ada di kartu untuk Anda.

Ingat, tidak ada jawaban yang salah di sini. Hanya apa yang Anda (dan/atau Anda penasihat keuangan) menentukan yang terbaik.