Nem meglepő; Rengeteg Foreclosures van az ingatlanpiacon jelenleg.
Az sem meglepő, hogy ezeket a házakat meredek kedvezményekkel lehet megvásárolni.
Valójában véleményem szerint a Foreclosures a legforróbb dolog az ingatlanbefektetésben.
A piac tele van velük, és a bankok ezreket tartanak vissza, nehogy még jobban elárasztják a piacot. Mint a legtöbben tudják, a bankok nem foglalkoznak ingatlanügyletekkel. Pénzkölcsönzéssel foglalkoznak.
Amikor egy bank lezárást kap, az mérgező eszköz a bankok könyveiben. Most, a történelem bármelyik más időpontjában, a bankok fillérekért dobják ezeket a mérgező eszközöket a dollárra.
Mielőtt kilép a napi munkából, és úgy dönt, hogy meggazdagodik Foreclosures vásárlásával és eladásával, tudjon erről:
A kizárás szó több különböző dolgot jelent, és több különböző szakaszból áll. Attól függően, hogy a háznak milyen lezárási szakaszában van, attól függ, hogy mekkora kockázatot vállal. Nézzük meg a kizárás különböző szakaszait, valamint a vásárlás pozitív és negatív tulajdonságait minden szakaszban.
Mielőtt tovább olvasna, értse meg, hogy minden állam másképp kezeli a Foreclosures -t. Az alábbiakban felsorolt idővonalak és példák nem feltétlenül lesznek a lakóhely szabványai.
Az előzárás
A kizárási folyamat első szakasza előzárás. Ez azt jelenti, hogy az a személy, aki a jelzálogot birtokolja, elmarad a kifizetéseitől. Banktól függően a kifizetések 3-12 hónappal elmaradhatnak. Igen, egyes bankok 12 hónapig nem kezdik meg a zárás előtti időszakot!
Ebben a szakaszban a tulajdonos még mindig a házban lakik. Kamatok és büntetések halmozódnak a kölcsönükre, de az egyetlen dolog, ami valóban megtörténik, az hitelképességük csökken (gyorsan), és sok levelet kapnak a postán a bank. A bank még nem döntött úgy, hogy teljes körű kizárást hajt végre, mivel megpróbálnak valamit összehozni a lakástulajdonossal, és megkímélni magukat a kizárási folyamat igen magas költségeitől.
A kizárás folyamatának ezen szakaszában a vásárlás pozitívuma, hogy nyilvánvalóan motivált eladója van. Helyzetüktől függően hajlandók nagyon olcsón eladni a házukat, hogy elkerüljék a kizárást, és megtakarítsák a hitelükből.
A negatívum az, hogy lehet, hogy nincs sok saját tőkéjük a házban, és ezért a motivációjuk nem lehet tényező. A befektetőnek nem tesz jót, ha házat vásárol, ha megéri, amivel az eladó tartozik (vagy ahogy ezen a piacon sok ingatlan esetében előfordul, a ház nem éri meg azt, amivel az eladó tartozik).
Motivációt keres, de saját tőkéből vásárol.
Anélkül, hogy túlságosan belemerülne a befektetési stratégiába, tudnia kell, hogy bizonyos esetekben érdemes lehet késedelmes fizetéseket kiegyenlíteni, és kreatív finanszírozással megvásárolni a házat. Ebben a bejegyzésben ezt nem tárgyaljuk, de tudjuk, hogy ez egy életképes lehetőség, és ezt a következő bejegyzésekben tárgyaljuk.
A rövid akció
A kizárási folyamat következő szakasza az, amikor rövid házon keresztül megvásárolhatja a házat. Rövid eladás az, amikor a bank hajlandó kevesebbet venni a házért, mint amennyi jelenleg tartozik az ingatlanon. Nincs meghatározott időtartam arra az időre, amikor egy ház a zárás előtti állapotból átmegy arra, hogy a bank hajlandó legyen rövid eladást kötni rajta.
Amikor a bank úgy döntött, hogy rövid eladást hajt végre, alapvetően arra a következtetésre jutott, hogy a jelenlegi lakástulajdonos nem tudja kiegyenlíteni a visszafizetéseket és folytatni a fizetést jelzálog. Az egyetlen ok, amiért a bank elfogadja a short ügyletet, az, hogy lemond a hosszú folyamatról és a Forexose magas költségeiről a delikvens jelzáloghitel miatt.
A kizárásnak ebben a szakaszában van néhány pozitív és sok negatívum a vásárláshoz. Egyes befektetők szívesen vásárolnak ebben a szakaszban, de mint látni fogjátok, ez sok munka, rendkívül sok időt vesz igénybe, és ritkán köt üzletet.
Az a pozitívum, ha házat vásárolnak rövidzárlatként, ez nagyon meredek kedvezményt kaphat…. Nagyjából ennyi!
A negatívumok a következők: A jelenlegi lakástulajdonosnak rövid akcióra kell jelentkeznie, és rengeteget kell beküldenie pénzügyi információk alapvetően meggyőzik a bankot arról, hogy már nincsenek abban a helyzetben, hogy kifizessék jelzálog.
Ez örökké tart!
Miután a házat rövid távú eladásra jóváhagyták, a jelenlegi tulajdonosnak el kell fogadnia az árat, majd el kell küldenie a bankhoz jóváhagyásra. Ez a folyamat is örökké tart (néhány hónap). Egy rövid eladás könnyen 6-9 hónapig tarthat, és láttam olyan eseteket, amikor több mint egy évig tartott.
Íme a short eladások ijesztő valósága, lehet, hogy a végéig tart, és úgy gondolja, hogy a hónapokon át dolgozott üzlet hamarosan megvalósul, és BOOM, a bank elutasítja. A Short Sales -ben lehet pénzt keresni, de ez biztosan nem az a módszer, amellyel befektetési üzletét alapozhatja meg.
Ugrás az aukcióra
A kizárási folyamat harmadik szakasza az, amikor az ingatlant elárverezik a bíróság épületében. Ez a legveszélyesebb vásárlási időszak, és csak tapasztalt befektetők próbálkozzanak a vásárlással a bíróság épületének aukcióján!
Ebben a szakaszban a bank átesett a kizárási folyamat törvényszerűségein, és a ház aukcióra kerül. A bank képviselőt küld, hogy licitáljon legalább azzal, ami az ingatlannal tartozik, és bárki, aki hajlandó ezen felül fizetni, megveheti a házat.
Ennek pozitívuma az, hogy ha rengeteg saját tőke van a házban, akkor elképzelhető, hogy jó üzletet köt. Itt vannak a negatívumok. Az egyének gyakran ebben a szakaszban még mindig a házban lehetnek! Még ha meg is vásárolja, a szemétbe dobhatják távozáskor. Ezért nincs módja kiszámítani, hogy milyen javításokat végez a házon.
Továbbá, ebben a szakaszban a bank NEM feltétlenül távolít el minden zálogjogot az ingatlanból. Megvásárolhatja a házat, és felfedezheti, hogy van egy szerelői zálogjog, egy zálogjog a várostól, vagy különféle egyéb zálogjogok, amelyeket ÖN örökölt.
Továbbá minden államnak van megváltási ideje, hogy az előző lakástulajdonos fel tudja venni a jelzálogköltséget és az összes díjat az aukciós értékesítés után.
Igaz, ez nagyon valószínűtlen, de megfontolandó. Ezenkívül a bíróság épületének lépéseinél a vevőnek nagy összeget kell letétbe helyeznie letétként, egy nagyon kicsi ablakkal a fennmaradó egyenleghez.
Ha nem készpénzes vásárló, akkor nagyon nehezen fogja megvásárolni ezeket az ingatlanokat. Ismét van pénz a házak megvásárlásával a bíróság épületének aukcióján, de ez nagyon veszélyes, és ott Az ingatlan megvásárlása után számos olyan dolgot fedezhet fel, amelyek teljesen megváltoztatják az ingatlan pénzügyi kilátásait üzlet.
Ha a „Vásárló vigyázz” kifejezés valaha helyénvaló volt, akkor a bíróság épületénél történő vásárláskor!
REO… Speedwagon? Nem egészen
A kizárási folyamat utolsó szakasza a kedvencem. Ez az a pont, amikor a ház „REO” -vá válik. Ha egyszer aukcióra kerül sor a bíróság épületében helyen, és senki nem licitál többet, mint a bank ajánlata, az ingatlan visszamegy a bankhoz, és REO lesz vagy „Ingatlan tulajdonában" ingatlan.
Ezen a ponton a bank már jó ideje foglalkozik ezzel a mérgező eszközzel, pénz nem jön be, és csak pénz megy ki! Meg kell értenie a bank költségeit, hogy megértse, miért rendkívül motiváltak ezen ingatlanok eladására.
Amint azt korábban említettük, a bank már régóta tartalmazza ezt a nemteljesítő eszközt a könyveiben. Pénzt költöttek ügyvédi költségekre, vagyonvédelemre, biztosításra stb. A legtöbb nagy banknak több ezer ilyen nemteljesítő eszköze van, és nagy szükségük van rájuk.
A vásárlásnak ebben a szakaszban sok pozitívuma van. Először is, ha az ingatlan REO, és amikor a bank értékesíti az ingatlant, köteles tiszta tulajdont adni, és eltávolítani minden zálogjogot. Így a ház megvásárlása után nem érhet meglepetés.
Ezenkívül ezen a ponton senki sem fog lakni a házban. A bank látta, hogy a korábbi tulajdonosok kiürítették az ingatlant, esélyük sincs kölcsönük visszaváltására. A vásárlás negatívumai ebben a szakaszban az, hogy az előző tulajdonosok gyakran rossz állapotban hagyják el a házat. Attól függően, hogy hogyan nézi, lehet, hogy ez egyáltalán nem negatív. Minél rosszabb állapotban van egy ingatlan, annál jobb a kedvezmény. Ha jó lesz a javítások becslésében, ez egyszerűen egy tényező, amely figyelembe veszi az ajánlatot.
Ez meglephet, de befektetőként a ház nagyon kevéssé számít csekk beszerzésében.
Nem mondom, hogy az ingatlan állapota nem játszik szerepet a beruházás folytatásakor, de nem a ház állapota a fő tényező.
A lényeg az, hogy ne térjen el olyan házaktól, amelyek macskapis szagúak vagy rossz állapotban vannak, van pénz! A piacon lévő jelenlegi házak nagy része állapotuk miatt nem lesz finanszírozható bankon keresztül. Ez csak bónuszként szolgál Önnek, befektetőnek!
Jelen írás szerint Fannie Mae, Freddie Mac és az FHA (Szövetségi Házügyi Hivatal) csaknem 250 000 REO lakást tart fenn. Befektetőként a kizárási piacra mindenképpen oda kell figyelni.
Bár a kizárásnak különböző szakaszai vannak, és minden szakasz eltérő kockázatot hordoz, mindegyik szakasz lehetővé teszi a hatalmas vagyon megteremtésének lehetőségét is. Bár számos lehetőségre kell összpontosítani, amikor ingatlannal keresnek pénzt, ezen a piacon kevesen jutnak közel ahhoz a képességhez, hogy a banki nehéz helyzetben lévő REO -k részvényeit ki tudják használni.
Összpontosítson az oktatására, és tanulja meg a kizárási folyamatot, majd keressen pénzt!
Szeretne többet megtudni arról, hogyan lehet pénzt keresni ingatlanokkal?
Iratkozzon fel ingyenes hírlevelünkre, hogy azonnal megkapja az információkat, amint megjelennek.